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1、第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。现象现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。本质本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节第一节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件n1.1.定义定义 房地产价
2、格是和平地获得他人的房地产所必须房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产付出的代价货币或实物、无形资产或或其他经济其他经济利益。利益。 房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付等非货币形式来偿付作价出资入股换取技术、作价出资入股换取技术、设备。设备。n2. 价格形成条件p（1）有用性）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。以居住。p（2）稀缺性）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价
3、格。没有价格。p（3）有效有效需求需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节第二节 房地产价格与一般物品价格的房地产价格与一般物品价格的异同异同n1.1.共同之处共同之处（1 1）都是价格，是价值的货币表现；）都是价格，是价值的货币表现；（2 2）都有波动，受供求关系影响；）都有波动，受供求关系影响；（3 3）按质论价，质优价高，质劣价低）按质论价，质优价高，质劣价低；2. 2. 不同之处不同之处房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价
4、格低。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。权或其他权利。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。易方式，即拥有两种价格。2. 2. 不同之处不同之处房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。交易。
5、第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格1.1.房地产需求房地产需求含义：含义： 是指消费者在某一特定的时间内，在每是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买够购买（或承租）（或承租）的数量。的数量。需求：需求：有购买欲望有购买欲望有支付能力有支付能力n房地产市场需求房地产市场需求含义：含义： 是是指指在一定的时间内在一定的时间内、一一定定价格水平下价格水平下和一定市场上所有的消费者和一定市场上所有的消费者对某种房地产所对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。市场
6、需求：所有消费者需求总和。 决定房地产需求量的因素决定房地产需求量的因素一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品。正常商品正相关，低档商品负相关正常商品正相关，低档商品负相关。正相关正相关替代品一某商品价格上升，导致另一种商品需求增替代品一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）加（经济适用房与商品房）互补品一某商品价格上升，导致另一种商品需求减互补品一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）少（住宅与其配套商业）对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正
7、相关，如买涨不买跌）预期（正相关，如买涨不买跌） 房地产需求曲线房地产需求曲线- -需求量和价格的关系需求量和价格的关系需求量的变动，其他因素不变，需求量的变动，其他因素不变，价格价格沿需求曲线移动沿需求曲线移动。需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）起需求减少，线向左移）DI:消费者收入水平提高；消费者收入水平提高；D2：消费者收入水平降低。：消费者收入水平降低。需求增加需求减少2.2.房地产供给房地产供给含义：含义：
8、 指房地产开发商和拥有者在某一特定的指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意供给能力两个条件：供给愿意供给能力n房地产市场供给房地产市场供给含义：含义： 在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。能够提供出售的数量。 市场供给：所有开发商的供给总和。市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量存量拆毁量转
9、换为其他种类房地潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量产量+其他种类房地产转换为该种房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发新开发量量 决定房地产供给量的因素决定房地产供给量的因素正相关正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。价格越高，越有利可图，供给量越多。负相关负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。开发成本上升，利润下降，供给量减少。正相关正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。水平高，开发成本低，供给量增多。预期价格上升，则会增加供给量预期价格上升，则会增加供给量。预期价格下降，则会减少供给量预期价格下降，则会减少供给量。一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品一般
10、是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品。正常商品正相关，低档商品负相关正常商品正相关，低档商品负相关。正相关正相关 房地产供给曲线房地产供给曲线PPQQ00SSS2S1供给减少供给减少供给增加供给增加S1：房地产成本上升：房地产成本上升;S2房地产成本下降房地产成本下降3.3.房地产均衡价格房地产均衡价格 房地产市场需求曲线与市场供给曲线相房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。场供给量相等时的价格。 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现
11、过剩市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格价格。3.3.房地产均衡价格房地产均衡价格2022-8-12Real Estate Appraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3 Q44.4.房地产供求状况的分类房地产供求状况的分类- -（区域、类型）（区域、类型）n（1）全国房地产总的供求状况全国房地产总的供求状况n（2）本地区房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况n（3）全国同类房地产的供求状况全国同类房地产的供求状况n（
