房地产企业融资问题的研究.doc

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1、 中国地质大学长城学院本 科 毕 业 论 文题目 房地产企业融资问题的研究 系 别 经济系 专 业 会计学 学生姓名 宋雅倩 学 号 013121239 指导教师 李 珍 职 称 讲 师 2016年4月30日本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书毕业论文（设计）题目房地产企业融资问题的研究学生姓名宋雅倩专业会计学学号013121239指导老师李珍职称讲师所在系别经济系诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。 学生（签名）：

2、 宋雅倩 2016年 4月 10日中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名宋雅倩学 号013121239专业班级会计学十二班指导教师李珍职 称讲师单 位河北农业大学毕业论文题目房地产企业融资问题的研究毕业论文主要内容和要求：主要内容：随着我国经济的不断发展，国民经济不断壮大，房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其健康良性发展对国民经济有着重大作用。房地产行业是资金密集型行业，房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。但房企自身积累不足，最终导致我国房地产企业普遍存在依赖“举债度日”、“借贷开发”的现状。融资难、融资成本高成为困扰我国房地产企业健康发展的首要问题。本文试图探讨房地产企业如何获

3、得资金的支持，以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。毕业论文主要参考资料：1 董文华.房地产企业融资渠道与融资风险管理

4、研究J.经济纵横,2012：51-53., 2 孙翠兰.房地产投融资M.上海大学出版社，2007：59-61.3 巫文勇.房地产融资现状及发展走向J.经济纵横，2011,(2)：30-324 吴国富.房地产开发融资方式探讨J.金融经济，2010,(1)：41-435 申立银.房地产市场政策风险因素分析M.农业科技出版社，2013：33-35.6 苏品.企业融资研究M.东北财经大学出版社,2005：100-102.7 赵娜新.我国房地产企业融资渠道的研究M.北京:经济科学出版社,2008:120-1268 候桢彬.房地产企业金融业务的创新研究D,首都经济贸易大学,20019 万俊.中国房地产业的

5、金融风险防范D,中国财经资料,2004,(1):98-10310刘红宇.房地产企业融资分析与对策J,首都经济贸易大学,201011张吉.浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势J,北京:人民大学出版社,2008:13-1512周永平.云星地产集团融资模式优化研究D,湖南大学，201013Aghion，P.and Bolton，P.An incomplete contracts approach to financial contracting. Review of Economic Studies.1992，59. 毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相

6、关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2015-10-15至2015-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-1

7、1-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2015-12-1至2016-1-155指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2016-3-1至2016-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011毕业论文答

8、辩。2016-5-11至2016-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告 学生姓名宋雅倩学 号013121239专业班级12级会计12班指导教师李珍职 称讲师单 位河北农业大学课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目房地产企业融资问题的研究开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献

9、等）一、论文研究的目的、意义1、研究目的：随着我国国民经济的不断发展，房地产企业对我国国民经济的发展起到了重大作用，房地产行业是资金密集型行业，房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持，但是我多房地产企业一般都是负债经营，于是融资问题变为关乎房地产企业命运的问题，本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持，以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。2、研究意义：（1）理论意义：资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，要想在激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力，管理经验以及在以往房地产投资中所赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用

10、资金的本领。就房地产开发投资而言，即使房地产开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也会因开发上缺乏筹集资金的实际能力，流动资金拮据和资金周转困难而以失败告终。所以尽管人人知道房地产投资聚集着高利润的机遇，但这种高额利润对于绝大多数人来说是可望不可及的。随着我国金融体制改革的不断深入，资本市场的建立，如何稳定房地产企业成为一个重要问题。 （2）现实意义：解决房地产公司所面临的融资问题会对我国国民经济有重大的促进与稳定作用，也能够使我国房地产企业健康发展进而促进我国国民经济的健康发展。因此，继续深入地研究探讨房地产融资问题课题具有很现实的意义。二、研究现状1、国外研究现状： 与我国房地产企业不

11、同，西方发达国家房企一般为综合型企业，业务范围广，因此，房地产企业的融资策略研究主要从公司资本结构入手，通过确定企业的最优融资结构来分析融资策略。西方企业融资理论大体可以分为三个体系：一是以格兰特(Gurand,1952)为代表的早期企业融资理论学派6。二是以 MM 理论中心的现代企业融资理论学派，此学派又分为两个分支：一支是以法拉(Farrar, 1967)、塞尔(Shaven,1966)、贝南(brennan, 1978)等为代表的税差学派，侧重于研究企业所得税、个人所得税和资本利得税之间的税差与企业融资结构的关系另一支是以巴克特(Bekter, 1978)、阿特曼Altman, 1968

