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1、 东方论坛 2015年第 3期 我国房地产业与金融业的产业关联度分析 一一基于投入 -产出法的研究 杨 光 顾 颖 (南开大学经济学院经济系，天津 300071) 摘要：以 1997、 2005和 2007年中国投入产出表数据为基础，运用投入产出分析法，对我国房地产业和金融业 进行产业关联分析。主要结论为：房地产业对金融业的带动效应明显，对其产生需求拉动和供给推动的双重作用， 并且房地产业对金融业的直接关联关系和间接关联关系都十分密切。然而，房地产业对金融业的带动作用从 1997 年到 2007年有明显下降 (根据中间投入率 )， 2005年之后金融业对房地产业的产品依赖度下降 (根据分配系数
2、 )，并且 金融业对房地产业中间需求的贡献作用也在下降。因此，尽管房地产业与金融业的产业关联密切，整体上却呈现关 文献标识码 ： A 文章编号： 1005-7110 (2015) 03-0081-07 联度弱化的趋势。 关键字：房地产业；产业关联度；投入产出法 中图分类号： F83 一、导言 改革开放以来，我国房地产业经历从无到有 , 并于 20世纪 90年代先后经历了高速发展、泡沫 破裂以及随后近 5年的调整期。因此，房地产业 的发展备受瞩目，房地产业也已成为我国国民经 济的重要组成部分，发挥着举足轻重的作用。国 务院 2003年颁布的国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知这样对房地产
3、业定位 :“ 房 地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的 支柱产业。 ”“ 房地产业因具有产业链长、带动作 用明显等特点，它的变动通常会对众多相关产业 产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定、协调发 展 1。 ” 故而，房地产业对国民经济各部门的带动 作用也备受关注。 国内己有的关于房地产业的产业关联度的分 析大多是从整体的角度分析房地产业对各个其他 行业的经济拉动作用，或将中国房地产业的经济 拉动作用与日、美等国家作比较分析。本文的研 究重点并非房地产业对宏观经济的影响作用，而 是聚焦于金融业与房地产业的需求、供给、互动、 融合等角度的分析。之所以选择金融业这一行业 分析房地产业对其的产
4、业关联度，是因为房地产 泡沫与金融业的泡沫经济有着密不可分的关系， 量化研究这种关系对于正确看待房地产业的发 展以及房地产业在宏观经济中的地位都是至关重 要的。 二、数据来源及研究方法 (一）投入产出法与相关指标 投入产出分析法最早由美国经济学家里昂惕 夫提出，是一种研究经济系统中各个部门之间投 入产出关系的经济数量分析方法。本文中用到的 投入产出相关指标为直接消耗系数、完全消耗系 数、中间投入率、直接分配系数、完全分配系数、中 间需求率以及带动效应。另外，为了具体分析房 收稿日期： 2015-04-20 作者间介：杨光 （ 1983-),男，河南开封人，南开大学经济学院经济学系教师，经济学博
5、士，研宂方向：宏观经济理论弓政策 ： 顾颖 (1993-),女，山东济南人，南开大学经济学院经济系学生，研宂方向：宏观经济理论弓政策。 81 地产业对金融业的产业关联效应，本文引入两个 及金融业对房地产业的中间需求比重。 新的指标：房地产业对金融业的中间投入率，以 文中出现的数学符号以及相关含义如下 : 表 1符号含义表 数学符号 符号含义 i 产出部门 j 投入部门 aij 直接消耗系数 xij i部门生产中直接消耗的 J部门产品价值量 B 完全消耗系数矩阵 A 直接消耗系数矩阵 I 单位矩阵 直接分配系数 R 直接分配系数矩阵 中间投入率 H 完全分配系数矩阵 Ni i部门的增加值 Gi
6、i部门的中间需求率 Yi 国民经济对 i部门产品的最终需求 D 某产业的带动效应 (二）数据来源 本文的数据来源为 1997年、 2005年、 2007年 的投入产出表。之所以只选取这三年的投入产出 表，是因为其他年份 （ 1997年之前以及 2000, 2002, 2010年）的部门分类中未加入房地产业或者房地 产业并不是以一个独立的统计部门的形式出现 的。因此，为了保证文章的严谨性和准确性，本文 仅以 1997、2005、 2007三年的投入产出表为数据 来源。 三、产业关联分析 我国房地产业的产业关联分析是指各产业与 服务业的供给与需求的关系。 “ 由于产业间存在 通过供给或需求与其他产
