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1、江苏省住宅物业经管服务规范1 范围本规范规定了住宅物业经管服务分等级服务规范。本规范适用于本省行政区域内的住宅物业经管活动。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范。鼓励根据本规范达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。房屋修缮范围和规范（试行）城乡建设环境保护部城住字1984677 号江苏省物业经管条例江苏省人大常委会（2000）公告第 17 号住宅室内装饰装修经管办法建设部第110 号令3 总则通过分类分项分级，具体明确江苏省住
2、宅物业经管服务内容及规范，体现“ 质价相符” 和“ 明明白白 ” 消费，规范物业经管服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业经管行业的健康发展。本规范可作为双方当事人选择或提供物业经管服务的参考依据，同时作为规范服务行为的规范，物业经管双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托经管合同中具体约定执行。4.公共服务4.1 接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人 )时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录 B。对业主（使用
3、人）的报修与求助应耐心细致，对收费工程及时说明服务规范、服务方式、收费规范等事项，征求业主（使用人）的意见。4.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 43 页4.1.2服务时限4.1.2.1一级急修（如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等工程， 具体责任范围、服务内容等通过物业经管委托合同约定，大、中、小修规范见建设部房屋修缮范围和规范（试行）等确定（下同）。服务 2 小时内到位， 24 小时内修复， 若不能，要有紧急处理措施， 并对
4、业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修7 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。4.1.2.2二级急修服务 1 小时内到位， 24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修5 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受 5 日限制）。4.1.2.3三级急修服务 45 分钟内到位， 24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可
5、不受 3 日限制）。4.1.2.4四级急修服务 30 分钟内到位， 12 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。 服务时限不得以节假日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。4.1.2.5五级急修服务 15 分钟内到位， 8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。4.2 房屋、共用设施、设备维护与经管精
6、选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 43 页4.2.1巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视 1 次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差， 易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视 1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯
7、等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1 次；业主已委托经管的空置房，每周户外巡视1 次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、 维修计划及需要进行大、 中修或更新改造的工程报告业主或者业主委员会。4.2.2房屋4.2.2.1装修经管4.2.2.1.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；4.2.2.1.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2 个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修经管服务协议；4.2.2.1.3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；4.2.2.1.4装修结束组织验收；4.2
8、.2.1.5验收合格 2 个月后组织复验；4.2.2.1.6复验合格后 3 个工作日内退还装修保证金；4.2.2.1.7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。4.2.2.2油漆粉饰4.2.2.2.1一级根据业主或业主委员会特别约定的情况决定。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 43 页4.2.2.2.2二级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；10 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆
9、、铁门）其油漆起皮、 剥落或铁件锈蚀应除锈、 刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5 年油饰 1次；楼梯间、公用走廊的室内墙面每10 年应粉刷 1 次。4.2.2.2.3三级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；8 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、 剥落或铁件锈蚀应除锈、 刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5 年油饰 1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每8 年应粉刷 1 次。4.2.2.2.4
10、四级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、 剥落或铁件锈蚀应除锈、 刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4 年油饰 1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每6 年应粉刷 1 次。4.2.2.2.5五级木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、 剥落或铁件锈蚀应除
11、锈、 刷防锈涂料后再油饰；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 43 页铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3 年油饰 1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5 年应粉刷 1 次。4.2.2.3建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的， 原则上每 5 年粉饰 1 次； 外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。4.2.3给排水系统及
12、其配套设施4.2.3.1给水设施4.2.3.1.1一级饮用水水池（箱）每年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染； 表面和支架不锈蚀， 漆膜脱落处及时修补， 保持池体结构完好，无渗漏。每 3 个月检查保养 1 次水池（箱）人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗1 次泵房；水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状
13、态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每两年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。4.2.3.1.2二级饮用水水池（箱）每年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染， 有经管措施；保持池体内清洁， 没有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 43 页每