12、)等人的破产成本学派，侧重于研究企业破产成本对企业融资结构的影响，这两个分支最后成为以罗比切克(Robichek,1967)、梅耶斯(Mayers, 1984)、斯科特(Scott, 1976)等人为代表的平衡理论，主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成本之间的平衡7。第三个分支就是进入 70 年代以来，创立的非对称信息理论以及新优序理论、代理成本理论、控制权理论、信号理论等。2、国内研究现状：我国房地产企业融资理论研究侧重于对国外已有先进融资工具的引进、对新型融资工具的开发和组合等方面，主要是从股权融资、债券融资、房地产证券化、房地产投资基金融资以及海外融资等。主要有提倡房地产信

13、托、基金等新型融资方式提倡上市、债券、海外融资等方式融资，积极利用资本市场。三、 研究内容1.前言2房地产企业融资概述2.1房地产融资基本概念2.2房地产企业的融资渠道3我国房地产企业融资发展现状4我国房地产企业融资存在的主要问题4.1融资渠道过于单一4.2房地产融资的局限性4.3房地产企业管理力度缺失4.4法律制度滞后于房地产融资的发展5我国房地产融资存在问题的原因5.1微观方面5.1.1房地产金融缺乏创新工具5.1.2房地产金融体系效率不高5.1.3房地产金融体系还不健全5.2宏观方面6解决房地产公司融资问题的对策及建议6.1综合多种融资方式特点进行共同融资，降低企业融资风险6.2培养房地

14、产融资专业人才，完善金融市场体系6.3加强房地产企业内部控制管理，提升企业自身能力6.4完善房地产企业融资相关法律法规7结 论参考文献致 谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、本文通过经验总结法、调查法和文献法撰写了此文。经验总结法是通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。调查法是科学研究中最常用的方法之一，它是有目的、有计划、有系统地搜集有关研究对象现实状况或历史状况的材料方法。文献法是根据一定的研究目的，通过调查文献来

15、获得资料，从而全面地了解掌握所要研究问题的一种方法。通过这三种方法分析了我国会计事务所专业化经营现状不足及产生的原因，提出了解决我国企业并购与重组所面临的一些风险问题的一些解决方法。五、进度安排1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2015-10-15至2015-10-31。2编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，2015-11-1至2015-11-20。3实习期间进行一步查找资料，作社会调查，2015-10-21至2015-11-30。4撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2015-12-1至2016-1-15。5指导教师阅改论文，2016-1-16至2016-1-31

16、。6修改论文，完成第2稿，并交指导教师，2016-2-1至2016-2-29。7指导教师阅改论文，完成中期检查表，2016-3-1至2016-3-15。8修改论文，完成第3稿，并交指导教师，2016-3-16至2016-4-10。9指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2016-4-11至2016-4-30。10专家评阅，2016-5-1至2016-5-10。11毕业论文答辩，2016-5-11至2016-5-24。12评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2016-5-25至2016-5-31。六、预期结果 通过撰写这篇论文，能够为我国企业并购与整合中存在的问题提出一些合理的

17、建议，从而有利于防范风险。七、参考文献 1 董文华.房地产企业融资渠道与融资风险管理研究J.经济纵横,2012：51-53., 2 孙翠兰.房地产投融资M.上海大学出版社，2007：59-61.3 巫文勇.房地产融资现状及发展走向J.经济纵横，2011,(2)：30-324 吴国富.房地产开发融资方式探讨J.金融经济，2010,(1)：41-435 申立银.房地产市场政策风险因素分析M.农业科技出版社，2013：33-35.6 苏品.企业融资研究M.东北财经大学出版社,2005：100-102.7 赵娜新.我国房地产企业融资渠道的研究M.北京:经济科学出版社,2008:120-1268 候桢彬