12、4）本地区同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况 使用价值和交换价值是指物品能满足人们某种需要的效用。是指物品能满足人们某种需要的效用。是指一种商品同另一种商品相交换的关是指一种商品同另一种商品相交换的关系或比例。系或比例。房地产评估的是交换价值房地产评估的是交换价值第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类表现为一定数量的货币表现为一定数量的货币成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格价格市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结均水平价格，是
13、该类房地产大量成交价格的抽象结果。果。理论价格：在经济学假设的理论价格：在经济学假设的“经济人经济人”的行为的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。条件下形成的价格。评估价格：估价师通过估价活动所得出的估价评估价格：估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。对象的价值。成交价格围绕市场价格成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动绕理论价格上下波动一个良好的评估价一个良好的评估价=正常成交价正常成交价=市场价市场价格格市场价格、理论价格、评估价值、成交价格正常成交价格的形成条件：正常成交
14、价格的形成条件：1.公开市场公开市场2.交易对象本身具有市场性交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成适当的期间完成第四节第四节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的价格。谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。在用价值：是指在现状使用下的价值。残余价值：是指在非连续
15、使用条件下的价值，一般低于市场价值。投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。2022-8-12Real Estate Appraisal22市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值估价估价目的目的要求要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。易的估计金额。1.适当营销适当营销交易双方有充裕的时间进行交易交易双方有充裕的时间
16、进行交易2.懂行懂行 了解交易对象、市场行情了解交易对象、市场行情3.审慎审慎双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事4. 无被迫无被迫交易双方是自愿进行交易的交易双方是自愿进行交易的5.公平交易公平交易交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方是出于利己动机进行交易的卖方将房地产权利人转移给买方而收取的货币等经济利益。是指出租人将房地产出租给承租人而收取的货币等经济利益。是在抵押期间的各个时点，债务人是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的
17、价的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额款扣除法定优先受偿款后的余额。2022-8-12Real Estate Appraisal23买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值 已抵押担保的债权数额已抵押担保的债权数额、拖欠拖欠的建设工程价款的建设工程价款以及以及其他法定优先受偿款其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金税等拍卖、变卖的费用和税金。2022-8-12Real Estate Appraisal24抵押价值抵押贷款额度抵押价值抵押贷款额度抵押价
18、值贷款成数贷款成数抵押价值抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿款法定优先受偿款 未设立法定优先受偿权利下的价值未设立法定优先受偿权利下的价值拖欠建设工程价拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工拖欠建设工程价款程价款已抵押贷款余额已抵押贷款余额/社会一般贷款成数社会一般贷款成数-其他法定优先受偿其他法定优先受偿款款已抵押的价值已抵押的价值是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。也称为课税
19、价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。2022-8-12Real Estate Appraisal25买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值 是指房屋所有权价格、土地所有权价格或房屋和土地所有权价格。土地使用权价格主要指土地使用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格。泛指除所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。2022-8-12Real Estate Appraisal26所有权价格、土地使用权
20、价格、其他权益价格所有权价格的说明：所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：土地使用权价格说明：中国目前中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格建设用地使用权的价格。简称：原值、原价，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。 也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自
21、愿进行资产交换或者债务清偿的金额。也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。2022-8-12Real Estate Appraisal27 历史成本、账面价值、公允价值账面价值账面价值=原始价值原始价值-累计折旧累计折旧公允价值的前提：公允价值的前提：1)公平交易；公平交易；2）交易双方均熟悉情况；）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；）双方均是自愿的；2022-8-12Real Estate Appraisal28市场调节价、政府指导价、政府定价 形成机制形成机制估价规定估价规定适用适用市场调节价市场调节价 通过市场竞争形成，经营者自主制
