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1、中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名熊婷学 号013120213专业班级会计学二班指导教师李焦职 称讲师单 位中国地质大学长城学院毕业论文题目我国房地产企业融资问题及对策研究毕业论文主要内容和要求：主要内容：经历黄金十年的快速发展之后，2011年以来，我国限购和限贷等调控政策密集出台，让风光一时的房地产开发企业无所适从。销售量持续下降，资金链前所未有的紧张。一些房地产企业纷纷转行避险，而中小开发企业则面临倒闭风险。但是，任何事物的发展都有其两面性。面对当下异常严峻的市场形势，多数人可能只看到了其弊端，实际上此种形势对房地产行业来说也算是一件好事，这将是行业反思和进行自身调整的有利时机。本
2、文主要分析房地产行业的融资状况，结合实际案例进行分析。 要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。毕业论文主要参考资料：1 尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议J.大众商务月
3、刊，2009，（03）：15-15.2 赵先立，李子君.我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议以万科地产为例J.西部经济管理论坛，2013,（3）；62-67.3 刘畅.当前我国房地产企业融资现状及对策分析M.北京：中国人民大学，2010.13-15.4 鲁迪.房地产企业从商业银行融资状况分析J.市场周刊：理论研究，2014,（06）：46-48.5 牟洋慧.我国房地产行业融资现状及未来发展趋势分析J.经营管理者，2013，（09）：98-100.6 李娜.房地产上市公司融资风险评价研究M.石家庄：石家庄经济学院，2014.34-37.7 刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对
4、策J.沿海企业与科技，2010，（08）：1-4.8 吴俊贤.房地产信托投资基金J.消费导刊，2015，（03）：106-106.9 刘虹麟.资产证券化融资的比较优势及在我国企业的应用和发展J.经营管理者，2013，（26）：24-27.10 汪仙仙.我国房地产企业融资存在的问题及对策研究J.商情，2014,（33）：256-256.11 崔晓溪，张艳.国内外房地产企业融资现状分析J.中国经贸，2009，（18）：142-142.12 RichardImperiale. Real Estate Investment Trusts： New strategies for Portfolio Ma
5、nagementM.U.S.A.:Wiley，2002.毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资
6、料，完成论文的任务书2015-10-15至2015-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2015-12-1至2016-1-155指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2016-3-1至2016-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109指导教师阅改论文，并
7、返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011毕业论文答辩。2016-5-11至2016-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告 学生姓名熊婷学 号013120213专业班级会计学二班指导教师李焦职 称讲师单 位中国地质大学长城学院课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生
8、产 其它毕业论文题目我国房地产企业融资问题及对策研究开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义 1、研究目的：通过对我国房地产企业的融资渠道和融资现状的系统分析，以及对融资案例的定量分析，目的在于找到适合我国不同规模房地产企业的最佳融资模式，寻求更好的工程管理模式提高资金的使用效率，同时借鉴国外房地产融资的先进经验拓宽我国房地产企业的融资渠道。 2、研究意义：（1）理论意义：房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出
9、台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。（2）现实意义：资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和
10、市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。二、研究现状 1、国外研究现状：以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者，然而房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。Rich