18、.房地产企业金融业务的创新研究D,首都经济贸易大学,20019 万俊.中国房地产业的金融风险防范D,中国财经资料,2004,(1):98-10310刘红宇.房地产企业融资分析与对策J,首都经济贸易大学,201011张吉.浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势J,北京:人民大学出版社,2008:13-1512周永平.云星地产集团融资模式优化研究D,湖南大学，201013Aghion，P.and Bolton，P.An incomplete contracts approach to financial contracting. Review of Economic Studies.1992，5

19、9. 中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 经济系 专 业： 会计学 姓 名： 宋雅倩 学 号： 013121239 2016 年 4 月 30 日皮特.波顿（P.and Bolton）在其房地产投资信托:投资组合管理的新策略指出虽然人们广泛以为房地产板块的股票价钱动摇对整个股票市场的影响要高于其余行业板块的股票,但人们却认为房地产投资信 托基金没有股票和债券有影响力。接着在他的文章中,经过剖析房地产投资信托基金与利率的关系,得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。吴静在开展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道一文中提出,我国房地产金融市场主要以银行信贷为主,其

20、余金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行从始以来都是房地产市场的最大资金提供者,大概70%的房地产开发资金来自银行存款。因此,她主张要发展房地产产业投资基金,有助于降低因太过依赖银行而带来的系统风斛引。苏品在现时房地产业融资渠道剖析中指出:融资包函内部和外部融资两部分。内部融资是开发企业运用企业现有的自有资金来支撑项目开发,或经过多种途径来增加自有资金根底。开发企业的自有资金包含现金、其余速动资产, 以及在近期内能够回收的各种应收款,开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债权性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利

21、润为条件而向出资者融资的行为,包函发行股票融资、协作开发融资、房地产投资信托。债权性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。吴国富在房地产开发融资模式讨论指出融资方式依照融资对象,可以分为权力性融资和债权性融资。权力性融资包括房地产企业股票,房地产权益信托和房地产权益合资。债权性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商租赁;间接融资包函信誉贷款和抵押贷款。赵娜新在我国房地产企业融资渠道的研究中指出：在钻研我国国民经济目标后,经过比照剖析我国和美国的金融构造、支出、分配差别后,认为房地产业进一步发展的主观需求、REITs发展必要的的投资主体己逐渐构成、住房公积金的保值增值需求、税

22、收制度的完善更显出REITs的税收优势,中国目前引入REITs已具有了可行性。张吉在浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势中指出：宏观经济形势的变化.促使国家采取了一系列金融调控政策.作为资本密集型的房地产业,资金向来是房地产业生存和发展的关键.在宏观紧箍政策效应下,房地产业的银行借贷门槛逐渐提高.如何寻求更多融资渠道,有效规避房地产业的金融风险,成为企业生死攸关的问题。巫文勇在房地产融资现状及发展走向中指出：房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展，从而融资渠道的拓展势在必行，

23、建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。周永平在云星地产集团融资模式优化研究指出：中国房地产业经过二十多年的发展,已经发展成为一个对国民经济具有重要影响、受到社会普遍关注的产业。近年来,随着我国房地产市场的进一步发展,融资难问题越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素。由于房地产业是资金密集型行业,在土地开发和商品房经营过程中需要大量资金的投入,需要健全的金融业和资本市场作为其强有力的支撑。不断扩大融资渠道、降低融资成本,是房地产开发企业寻求持续发展路径和提升资本运营能力的必然要求。综合上述观点,我觉得现如今的房地产企业大多都是依赖银行贷款,而伴随着房地

24、产行业逐步成为我国的支柱企业，太过依靠银行融资会使得金融业的风险越来越大，房地产行业将举步维艰，所以，发展新的融资方式势在必行。房地产企业融资问题的研究摘 要房地产业作为我国经济的基础性和支柱性产业是一项风险大，投入高，回报高,经历较长时间的行业,它的展开离不开资金的支撑,所以融资能力对房地产企业得发展起着重要的作用。其持续稳固展开关系到我国经济的增长。同时,房地产业又是典型的资金密集型产业,在整个过程中都必须有巨额资金的投入,需要金融业和健全的成本市场作为强有力的撑持。所以,房地产企业融资渠道疏通与否关系到房地产业能否稳定健康地展开。而需求更多资金运作的大型房地产企业,其融资问题就日益突出。

