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1、目 录摘要1关键词1引言21 房地产企业融资概述21.1 房地产企业融资的含义21.2 房地产企业融资的特征21.2.1 经济性21.2.2 长期性21.2.3 风险性31.3 房地产企业融资的主要方式31.3.1 外源融资31.3.2 内源融资32 景瑞地产融资问题分析32.1 景瑞地产简介32.2 景瑞地产融资存在的主要问题42.2.1 融资渠道单一42.2.2 融资模式缺乏创新性42.2.3 融资规章制度不够完善62.2.4 融资环节不完整62.2.5 融资风险管理不健全73 景瑞地产融资问题的解决措施73.1 探索新的多元化融资渠道73.1.1 私募股权融资83.1.2 房地产信托83
2、.1.3 房地产证券化83.2 规范融资行为83.2.1 完善融资制度83.2.2 改善融资结构93.2.3 创新融资模式93.3 加强融资风险管理工作93.3.1 完善风险管理形式93.3.2 树立风险管理标准103.3.3 改进风险管理流程103.3.4 重视和培养风险管理人才104 总结11参考文献11房地产企业融资问题研究以景瑞地产为例摘要：随着近几年房地产行业的蓬勃发展，房地产企业的发展成为市场经济的发展热点之一，房地产融资问题日益凸显出来。本文主要研究景瑞地产的融资问题，以景瑞地产为主要研究对象，结合实际房地产发展，深入研究探讨景瑞地产融资存在的问题，这些问题主要表现为：融资渠道单
3、一、融资模式缺乏创新性、融资规范制度不够完善、融资结构不完整等，从房地产融资基本内容出发，通过对融资基础环境的分析，来找到影响因素，研究景瑞地产的基本融资情况并且找出问题弊端，针对企业存在的实际问题，提出具有建设性的建议。关键词：房地产;企业融资;景瑞地产RESEARCH ON REAL ESTATE FINANCING: A case study of Jingrui real estateAbstract: With the rapid development of the real estate industry in recent years, the development of r
4、eal estate enterprises has become one of the development hotspots of the market economy, and the real estate financing problem has become increasingly prominent. This paper mainly studies the financing problems of Jingrui real estate, taking Jingrui real estate as the main research object, combining
5、 with the actual real estate development, in-depth study and discussion of the existing problems of Jingrui real estate financing, which are mainly manifested in: single financing channel, lack of innovation in financing mode, imperfect financing standard system, incomplete financing structure, etc.
6、, starting from the basic content of real estate financing Through the analysis of the basic financing environment, we can find the influencing factors, study the basic financing situation of Jingrui real estate and find out the problems and disadvantages, and put forward constructive suggestions fo