11、ardImperiale在其房地产投资信托：投资组合管理的新策略 （Real Estate Investment ：TrustsNew strategies for Portfolio Management）一书中作了详尽地论述了REITs这一融资方式，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。此外，欧美等国家善于从公司的资本结构入手通过确定企业的最有融资结构来分析融资策略。其融资理论主要有早期的企业融资理论、以MM 为中心的现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成本之间平衡的平衡理论。 2、国内研究现状：我国房地产资金构成主要
12、由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有2030间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。汪仙仙（2014）在我国房地产企业融资存在的问题及对策研究一文中提到近些年房地产业快速发展，传统的融资方式和渠道已经很难满足房地产业的资金需要，房地产企业面临着资金严重短缺的状况。拓宽房地产的融资渠道，满足企业融资多元化的需求，是我国房地产企业共同面对的亟待解决的问题。而吴俊贤（2015）在房地产信托投资基金中分析了我国房地产
13、融资现状的基础上，介绍了正在成为热点的房地产信托的业务和资金来源。房地产信托投资基金作为一种舶来品在中国房地产领域尚属新兴事物。而以越秀REITS为代表的REITS基金成为内地房地产在海外市场融资的新方式，而房地产投资基金在流动性和收益性方面具有较大优势。三、研究内容1前言2我国房地产企业融资相关理论概述 2.1 房地产企业融资的概念 2.2 拓展房地产融资渠道的意义3我国房地产企业融资状况概述4我国房地产企业融资中存在的问题4.1融资结构仍旧单一4.2法律法规不完善，影响融资渠道拓展4.3 房地产金融创新力度不够5 房地产企业融资问题原因的分析 5.1房地产企业融资一味单调的依靠银行贷款 5
14、.2 房地产市场法规滞后5.3 未能形成良好的融资体系6解决我国房地产企业融资问题的对策6.1企业逐步建立多元化的融资渠道6.2加快完善房地产金融立法6.3 发展创新型的融资方式7结论参考文献致谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、本文首先对我国房地产现状及发展前景进行分析，从而深入到房地产融资方面的相关知识，从中发现问题和问题产生的原因，最后由原因及问题得出应对措施。本文运用的主要理论依据是企业融资的概念、制度以及融资方式渠道等。本文还引进了一些创新型的房地产融资方
15、式，例如房地产投资信托（REITs），产业互补模式，海外运筹模式，资产证券化模式等新型的融资模式。五、进度安排1、确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。2015-10-15至2015-10-312、编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203、实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304、撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2015-12-1至2016-1-155、指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316、修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297、指
16、导教师阅改论文。2016-3-1至2016-3-158、修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109、指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010、专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011、毕业论文答辩。2016-5-11至2016-5-2412、评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31六、预期结果通过对房地产融资方面的调查分析，结合实际案例，找出其存在的问题，对问题产生的原因进行分析，应用所学知识，找出房地产融资难的原因，以及解决策略，从各个方面协调融资问题带来的
17、房地产业的发展。七、参考文献1 尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议J.大众商务月刊，2009，（03）：15-15.2 赵先立，李子君.我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议以万科地产为例J.西部经济管理论坛，2013,（3）；62-67.3 刘畅.当前我国房地产企业融资现状及对策分析M.北京：中国人民大学，2010.13-15.4 鲁迪.房地产企业从商业银行融资状况分析J.市场周刊：理论研究，2014,（06）：46-48.5 牟洋慧.我国房地产行业融资现状及未来发展趋势分析J.经营管理者，2013，（09）：98-100.6 李娜.房地产上市公司融资风险评价研究M.石家庄：