25、因此,开展房地产企业尤其是大型房地产企业融资渠道的研讨具备非常重要的意义和价值。我国房地产行业,自从 1998 年起就接连 9 年呈现了增长远高于 GDP 增长的趋势国家为了在宏观上调控房地产泡沫经济的出现,出台了各项关于土地、金融等方面的政策法规,对房地产开发做了一定程度的限制,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。本文结合房地产融资的概念，概述了常见的几种融资渠道，并通过对当前我国房地产企业融资的现状分析了现阶段我国房地产企业在融资过程中存在的问题以及问题产生的原因，并且提出了解决房地产企业融资问题的一系列措施和建议，从而提高我国房地产企业融资成功的几率，实现企业的战略目标。关键词：房地

26、产；企业融资；融资渠道ABSTRACT The real estate industry as the basic and pillar industry of economy of our country is a big risk, high investment, high return, experience in the industry for a long time, it launched funds can not be separated from the support, so financing ability of real estate enterprises wa

27、s played the important role in the development.Its steady expansion is related to the economic growth of our country. , which needs huge input of funds in land exploration and commodity house bussiness, and also the finance industry and healthy capital market as its strong support. So whether real e

28、state enterprises have good financial channels influences the sustained and sound developmemt of real estate. However, big real estate enterprises need huge operating funds, and their capital chain is becoming increasingly important. Therefore, research on the financing channels of real estate enter

29、prises, especially big real estate enterprises, is signficant in terms of both reality and theory.Since 1998, one after another nine years showing growth is far higher than GDP growth in the national trends in macro regulation of the real estate bubble economy, the introduction of the on land and fi

30、nancial policies and regulations, a certain degree of restrictions on the development of real estate, real estate enterprise capital chain facing increasingly severe challenges. According to the real estate enterprises of our country current situation of economic development, to solve the financing

31、problem of the real estate enterprise in China, the system of the real estate in our country enterprise financing theory, carries on the analysis to our country real estate enterprise financing present situation and real estate enterprises financing . On the other hand, financing countermeasures and

32、 policy advices of domestic big real estate enterprises were put forward.Key words: Real estate，Business finance，The financing way 目 录1前 言12房地产企业融资概述12.1房地产融资基本概念12.2房地产企业的融资渠道23我国房地产企业融资发展现状34我国房地产企业融资存在的主要问题34.1融资渠道过于单一34.2房地产融资的局限性44.3房地产企业管理力度缺失44.4法律制度滞后于房地产融资的发展45我国房地产融资存在问题的原因55.1微观方面55.1.1房地

33、产金融缺乏创新工具55.1.2房地产金融体系效率不高55.1.3房地产金融体系还不健全55.2宏观方面56解决房地产公司融资问题的对策及建议66.1综合多种融资方式特点进行共同融资，降低企业融资风险66.2培养房地产融资专业人才，完善金融市场体系66.3加强房地产企业内部控制管理，提升企业自身能力76.4完善房地产企业融资相关法律法规77结 论7参考文献9致 谢10中国地质大学长城学院2016届毕业论文1前 言 房地产业是一种新型的经济增长方式，它关系到国家民生，不断地改变着人们的生活水平消费观念等等。到2013年止，房地产业投资额占全国总投资的1/5，已成为国民经济支柱的企业。但是从2010

34、年以来，国家为了防止房地产企业变成泡沫经济，颁布了一系列的宏观调控政策。例如：收紧贷款指标，暂停上市，限制发行债券，限制外部资金流入等，给房地产企业的发展带来了很大的压力。而且，因为房地产企业融资渠道的局限性，主要靠的是银行贷款，所以，国家政策的颁布使得一些房地产企业重新洗牌，甚至重组。2009年，中央银行联结国家建设部在北京举行了“中国房地产金融论坛”，中国银行行长认为，一直以来，房地产企业融资都很依赖银行贷款，融资方式单一，在一定程度上制约了房地产业的发展，所以，进一步扩宽融资渠道刻不容缓。我国建设部部长指出要加快速度建立完整的房地产金融体系，加快金融创新的脚步，保障房地产企业健康稳固的发

35、展。2011年，我国城市人口第一次超过了农村人口，在未来的几十年里，按照城镇化比例预算的话，每年大概有1500万的人口有农村人口转为城镇人口。迅速的城市化进程促使人民对房地产的需求在很长一段时间内会高速发展。所以，为了满足人民对住房的需求。我国必需要加强商品房的建设，这些也需要大量的融资作保障。由此可见，一方面房地产企业的融资渠道单一，另一方面民间资本又缺乏投资渠道。所以，文章正是资产企业融资渠道的创新已刻不容缓。基于这样的研究思路，寻求解决房地产企业融资难题的办法2房地产企业融资概述2.1房地产融资基本概念房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立

