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1、农村集体经营性建设用地入市研究以晋南A县为例目 录中 文 摘 要3Abstract4引 言6第一章 农村集体经营性建设用地入市的基础分析131.1 农村集体经营性建设用地入市的依据131.1.1 政策依据131.1.2 法律依据131.2 我国农村集体经营性建设用地入市现状131.2.1 试点区域131.2.2 入市路径选择141.3 其他地区农村集体经营性建设用地入市探索与实践141.3.1 重庆模式141.3.2 南海模式151.3.3 贵州湄潭县模式161.3.4 总结17第二章 A县农村集体经营性建设用地入市的做法及创新182.1 A县基础工作情况182.1.1 积极落实权利主体182
2、.1.2 调整土地利用规划192.1.3 积极开展试点工作192.2 A县改革方案与具体措施202.2.1 明确入市主体与土地权能202.2.2 明确入市范围和途径212.2.3 明确服务监管措施212.2.4 明确收益分配方式232.3 A县试点工作创新点242.3.1 实现入市方式、途径、用途“全覆盖”242.3.2 住宅建设、工业生产建设、经营性用途三项用地创新242.3.3 入市主体、收益分配两点乡土经验26第三章 A县农村集体经营性建设用地入市试点成效及存在问题283.1试点成效283.1.1 建立了城乡统一的建设用地交易市场283.1.2缓解建设占用耕地压力，保护耕地资源293.1
3、.3保障民众权益，促进农村经济发展293.2存在的共性问题293.2.1 入市范围存在争议293.2.2 入市途径问题303.2.3 入市用途问题313.2.4 市场准入主体监管问题313.2.5 农村基层治理能力问题313.3总结32第四章 完善农村集体经营性建设用地入市的对策及建议324.1 因地制宜，合理确定入市实施主体324.2 扩大入市范围和拓展入市途径334.2.1符合规划的存量集体建设用地均可入市334.2.2 建议允许增量集体经营性建设用地入市334.2.3 拓展用途，入市途径多样化334.3 完善交易规则和服务监管机制334.3.1 规范入市方式和价格管理334.3.2 加强
4、集体建设用地使用权登记344.3.3 着力抓好基层组织监督工作。344.4 建立健全流转政策344.4.1 创建信息公开平台344.4.2 引导实施多元且有区别的流转形式354.4.3 支持农村集体土地流转354.4.4 加强农村环境监察364.4.5 成立专门管理机构36结论38参 考 文 献39致 谢42中 文 摘 要起初我国对农村集体建设用地的交易行为进行严格管控，限制其流转。后来逐渐放松管控，对农村集体建设用地流转进行试点试行。而近年来，我国相继出台相关政策大力支持农村集体建设用地的流转，允许集体经营性建设用地入市，这不仅是深化改革的要求，也是推动我国经济社会高速发展的有力举措。本文由
5、引言、正文五章及结论三部分组成。主要内容如下：首先为引言部分。在这一部分中笔者主要阐述了相关的概念以及理论基础，其中涉及到的理论基础有土地产权理论、制度变迁理论、平等保护理论等；其次，是对相关的法律法规以及政策的介绍，并且对当前我国集体建设用地入市的基本情况进行阐述说明以及相关的实践经验。最后，以A县为例，对该县的农村集体经营性建设用地入市做法及创新展开详细的论述与分析。主要做法是A县构建了“1+9+3”制度体系，明确了入市主体和土地权能、入市范围和途径、服务监管措施、收益分配方式；创新点主要有三点，主要包括一是实现入市方式、途径、用途“全覆盖”，二是实现了住宅建设、工业园建设、经营性用途三项
6、用地创新，三是总结了“入市主体、收益分配”两点乡土经验。第四，对当前情况下A县农村集体经营性建设用地入市试点成效和存在问题展开详细的分析与探讨，试点成效包括三点，分别是建立了城乡统一的建设用地交易市场，缓解建设占用耕地压力、保护了耕地资源，保障群众权益、促进农村经济发展；A县在试点工作中也存在入市范围、入市途径、入市用途、市场准入主体监管、农村自治能力等问题；第五，针对该类土地入市的意见和建议。为了能够进一步规范土地入市工作环节，本文提出了几点建议：因地制宜，合理确定入市实施主体；扩大入市范围和拓展入市途径；完善交易规则和服务监管机制；建立健全流转政策。最后，提出了本文的几点结论。要想有效的开
7、展，集体经营性建设用地的入市操作，各地首先应根据自身实际情况，确定入市实施主体，其次需要扩大入市范围和拓展入市途径，同时需要完善交易规则和服务监管机制，并建立健全土地的流转政策，以立法形式确定政策。关键词：建设用地；土地使用权；入市AbstractAt the beginning, the government strictly restricted the transfer of rural collective construction land, and then gradually began to allow the transfer of rural collective cons
8、truction land. In recent years, the government policy of our country began to strongly support the market of rural collective operating construction land, which is not only the requirement of deepening reform, but also the inevitable trend of rapid economic and social development in our country.This