18、石家庄经济学院，2014.34-37.7 刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策J.沿海企业与科技，2010，（08）：1-4.8 吴俊贤.房地产信托投资基金J.消费导刊，2015，（03）：106-106.9 刘虹麟.资产证券化融资的比较优势及在我国企业的应用和发展J.经营管理者，2013，（26）：24-27.10 汪仙仙.我国房地产企业融资存在的问题及对策研究J.商情，2014,（33）：256-256.11 崔晓溪，张艳.国内外房地产企业融资现状分析J.中国经贸，2009，（18）：142-142.12 RichardImperiale. Real Estate Investm
19、ent Trusts： New strategies for Portfolio ManagementM.U.S.A.:Wiley，2002.指导教师意见：指导教师签名：年 月 日教研室意见： 审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名：年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 经济系 专 业： 会计学 姓 名： 熊 婷 学 号： 013120213 2016 年 4 月 30 日Richard Imperiale在其房地产投资信托：投资组合管理的新策略（Real Estate Investment Trusts:New Strategies For Portfolio M
20、anagement）一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。Steve Bergsman提出尽管人们普遍认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。接着在他的文章中，通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。赵先立、李子君在我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议以万科地产为例中提到因房地产行业具有资金密集型的特性，其除了依赖开发商的自有资金外，还必须大量依靠金融工具融资，以弥补资金缺口。从近十年我国房地产开发企业的融资来源及变动趋势来看，巨额的房地产信贷一方面
21、让银行独自承担了本应由不同类型金融部门共担的金融风险，另一方面也使我国房地产业经由传统的融资模式获取足够资金的难度也日益增大。尤其从2008年美国次贷危机引起的全球金融危机中更可以看出，我国房地产行业在抵抗国内、国外经济环境的复杂变化时仍存在着诸多不足。而以万科地产为例的多元化融资得到的启示是企业融资管理首先要有明确的资本结构管理目标，这一目标要符合行业特征，同时也要适应企业发展战略。资产证券化融资的比较优势及在我国企业的应用和发展中介绍了资产证券化融资是企业通过将能产生未来现金流入的部分资产从企业整体中剥离出来单独进行证券化获得资金的融资方式。文章从资产组合、破产隔离和信用提高几大融资原理出
22、发，将资产证券化融资与传统的股权、债务融资方式进行了比较分析，发现资产证券化融资与股权和债务融资方式最大的区别在于其破产隔离远远高于后两者，这使得企业的融资基础也就是资产组合范围以及对投资者的信用保证效果与后两种融资方式产生了很大差别。而这些差别使资产企业的门槛准入降低，企业能从资本市场获得低成本的资金并能在融资后保持企业财务管理上的灵活性以及避免商业信息披露过多带来信息泄露损失（如企业竞争力下降带来的损失等），资产证券化表外模式还能让企业灵活地管理和优化财务报表，这些都是传统股权和债务融资方式下难以达到或者难以同时达到的优势。这些优势让更多企业有动力发起资产证券化融资，也让更大范围的企业有能
23、力进行资产证券化融资。李娜的房地产上市公司融资风险评价研究中也说到企业经营资金短缺是目前我国房地产业普遍面临的问题。造成房地产上市公司融资风险的原因有多方面，既有企业自身原因，也有外部经济及政策环境的因素。房地产上市公司预防及规避融资风险需要国家给予政策支持，但是最主要的还是改善经营方式，及时预测、提前预付。吴俊贤在房地产信托投资基金中介绍了房地产信托投资基金概念和特点。从房地产信托投资基金类型来看，存在着股权性、债券型以及股债混合型三种。正是这种股债搭配灵活性的特点使得房地产信托投资基金能够根据不同类型的房地产采用不同的投资策略或组合，但总体来看，在整个房地产信托投资基金运行过程中，债券类资
24、产的配置比重较大。崔晓溪、张艳在国内外房地产企业融资现状分析指出房地产企业应该在政府不支持高房价，也不希望楼市出现泡沫的情况下，充分发展现有的融资模式，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。指出我国融资渠道单一，融资机构较少，主要靠商业银行进行融资。但目前，我国还无法通过扩展金融机构来扩大融资渠道，其主要原因是我国目前的金融监管体系还存在着若干缺陷，金融方面的高级人才还比较稀缺。另外，我国保险机构的经营管理水平还十分有限，政府为了防范可能出现的金融危险和社会动荡，出于对广大人民群众负责的谨慎态度，在法律上禁止保险基金参与股票投资等投资活动。结合上述观点，我认为房地产业最大的问