7、r the actual problems of the enterprise.Key words: Real Estate; Enterprise Financing; Jing Rui real estate引言房地产企业的兴起和发展，使如今的市场经济结构和市场经济发展模式等方面发生了巨大变化。良好的融资管理可以促进房产企业取得长足的发展，传统的融资模式已度过了萌芽期和酝酿期，开始呈现出多样化快速发展的趋势，融资问题将面临着不断探索和不断创新的局面。本文研究的意义在于，通过景瑞地产的融资研究，分析当下的房地产企业融资运作形式及其问题，对当前房地产企业融资结构进行剖析，促进企业的融资结构趋于
8、完整化；提高企业对于融资风险的管理意识，加强风险管理，保证融资环境的和谐健康。1 房地产企业融资概述 1.1 房地产企业融资的含义企业融资是指以企业为主体，平衡企业之间资金供求关系及其内部联系的融资过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。本文研究的房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具，为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。1.2 房地产企业融资的特征1.2.1 经济性房地产行业本身就是一种具有特殊性质的行业，决定于其融资特征区别于一般企业活动
9、和行业行为，这是由行业特征属性决定的。首先，从经济的角度看，房地产企业融资具有经济性，融资行为就是基于资金流转、资金收益、资金供求等行为表现，所以房地产企业融资具有经济性，它与企业的经济情况紧密相关，它的过程也是企业资金流通的主要途径之一。1.2.2 长期性基于企业发展的眼光看企业融资，房地产企业融资具有长期性。融资环节和融资过程要根据企业长远发展的目标和要求来进行，房地产企业的发展要依据融资这一活动来进行支撑，所以房地产企业的融资具有长期性，要综合考虑企业发展的问题。基于房地产行业的融资特点和目前发展情况来看，房地产行业的发展离不开融资活动的促进，融资环节的顺利程度与房地产企业的发展具有一定
10、的关系。企业融资问题可以影响到企业自身的发展和经济实力，也可以进而影响到房地产行业和市场经济的发展。1.2.3 风险性数据显示，我国房地产行业融资金额在逐年增加，诸多企业的资金流转存在一定问题。房地产企业融资具有一定的风险性，由于房地产行业的资金流转比较频繁，资金量比较巨大，所以该行业的融资活动具有一定的风险性。在进行资金流转的过程中，大量的资金运行会使得其过程存在安全隐患；除此之外，房地产企业融资具有高资金流转性，这个特征与风险性有一定的关系，二者互相影响和联系。1.3 房地产企业融资的主要方式1.3.1 外源融资外源融资是企业通过一定方式从除企业以外其他的经济主体获得资金的一种融资行为，主
11、要方式有银行贷款、发行股票和企业债券等方式。一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。与此同时，股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用公司资源间接上市。发行企业债券是股份有限公司或有限责任公司的主要融资手段之一，是中国存在的一种特殊法律规定的债务形式。1.3.2 内源融资 内源融资是企业经营活动产生的资金，主要组成部分是留存收益和折旧。内源融资是独特的、自主的。因此，内源
