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1、 金 融 天 地 房地产企业融资管理问题研究 阮隽 （金外滩集团上海上泰置业有限公司，上海 200002） 摘要：房地产行业是推动国民经济增长的关键性行业，从 90年代开始 ， 我国的房地产行业得到了蓬勃的发展 ， 为我国经 济腾飞做出了不少贡献。从行业的划分特点来看，房地产行业 属于资金密集型的企业，资金链的断裂往往是房地产行业走向 覆灭的主要的原因，而融资管理不力则是资金链的断裂的重要 原因。就目前各地房地产行业的发展现状来看，大多数企业都 存在着融资管理的问题，其中，融资渠道窄、融资困难已经成 为房地产行业所普遍存在的问题。本文从实际背景入手，结合 一定的实践经验，对于房地产行业的融资管
2、理问题进行了深入 的分析和探讨，并提出了一些行之有效的对策措施，以期能够 推动房地产行业的良性发展。 关键词：房地产；融资管理；风险内控 一、引言 在近十年当中，房地产行业经历了辉煌的发展期，特别是 在 2007 年之后 ， 政府通过相应的调控政策 ， 充分发挥自身的机 能，将房地产行业的发展速度以及发展质量控制在一个比较合 理的范围之内。但是随着全球经济危机的到来，我国的房地产 行业受到了不小的波动，从整体上来说，经济全球化趋势的加 深使得我国的一部分企业对于外国资本的吸引力下降，而且经 济危机的出现更加遏制了民间资本的活力，使得一些中小型企 业生存举步维艰，这也严重波及到了房地产企业的融资
3、问题， 面对这样严峻的形式，房地产企业只有认清现实，加快转型， 健全融资管理体系，争取实现多渠道、多形式的融资，从而推 动房地产行业的良性健康发展。 二、我国房地产行业加强融资管理的重要性 房地产行业的发展离不开大量资金的投入，但是从目前我 国房地产发展的态势来看，其融资渠道是非常单一的，从整体 上来说，房地产的融资仅仅是依赖于银行的贷款来支持的，换 句话说，也就是银行承担着整个房地产行业的所有风险，这不 但对于房地产行业，而且对于银行以及国家的宏观经济都容易 造成不稳定现象，一旦出现经济危机，国家采用紧缩的财政政 策，缩减信贷的规模，那么房地产行业的资金链就很容易受到 影响，造成非常不良的后
4、果，所以，从长远发展的角度来看， 加强房地产行业的融资管理是当前甚至未来非常重要的一项工 作，是决定我国经济平稳运行的关键性举措。 从整体上来说，我国房地产行业目前的融资渠道比较狭窄， 融资难度较大，随着经济危机的爆发，商业银行对于信贷以及企 业的开发贷款审核越来越严格，房地产行业的格局也因此受到了 巨大的震荡，资金实力较强的企业可以在激烈的市场竞争中生存 下去，而资金实力较弱的企业则被无情的淘汰。从我国房地产目 前的融资特点来看，主要存在着两大方面的特征，其一，如同上 文所说，银行已经成为房地产行业融资的主要渠道，其规模和方 式受到了很大的限制；其二，金融市场的发展进入了一个疲软的 时期，尤
5、其是对于房地产金融市场来说，其融资的渠道很难拓 展，这也是需要我们必须面对的一个现实。从此我们可以明显地 看出，房地产行业的融资有着非常单一的特性，如果房地产企业 过度地依赖银行资金，就很容易发生资金链断裂的问题，这也凸 显出了房地产融资的重要性，从本质上来说，房地产融资是房地 产行业赖以生存的基础，只有不断地健康融资，为企业 提供足够 的资金，才能使房地产企业更好地发展下去。 三、我国房地产行业融资管理的要点及问题分析 （一）过度依赖银行资金 随着房地产企业的不断发展，国家也逐渐发现了房地产行 业所存在的融资问题，并出台了一些具有针对性的宏观政策， 从一些方面减轻了房地产企业融资困难的问题，
6、但是，就目前 的融资渠道来看，银行贷款依然是大多数房地产企业使用的融 资手段，这种融资方式却没有得到很好的优化和改善，房地产 企业生命线的各个环节依然离不开银行贷款的支持，相关的数 据资料也显示，银行贷款数额已经占据了房地产企业资金总量 的六成左右，而房地产企业的负债率则高达七成多，所以，从 金融方面来分析，一些资金实力不强的房地产企业在激烈的市 场竞争中是处于非常劣势的状态的，大量资金实力弱的企业进 驻房地产行业只会加剧该行业的恶性发展，此外，从银行的角 度来分析，对于房地产企业放贷是一项高风险的工作，如果对 其放贷也就是说银行要转接房地产企业的高风险，一旦发生坏 账，不但影响了房地产行业的