22、定通过市场竞争形成，经营者自主制定 依据市场供求状况依据市场供求状况 商品房商品房政府指导价政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定度，指导经营者制定估价结果不得超出估价结果不得超出政府指导价规定的政府指导价规定的幅度幅度经济适经济适用房用房政府定价政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过估价结果不得超过其最高、最低限价其最高、最低限价房改房房改房廉租房廉租房是指对城镇各级土地
23、或匀质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。2022-8-12Real Estate Appraisal29基准地价、标定地价、房屋重置价格 2022-8-12Real Estate Appraisal30土地价格、建筑物价格、房地价格总价格、单位价格、楼面地价 是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。是
24、指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。2022-8-12Real Estate Appraisal31实际价格、名义价格是指建筑物为已建成的房地产时的价格是指建筑物为已建成的房地产时的价格（含土地价格）。（含土地价格）。是指以目前尚未建成而在将来建成的房是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。屋（含土地）为交易标的的价格。2022-8-12Real Estate Appraisal32现房价格、期房价格是指所销售的商品房的最低价格。是指所销售的商品房的最低价格。又称报价，是指商品房出售者在其又称报价，是指商品房出售者在其“价目表价目表”上标注的不同楼层、
25、朝向、户型的商品房的出售价上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。格。是商品房买卖双方的实际交易价格。是商品房买卖双方的实际交易价格。是所销售商品房的平均价格。是所销售商品房的平均价格。2022-8-12Real Estate Appraisal33起价、标价、成交价、均价又称起拍底价，是在拍卖前确定的拍卖标又称起拍底价，是在拍卖前确定的拍卖标的的可售的最低价格。的的可售的最低价格。又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。首次报出的拍卖标的的价格。是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是
26、竞买人自己报出的购买价格。买人自己报出的购买价格。是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。方式确认后的竞买人的最高应价。2022-8-12Real Estate Appraisal34保留价、起拍价、应价、成交价例题例题 某商品住宅在建工程建设用地面积某商品住宅在建工程建设用地面积25000平方米平方米，拟建，拟建500套住宅，套住宅，总建筑面积总建筑面积50000平方米平方米，已完成，已完成总投资总投资80%，开发商以，开发商以5000元元/平方米的价格平方米的价格预售预售了了其中的其中的100套，套，建筑面积建筑面积1000
27、0平方米平方米，预购人按照房，预购人按照房价的价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额贷款余额1860万元万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实际投入少际投入少500万元万元。现评估该在建工程不存在预售期。现评估该在建工程不存在预售期房，且未设立房，且未设立法定优先受偿权下的价值为法定优先受偿权下的价值为2亿元亿元。当。当地同类在建工程的抵押地同类在建工程的抵押贷款成数一般为贷款成数一般为60%。求取。求取：该在建工程的再次抵押价值。：该
28、在建工程的再次抵押价值。2022-8-12Real Estate Appraisal35未设立法定优先受偿权利未设立法定优先受偿权利下的价值下的价值-拖欠建设工程价款拖欠建设工程价款已抵押贷款已抵押贷款余额余额/社会一般贷款成数社会一般贷款成数-其他法定优先受其他法定优先受偿款偿款50000 100001860200005005000060%12400()万元 例：一套建筑面积例：一套建筑面积100m2，每平米建筑面积，每平米建筑面积3000元元的住房，总价为的住房，总价为30万元，计算其在下列实际交易的万元，计算其在下列实际交易的付款方式中的实际价格和名义价格。付款方式中的实际价格和名义价格
29、。 1.要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。 2.如果在成交日期时一次付清，则给予如果在成交日期时一次付清，则给予5的折扣。的折扣。 3.从成交日期时起分期付清，首付从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款在万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付一年内分两期支付，每隔半年支付10万元。万元。 4.约定在一年后支付约定在一年后支付30万元。万元。 5.以抵押贷款方式支付，首付以抵押贷款方式支付，首付5万元，余款在未来万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。年内以抵押贷款方式按月等额支付。 解：解： 1.实际单价为实际单价为3000元元/m2，实际总价为实际总价为
30、30万元；名万元；名义价格与实际价格形同。义价格与实际价格形同。 2.实际单价为实际单价为3000*952850元元/m2，实际总价为实际总价为28.5万元；名义单价为万元；名义单价为3000元元/m2 ，名义总价为，名义总价为30万元。万元。 3.实际总价为实际总价为10+10/（1+5）0.5+ 10/（1+5）29.28（万元）（假定年折现率为（万元）（假定年折现率为5%），实际单），实际单价为价为2928元元/m2，名义单价为名义单价为3000元元/m2 ，名义总，名义总价为价为30万元。万元。 4.实际总价为实际总价为30/（1+5）28.57（万元）（假（万元）（假定年折现率为定年
31、折现率为5%），实际单价为），实际单价为2857元元/m2，名义名义单价为单价为3000元元/m2 ，名义总价为，名义总价为30万元。万元。 5.实际单价为实际单价为3000元元/m2，实际总价为实际总价为30万元；名万元；名义价格与实际价格形同。义价格与实际价格形同。例：某期房尚有例：某期房尚有1年时间才可投入使用，与其年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为类似的现房价格为3300元元/m2，出租的年末，出租的年末净收益为净收益为330 元元/m2。假设折现率为。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的风险补偿估计为现房价格的2，试计算该期，试计算该期房目前的价格。房目前的价格。解：解：v=3300-330/（1+10）-3300*22934（元（元/m2）期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房达到现房期预计从期房达到现房期间，现房出租的净收益间，现房出租的净收益的折现值的折现值-风险补偿风险补偿