9、 paper consists of three parts: introduction, five chapters and conclusion. The main contents are as follows: first, the concept definition and theoretical basis. It mainly explains the related key concepts of collective construction land and rural collective management construction land, and the th
10、ree theoretical bases of the land property right theory, system change theory and equal protection theory. Secondly, it mainly introduces the policy basis and legal basis of rural collective management construction land entering the market, and the current situation of rural collective management co
11、nstruction land entering the market And the exploration and practice of entering the market of rural collective operating construction land in other areas of China. Thirdly, the paper discusses and analyzes the practice and innovation of rural collective construction land entering the market in a co
12、unty. The main approach is that county a has established a 1 + 9 + 3 system, which defines the main body of market entry and land power, market entry scope and approach, service supervision measures, and income distribution mode. There are three main innovation points, which include: first, realizin
13、g the full coverage of market entry mode, approach, and purpose; second, realizing the innovation of three land uses: residential construction, industrial park construction, and operational use; third, realizing the innovation of three land uses: residential construction, industrial park constructio
14、n, and operational use This paper summarizes two local experiences of main body of market entry and income distribution. Fourth, the paper analyzes and discusses the effect and problems of the pilot project of rural collective operating construction land in county a under the current situation. The
15、pilot project includes three aspects: establishing a unified construction land market in urban and rural areas, easing the pressure of construction occupation of arable land, protecting arable land resources, safeguarding the rights and interests of the masses, and promoting the development of rural