25、题还是过于依赖银行贷款，房地产企业应该最大限度的发展创新，发展新型的融资方式，从不同的渠道筹集到资金，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。目前，借鉴国外经验和我国的金融市场逐步完善，国内学者和房地产企业都推崇采用信托和投资基金的方式赖募集资金。不过通过实证研究，由于我国和国外的发达国家相比较，在宏观政策和金融市场等方面尚不完善，所以信托和投资基金只是刚处于起步阶段，还存在不少问题需要解决。房地产融资渠道多元化以后，民间资金可以从楼市分流到信托、债券、基金等上来，减少楼市投机的压力；而房地产业则不仅可以解决融资难的问题，还可以促使行业内部优胜劣汰、提高自身素质，因为只有好的企业才可以拿到债券
26、、基金和信托等。我国房地产企业融资问题及对策研究摘 要房企行业在我国市场经济中的地位是无可替代的,其连续不断地蓬勃发展直接关系到国民经济的稳步增长。而且, 房企行业又是明显需要充足资本支持的行业,在购置土地使用权与销售楼盘都需要充足的货币才能保证它的运转,也急需金融机构和发展完好的资本市场作为最坚强的后盾。因此,房企行业是否可以强健的发展就在于房企行业的融资道路是不是宽敞通畅，进行房企行业融资方式及途径的研究含有特别重要的理论价值和实际意义。房企行业融资有关的新金融政策的接连发布，当前行业内关切的热门和急迫的需要处理的现实问题就是怎么样处理房地产开发新项目时中遇到的筹资问题,从而发展新兴的融资
27、手段。而现阶段我国房企融资市场成长速度较慢，融资手段不够多元化，本文研究的目的就是关于我国房企行业在融资过程中出现的问题，根据问题项项列出完善我国融资体系的办法。关键词：房地产企业；融资问题；新型融资方式ABSTRACTThe real estate industry is one of the pillar industries of our country,and capital-intensive industries,effectively solve the problem of the industrys financing is one of the important cond
28、itions to promote its healthy development .The diversification of real estate enterprises financing mode in developed countries for the development of real estate enterprises provided a powerful guarantee funds.In our country,the enterprises cannot pay huge production funds in operation stage ,can o
29、nly rely on external funding channels to ensure the companys normal production,therefore need to further reform and perfect the financial system,the system of real estate financing remains to be improved.At present our country real estate financial market development level,the imperfection of the fi
30、nancing,real estate financial market development level,the imperfection of the financing ,real estate enterprise financing management has a lot of problems.The purpose of this study is aimed at our country real estate enterprise financing problem,put forward the reform of our country financing ways
31、and countermeasures of the financing channels.Key words：The real estate industry;Financing problem; New financing mode目 录1前 言12我国房地产企业融资理论相关概述12.1房地产企业融资的概念12.2拓展房地产融资渠道的意义13我国房地产企业融资状况概述24我国房地产企业融资中存在的问题34.1融资结构仍旧单一34.2法律法规不完善，影响融资渠道扩展44.3房地产金融创新力度不够45房地产企业融资问题原因的分析55.1房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款55.2房地产市场