12、融资往往是企业的首选融资方式和企业的主要资金来源，但与此同时内源融资规模有限，无法提供大规模融资，股息的分配也将按比例进行，这将影响到未来的外部融资。2 景瑞地产融资问题分析2.1 景瑞地产简介景瑞地产，全称为景瑞地产（集团）有限公司，属于房地产行业的重要代表之一，是房地产企业中的发展典型。该企业成立于1993年，专注于房地产开发，其房产产品遍布多个核心城市，企业品牌具有一定的影响力。2.2 景瑞地产融资存在的主要问题2.2.1 融资渠道单一景瑞控股旗下设有景瑞地产等业务平台。数据显示，截至2019年6月底，景瑞控股的总负债为452.15亿元，与2018年底的390.69亿元相比上涨逾60亿元
13、，在景瑞控股逾400亿元的负债中，未偿还借款总额为209.65亿元，其中一年内到期的借款为103.8亿元。但在景瑞控股的账面上，银行及手头的现金约为142亿元，其中30.87亿元现金受到了限制。2019年1月和4月，景瑞控股分别发行了2020及2021年到期的优先票据，7月18日，景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元优先票据公司上述发债所募资金，均用于再融资集团现有债务，即“借新还旧”。目前，景瑞地产的融资渠道不够多元化，其融资主要来源是银行贷款、发行股票两项，当这两个渠道的资金数额达到上限或无法融资，就会导致企业发展受限，企业经济条件受到一定的影响，该企业融资难的现状也是由于融资渠道单一
14、造成的。企业的融资渠道是由景瑞地产的融资观念直接决定和影响的结果。景瑞地产的传统融资观念包括“融资就是贷款，贷款就找银行，非银行融资都是高利贷”、“企业的融资成本就是贷款利息，降成本就只能和银行谈利率”等。造成景瑞地产融资渠道单一的主要原因可能是，企业融资观念过于传统，不能够及时创新，导致企业融资渠道单一；该企业的管理人员不能根据时代的发展更新自身企业的融资观念，对待资金问题过于传统和谨慎，导致企业融资单薄，不能走多元化的融资道路。在某一方面的融资渠道出现问题后，就会造成景瑞地产的资金出现断裂，阻碍企业的资金流转。2.2.2 融资模式缺乏创新性企业的财务状况往往可以反映出融资模式给企业带来的影
15、响，下图为景瑞地产2015-2019年财务数据图（见图1）。图1景瑞地产财务数据图（数据来源：网易财经网）根据图1中景瑞地产近五年的财务数据对景瑞地产的融资环节进行深入分析，可以发现景瑞地产的融资模式缺乏创新性，表现为：第一，通过自有资金和银行贷款的两种形式进行企业发展资金的备用，这两种模式缺乏创新性，导致景瑞地产在融资过程中，不能有效的完全解决资金问题，只能在一定程度上解决和缓解问题；第二，负债率高，没有进行实际的规划和计划，会为企业带来一定的经济负担，随时都有可能出现资金断裂的问题，对企业产生一定的消极影响。景瑞地产的融资问题出现与缺乏专业机构的支持存在一定的联系，在企业内部融资经验不足的
16、情况下，通过这样的机构可以提升企业的融资结构完整性和专业性。融资模式缺乏创新性的主要原因可能是，景瑞地产在企业融资管理方面缺乏重视，忽略融资管理工作，导致融资模式缺乏创新性。房地产行业中有为了扩大规模，发展项目而争取向银行贷款，在评估项目时高估项目投资收益而低估潜在风险的固化融资观念。在全国大中型房地产企业中有超过40%的房地产企业选择继续从银行贷款，只有小部分的企业选择金融市场融资。同时，由于景瑞地产融资的资金链不健全，导致企业谨慎行事，担心企业融资出现资金流通受阻的风险，结合诸多考虑，无法对融资模式进行创新。除此之外，景瑞地产还由于海外融资难度大，只能借助国内资金进行流转，缺乏更有力的资金
17、支撑。2.2.3 融资规章制度不够完善景瑞地产企业的融资环节存在一定的问题，具体表现为融资相关规章制度不够完善。融资规章制度包括对内投资工作的规定及规划、对外融资方式及途径的制定、融资前期工作准备内容、融资具体操作规范、融资风险防范及规定等内容，它体现了一个企业的融资管理工作强度。景瑞地产现行的融资制度是：加强企业融资和财务监控能力，降低融资成本，并根据相关法律法规，结合公司实际情况制定融资制度。所执行的融资活动要保证企业的长期战略发展规划，严格控制企业各项偿债比率，避免因偿债能力所造成的困境。在景瑞内部，一直践行8611经营法则，即8个月开盘，首开去化60，11个月现金流回正。出现不规范的情
