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1、 The Study of the Dynamic Target Cost Management in Real Estate Project / A Dissertation Submitted for the Degree of Master Candidate： Huang Liling Supervisor： Prof* Shen Qiyu Senior Engineer Zhang Sizhong South China University of Technology Guangzhou, China 分类号： TU71 学校代号： 10561 学号： 200820202411 华
2、南理工大学硕士学位论文 房地产项目目标成本动态管理研究 作者姓名： 黄册玲 申请学位级别： 硕士 研究方向：迚设工程管理 论文提交日期： 201丨年丨 1 月 20曰 学位授予单位：华南理工大学 答辩委员会成员： 主席： 铵俅教授 指导教师姓名、职称：申琪玉副教授 张思中高级工程师 学科专业名称：建筑与土木工程 论文答辩 H期： 201丨年丨 2月 7 H 学位授 TF1期： 年月门 委员： 十 :幼松教授中琪 K副教授张原副教授陈以力 A级工稃师 彳私 .由干申 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外
3、，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名 : 日期 : 年 月 Z日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，艮 P: 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华南理工大学。学校 有权保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位 论文被查阅 （ 除在保密期内的保密论文外学校可以公布学位论文的全 部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位 论文。本人电子文档的内容和纸质论文的
4、内容相一致。 本学位论文属于： . 保密，在 _ 年解密后适用本授权书 乜不保密，同意在校园网上发布，供校内师生和与学校有共享协议 的单位浏览；同意将本人学位论文提交中国学术期刊 (光盘版）电子杂志社 全文出版和编入 CNKI中国知识资源总库，传播学位论文的全部或部分 内容。 (请在以上相应方框内打 “ V” ） 作者签名： 指导教师签名： 作者联系电话： 联系地址 (含邮编 )： 日期： X 卜 L 日期 GJ 电子邮箱： 摘要 房地产项目目标成本管理作为房地产项目管理的重要组成部分，是房地产企业将项 目成本控制在合理范围，并且按照预期获得合理的利润，企业实现可持续发展的重要管 理手段。在房
5、地产项目的实施过程 ,成本管理工作将贯穿项目开发的全过程。 由于房地产开发周期长，配合部门多，从拿地到销售，内部配合部门涉及开发、设 计、工程、销售、物业、财务等，外部联系部门有国土、规划、设计、监理、建设质量 监督、检测、测绘、税收部门等环节，各环节均有不同的费用预算、成本特征，这些交 易环节中的每一项费用支出，均需纳入成本核算中，需要一个有成效 的成本管理体系及 组织进行统一管理。因此，如何构建成本管理体系、如何选择合适的成本管理方法，成 了各房地产公司管理层日益重视的问题。 本文从以下几方面对房地产目标成本管理进行了论述 :首先介绍了目前房地产项目 常见的成本管理方法，对其管理理论进行分
6、析，然后重点对房地产目标成本管理进行逐层 的分解说明：第一，如何编制房地产目标成本，并对房地产目标成本的管理原则及流程 进行了总结，结合工程实例进行了相关目标成本编制各步骤讲解。第二，对房地产企业 目标成本管理的模式及架构进行了总结分析，第三，分析实行目标成本动态管 理的各项 支持文件及支持体系，第四、实例说明项目如何在开发各阶段实现目标成本的动态管理， 从组织架构、工作流程、重点管控环节分析了动态管理的实施过程，提出了以合约规划 为主线的成本全生命周期管理思路。实例说明房地产项目在实行目标成本的动态管理工 作中，通过合约规划、成本跟踪，目标成本调整、定期成本分析等工作，在成本中心（成 本委员
7、会）的统一协调下，调动公司内部各职能部门的成本管理工作，最终达到管理层 所设定的成本目标。 关键词 ：房地产项目；成本管理；目标成本；合约规划；动态管理 Abstract As a critical part of real estate management, Target Cost Management of real estate project is an important management measure, through which, real estate enterprises could control project cost in an acceptable ran
