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1、第四章第四章 房地产价格和价值房地产价格和价值1 1、房地产价格的含义和形成条件、房地产价格的含义和形成条件2 2、房地产价格的特性、房地产价格的特性3 3、房地产的供求与价格、房地产的供求与价格4 4、房地产价值和价格的种类、房地产价值和价格的种类1Real Estate Appraisal第一节第一节 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。现象现象价格
2、是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。抽象人类劳动。本质本质房地产价格房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价代价货币额、商品或其他有价物。货币额、商品或其他有价物。2Real Estate Appraisal第一节第一节 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件3 3个条件：个条件：有用性有用性稀缺性稀缺性有效需求有效需求价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品
3、的一种分配方式。且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格武力、礼让、抽签、排队、计划、价格3Real Estate Appraisal第二节 房地产价格的特征房地产价格与一般物品价格相同之处：房地产价格与一般物品价格相同之处：都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价一、地价与一般物品价格的不同一、地价与一般物品价格的不同生产成本不同生产成本不同折旧不同折旧不同价格差异不同价格差异不同市场性质不同市场性质不同价格形成时间不同价格形成时间不同供求变化不同供求变化不同4Real Estate App
4、raisal第二节 房地产价格的特征二二、房地产价格特征、房地产价格特征房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格受区位的影响很大房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格形成时间较长房地产价格形成时间较长房地产价格容易受交易者的个别因素的影响房地产价格容易受交易者的个别因素的影响5Real Estate Appraisal第三节第三节 房地产的供求与价格房地产的供求与价格一、房地产需求一、房地产需求房地产需求的概念房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消
5、费者在各种房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。决定决定房地产需求量的因素房地产需求量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的收入水平消费者的偏好消费者的偏好相关物品的价格水平相关物品的价格水平消费者对未来的预期消费者对未来的预期6Real Estate Appraisal第三节第三节 房地产的供求与价格房地产的供求与价格一、房地产需求一、房地产需求房地产的需求曲线房地产的需求曲线 价格价格数量数量SD1D2PP10D07Real Estate Appraisal第三节
6、第三节 房地产的供求与价格房地产的供求与价格二、房地产供给二、房地产供给（一）房地产供给的概念（一）房地产供给的概念房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。意而且能够提供出售的数量。供给量供给量=存量存量-拆除量拆除量-转换为其他种类房地产量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产产量其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量新开发量8Real Estate Appraisal第三节第三节 房地产的供求
7、与价格房地产的供求与价格二、房地产供给二、房地产供给决定房地产供给量的因素决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平该种房地产的开发技术水平房地产开发商对未来的预期房地产开发商对未来的预期9Real Estate Appraisal第三节第三节 房地产的供求与价格房地产的供求与价格二、房地产供给二、房地产供给决定房地产供给量的因素决定房地产供给量的因素价格价格数量数量SP010Real Estate Appraisal第三节第三节 房地产的供求与价格房地产的供求与价格三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格房地产均
8、衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。相等时的价格。均衡是市场价格运行的均衡是市场价格运行的必然趋势。必然趋势。房地产的价格与其需求房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给负呈正相关，与其供给负相关。相关。价格价格数量数量SD1DPP10MM1HhFfE11Real Estate Appraisal第四节 房地产价值和价格的种类不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采
9、用的依据和考虑的因素也不尽相同用的依据和考虑的因素也不尽相同12Real Estate Appraisal一、一、价值、使用价值和交换价值价值、使用价值和交换价值使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。没有使用价值则不会有交换价值。没有使用价值则不会有交换价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类13Real Estate Appraisal二、成
10、交价格、市场价格、理论价格评估价格二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。价的折衷价格。形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。的经济行为；买卖双方具有
11、完全信息；适当的期间完成交易。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类14Real Estate Appraisal第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量成交价格的抽象结
12、果。成交价格的抽象结果。理论价格：经济学假设的理论价格：经济学假设的“经济人经济人”的行为和预期是理性的，的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。如比准价格、积算价格、收益价格。从理论上讲，一个良好的评估价值从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格正常成交价格=市场价格市场价格15
13、Real Estate Appraisal三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值价值和投资价值市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。进行交易而最可能实现的价。交易双方是自愿进行交易的交易双方是自愿进行交易的交易双方是处于利己动机进行交易的交易双方是处于利己动机进行交易的交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情交易双方有充裕的时间进行交易交易双方有充裕的时间进行交易不存在
14、买者因特殊兴趣而给与附加出价。不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类16Real Estate Appraisal快速变现价值快速变现价值谨慎价值谨慎价值在用价值在用价值清算价值清算价值投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。该房地产所评估出的价值。建立在主观、个人因素基建立在主观、个人因素基础上础上 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，投资者评估的投