18、况主要可能有以下几个方面：融资人员操作的过程和流程不够完整，对企业的偿债能力没有明确的分析或认知，未能严格按照企业融资规定进行；在融资监控方面缺少对相关融资人员工作监督、建立完整、标准的工作流程等方面的要求；企业制定的融资制度缺乏现实意义，存在一定的局限性，导致融资工作脱离制度，实际工作与理论知识脱节；企业融资的工作要求不完善，具体对融资结果的考核结果没有硬性要求，对于工作人员的融资效率无法掌控，导致企业融资人员的工作不积极。2.2.4 融资环节不完整融资环节基本包括如下内容：首先确定目标投资机构，准备融资文件，联系投资机构，进行融资演示，然后进行后续会谈和尽职调查，签订法律文件，直至资金到账
19、。基于以上叙述，景瑞地产的融资环节存在缺陷，具体表现为：确定目标环节不够明确和谨慎，在搜集信息和准备融资文件过程存在弊端，准备不够充分；对于市场情况未能进行有效的调查和研究，忽略实际企业发展的现实参考价值；融资演示不够贴近真实情况，理论与实践存在一定的偏差，企业的资金状况与实际需求规划不合理，导致整个环节不合理。从而导致企业融资环节不流畅，融资结构不完整，就会损失企业的资金收益，影响企业的长期发展。由于融资环节具有整体性的特点，所以这对企业在整个融资的过程中连续性和完整性要求比较高，尤其是房地产行业必须具备完整的产业链和成熟融资环节，才能保证融资结构及环节的紧密性。然而，景瑞地产对于融资结构的
20、完整性还不够重视，没有完全意识到完整性对于融资结构的诸多影响，这也是房地产行业中的一个普遍问题。在融资的过程中，企业需要与资金流转方互相积极协调，各个环节流程紧密结合在一起，良好的配合完成交易，但是景瑞地产的融资结构中，目前没有完全做到协调性，使得融资环节不是很顺畅。2.2.5 融资风险管理不健全景瑞地产的融资出现的问题表现之一就是融资环节存在一定的风险，融资风险管理工作不到位。作为房地产行业中的一员，景瑞地产面临的融资风险主要是自身企业负债率高带来资金压力，融资风险管理不健全的基本表现包括，景瑞地产的风险管理体系是不完善的，完整的管理体系应该包括前期风险预测体系、风险分析体系、风险管理策略体
21、系、风险控制体系、风险监控体系等，在这个体系问题上，景瑞地产缺少融资风险的分析体系和预测体系。还有，在日常的融资过程中，企业对于风险的掌握意识并不明显，过于形式主义。但反观其竞争对手如万科集团，通过完善的风险管理模式规避了风险，创新融资模式。万科2009年9月增发不超过112亿元A股股票，并且截止2010年年底，该公司已连续四年未进行股权再融资；2012年初，万科向华润深国投信托融资10亿元用于东莞紫台等项目开发。在我国房地产调控政策力度加大的背景下，万科通过多元化的融资渠道寻找相对低的成本融资，维持资金链不会因过于紧张而断裂，保持了企业的竞争力。因此，相比之下，景瑞地产只能是离行业头部越来越
22、远。另一个突出表现是，景瑞地产风险管理工作不健全，尤其是融资管理人员水平有限。他们缺乏专业的金融知识，直接导致融资风险管理出现问题，进而影响企业的资金风险管理。造成融资工作人员专业性知识薄弱的原因，有可能是融资工作人员学历和文化差异，导致他们的个人能力和基础专业知识出现不同；还有可能是融资工作人员对于企业融资相关工作经验较少，导致非专业的行为出现；企业在选拔工作人员的条件上不够严格，导致非专业性人员进行融资工作，影响企业整体发展。这两个问题会导致企业融资过程出现状况，极大的提高了风险出现的可能性，为整个景瑞地产融资过程带来了不良的影响。3 景瑞地产融资问题的解决措施3.1 探索新的多元化融资渠
23、道探索多元化融资渠道，是指景瑞地产要将融资重点更多放在私募股权融资、房地产信托、房地产证券化等融资渠道上，根据自身特点，结合企业发展目标和经济情况，组合多种融资形式为企业融资提供有利条件。景瑞地产应为当前财务形势下的企业选择比较合适合理的融资渠道，将多元化的融资渠道按照与企业帮助性的大小进行排序，侧重着重发展某一渠道，但又不放弃其他渠道。另外，还要时刻关注融资后对控股权的影响。3.1.1 私募股权融资景瑞地产可以将重心逐渐放到多元化融资渠道上，比如通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或者管理层回购等方式，出售持股获利。