16、 economy; county a is also involved in the pilot project There are many problems in the market, such as the scope, the way, the purpose, the supervision of the market access subject, and the ability of rural grass-roots governance. Fifth, the paper puts forward the countermeasures and suggestions fo
17、r the rural collective operating construction land to enter the market. In order to improve the market access of rural collective operating construction land in China, this paper puts forward several suggestions: determining the implementation subject of market access reasonably according to local c
18、onditions; expanding the market access scope and ways; improving the trading rules and service supervision mechanism; establishing and improving the circulation policy. Finally, some conclusions of this paper are put forward. In order to effectively carry out the market entry operation of collective
19、 operating construction land, all localities should first determine the main body of market entry implementation according to their own actual situation, and then need to expand the scope and ways of market entry. At the same time, they need to improve the transaction rules and service supervision m
20、echanism, establish and improve the land circulation policy, and determine the policy in the form of legislation.Key words: construction land; land use right; market access引 言研究背景及研究意义在当前情况下，我国的土地主要包括集体性质土地与国有性质土地。在这两种土地中，国家政府针对国有性质土地制定了详细的使用权出让、转让条件，出台了较为完善的土地使用规范和土地交易规定等，国有性质土地的交易市场相对比较成熟和规范。然而截止至
21、目前我国政府针对集体性质土地等转让、交易与使用等限制则相对较为严格，同时相关的规范与条理内容也不够明确，从而使得集体性质土地所具备市场规模要明显低于国有性质土地。 按照我国国土资源管理局的详细统计数据显示，截止至2019年底，全国集体建设用地总量是城市国有建设用地总量的2.4倍 高圣平.刘守英.集体建设用地进入市场：现实与法律困境.复印报刊资料：农业经济导刊,2007年第7期,第158-159页.，正因如此，在这丰富的集体建设用地资源下，通过国家的统一部署以及调控等相关操作，能够在一定程度上解决当前国家城市内部土地资源相对短缺的情况。但是，在当前情况下，国内土地的使用不够规范，许多地区在进行土
22、地资源的转让与交易期间都存在不合规的操作行为，这对于国内土地建设与使用来说将造成较为不利的影响。通过实际情况来看，我国的土地开发与建设工作流程依然存在许多漏洞，由于受到利益的驱使，人们在进行建设用地流转时并没有严格按照相关的规定流程，而是通过一些政策漏洞对集体建设用地私下进行流转，这种流转不仅有农村集体经济组织内部流转，同时还包括了外部流转（城中村和小产权房的土地交易等行为），这些违反相关规定的操作流程以及土地交易行为对于我国的土地交易情况是非常不利的，会使集体性经营建设用地在实际使用期间暴露出各种各样的问题，包括土地产权问题、经济利益的分配问题等，进而造成土地所有者以及众多农村居民所具备的合
23、法权益遭到损害，使得许多地区的社会矛盾逐渐激化，引发社会不稳定因素。与此同时，上述现象也对国内耕地造成了一定程度的破坏。基于以上情况，国家政府针对我国农村地区集体性经营建设土地的交易与转让操作进行监控，并出台了相应的土地使用与转让法律法规。在2008年10月，中央政府出台了对国内农村地区统一的集体经营性建设用地使用规范，使相关土地的使用、转让与交易有法可依，同时根据国家的有关政策，农村集体建设用地的入市有一个重要前提，那就是该建设用地的取得必须符合法律要求和当地的发展规划，在入市时必须遵循公平公开原则，且需要在统一有形的土地市场上进行，只要满足这些条件，那么该土地与其他国有土地一样，都享有流转