14、 2 个月检查保养 1 次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗1 次泵房；水泵运行正常，每日巡查泵房1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵， 每月启动 1 次，保持水泵能正常运行， 每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活；每年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一
15、遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检查对给水管道进行 1 次全面检查维修。4.2.3.1.3三级饮用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染， 有严密的经管措施； 水质每半年化验 1 次， 保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。 每 2 个月检查保养 1 次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门； 冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产
16、生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活； 每年对水泵机组清洁保养1 次；泵房内设备 2 年后，每年更新各种标志1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净
17、，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 43 页开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。4.2.3.1.4四级饮用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染， 有严密的经管设施； 水质每 3 个月化验 1 次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗
18、漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养2 次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、 浮球阀和各类闸门； 冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活； 每年
19、对水泵机组清洁保养1 次；泵房内设备 2 年后，每年翻新 1 次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、 水塔、水箱等损坏、 漏水、脱落等及时修复； 定期维护保养。4.2.3.1.5五级饮用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染， 有严密的经管设施； 水质每 3 个月化验 1 次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作
20、人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 43 页计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现
21、滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活； 每年对水泵机组清洁保养1 次；泵房内设备 2 年后，每年翻新 1 次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对共用明装给水管道进行1 次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。4.
22、2.3.2排水设施4.2.3.2.1一级化粪池每年清理 1 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换；每月清扫 1 次排水明沟内的泥沙、 纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。4.2.3.2.2二级化粪池每年清理 1 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换；每半月清扫 1 次排水明沟内的泥沙、 纸屑等垃圾， 拔出沟内生长的杂草； 排水畅通，无积水；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - -
23、- -第 8 页，共 43 页每年对地下管井彻底疏通1 次，清理管道的垃圾。井盖上无污渍、污物，堵塞及时疏通。4.2.3.2.3三级化粪池每年清理 2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每旬清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草；每半年对地下管井清理1 次，捞起井内泥沙和悬浮物； 每年对地下管井彻底疏通1 次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。4.2.3.2.4四级化粪池每年清
24、理 2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5 年全面更换 1 次；每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；每季度对地下管井清理1 次，捞起井内泥沙和悬浮物； 每半年对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4.2.3.2.5五级化粪池每年清理 2 次，每季巡查 1 次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理
25、后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3 年全面更换 1 次；每周清扫 1 次以上排水明沟内的泥沙、 纸屑等垃圾， 拔出沟内生长的杂草； 达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2 个月对地下管井精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 43 页清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物； 每季度对地下管井彻底疏通1 次，清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌， 必要时加护拦。 清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4.2.3
26、.2.6六级化粪池每年清理 2 次，每季巡查 1 次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。每 3 日清扫 1 次沟内的泥沙、 纸屑等垃圾， 拔出沟内生长的杂草； 每 2 周用洗洁剂擦洗 1 次排水沟。达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；4.2.3.2.7七级化粪池每年清理 2 次，每日巡查 1 次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。每日清扫 1 次沟内的泥沙、 纸屑等垃圾， 拔出沟内生长的杂草； 必要时用洗洁
27、剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。4.2.4供配电系统建立和完善有关规章制度， 包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、 事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录， 出现异常及时处理；每年委托专业单位对变压器、 高压开关柜进行 1 次测试、 实验等工程的维修保养；每年对变压器
28、外部、 低压配电柜进行 2 次清洁、保养；保证正常电力供应， 限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1 次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测 2 次配电房内消防器材， 保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1 次；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 43 页潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。4.2.5弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作