24、这种融资方式不仅可以为景瑞地产带来经济上的帮助，对于企业的品牌影响力和知名度也存在一定的帮助作用。3.1.2 房地产信托信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。这样的融资渠道获取的资金可以用来为景瑞地产开发相应的地产项目和地产的启动资金，进而，为委托人获取一定的收益。房地产信托的融资渠道包括的方式比较广泛，但是在这个渠道的融资过程中，会可能出现赔偿风险、操作不当导致的风险等，需要企业时刻注意。3.1.3 房地产证券化将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。房地产证券化的融资行为可以
25、为企业有效带来资金的支撑，证券具有一定的灵活性和流通方便性，这样的渠道可以极大提高企业的资金周转流畅度，保障资金链正常运转。3.2 规范融资行为3.2.1 完善融资制度企业融资不仅要企业融资理念进行完善，还要从制度建设方面进行整顿。景瑞地产的融资相关的制度还有待完善和严格加强，融资问题的本质解决办法就是要从需要制度的加强，结合企业自身的发展目标和经济条件，建立严格完整的工作标准和流程，可以有效制约工作人员的操作规范，保障景瑞地产的融资环节完整性。在以往的融资过程和融资环节，经常会出现资金掌握不全面和资金运行操作不规范，从而对企业发展造成负面影响，现在可以通过完善规章制度，建立健全的制度来有效避
26、免这一问题。完善融资制度的操作包括：企业实际融资过程中出现的行为操作进行完善、对预先可能发生的不规范行为进行完善、对已经发生的行为进行评定等内容。针对企业之前的不规范行为可以在企业制度中进行有效的规避，使企业的融资过程标准和专业性得到提高。因此，景瑞地产应切实加强融资制度的制定工作，对整体融资内容进行专业指导，培养融资专业技能；并灵活运用制度管理，用制度约束融资工作和流程，降低融资资金链断裂的概率，建立有效的限制条件，在这样的约束和规定下，保证企业的稳定长久发展。3.2.2 改善融资结构景瑞地产若要改善融资结构，需要对融资环节进行完善和改进，从前期的融资准备工作开始，确保资料准备充足，对于融资
27、环境和融资项目有一个完整的认知，对于当前市场环境进行有效分析，对比其他企业的融资经验，完善自身的环节存在的漏洞问题。景瑞地产应制定与自身实际状况紧密相关的融资方案，制定完整的融资环节和流程，按照有序的步骤进行企业融资，对于可能发生的问题及隐患进行及时防范，落实到方案上面，为企业的融资工作人员提供完整的文件资料，共同优化融资结构及流程。3.2.3 创新融资模式景瑞地产的融资模式需要进行创新，不要盲目学习其他行业以及其他企业的模式，要根据自己行业的特点进行模式调整、制定和创新。景瑞地产的融资过程中并非是照搬其他企业成功的融资模式拿来应用那么简单，要根据自身房产产品的特点进行分析，总结融资经验，创新
28、符合自己企业的融资模式，灵活运用互联网时代的电子信息优势，克服目前融资模式单一性的不足，开拓的创新多元化的融资模式，完善企业发展。以行业龙头万科地产为例，在成都万科五龙山，建设80亩体育公园，前期投入了400万，现在需要资金300万-500万用于后期建设，其融资方式一是靠中小学校学生和中小企业户外活动扩展，以及国内外的一些主体外交流活动来盈利，二是通过股权融资。这样的融资模式值得景瑞地产学习，可以不再局限于传统的融资模式，将更多的项目进行整合，既优化管理，也提高融资收益。3.3 加强融资风险管理工作3.3.1 完善风险管理形式房地产的市场不同于其他行业，资金消耗量比较大，针对资金问题的风险频率