24、权利。2015年1月，为了能够更加规范集体建设土地入市各项工作，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，这一意见的颁布，表明中国政府针对国内现行土地使用制度正式进行改革。在上述意见中明确指出，国家需要逐步减少各个地区土地的征收规模，对相关的土地征收性质进行明确界定，对土地纠纷进行充分调解，对土地交易与转让信息进行透明化与公开化等 2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见。自2016年2月之后，国务院及国土资源部相继在全国范围内选定了33个土地
25、改革工作试点，在试点范围内针对相应的土地管理方案、土地产权管控措施、宅基地管控模式以及集体经营性建设用地（包括本文的研究对象A县）的交易与转让行为等进行暂时的的调整与改革。A县属于上述土地改革试点工作范围之内，同时，A县也是其所在省市地区内唯一一个集体经营性建设用地的试点，针对A县试点范围内的土地进行改革与完善，提出相应的工作方案与操作建议，并且对试点区域的农村集体经营性建设用地的交易模式、转让方式、使用模式等提出有针对性的方案与措施，从而为国内其他地区进行相关土地改革操作提供宝贵的借鉴与参考。本篇论文的目的在于，在不改变土地原有的公有制性质、不突破耕地红线、并且确保农村地区村民的根本权益不受
26、侵犯的前提下，根据A县试点范围内的土地、经济等具体情况，努力研讨出A县“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地的入市模式与分配制度，从而提出一套较为完善的土地入市操作规范，进而结合已出台的相关法律法规与政策问题，为国内其他地区的土地入市操作提供借鉴。在理论意义层面，本篇论文根据A县试点范围内集体经营性建设用地的入市操作情况，对相关土地改革与土地入市操作意见进行探讨与分析，总结现有的改革收获与成效，进而探讨相关集体经营性建设用地入市操作的理论内容，为其他地区的土地入市操作提供理论参考。而从现实意义的角度来说，本篇论文的研究与分析结果主要针对A县集体经营性建设用地入市成果进行分析与
27、总结，为其他地区的试点工作以及今后的入市工作提供有效的实践经验。文献综述国外研究综述在当前情况下，来自国外的众多学者对有关土地使用以及土地的所有权等问题进行了相关的研讨和分析，从研讨结果来看，他们的看法几乎一致。例如国外学者Ruden在对农村土地问题进行研究时，提出土地的所有权往往受到生产方式和家庭双重影响 Ruden,S.T.PropertyRights.LandMarket and Investment in Soil on servation,Paper Prepared for the Workshop,Economic Policy Reforms and Sustainable L
28、and Use in LDC:Rent Advances in Quantitative Analysia,1999,5(12).pp.132-157.。国外学者Tasso Adamopulos则认为土地流转往往受到所有权的影响，假如所有权过于集中，那么流转难度会进一步加大 Tasson Adamopoulos.Land inequality and the transition to modern growth.Review of Economic Dynamics,2008,(11).pp.257-282.。Seott Rozelle等国外学者通过对农村土地所有权进行了相关研究后提出土地的
29、生产率与土地的所有权有密切的联系，呈现正相关关系，同时他们认为土地的所有权与经营权最好分割开来 Scott Rozelle、 Loren Brandt、LiGuo、et al.Land Rights in China:Facts,Fictions,and Issues,Papers of 2nd International Convention of Asia Scholars,Berlin,2001.pp.18-26.。Pan Haihong等国外学者通过研究提出农村土地产权应该明确规定，否则这对我国的土地资本化进程将造成严重的影响 Pan Haihong、Ling Shuangying.O
30、n the Capitalization of Land Resources in Rural Areas in China,Academics in China,2013,(9).pp.261-266.。除了上述有关研究以外，对于土地市场的研究，国外学者也有涉足。例如，学者Ma Cmilla在研究土地市场时基于新制度经济学理论，认为虽然土地交易市场有一定的缺陷，但是这种缺陷可以通过政府的宏观调控来填补 Macmillan,D.C.An Economic Case for Land Reform,Land Use Policy,2000,17(1).pp.49-57.。学者Klaus Dein
31、inger则是对土地的租赁市场进行了相关的调研工作，并且认为通过市场来对土地资源进行配置的方法所表现出来的效率更高，因此，传统的行政配置方法应该要重新考虑，转变为通过市场来配置 Klaus Deininger、Songqing Jin.Tenure Security and land-related investment:Evidence from Ethiopa,European Economic Review,2006,(50).pp.1245-1277.。国内研究综述国内学者首先针对土地入市的动因进行了较为丰富的研究与分析，学者主要从通过实践、制度、需求等多角度进行分析：例如从实践角度出