8、ge, make reasonable profits as expected, realize sustainable development. In the course of real estate project implementation, cost management will run through the whole process of project development. Since real estate has a long development cycle, needs multiple departments to cooperate, from the
9、obtain of the land to the sale, internal coordinate departments include development, design, engineering, sale, property, finance and so on; external contact sectors include land and resources, planning, design, supervision, construction quality supervision, testing, surveying and mapping, revenue a
10、nd so on, each step has its different cost budget and characteristic, each expense of these steps should be included into the cost accounting, an effective system of cost management is needed to make it. So how to make the system of cost management and how to choose the appropriate method of cost ma
11、nagement have drawn managers the increasing attention in real estate. This article discusses Target Cost Management of real estate project from the following aspects: first of all, the writer introduce the common methods of cost management of real estate project at present, and analyze the managemen
12、t theory, and then elaborate it in detail. First, how to compile real estate target cost, summarize management principles and processes of real estate target cost, explain the relative steps in compiling real estate target cost combined with engineering examples. Second, summarize and analyze the pa
13、ttern and framework of real estate target cost management. Third, analyze the documents and systems which will support target cost dynamic management. Fourth, illustrate how the project realize the target cost dynamic management in each development step combined with examples, analyze the process of
14、 dynamic management carried out from organizational system, workflow and main steps of management, propose cost lifecycle management approach based on contract planning. Illustrate how to achieve the cost goals set by the managers, implement the companies each internal functioning departments work o