7、稳定，更是对整个金融系统造成 了巨大的冲击，严重影响着金融市场的稳定性。虽然，一些大 型的房地产行业逐步开展了定金预售以及信托融资等方式，但 是这些新 兴的融资方式仅仅存在于一些大型的房地产行业中， 对于大多数房地产企业来说依然是非常不现实的。 （二）房地产融资管理的制度不健全 房地产行业是属于资金密集型产业的，这就要求企业必须 开展多种渠道的融资以维持企业的生存。我国的房地产行业是 与市场经济制度一起发展起来的，所以还存在着很大的不健全 性，在房地产企业的融资过程中，开发企业资本的结构、资金 来源以及资金用途以及自有资本的占比都会影响到房地产企业 的融资管理，但是无论是从房地产企业的内部和外
8、部的法律法 规监管，这一块还不够完善，而相对于国外来说，已经基本上 形成了房地产证券化、房地产基金等新的融资模式，我国国家 以及房地产企业内部并未对融资情况作出统一的体系安排。 （三）房地产融资内控不足 目前，房地产企业的融资方式依然是以银行信贷为主，一 些新兴的融资手段例如信托资金和期货等融资方式在中国还不 是很成熟，所以，银行贷款是当下房地产企业资金的主要来源。 从银行的经营特点来看，银行一般不会放时间太长的贷款，贷 款的期限一般是控制在五年之内的，但是，根据房地产企业的 特点，其生长周期是比较漫长的，无论哪一个环 节都需要大量 资金的支持，很多房地产企业由于需要的资金数量较大、时间 较长
9、，一直面临着巨大的资金压力，最终导致了企业的破产， 甚至有些企业为了生存，大力缩减施工时间，偷工减料，造成 了很大的安全隐患。当前融资方式单一化已经严重不符合当下 房地产行业的行业现状，房地产企业迫切需要多种渠道的、多 种方式的融资。就目前的房地产融资现状来看，相关人员的 责、权、利，划分并不是很清楚，其内控制度没有形成，或不 够健全，或执行不力，一些项目经理甚至能够掌握整个融资过 程，并没有相应的监督人员对其监督，更加增加了融资管理的 风险性。 175 经 贸 实 践 四、提升房地产企业融资管理的对策 面对上述分析的原因与现状，我们不难发现，造成这些问 题的出现主要是由于我国金融市场不够发达
10、的缘故，没有很好 的金融创新工作，造成了房地产企业的融资渠道狭窄，而且， 企业的融资也没有相应的法律法规保障和约束，这些问题的存 在严重制约着房地产企业的发展。 （一）拓宽融资渠道，减小对银行的依赖 党和政府在研究过程中，也发现了当前房地产企业存在的 问题，相关的会议曾表明，政府未来会放松对房地产市场的管 束，活跃房地产金融市场。这对于房地产企业来说是一个难得 的发展机遇，房地产企业应当充分把握这次机遇，创新融资渠 道。举个例子来说，一些资金实力雄厚的企业可以尝试着发行 一些比较长期的债券，将期货融资的比重增加，降低风险。同 时，尽量和银行进行协调，争取一些比较长期的贷款，避免因 为贷款时间的
11、问题造成企业在生产过程中破产。随着国家金融 政策的放松，房地产企业管理者也应当将民间资本重视起来， 不断拓宽自己的融资渠道。 （二）优化资金结构，健全融资管理制度 房地产企业是资金密集型企业，其资产的负债率通常是非 常高的，虽然，从金融学分析，较高的资产负债率对于企业的 发展是有着积极意义的，但是一旦出现一些不尽人意的问题， 结果是另企业无法接受的。所以，合理、健全的资金结构对于 房地产企业的长远发展是非常具有意义的，企业要充分认识到 自身的特点，对于长期资金和短期资金进行优化配置，加强现 金的管理，使资金的调度更加效率，在融资企业内部要健全融 资管理的审核和管理制度，相关的管理人员要严格遵守