36、核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的

37、筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。2.2房地产企业的融资渠道银行贷款。房地产贷款是指房地产的经营和消费等相关贷款，主要包括房地产开发贷款、个人住房和商业住房贷款等。迄今为止，银行贷款都是我国企业融资的最主要的渠道，大概85%的开发房地产的资金来自商业银行，而房地产商这种过于单一的融资模式，必然会对该行业带来一定的风险，因此，改变这种单一的融资模式，是房地产行业的首要任务。央行“121号文件”的颁布对房地产开发商的来说，又提高了门槛，再加上“8.13大限

38、”预示着房地产开发商借助银行资金购买土地发展模式完全终结。在新的融资约束下，事际上，可以说绝大多数房地产企业难以继续依靠银行贷款。然而2006年银行仍然是房地产融资的主渠道。当然，银行理财的门槛会越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐降低。在目前情况下，房地产以银行为主导的模式，短时间内不会发生变化。一个市场的建立，不仅需要相关的法律法规，还需要整个市场条件和环境。上市融资。理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式和一般工业企业不同，资金流缺乏连续性，表现在周期性的资金大进大出情况

39、，难以达到上市要求。有数据表示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。房地产债券融资。我国房地产企业发行债券并不多，房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1.5亿元。同年9月，北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮

40、，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业。夹层融资。是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是筹集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的;第二种是房地产公司一边贷款，一边将部分股权和股权受益权给信托公司。第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，可在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。房地产信托。在我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我

41、国信托投资的“一法两规”(信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。3我国房地产企业融资发展现状 经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是

42、开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。依据中央银行颁布的2005 年第二季 度中国货币政策执行报告的统计,大中型城市的房地产信贷和开发投资量增加速度越来越慢。房地产开发投资增幅比去年同期降低了5.2%，商业贷款余额同比下降7.69%,数据显示，房地产固定资产的投资炙手可热，但是许多房地产企业在国家宏观调控下却面临着重新洗牌

43、的危险，拓宽房地产企业的融资途径已经迫在眉睫。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。 房地产企业开发投资资金方面。目前国内房地产企业开发投资资金的构成中，贷款、自筹资金和其他资金是最主要的组成部分。2003年房地产行业共计实现开发投资资金规模达1.3万亿，2007年截至11月，开发投资资金规模达3.2万亿。2003年-2006年开发投资资金规模年均增长28.4%，而

44、银行贷款的增速却远低于开发投资资金的增加20.52%，而贷款的比重也由24%下降到19%，符合目前房产信贷紧缩趋势的现状。房地产上市公司的筹资方面。根据公布的上市房地产公司的财务报表，65家上市房地产开发投资公司的筹资活动中的现金构成，最大部分的是来自于银行的贷款，其次是吸收投资获得的资金，而债券发行较少。银行贷款的资金规模从2003年的526亿元，上升到2006年的931亿元，期间年均增长15%。而2006年、2007年房地产上市公司的银行贷款规模增加迅速，例如2006年和2005年相比增加了33%，2007年的贷款增速预计和2006年持平。需要注意的是，2007年和2006年相比、通过资本

45、市场融资，吸收其他公司投资的筹资规模下降迅速。2007年1-6月，仅仅实现了27.49亿元的融资规模。4我国房地产企业融资存在的主要问题4.1融资渠道过于单一 现阶段,我国房地产企业融资渠道太过单一。房地产开发有三个阶段，分别是：取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段。三个阶段都离不开银行资金的支撑，大部分的资金都来源于银行贷款。即使国家不断地出台宏观调控政策来为房地产开发商们提供更为多元化的融资渠道，但是段时间内却改变不了以银行贷款为主的融资局面。房地产企业对于银行贷款融资模式的依赖性大大加大了银行的信贷风险，银行成为了风险的最大承当者。4.2房地产融资的局限性 融资,不仅仅是为建立和汇集资金的问题,它实质上是一种以资金为形式体现出来的资源配置过程。房地产企业是资金密集型行业,需要大