29、时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。4.2.6避雷接地系统每年雨季来临之前， 对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。4.2.7电梯运行与经管4.2.7.1 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期
30、参加复审；建立健全电梯经管制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案经管制度、安全使用经管制度和详细的维修保养计划。4.2.7.2 安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯经管部门、经管人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。4.2.7.3 与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。 如需自行维护保养电梯， 应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员， 其经管部门应将电梯经管人员、 维护保
31、养人员、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 43 页联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。4.2.7.4 电梯及其安全设施每周不少于1 次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3 年必须进行 1 次负荷校调实验，负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。4.2.7.5 保持电梯机房清洁，每
32、周1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍； 保持电梯机房消防设施完好； 每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾杂物。4.2.7.6 确定合理的电梯运行时间， 随时监督电梯运行状况， 加强日常维修保养， 适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。4.2.7.7 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。 建立电梯运行档案， 记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。4.2.7.8 制定紧急救援技术方案和操作程序，在接
33、到报警信号45 分钟设法解救乘客、排除设备故障。4.2.7.9 使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：起重机械安全技术档案（电梯类）和起重机械登记卡片（电梯类）；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告） ；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 43 页全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气
34、敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。4.2.7.10 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。4.2.8共用空调系统物业经管企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1 次，要求主机和控制柜表面无污渍；根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洁 2 次出风口机，每年全面检查 2 次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2 次；空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。4.2.9 道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加
35、强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定， 劝阻人为损坏路面， 制止在路面焚烧垃圾、 落叶或其他杂物；停车尝棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好， 通道畅通无阻， 配备必要的消防设备， 符合停车场规范要求，便于经管和车主停放车辆。4.3 清洁经管4.3.1共用楼道保洁4.3.1.1一级每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶。4.3.1.2二级每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶，每旬清洁1 次楼梯扶手；无垃圾、杂物,无乱堆乱放 , 无明
36、显污迹，无卫生死角，无擅自占用现象，无明显厚积灰。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 43 页4.3.1.3三级每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 每周清洁 1 次楼梯扶手；每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1 次；每季度擦 1 次楼梯道共用门窗玻璃。无垃圾、杂物, 无明显污迹，无乱堆乱放 ,无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。4.3.1.4四级每周打扫 2 次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1
37、 次；每周清洁 1 次楼梯扶手；每45 日擦抹 1 次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每45 日楼梯间墙面、顶面除尘1 次；每 45 日擦 1 次共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、浮尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象， 无乱堆乱放； 扶手护拦无积灰； 梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。4.3.1.5五级每日打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 每周拖洗 2 次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1 次，大理石地面每季度抛光打蜡1 次；每日收集 2 次业主（使用人）垃圾；每日清理 1 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和
38、烟头；每日用干净的抹布擦抹 1 次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1 次；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每月擦 1 次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。4.3.1.6六级每日打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 并拖洗干净； 水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1 次，大理石地面每季度抛光打蜡1 次；
39、每日收集 2 次业主（使用人）垃圾；清理 2 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手； 各层和通道的防火门、 消防栓、玻璃箱内侧、 灯具、墙面、地脚线、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 43 页指示牌等公共设施每周循环清洁1 次；各梯间墙面、 天花板每周除尘 1 次；每周擦 1 次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象， 无乱堆乱放； 铁栏油漆完好无脱皮； 扶手护拦干净、 光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查30cm 无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、