15、资价值大于或等于该房地产的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件。是其投资行为能够实现的基本条件。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类17Real Estate Appraisal第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收价值价值买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他买卖价格：房地产权
16、利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。有价物。租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。有价物。抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿
17、的款额后的余额。值扣除优先受偿的款额后的余额。保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。价值。征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。18Real Estate Appraisal五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。所有权价格：主要
18、指房屋所有权，涉及国家土地制度，严所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严格意义上不存在土地所有权价格。格意义上不存在土地所有权价格。使用权价格：主要指土地使用权价格。使用权价格：主要指土地使用权价格。其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类19Real Estate Appraisal六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 会计上使用的一
19、组价值概念会计上使用的一组价值概念原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。原价。账面价值：账面价值：一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。交换或者债务清偿的金额。市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市场价值
20、随时间而波动。场价值随时间而波动。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。房地产估价所评估的是房地产的市场价值。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类20Real Estate Appraisal七、市场调节价、政府指导价和政府定价七、市场调节价、政府指导价和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围
21、规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。权限和范围制定的价格。估价结果应以政府定价为准。估价结果应以政府定价为准。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类21Real Estate Appraisal八、基准地价、标定地价和房屋重置价格八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 这是城市房地产管理法提到的三种价格。这是城市房
22、地产管理法提到的三种价格。基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。域平均价格。标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。地在
23、该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。理、必要的费用、税金及应获得的利润。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类22Real Estate Appraisal九、土地价格、建筑物价格和房地价格九、土地价格、建筑物价格和房地价格这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价
24、格。土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格地价格 建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。人们所说的房价。房地价格房地价格=土地价格土地价格+建筑物价格建筑物价格第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类23Real Estate Appraisal十、总价格、单位价格和楼面地价十、总价格、单位价格和楼面地价
25、这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/总建筑面积总建筑面积=土地单价土地单价/容积率容积率 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为例：
26、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为10001000元元/平方米，乙为平方米，乙为800800元元/平方米，丙为平方米，丙为500500元元/平方米，其容平方米，其容积率分别为积率分别为6 6、4 4、2 2。如此三块地其他条件完全相同，则。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（明智的买者应购买（）A A、甲；、甲；B B、乙；、乙；C C、丙；、丙；D D、无法、无法确定。确定。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类24Real Estate Appraisal十一、实际价格和名义价格十一、实际价格和名义价格实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一
27、次实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次付清的价格折现到成交日期时的价格。付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。例：一套建筑面积例：一套建筑面积100m100m2 2、每平方米建筑面积、每平方米建筑面积30003000元的住元的住房，总价为房，总价为3030万元，其在交易中的付款方式有以下几种万元，其在交易中的付款方式有以下几种（年折现率为（年折现率为5%5%）：）：1.1.在成交日期时一次付清在成交日期时一次付清2.2.如在成交日期时一次付清，给予折扣，优惠如在成交日期时一次付清，给予折扣，优
28、惠4%4%3.3.首期付首期付1010万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支付付1010万元万元4.4.约定二年后一次付清约定二年后一次付清5.5.以抵押贷款方式支付，首付以抵押贷款方式支付，首付5 5万，余款在外来十年按月万，余款在外来十年按月等额支付。等额支付。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类25Real Estate Appraisal十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割
29、的价格。期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。价格。现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。价格。期房价格现房价格从期房到现房期间现房出租期房价格现房价格从期房到现房期间现房出租 的净收益的折现值风险补偿的净收益的折现值风险补偿例：某期房还有一年