32、法规滞后55.3未能形成良好的融资体系66解决我国房地产企业融资问题的对策66.1企业逐步建立多元化的融资渠道66.2加快完善房地产金融立法.66.3发展创新型的融资方式77结论8参考文献9致 谢10中国地质大学长城学院2016届毕业论文1前言房企行业是一个必须要充足资本来维持运转的行业，房地产融资手段的好坏与否，也很大程度上促进了融资中成本的高低变化。因此，怎样通过推动多元化融资手段的进步来维持该行业正常经营，不仅是房地产企业融资过程中一个急需被处理的问题，也是市场经济环境下所有行业防范经济风险的重要方法。在我国，与房企行业有关的融资活动不论是买方还是投资方，他们筹到资金的方法基本都是向银行
33、申请贷款，央行第121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知的出台，在为房地产过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。房地产企业经历黄金10年的快速发展之后，由于国家加大宏观调控力度，各种紧缩政策密集出台，使得房企融资状况渐渐趋于恶化。2我国房地产企业融资理论相关概述2.1房地产企业融资的概念房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产的特点是恒定不变的位置，这一特点在经济学上又被称为不动产，有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产企业，是指从事土地开发、楼盘销售、资金经管和服务活动，并以营利为目的进行自
34、主经营、独立核算的经济组织，在社会经济增长中占领着独一无二的位置，它的运作状态直接或间接地影响到几十个行业的市场变化。房地产企业运作中的任何一步运转都离不开货币的支持，房企行业作为现代经济市场的核心，它包括所有的经济活动，比如说与货币流通和信用有关的经济活动。由于我国市场经济逐渐深入的展开，房企行业与金融业相互促进、共同成长的关系也日益凸显。房企融资是指发生在房地产行业日常经济行动中的，房企为维持房地产的日常建设，和日常销售与服务，促进房地产货币的流通及消费，运用每一种可行的方式，为房地产的生产、再生产及销售同时也为其它有关的部门筹集、清算资产，供应相应服务的一切经济活动。房企行业的经济发展是
35、我国市场经济的顶梁柱，所以其筹资成功与否是关乎房地产行业能不能健康稳定发展的最主要一点，它成长的状况直接作用着整个国家经济的运行。2.2拓展房地产融资渠道的意义社会主义市场经济的重要组成部分就是在我国经济发展中起着独一无二作用的房地产企业，它的稳定与否是整个社会经济大环境水平的质量保障。对一个企业来说，企业能否在激烈的竞争中生存下来与企业内有多少流动资金基本能成正比关系，现在我国房地产开发企业有近四万余家，但是我国资本市场处于尚未完全开放的状态，国内总的资金来源有限，由此可以发现开拓融资途径、抢先占有融资先机对房地产企业的发展来说意义有多么的重大。第一点意义就是房地产企业作为需要大量资金运转才
36、能维持生存的企业，资金的来源如果一旦出现断裂，房地产企业将直面的就是快速破产的情况，反之，企业要想长久的生存与足够其继续发展的资金，就要拓展融资渠道，获得充足而稳定的资金来源。要想改变这种局面，房地产企业就要增加融资的途径，这样不仅能够为企业的发展提供充足的动力，也能拥有大量的充足的资金为后续的开发及运营做准备，还能获得充足的社会支持与人力资源，加快优化运营进程中的项目，并发展新项目。其次，作为房地产企业，应将自我发展与社会进步结合起来，积极的配合国家政策，努力提升自我竞争力，为国民经济的发展贡献力量。简而言之，要实现企业的良性发展，达成企业在社会主义市场中生存的目标，不仅需要整顿自身的内部经
37、营管理，还需要提升向外融资的意识，这样才能在经济全球化的浪潮中具备自我保存和健康发展的能力，也才能在面对如此开放的国际经济社会之时立于不败之地。3我国房地产企业融资现状概述我国房地产企业融资的现况是对金融信贷的依附性依旧很强，资本的由来具有单一性，但是相较于以前，也有些许的改变，体现在国家宏观政策对房地产融资的引导和市场刺激作用下房地产融资渠道也逐步向多元化的方向靠近，例如股票融资、债券融资、和房地产信托等新型筹资方法的逐渐活跃，但是依目前的实际情况来看，房地产企业融资渠道的完善还需加强。2015年，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，尽管增速相比去年全年提升2.3个百分
38、点，但和过去多年相比仍然有较大差距，资金来源的增幅仍然持续在低位徘徊。2014年底至今以来，商业银行普遍对贷款的发放更加谨慎，就是因为中国人民银行的几次降息和降准，而现在房地产市场处于相对低迷的状态，房地产开发企业在社会融资的成本依旧居高不下，整体融资环境也明显从未得到过改善，这些都会对房企的发展产生不利影响。随着政府对银行信贷政策的放松，楼市也逐渐开始回暖，随之带来的定金及预收款和个人购房按揭所付的房款是资金增加的主要来源，但仍是明显不够。现今，我国房地产企业资金主要是由房企自己持有的资金、来自外部的融资，也包括银行发放的贷款在内、及其它来源的资本（包括销售楼房收取的定金及预收款、个人购房从