12、国家的 商业银行法、合同法等法律，严格按照融资管理的相关制 度进行融资管理。 （三）加强内控管理，制定出合理的发展战略 上接第 174 页 图 1 不良贷款率与 GDP 增长率的关系 数据来源：银监会 除了以上几个方面外，为了缓解经济增速放缓对国民经济 的负面影响，中央制定了各项刺激政策，并大力推行金融市场 化改革，如加快利率市场化改革进程，在规范中大力引导互联 网金融的发展，建立健全资本市场等。这些发展毫无疑问地加 剧了当前金融市场的竞争，挤压了商业银行的利润空间，使得 商业银行的盈利水平相比前些年，不断降低。而盈利水平正是 影响商业银行流动性的一个非常重要的因素，银行资产规模越 大、盈利能
13、力越强，对外释放竞争实力和信誉的信号越清晰， 因而面临的流动性风险越小。因此，经济增长放缓除了直接对 商业银行的存贷业务、资产结构、资产质量等方面产生作用而 影响商业银行流动性水平外，还通过中央采取的各项措施加剧 了商业银行之间的竞争，影响其盈利水平，从而间接地加剧了 商业银行的流动性风险。 176 房地产企业具有很强的周期性，一般而言，大多数企业针 对房地产这一特点制定出了相应的反周期战略。在房地产行业 较为萧条的时候，企业应当扩大基础设施的规模，选用大量的 财力进行土地等方面的配置，将生产经营规模控制在合理的范 围之内。而在高速发展的时期，企业则应当持续扩大经营，利 用在萧条时期购买的土地
14、，在另一方面降低经营成本，从而保 证企业的收益，提升自身的竞争力。同时还要加强房地产企业 内部的内控合规管理，把融资管理的相关内容层层分解，由不 同的人员、不同的部门监控和防范风险，将权、利、责划分清 晰，建立起一套完整内控合规流程，才能促进房地产企业健康 融资与发展。 五、结语 房地产企业融资渠道少、融资困难仍然是当前房地产行业 面临的严峻问题，企业应当根据实际情况，创新地发展融资管 理，把握好行业的周期性规律，顺势拓宽融资的渠道，将金融 风险控制在合理的范围内，推动房地产企业的健康、良性发展。 参考文献： 1石兆鹏 .房地产企业筹融资管理存在问题及对策分析 J.经 贸实践， 2017（ 1
15、9）： 79. 2刘小衡 .对房地产企业投融资管理的分析与研究 J.会计 师， 2017（ 04）： 27-28. 3林华 .借款费用、长期融资和盈余管理 来自房地产上 市公司的经验证据 J.金融与经济， 2017（ 05）： 62-68. 4史永乐 .创新中小型企业融资模式研究 以房地产企业 为例 J.中国商论， 2017（ 07）： 43-45. 5李艳英 .我国房地产上市公司资本结构问题及优化研 究 以万科为例 J.时代经贸， 2017（ 25）： 49-52. 作者简介： 阮隽，金外滩集团上海上泰置业有限公司。 三、结论与启示 通过上文的分析可以看到，经济增速放缓直接和间接地改 变了中
16、国商业银行的原有经营模式、业务结构和融资方式等， 这些改变对商业银行存贷期限结构、存款规模、资产质量、盈 利水平等方面产生了不同程度的影响，最终使得商业银行流动 性风险发生变化。这种影响作用机制提醒我们，经济增速放缓 的背景下，不光要关注宏观环境下的各类经济风险，还要注重 由此对微观经济环境中各类风险产生的影响。同时，金融监管 部门也要提高警惕 ， 通过创新金融监管手段和工具 、 制定高质 量的监管标准等，加强对商业银行自身风险管控能力的硬约束， 严格防范商业银行流动性风险，为我国经济实现平稳的过渡转 型创造良好的金融市场环境。 参考文献： 1 李扬，张晓晶 .“新常态 ”：经济发展的逻辑与前景 J.经 济研究， 2015（ 05）： 4-19. 2 朱冬辉 .商业银行存贷款期限错配与流动性风险分析 J. 南方金融， 2013（ 10）： 89-92. 3 朱孟楠，侯哲 .中国商业银行资金错配问题研究一一基于 “钱荒 ”背 景 下 的 思 考 J.国际金融研究， 2014（ 04 ）： 62-69. 4肖崎，廖妍婷 .后危机时代我国商业银行流动性风险的成 因及管理 J.武汉金融， 2015（ 07）： 39-42 作者简介： 钟丹 （ 1993）， 女 ， 汉族 ， 湖南省株洲市人 ， 经济学硕 士，单位：长沙理工大学经济与管理学院统计学专业，研究方 向：金融风险与计量。