29、会更大，尤其以景瑞地产，投资负债比率大的情况下，其融资风险就越大。因此，做好风险管理工作首先要从完善风险管理形式入手，完善风险管理形式，主要通过增加电子化信息平台管理，借助信息时代的优势，将数字化、信息化的管理平台应用到风险管理中，可以极大扩充融资信息的参考作用。除此之外，还可以通过组合式风险管理，部分风险管理交由专业人士管理、公司内外共同管理的综合形式等。在解决风险方面，景瑞地产可以选择专业的风险管理组织。风险管理组织可以制定风险应对计划，识别和量化的可能影响项目的风险事件，重点是最大程度地减少威胁和最大机会。3.3.2 树立风险管理标准树立风险管理标准，针对景瑞地产的风险管理来说是必要的。
30、树立标准的内容应该设计很多方面，包括前期风险预防、融资环节风险管理、出现风险的解决对策等内容，这些都需要按照房地产企业的行业特点进行有针对性的制定。相比于以前的风险管理标准，树立新的管理风险的标准要更加具有灵活性，具体需要在风险管理的前期预估标准上，针对可能发生的风险类型进行重要性分类，依据风险的分析结果制定不同的风险应对方案，灵活性是体现在方案的多元化上，不是单一的解决途径。3.3.3 改进风险管理流程改进风险管理流程，包括将风险按照紧急程度可以进行分类，依次为其制定不同种类的风险管理流程，其中有：重大风险、中等风险、一般性风险等，按照风险情况进行针对性的流程改进，个性化管理的同时也将完善每
31、一个流程的细节。首先按照金额的不同及数量多少可以将其划分成不同级别的风险类型这不是一个固定的规则和概念，需要景瑞地产根据自身的发展情况进行实际性分析，将其分为不同级别的风险。对于像景瑞地产这样的企业来说，重大风险是政治上以及经济上的风险，由于国内的一些政策变化以及全球性经济危机等给房地产企业带来的影响是非常大的，同时这类风险也是不可控的，有些房地产企业因此倒闭、破产；中等风险是不完善的财务管理制度，目前房地产企业仍然是“纸上谈兵”的资金预算，在缺乏对支出和资金合理性的财务分析的情况下，房地产融资需要完善财务管理体系；一般风险是企业自身的融资结构及流程不完善，融资人员专业性不足所造成的风险，这类
32、风险需要企业内部进行调整和完善才能有效地规避。按照风险情况进行针对性的流程改进，个性化管理的同时也将完善每一个流程的细节。3.3.4 重视和培养风险管理人才 解决景瑞地产融资问题，还需从人才入手。该企业的融资问题需要专业性人才来促进资金有效与运行，并从招聘和筛选环节上进行有效控制。因此，景瑞地产在选择员工进入融资工作之前，应对员工进行严格的条件限制，如企业管理专业、金融专业、经济学专业的人才是符合这样的队伍建设需求的。在工作经验来看，景瑞地产需要招聘具有丰富的房产工作经验的经济学人才，能够充分掌握房地产融资工作以及具备该相关工作的能力。要找到对口的人才与之匹配，为公司引进专业性的融资人才，为企
33、业融资环节提供专业支撑。专业性人才可以对企业的融资结构进行良好的分析，找出资金结构的不足和融资结构存在的问题，这可以有效帮助企业完善融资发展问题。4 总结从发展的角度来看，资金对每个房地产企业都是稀缺资源，同样也是必不可少的，企业的生产经营、资本经营和长远发展时时刻刻又离不开资金。因此，如何有效地进行融资就成为房地产企业财务管理部门一项极其重要的基本活动。综上所述，以景瑞地产为代表的房地产行业，在整体上来看，融资实力是良好的，但还是存在一定的问题，比如企业融资的模式、渠道过于单一，导致容易出现资金断裂的风险；企业的风险管理不完善，进而会存在一些安全隐患；企业的融资规定流程不够完整，导致整个融资
34、过程出现局限性等，这些都是企业实际发展过程中出现的融资问题，解决这些问题需要企业结合实际经济实力，完善自身的融资不足，从而完善融资渠道与融资模式。通过本文的写作，希望可以通过对景瑞地产的融资问题研究分析给房地产企业提供一定的建议，开拓多元化的渠道发展，为房地产企业的发展提供一定的经济保障。参考文献：1陶雪.我国房地产企业存在的融资问题及对策J.区域治理,2019(46):203-205.2林艳华.房地产企业融资方式的选择分析J.商讯,2019(31):119+121.3张燕红.房地产企业融资决策与风险控制研究以F地产为例J.上海房地,2019(05):54-59.4周灵玲.A房地产有限公司融资
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