7、业部门发生关联的联 系，所以当某一产业的生产活动发生变动时，会影 响或波及其他产业部门，这种相互影响或波及就 是产业间的关联效应 2。 ” 房地产业对其相关产 业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效 应。后向关联效应是房地产业对直接或间接地向 本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产 业对该产业主要产生需求拉动作用，这一作用通 常用消耗系数加以衡量；前向关联效应是房地产 业对直接或间接地需求本产业产 品或服务的产业 产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推 动作用，这一作用通常用分配系数加以衡量。进 一步 ,本文借鉴王国军和刘水杏在房地产业对相 关产业的带动效应研究一文中引入的 “ 带
8、动效 应 ” 的概念，用带动效应测度房地产业对密切关联 产业的经济拉动作用。 (一）后向关联分析一一投入结构 本文从消耗系数和中间投入率两个角度进行 对房地产业的投入结构的分析。拟通过这一分析 手段探究金融业是否是房地产业后相关联程度密 切的部门，这对于理解房地产业发展对金融业的 发展的影响程度至关重要。 1.直接消耗系数 直接消耗系数，又称投入系数或技术系数。 反映了在生产经营过程中 i产业部门的单位总产 出所直接消耗的 J产业部门产品或服务的价值量。 这个指标反映的是某部门与国民经济其他部门之 间在生产过程中的直接依赖程度 82 计算公式为： a*F 令 。 .，凤 2, ， 11) 其中
9、， &是部门生产中直接消耗的 J部门产 品价值量； A是 i部门总产出的价值。 本文利用 1997年、 2005年以及 2007年的投 入产出表计算了我国房地产业的直接消耗系数。 我们规定直接消耗系数大于 0.01代表房地产业与 该部门在生产过程中有显著地直接依赖关系，小 于或等于 0.01则意味着直接依赖关系不显著，因 此，表 2、3、 4列出了这三年与房地产业有显著直 接依赖关系的行业以及其对应的直接消耗系数。 表 2 1997年直接消耗系数表 非金属矿物制品业 金融保险业 建筑业 社会服务业 0.038902404 0.046073696 0.038946906 0.021125051
10、表 3 2005年直接消耗系数表 电力、热力的生产 和供应业 建筑业 住宿和餐饮业 金融保险业 其他服务业 0.010519402 0.020047805 0.013235202 0.049271796 0.044758311 表 4 2007年直接消耗系数表 化学工业 建筑业 住宿和餐饮业 金融业 租赁和商务服务业 0.011485837 0.012187341 0.010938606 0.024820743 0.02188018 通过分析上表可知， 1997年， 2005年以及 2007 年，与房地产业的直接依赖关系最显著的行业都 是金融业，其直接消耗系数分别为 0.046073696,
11、0.04927179， 0.024820743。消耗系数的占比分别 为19.12%， 25.17% ,14.94%。可见，房地产业对金 融业的依赖程度十分显著，金融业的健康发展对 房地产业的稳定健康发展起着不可忽视的作用。 2.完全消耗系数 任何产品在生产中除了直接消耗关系外，还 有各种间接消耗关系。完全消耗系数：反映了在 生产经营过程中某产业部门生产 1个单位最终产 品对另一个产业部门产品的完全消耗价值量。其 揭示了国民经济各部门、各产品之间的全部联系， 是直接消耗和间接消耗的总和。完全消耗系数不 仅反映了国民经济各部门之间直接的技 术经济联 系，还反映了国民经济各部门之间间接的技术经 济联
12、系，并通过线性关系将国民经济各部门的总 产出与最终使用联系在一起。因此，完全消耗可 用下式表示： 完全消耗 = 直接消耗 + 全部间接消耗（ 2) 完全消耗系数的计算公式为 ： B= I-A 1-I (3) 其中， S为完全消耗系数矩阵， （ I-J ) 50%的产业称为以提供生 产服务为主的产业，即生产资料型产业；中间需求 率 50%的产业称为以提供生活服务为主的产业 , 即生活 (消费 ） 性服务业。 这一指标反映了各产业部门的总产品中有多 少作为中间产品，即原材料为各产业所需求。某 一产业的中间需求量越高，表明该产业越具有中 间产品的性质。另外，该指标还反映了某一产业 对其下游产业的直接
13、带动能力。依据中 间需求率， 可比较准确地把握房地产部门在国民经济中的地 位。其计算公式为： 其中， Gi表示 i部 门 的 中 间 需 求 率 ，为 国民经济各产业对 i产业产品的中间需求量 ,Y,表 示国民经济对 i部门产品的最终需求量。 房地产业的中间需求率反映了房地产业产 品的中间需求之和与对房地产部门产品的总需 求之比。根据投入产出表计算， 1997、 2005、 2007 年房地产业的中间需求率为： 30.77%、 19.45%、 25.11%，均小于 50%。因此 ,房地产业是以提供生 活服务为主的产业，即生活 (消费 ） 性服务业。这 一结论符合我们对房地产业的一般认知一一即为