40、灰尘，地脚线干净无明显灰尘， 大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持干净。4.3.1.7七级每日打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 并拖洗干净； 水磨石地面和水泥地面每周刷洗 1 次，大理石地面每 3 月打蜡 1 次，每月抛光 1 次；每日收集 2 次业主（使用人）垃圾；清理 1 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹 1 次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1 次；每周擦 1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱
41、划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1 遍楼梯内纸屑、烟头不多于2 处；铁栏油漆完好无脱皮， 扶手护拦干净、 光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。4.3.2电梯及电梯厅保洁4.3.2.1一级每日清扫 1 次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1 次电梯门壁。4.3.2.2二级每日清扫 1 次电梯轿箱内垃圾， 抹布擦拭 1 次电梯门壁； 每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；灯饰及轿箱顶部每月清洁1 次。4.3.2.3三级每日清扫 2 次
42、电梯轿箱内垃圾， 抹布擦拭 1 次电梯门壁； 每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；灯饰及轿箱顶部每月清洁1 次。4.3.2.4四级精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 43 页每日清洁 2 次；每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；每季度对电梯门壁打腊上光1 次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1 次。4.3.2.5五级保持电梯轿箱清洁， 每三天更换 1 次地毯，每日清洁 1 次；每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；每 45 日对电梯门壁打腊上光1 次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1 次。达到
43、玻璃镜面基本光亮、 无明显手英污迹， 轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰。4.3.2.6六级保持电梯轿箱清洁，每日更换1 次地毯，每日用吸尘器洗尘1 次，每日清洁 1次；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；电梯地板每月抛光 1 次；每月对电梯门壁打腊上光1 次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1 次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。规范：玻璃镜面光亮、无明显手英污迹， 轿箱四壁干净明显无灰尘， 用纸巾擦拭 30cm无明显污迹； 灯具、天花板无明显灰尘；地毯干净无污迹。4.3.2.7七级保持电梯轿箱清洁， 每日用吸尘器洗尘1 次，每日更换 1
44、次地毯，必要时增加更换次数；白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1 次；电梯地板每周抛光1 次；每半月对电梯门壁打腊上光 1 次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1 次。规范：玻璃镜面保持光亮、无手英污迹，灯具、天花板无灰尘， 轿箱四壁干净无灰尘， 用纸巾擦拭 50cm 无明显污迹；不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹；地毯干净无污迹。4.3.3 共用卫生间保洁4.3.3.1一级每日对共用卫生间清洁1 次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、 换新的垃圾袋； 清洗大、小便器；用拖把拖干净地面； ）；每月 2 次对共用卫生间进行消杀。室
45、内无明显异味、臭味；地面基本洁净。4.3.3.2二级每日对共用卫生间清洁1 次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、 换新的垃圾袋； 清洗大、小便器；用拖把拖干净地面； ）；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 43 页每月 1 次用毛巾擦灯具； 每月 2次对共用卫生间进行消杀。 室内无明显异味、 臭味；地面基本洁净；便器洁净无黄渍。4.3.3.3三级每日对共用卫生间清洁2 次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地
46、面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1 次用毛巾擦灯具；每月 2 次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净，每 10m2 烟头、纸屑不超过5 个；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。4.3.3.4四级每日早、晚对共用卫生间清洁2 次，保洁时悬挂醒目标识； （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月 1 次用毛巾擦灯具；每月2 次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无明显异味、臭味；地面无明显烟头、纸屑、污渍、积水，
47、天花板、墙面无蜘蛛网和积灰，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。4.3.3.5五级每日早、晚对共用卫生间清洁2 次，保洁时悬挂醒目标识； （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1 次用毛巾擦灯具；每月2 次对共用卫生间进行消杀， 发现墙壁有字及时清洁。 室内无异味、 臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。4.3.3.6六级
48、每日早、晚对共用卫生间清洁2 次，保洁时悬挂醒目标识； （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水， 小便器内放置香球等） ；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 43 页玻璃镜；每月 1 次用毛巾擦灯具； 每月 2 次对共用卫生间进行消杀， 发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸
49、屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。4.3.3.7七级每日早、中、晚对共用卫生间清洁3 次，保洁时悬挂醒目标识； （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、 洁具；清扫地面垃圾、 清倒垃圾篓垃圾、 换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周 1 次用毛巾擦灯具； 每月 2 次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟
50、头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。4.3.4 停车尝共用车库或车棚保洁4.3.4.1一级每周清扫 1 次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；每季度打开1次地下室、 车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷 1 次；每季度进行 1 次地下室消杀工作；地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；空气基本流通。4.3.4.2二级每 3 日清扫 1 次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每季度打开1 次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷 1 次；每季度进行 1 次地下室消杀工作； 每年擦洗