15、f cost management under the cost center (cost committee) coordination through contract planning, cost tracking, target cost adjustment, periodic cost analysis during the process of target cost dynamic management of real estate. Key words: real estate project; cost management; target cost; contract p
16、lanning; dynamic management II 目录 m . i ABSTRACT. II m-M. i i.i 謎 . i l.i.i房地产项目目标成本管理研究的目的及意义 . 1 1.1.2本文研究的目的 . 2 1.2国内外项目成本管理研究现状 . 2 1.3主要研究内容、研究方法及技术路线 . 6 1.3.1主要研究内容 . 6 1.3.2创新点 . 6 1.3.3局限性 . 6 1.3.4研究方法及技术路线 . 7 1.4 /H吉 . 7 第二章房地产项目成本组成及常用成本管理方法 . 8 2.1房地产项目成本组成及成本管理工作概述 . 8 2.1.1房地产项目成本的组
17、成 . 8 2.1.2房地产项目成本管理控制要点 . 9 2.1.3房地产项目成本管理重点控制阶段 . 9 2.2国内外成本管理方法研究 . 10 2.2.1施工作业成本法 . 10 2.2.2目标成本管理法 . 13 2.2.3项目全生命周期成本管理 . 15 2.2.4 战略成本管理 （ strategic Cost Management,简称 SGM) . 17 2.3 /H吉 . 18 第三章房地产项目目标成本管理 . 19 3.1房地产项目目标成本管理的三个阶段 . 19 3.2房地产项目目标成本管理的原则 . 19 3.2.1成本 -效益原则 . 19 III 3.2.2责、权、利
18、相结合原则 . 20 3.2.3全面控制原则 . 20 3.3房地产目标成本编制的原则 . 20 3.4房地产项目目标成本编制的程序 . 22 3.5房地产项目目标成本编制实例 . 22 3.6 /J、 . 37 第四章房地产项目目标成本管理模式分析 . 39 4.1房地产企业的成本经营模式 . 39 4.2房地产项目成本管理组织模式 . 40 4.2.1以核心部门为主导型 . 40 4.2.2跨部门简单协同型 . 41 4.2.3跨部门深度协同型 . 41 4.2.4全面预算信息化管理型 . 42 4.2.5整合上下游企业协同型 . 43 4.3 /J、 . 44 第五章房地产项目目标成本动
19、态管理 . 45 5.1动态成本的内涵 . 45 5.2目标成本动态管理的意义 . 46 5.3目标成本动态管理的支持体系 . 47 5.4目标成本动态管理的支持文件 . 48 5.5 /J、 . 49 第六章目标成本动态管理实例分析 . 50 6.1目标成本管理架构 . 50 6.2责任部门的成本工作职责 . 53 6.3全过程成本管理 . 57 6.3.1 土地投资论证阶段 . 58 6.3.2规划设计阶段 . 59 6.3.3扩初设计阶段 . 60 6.3.4施工图设计阶段 . 61 6.3.5施工阶段 . 64 IV 6.3.6结算阶段 . 68 6.3.7项目后评估阶段 . 68 6
20、.4 g标成本动态管理 . 69 6.4.1建立及统一目标成本基准文件 . 69 6.4.2目标成本横向分解，执行统一分摊原则 . 70 6.4.3确定年度开发项目的投资等级 . 71 6.4.4合约规划为主线的成本控制 . 71 6.4.5动态成本跟踪及控制 . 74 6.4.6阶段性动态成本分析报告 . 76 6.5成本管理信息化 . 79 6.6不足及建议 . 80 6.7 /J、 . 82 结论及展望 . 83 . 85 攻读硕士学位期间取得的研究成果 . 87 g i射 . 88 V 第一章绪论 第一章绪论 1.1概述 1.1.1房地产项目目标成本管理研究的目的及意义 房地产行业作为
21、中国近二十年来高速发展的产业，经历了粗放型到精细化管理的过 程，企业要想在竞争中取胜，其战略不外乎两条：一是产品差异化，二是成本领先。而 在全国房地产激烈竞争的环境下，房地产产品的生命周期越来越短，技术和造型上的模 仿跟进亦越来越先进和迅速，竞争者之间的产品质量差异正在逐渐缩小，因此，企业已 较难通过产品差异化来获得竞争优势。同时，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化 分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现 开发成本费用的精确控制。房地产企业要想保持正常的开发赢利水平，就必须从项目的 成本控制入手。行业内普遍认为项目决策与规划设 计阶段的成本目标设定是实现