30、才可投入使用，与其类似的现房价格为例：某期房还有一年才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元元/m2，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为330元元/m2。设折现率为。设折现率为10%，风险补偿为现房的，风险补偿为现房的2%，计算该期房目前价格。，计算该期房目前价格。解：解：V=3300330/（1+10%）3300*2%=2934（元（元/m2）第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类26Real Estate Appraisal十三、起价、标价、成交价和均价十三、起价、标价、成交价和均价这是在房地产销售中出现的一组价格。这是在房地产销售中出现的一组价格。起价：所销售
31、的商品房的最低价格。起价：所销售的商品房的最低价格。标价：即卖方的要价。标价：即卖方的要价。成交价：买卖双方实际交易价格。成交价：买卖双方实际交易价格。均价：所销售商品房的平均价格。均价：所销售商品房的平均价格。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类27Real Estate Appraisal十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。评估价：对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判评估价：对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。定的结果。保留
32、价：又称拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最保留价：又称拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。低价格。起拍价：又称开叫价格、起叫价，拍卖师拍卖时首次报出起拍价：又称开叫价格、起叫价，拍卖师拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。的拍卖标的的价格。应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或自己报出的应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或自己报出的购买价格。购买价格。成交价：拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的成交价：拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。最高应价。第四节第四节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类28Real Estate Appraisal补地价：
33、国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交补地价：国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有以下三类：需要补地价的情形主要有以下三类：土地使用者改变土地用途或规划限制条件；土地使用者改变土地用途或规划限制条件；土地使用者延长土地使用年限；土地使用者延长土地使用年限；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。对于第一类情形，一般情况下：对于第一类情形，一般情况下：补地价补地价=改变后的地价改变后的地价-改变前的地价改变前的地价补地价补地价29Re
34、al Estate Appraisal补地价补地价例例1 1：某宗面积为某宗面积为3000 m3000 m2 2的土地，容积率为的土地，容积率为0.80.8，楼面地，楼面地价为价为700700元元/m/m2 2。变更用途后，容积率为变更用途后，容积率为5 5，楼面地价为，楼面地价为960960元元/m/m2 2。计算应补地价的数额。计算应补地价的数额。解：补地价（单价）解：补地价（单价）=960*5=960*5700*0.8=4240700*0.8=4240（元（元/m/m2 2）补地价（总价）补地价（总价）=4240*3000=4240*3000 12721272（万元（万元 ）例例2 2：
35、某宗土地总面积：某宗土地总面积1000 m21000 m2，容积率为，容积率为3 3，对应的土地，对应的土地单价为单价为450450元元/m2/m2，现允许将土地容积率提高到，现允许将土地容积率提高到5 5，楼面地，楼面地价不变。计算应补地价的数额。价不变。计算应补地价的数额。解：楼面地价解：楼面地价=450/3=450/3150150（元（元/m/m2 2）补地价（单价）补地价（单价）=150*=150*（5 53 3）300300（元（元/m/m2 2）补地价（总价）补地价（总价）=300*1000=300*1000 3030（万元（万元 ）30Real Estate Appraisal甲
36、土地的楼面地价甲土地的楼面地价2000元元/m2，建筑容积率为，建筑容积率为5，乙土地的楼，乙土地的楼面地价面地价1500元元/m2,建筑容积率为建筑容积率为7，若两块土地面积等其他条，若两块土地面积等其他条件相同，其总价比有。件相同，其总价比有。A.甲等于乙甲等于乙 B.甲大于乙甲大于乙 C.甲小于乙甲小于乙 D.难以判断难以判断 在评估投资价值时，折现率是（）。在评估投资价值时，折现率是（）。A社会一般折现率社会一般折现率 B 收益法中的资本化率收益法中的资本化率 C 投资者要求的满意折现率投资者要求的满意折现率 D 投资者要求的最低折现率投资者要求的最低折现率 某房地产价格分两期支付，首
37、期付款某房地产价格分两期支付，首期付款5050万，余款万，余款8080万在第万在第8 8个个月末一次付清，当时月利率为月末一次付清，当时月利率为1%1%，该房地产的实际，该房地产的实际价格价格为为（）（）A.87.87B.124.124C.130.130D.134.134下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.A.法律法法律法规规规规定不得抵押的房地定不得抵押的房地产产没有抵押价没有抵押价值值 B.B.再次抵押再次抵押的房地的房地产产的抵押价的抵押价值为该值为该房地房地产产的价的价值值扣除已担保扣除已担保债权债权后的余后的余额额 C.
38、C.房地房地产产的价的价值值扣除扣除预计处预计处分分该该房地房地产产的各种的各种费费用税金后用税金后的余的余额额才是抵押价才是抵押价值值 D.D.不能不能单单独独处处分、使用的房地分、使用的房地产产不宜作不宜作为为抵押物，抵押物，应应当没有抵押价当没有抵押价值值31有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的的评产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的的评估价值是（）估价值是（）A.A.交交换换价价值值 B.B.公开市公开市场场价价值值 C.C.投投资资价价值值 D.D.理理论论
39、价格价格 E.E.标标定地价定地价某期房预计某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元元/m2，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为500元元/m2。假设年折现率。假设年折现率为为8%，风险补偿估计为现房价格的，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价，则该期房目前的价格为（）元格为（）元/m2.A.3473 B.3865 C.3365 D.4000 A.3473 B.3865 C.3365 D.4000 当用成本法求得的价值大大高于用市场法收益法求得的价值，当用成本法求得的价值大大高于用市场法收益法求得的价值，说明房地产市场不景气。（）说明房地产市场不景气。（）现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而某些特定条件现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不采用公开市场价值（）迁房屋估价不采用公开市场价值（）32演讲完毕，谢谢观看！