14、 居民提供住所是其主要产品的供给去向，房地产 业的主要职能是服务于居民生活需要的。 3.2金融业对房地产业的中间需求比重 通过计算金融业对房地产业的中间需求占各 行业对房地产业 的中间需求之和的比重，我们可 以得出金融业对房地产业的中间需求在房地产业 中间需求量中所处的地位，即金融业对房地产业 中间需求的贡献。某行业对房地产业的中间需求 比重的计算公式如下： x W=bJ ( 9 ) 其中， W表示 j行业对房地产业的中间需求 比重， XW表示行业对房地产业的中间需求量， 2 LX石j表示房地产业的总中间需求量。 下表选取了 1997-2007年部分行业对房地产 业中间需求的比重（比重大于 1
15、0%的部分 ）： 表 6中间需求比重表 部门年份 1997 2005 2007 商业 25.77% 氺 本 金融保险业 24.20% 17.09% 13.99% 社会服务业 11.72% 本 氺 其他服务业 氺 46.56% 氺 批发和零售业 氺 氺 18.86% 85 其中 *说明该项小于 10%。 1997, 2005, 2007年的金融业对房地产业的中 间需求比重分别为 24.20% ,17.09% ,13.99%。由 表6可知，金融业是唯一一个在三年里中间需求 比重都超过 10%的部门，说明金融业对创造房地 产业的中间需求有重要意义。另外，金融业对房 地产业的中间需求比重逐年下降，表示
16、其对房地 产业中间需求的贡献作用在减弱。 (三）带动效应 总的来说，用投入产出表分析房地产业对金 融业的前向关联关系，就是分析房地产业的产品， 即房产，销往金融业的部分占房地产业总产出的 地位，这其实是侧重物质层面的分析。 1997年，商 业、金融业发展迅速，这导致金融业的扩张需求增 强 ,相应地，拓展建立分公司的需求便导致金融业 对房地产业产品的需求旺盛。然而，由上文的分 析可以看出， 05年、 07年金融业对房地产业的依 赖度在逐渐减 弱，则说明金融业对固定资产的扩 张需求有所降温。 利用投入产出表计算完全消耗系数矩阵，在 此基础上再计算完全分配系数矩阵，用房地产业 对应的完全消耗系数列表
17、示后向拉动效应，用完 全分配系数行表示前向推动效应，房地产业对同 一产业的后向拉动效应与前向推动效应之和为房 地产业对该产业的总带动效应。如公式 10: D=B+H (10) 其中， 表示带动效应矩阵， S表示完全消耗 系数矩阵 ,/表示完全分配系数矩阵。 根据带动效应的计算方法，得出房地产业对 金融业的带动效应在 1997、 2005、 2007年分别为 0.1454、 0.1021、 0.0787。以 1997 年为例，房地产业 对各行业的总带动效应为 1.416,其中对金融业的 带动效应居首。带动效应可以综合后向拉动和前 向推动效应，反映房地产业与其他产业的产业关 联程度。由此可见，虽然
18、房地产业有产业链长、波 及面广的行业特点，国民经济中绝大部分产业与 房地产业有关联关系，但不同产业与房地产业的 关联度不同，而金融业就是少数与房地产业关联 极为密切的产业。 四、结论与讨论 首先，依据三个年份、跨度 10年的投入产出 表，可以看出房地产业对金融业的带动效应以及 金融业对房地产业的发展推动作用一直十分明 显，也就是说，房地产业与金融业有密切的关联 度。房地产业与金融业的前向、后向关联都十分 密切意味着金融业是房地产业的环向完全关联产 业，房地产业对其产生需求拉动和供给推动的双 向作用。并且，房地产业与金融业既有密切的直 接关联关系，又有密切的间接关联关系。因此，对 房地产业的准确
19、定位是把握房地产业发展方向的 发展重点的重要理论依据，通过分析可知，房地 产业与金融业的关系错综复杂，房地产业的发展 既能推动金融业，有在一定程度上依赖于金融业 的发展，因此，为了房地产业的 健康发展，政府不 能只关注于房地产业本身，而应该同时关注与房 地产业关联密切的其他产业，特别是金融的发展。 能否完善金融市场规则，正确发挥宏观调控手段 保证金融业健康稳步发展也就间接决定了房地产 业的发展趋势。 其次，尽管房地产业与金融业的产业关联密 切，整体上却呈现关联度弱化的趋势，意味着房地 产业与金融业的相互依赖关系正在减弱，这或许 是房地产业与金融业之间的比例关系和结构正在 向合理化方向发展的信号
20、。然而 ,这种趋势除了 政策导向之外的其他原因还有待进一步探究。 * 1 2 3 4 * 6 7 8 9 参考文献： 1 王国军，刘水杏 .房地产业对相关产业的带动效应研宄经济 研宄 ,2004, 8:38-47. 2 董承章 .投入产出分析 M 北京 :中国财政经济出版社 ,2000 S0- 100. 3 蒋昭侠 .产业结构问题研宄 M .北京 :中国经济出版社 ,2005 50. 4 李秀婷，刘凡，吴迪等 .基于投入产出模型的我国房地产业宏观 经济效应分析 .系统工程理论实践 ,2014, 34 (2) =323-336. 闫永涛 ,冯长春，宋增文 .房地产业对国民经济带动作用新释 J.
21、建筑经济 ,2007 (6). 6 程大中 .中国生产性服务业的水平，结构及影响 m.经济研宄 , 2008, 1:76-88. 7 刘水杏 .北京房地产业与金融业的产业关联度分析 J1商业时 代， 2009 (33) : 114-115. 8 赵龙节 ,闫永涛 .中美房地产业投入产山比较分析 01经济社会 体制比较 ,2007 (2) :110-116. 9 王飞，黄满盈 .房地产业对经济发展促进作用的实证分析 J.经 济学动态 ,2005 (7) =45-48. n_ 孔凡文，刘宁 .房地产业与相关产业关联度分析 m.沈阳建筑大 学学报 :自然科学版 ,2005, 21 (3) :285-