39、银行按揭的贷款及其余资金）。从数据构成看，2015年，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。其中其他资金里，定金及预收款增长了6.4%，一共是28538亿元，个人住房按揭贷款增长了21.3%，共14714亿元。从各部分占比率数来看，自筹资金39.7%，国内贷款16.5%，利用外资占0.2%，其他资金占43.6%。2015年12个月销售回款相比2014年全年，所占比率明显上升。从2015年房地产经济构成途径比率图可以看出，我国房企行业的资金主要还是依附在其自身持有的资金、金融机构发放
40、的贷款、销售地产的回款这三个方面，因此值得注意的是，随着银行信贷规模的紧缩、个人购房按揭贷款以及资本市场再融资的难度加大等影响，往后房地产融资的状况不容乐观。2015年房地产开发企业本年资金来源构成图对房企自筹资金的比重要求可以从资金来源结构上总结出来，属于偏高。由于近年土地购置成本的增长快速，也极大了提升对企业资金的要求。银行对贷款的发放持续紧缩造成了房企难贷到款的现象。在其他经济来源中，定金及预收款和个人购房贷款主要受国内经济大环境波动的影响，造成了企业对其难以进行把控的局面。总而言之，从上图不难看出2015年前三季度房地产企业银行贷款规模终于在年内出现同比止跌且呈现弱回升的现象，银行的惜
41、贷情绪明显得到缓解。在供需两端同时向好的背景下，第四季度银行发放贷款的规模继续保持增长态势，体现在 2015年第四季度，整体政策环境呈现友好的态势，银行惜贷的情绪也将进一步得到缓和，房地产行业小周期将持续处于景气高点，在需求端方面，积存的存货得到了良好的释放，随着融资成本的逐渐减少，房地产企业对于银行开发贷的需求也逐渐增强。但是房地产是资金密集型行业，它的特点是投入和回报都高的同时，面临的风险也极高，所以足够、大量的资金才能保证其正常的运转。虽然我国政府在近几年内进行过几次大力度的宏观调控之后，有效缓解了个人和企业热衷于的对房地产投资的现象，但是也留下了一些问题，比如加重了银行因为放贷给房企而
42、要承担的金融风险，也加深了房地产对银行贷款的依赖程度。4我国房地产企业融资中存在的问题4.1融资结构仍旧单一我国房地产企业长期以来一直面临的问题就是房地产融资结构依旧单一、对银行贷款依赖性强的问题。现阶段银行被迫占据着房地产企业大部分的融资任务，而银行为其承担的金融风险与所得到的回报并不相当，这样既不利于银行体系的稳定，也不利于房地产融资渠道的发展。房地产企业内部自己持有的资金太少会导致其他行业对其投资过多，这一现象必定会导致对其他行业的挤出效应，不利于经济大环境协调性的发展，由于房企行业的风险与利润同高，金融机构及其它企业的管理层一直对房地产企业上市筹资持严谨的立场，想投资却又害怕承受其随高
43、利润而来的高风险。房地产开发可以分为三个阶段：从政府获得土地的准备阶段、施工阶段和销售阶段，这三个阶段都离不开资金的支持。房企融资不完善的最显著表现特征就是资本由来途径的稀少性，从开展新项目时需要的经济数量来看，我国房企运营的过程中除了其自身持有的资金外，还是主要依靠金融机构发放的贷款，来保证其运营历程中所需求的大量经济数量。房企行业的融资手段主要依靠金融机构发放的贷款有其特殊原因的，究其根本原因还是因国家整体大经济环境的市场化程度低，导致社会上资金富余者的闲散资产不能直接有效的投资进入房地产业，仅能作为存款或购买保险进入金融体系。所以只要房地产企业缺少经济来源来维持项目运营，就只能妥协似的向
44、包括银行在内的金融机构求助，这使得这些陷入了巨大的风险隐患里，也一定会对房地产企业的稳定发展产生不利的影响。4.2法律法规不完善，影响融资渠道扩展有关房地产筹资等方面的具有法律效应的文件一直处于不健全的状态，也未曾得到有效解决，并且房地产业与其相关法律文件之间的一致性极其不足，房地产融资方式的扩展显得尤为艰难。比如，因为最基本的法律条文还是属于不完善的范畴里，从事金融筹资分析的人士认为最完美的融资方式房地产基金面对的是无法可依，不能健康发展的境况。现在国内涉及产业投资基金、股权投资基金等（特别是私募股权基金）的法律条文都发展的极其不足，法律条文的匮乏直接影响了我国房地产投资基金以及房地产股权基
45、金的健康成长。私募股权基金现阶段正蓬勃的发展，这是不容忽视的客观事实，而我国许多的法律法规作为历史既定条件的产物，明显不适应这一客观事实。从本质意义上讲，有关于私募股权基金法律法规缺乏的状况就等同于其社会地位的“非法”，这也肯定会影响包括私募房地产股权基金在内的私募股权基金整体的蓬勃发展。对政府监管部门而言，还未“清晰化”的、但已经是半明朗运行的融资方式包括房地产私募股权基金在内的私募基金，已具备相当的规模与影响力，政府对此现象究竟是视若无睹还是应该监管，是进行备案还是实行审核，靠自律还是核准，都是急需解决的问题。对广大投资者来说，需要权衡的便是应该怎么定位私募股权基金投资的合法性与话语权。因
46、此，根据实际情况有节奏、有控制地建立和完善法律法规，首先要做的是赋予类似私募股权基金这样新型的融资方式一种合法阳光身份，承认其合法存在的地位，通过疏通而不是阻塞，引导新的金融工具的健康发展。4.3房地产金融创新力度不够房企须要大量资本维持运作，较久的开发时期、投资规模极高是它的两个特性，这就说明房企须要筹集足够多的资本才可以健康的更有力的生存。但是我国银行现有的几种贷款方式都属于期限不是很长的那种，再加上我国房地产企业主要依靠金融机构发放贷款，所以要凑足房地产企业从开发到建设到销售一整个项目运营期使用的货币会特别艰难。而且与美利坚合众国、大不列颠帝国等房地产融资体系已趋于完善的国家相比，不管是对房地产开展新项目所发放的贷款还是对个人购买住房所贷的款依旧是采用抵押、按揭