22、企业既 定收益目标的关键，而整个项目开发过程中如何进行有效的全面成本管控，亦是困难、 复杂的工作。 各公司内部组织结构各有不同，成本管理流程不一，对成本数据收集、成本监管责 任不清晰，有些公司是以财务部为主导进行成本管理，有些公司则是预结算部门进行管 理，一些大型公司则是有专门的成本中心进行管理，而对于公司内部其它业务参与部分 则无明确的成本责任，无法实现全员成本管理工作。目前房地产成本管理工作主要存在 以下问题： (1) 目标成本订制不完善，目标成本数据编制粗糙，目标成本制订在工作中起不 到指导作用。 (2) 目标成本缺乏动态管理，财务部门的成本数据往往是一个事后的数据，是提 供给外部的经营
23、报表，而成本在各项目实施时点的成本则不能及时准确反映，对领导层 进行经济决策时不能起到及时的信息反馈作用。 (3) 工程预算与财务在项目成本分摊及跟踪过程中缺乏互动，同时存在数据统计 口径不一，合同及非合同数据的跟踪各自为政，存在成本数据失真情况。 (4) 成本数据库的建立及沉淀仍未有健全制度，从产品研发开始至产品完成未有 系统的成本数据跟踪，公司无法在短时间内对项目成本进行快速的复制。 (5) 合同管理中经常出现单价合同，无法有效控 制成本；领导层审批合同金额时， 不知是否超出目标金额，合同变更金额无法及时体现到成本，结算时金额超预警值。 _ 华南理工大学硕士学位论文 _ (6) 付款环节问
24、题：现场签证经常是先签订后审批，结算金额大大超出合同签订 金额；请款的发起和审批，带有较大的随意性，很难控制审批结果。 (7) 成本控制流程：合同审批时间长，一些合同的审批超过几个月，过程成本数 据不真实，成本变动过程的异动环节失控，往往是多头管理，多头审批，导致从源头上 无法堵住成本超支的情况。 1.1.2本文研究的目的 针对目前房地产项目成本管理过程存在的问题，本文研究主要达到以下目的： (1) 通过研究各种类型的成本管理方法及模式，归纳目前房地产成本管理中的常 用方法及组织架构。 (2) 运用目标成本管理思路对房地产项目成本管理过程进行剖析。 (3) 实例说明房地产目标成本制订的过程及注
25、意事项。 (4) 通过运用动态成本管理的方法，对房地产项目的成本管理工作提出了以合约 规划为主线的成本全生命周期管理思路。 1.2国内外项目成本管理研究现状 目前房地产成本管理研究主要有作业成本管理、目标成本管理、战略成本管理、全 生命周期成本管理、供应链管理等，而目前国内主流房地产企业均采用目标成本管理方 法。国内各大房地产企业由于其各自的项目管理特点的不同，因此项目管理过程中所显 示的组织架构、管理流程、业务侧重点均有所不同，但总体而言，其成本管理思路是一 致的，即是采用目标成本管理方法的原理，过程中加入战略成本管理、全生命周期成本 管理、供应链管理的理念，结合公司内部管治特色，从而形成系
26、统的成本管理组织体系、 成本管理流程等。 作业成本法 （ acctvity-baesecosting,简称 ABC法）是一种以 “ 成本驱动因素 ” 理论 为 基本依据，根据产品或企业经营过程中发生和形成的产品与作业、作业链与价值链的 关系，对成本产生的动因加以分析，选择 “ 作业为为成本计算对象，归集和分配间接费 用的一种成本核算方法和成本管理制度。 作业成本法产生的最早可以追溯到 20世纪为出的会计大师 美国人埃里克。科勒 (Eric Kohler)， 科勒教授最早于 1941年会计论坛上首先使用 “ 作业 ” 这一概念， 它认为 “ 作业 ”是一个组织、单位对一项工程、一个大型建设项目、
27、一项计划及一项经 营的各个具体活动所做的贡献。及后的各个阶段，不断有新的有关作业成本研究出现 ， 2 第一章绪论 1971年，美国的乔治。斯托布斯 （ George Staubus)教授在作业成本计算和投入产出会 计中对 “ 作业 ” “ 成本 ”“ 作业会计 ”“ 作业投入产出系统 ” 等概念做了全面系统的 讨论。 20世纪 80年代开始，美国会计学权威卡普兰等人提出了新的成本核算方法和成 本控制方法 作业成本法管理 （ ABC/M)， 基本内容是，在产品成本核算方面，通过増 加对辅助生产作业的成本核算达到最后准确核算产品成本的目的。在产品成本控制方 面，通过对非増值的辅助生产作业进行流程再
28、造，达到提高生产效率一降低产品成本的 目的。 1 在建筑领域的研究中 ， TZVI 和 Dan Elnathan 在 Activity based costing for project 中提出了一般的 ABC模型。该模型包括了为项目具体设计的成本分配结构，以及典型 项目活动的大量成本动因 。 Back W.E 等在 Activity based costing as a tool for process improvement evaluations 中指出对大型工程项目的设计和施工通用的许多工序都包含了 很多可变的个别活动。而且这些工序本身也具有高度的可变性，因此需用 ABC方法适 应工序