22、288. 贵任编辑：胡燕京 86 A nalysis of R elationsbetw een R eaIE state industry and Financial Industry Through the Input-outputM ethod YANG Guang GU Ying (School of Economics, Nankai University, Tianjin 300071, China ) A bstract: Data of this paper are collected from the national input-output data of China i
23、n 1997, 2005 and 2007. Using the input-output method, this paper analyzes the association between Chinese national real estate industry and finance. Main conclusions are as follows: the real estate industry has a significant driving effect on finance, playing a double role of promoting demand and su
24、pply. Moreover, the direct and indirect relationships of real estate to finance are very closely affiliated. However, the leading effect from the real estate industry on finance have decreased significantly from 1997 to 2007 ( according to the rate of intermediate input). Since 2005, financial depen
25、dence on real estate products have decreased ( based on the distribution coefficient), intermediate demand contribution from finance to the real estate industry has also been in decline. In conclusion, while real estate and finance are closely related, the association between them is weakening. K ey
26、 w ords: real estate industry; association between industries; input-output method (上接第 31页） A C om parative Study ofD ing C ais and D ing W eishisRom antic Sanqu V erse in the L ate M ing D ynasty YU Hai-yang (College of Liberal Arts, Shandong Normal University, Jinan 250014, China) A bstract: Ding
27、 Cai and Ding Weishu were sanqu creators of Shandong in the late Ming Dynasty. Under the influence of several positive factors, they created a lot of romantic sanqu. Based on different personalities and aesthetic tastes, Ding Cais romantic songs have the characteristics of the north sanqu style， that is, the natural style. However, Ding Weishus literaty wor are quite gentle and soft like southern writers. In short, their writing styles show obvious differences. K ey w ords: late Ming Dynasty; Ding Cai; Ding Weishu; romantic sanqu verse 87