29、内在的可变性，提供精确的成本预测。 23 国内有关项目 ABC方法的研究亦较多，从会计角度中，余绪樱教授在会计研究 上发表文章介绍了作业成本法。 在施工项目管理方面，作业成本制下的成本函数结构一文中提出了作业成本制 下的成本函数结构，并分析了 ABC法的应用条件。 4 工程造价导论一文中亦对作业成本法在建设项目的实施进行了分析，从如何确 定作业成本，作 业成本的实施步骤均有较详细的说明。 在房地项目管理方面的文章亦有南京工业大学的孟一，在其硕士论文作业成本法 及理论体系在房地产项目的应用一文亦对该方法如何在房地产项目中实施进行了较详 细的论述，提出了作业成本法与工作流程结合的观点，提出在流程再
30、造的基础上进行组 织结构的优化。提高管理水平。 5 目标成本管理方法起源于口本，亦称为 “ 成本企划 ” ，现在已成为现代成本管理方 法中较为流行的管理方法之一，在世界以及中国的许多行业中被广泛应用、。如奔驰、 丰田等汽车公司、松下、夏普等电子公司等，以及国内的邯郸钢铁 公司、美菱集团、郑 州卷烟厂等均采用了目标成本管理法进行成本控制，取得显著成效。把我国有关专家学 者于 2000年对全国范围有关企业的调杳显示，我国建筑行业内有大约 80%的企业采用 了目标成本法。 目标成本管理方法作为国内外主流的成本管理思路，在目标成本管理一书中， 3 华南理工大学硕士学位论文 编者吴雪林认为目标成本不是单
31、纯的成本估计与成本控制体系，而是对成本与利润的综 合战略规划过程。目标成本管理始于产品生产开始之前，在产品开发循环的早期便对成 本进行规划，而不是像传统的成本管理方法那样在成本实际发生之后再进行控制。 工程造价导论中说明目标成本管理体系是在传统成本管理基础上加以创新、改 革和发展而建立起来的，传统的成本管理只对产品的生产过程进行管理，没有对产品成 本形成全过程实行严格管理，只是局限于事后的成本反映，而没有深入到成本形成过程 的产品设计、工艺制造等各个技术领域，而目标成本管理在这些方面克服了传统成本管 理的弊端。 6 在房地产项目目标成本管理论文方面有刘元柱硕士论文青岛邦达公司房地产开发 成本控
32、制与管理分析，其中提到了以目标 成本管理方法为主导，加以成本动因分析观 点的创新进行项目成本管理的方法。郑春华的硕士论文 ZJDC房地产项目成本控制案 例研究中亦提出了以目标成本管理的方法，以成本基准价管理的模式进行房地产项目 低成本管理控制。 78 徐薇华的在期刊会计之友中发表的房地产企业的目标成本管理 -以龙信公司 为例中提出房地产企业进行目标成本管理的控制措施为：建立项目报表体系、对承包 商及材料供应商进行管理、对设计变更及签证的管理、过程的动态管理。 9 在项目生命周期管理研究方面，美国项目管理协会 （ PMI)对项目 生命周期的定义 表述如下： “ 为更好地管理和控制项目，一个组织会
33、将项目划分成一系列的项目阶段， 以便更好地将组织的日常运作与项目管理结合起来。项目是分阶段完成的一项独特性的 任务，项目的各个阶段放一起就构成了一个项目的生命周期。 中国建筑业对项目生命周期的定义为 “ 工程项目的生命周期包括项目的决策阶段、 实施阶段和使用阶段，其中决策阶段又包括项目建议书、可行性研究、实施阶段包括设 计工作、建设准备、建设工程以及使用前竣工验收等；施工项目的生命周期包括：投标 与签订合同、施工准备、施工、交工验收、用后服务。 ” 2000年，东南大学的成虎在其博士论文中对工程建设项目全寿命期的集成化管理 作了相应的研究，从系统目标、系统分析方法、综合计划、组织责任设置和集成
34、化信息 模型等方面解决了系统的集成方法和技术问题。 1 单价 (元 /m2) 小计 (万元 单价 (元 /m2) 小计 (万元 单价 (元/m2) 小计 (万元 开发成本 -316.40 -584.94 -231.44 -1,406.77 267.55 148.49 -211.24 -323.53 一） 土地成本 -21.52 113.66 -21.52 -224.36 -21.52 -13.89 - - 二） 前期工程 费 0.40 12.94 0.40 -5.88 0.49 0.21 -0.96 -1.31 三） 建筑工程 成本 -166.48 -344.19 -102.84 -632.3
35、5 368.04 209.30 -176.73 -268.73 四） 室内装修 标准 - - - - - - - - 五） 设备安装 工程 6.21 6.07 3.83 -11.75 6.00 3.37 6.00 11.17 六） 基础配套 设施 -39.18 -85.56 -34.44 -192.34 -36.68 -21.75 - - 七） 公共配套 设施 24.37 -68.26 24.37 -117.59 24.37 -14.35 - - 八） 临时设施 费 -7.37 -30.68 -7.37 -28.60 -7.37 4.27 - - 九） 其他直接 成本 0.66 14.80 0.66 -5.81 0.66 0.30 0.66 1.98 十） 开发间接 费用 37.06 -164.95 -34.64 -127.