32、发，周其仁学者认为“土地入市是双线并行的结果” 周其仁：土地入市的路线图，国土资源导刊2014年第9期，第16贞。从需求角度出发，学者毕宝德则认为应该相信市场的配置能力，把土地资源的配置交由市场发挥，这不仅对土地的所有者或者土地本身价值来说都有更好的益处 毕宝德：十地经济学，中国人民人学出版社2010年版，第341342页。通过对整体土地资源入市动因进行相关研究以后，国内学者把研究对象范围进行缩小，更加具有针对性地对集体经营性建设用地的入市的影响因素展开了较为详细的探讨与分析。于潇认为现阶段土地的一切问题都归结于现存体制的不合理性，一是土地产权模糊。彭建辉也认为我国对集体建设用地入市的客体、范
33、围及用途等诸多内容界定不清晰 于潇、吴克宁、阮松涛：集休经背性娃设用地入市，中国土地2014年第11期，第35-37页。；学者张四梅认为由于政府管理相对滞后、市场机制缺失等因素导致农村集体经营性建设用地入市遭受到严重影响 张四梅：集体经营性建设用地流转制度建设研究-基于优化资源配置方式的视角，湖南师范大学社会科学学报2014年第3期，第114119页。二是没有分配制度不完善。学者王小英通过分析研究后，提出分配制度的不完善导致农村建设用地受到阻碍，更重要的是无法保障农民的合法权益 王小映：集体建设用地入市流转的几个问题，中国经济时报2014年12月23日。国内学者还针对土地入市的效应进行相应的研
34、究与探讨，例如冯青琛等学者非常赞同集体经营性建设用地入市，认为这种做法对于城镇化进程具有推动作用，不仅能够使土地资源的配置效率得到提升，同时还能保障农民的合法权益 冯青琛、陶启智：浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响，农村经济2014年第8期，第3640页。另外，也有部分学者认为，入市对于农村集体经营性建设用地来说具有一定的风险。彭建辉等学者认为集体建设用地入市以后，将冲击当前我国现有的土地制度，同时也会让国有与集体两种不同性质的土地产生矛盾 彭建辉：集体经营性建设用地入市问题探析，中国土地2014年第11期，第1619页。国内外研究述评在前期国内外众多学者深入研究并提出研究成果的基础
35、上，结合笔者所查到的相关的文献资料，为本篇论文的分析研究打下了扎实且有利的基础。从国外的研究来看，大部分学者主要把目光放在土地交易市场以及土地产权上，从他们的结论来看大部分认为应该进一步完善土地产权制度，通过制度来营造良好的交易市场氛围，从而提高土地资源的配置以及价值，这样能够更加有利于促进国家经济的发展。而从国内的研究来看，研究的侧重点与国外大相径庭，主要是研究集体经营性建设用地入市将面临的各种困境与阻碍，通过对这些阻碍因素的梳理，提出对应的建议及措施，具体包括应进一步完善入市收益分配制度，制定合理有效的政府规制，加强集体土地市场建设，建立健全相关的土地规划体系，为集体建设用地的入市扫清障碍
36、。就目前而言，我国对于农村集体经营性建设用地入市的模式还在摸索当中，特别是对于这方面的研究还处于起步阶段。从2015年开始，我国一直在进行土地改革工作和入市试点工作，在这个期间，我国学者对于这个方向的研究很少涉足。相关概念为了使读者能够更加全面把握本次论文的相关内容以及论文的全面性，下面将详细介绍几个重要的基础性概念。集体建设用地我国土地根据性质的不同可以分为两种类型的土地，一是集体用地，二是国有土地。为了区别农村土地的具体用途，有了“集体建设用地”这一概念，具体来说包括两部分：对于已经用于建设的农村土地来说，属于集体建设用地的存量用地；对于那些仅仅只办理了相关手续，但还没用于实际建设的农村土
37、地来说，则属于集体建设用地的增量用力。农村集体经营性建设用地对于这一概念，目前其实还没有形成具体的法律条文，这一名词的首次出现是在十八大三中全会的决定中。根据全会的有关精神，这一概念是从集体建设用地衍生而来，属于存量用地的一部分，具体指的是被当地有关部门或者总体发展规划定义为商服、工矿仓储等经营性用途的土地。农村集体经营性建设用地使用权入市这一概念指的是农村集体经营性建设用地的使用权按照依法、自愿、 公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。这种集体建设用地的有偿转移是我国首次实施的政策，根据政策的具体规定，拥有土地所有权的农村组织可以将土地有偿转移给个人或者单位使用，转移方式分别有联营、折
38、价入股、租赁等。研究内容笔者选取晋南A县为研究对象，在研究过程中，主要通过以下五个方面来进行论述： 一是阐述本次论文研究的背景和目的，表明进行本次研究能够对社会产生的意义；对国内外有关参考文献进行整理、归纳，提取可以作为本次论文的重要依据；详细介绍本次论文将会运到的研究方法和技术路线，突出创新点。 二是基于当前的研究成果，对本次研究中所涉及到的概念进行划分，同时梳理相关的理论依据，奠定研究基础。对我国农村可用于入市的建设土地进行分析研究，并介绍了三种其他地区的入市模式。 三是对A县当前的农村集体经营性用地入市制度进行分析研究，并且展示其成果及创新点。对A县集体经营性建设用地入市存在的问题，对照
39、我国其他试点存在的问题进行归纳整合。 四是只针对上述第三部分所发现的问题提出完善措施。 五是提出了本文的结论。研究方法本次论文主要涉及到的研究方法有下面三种： 第一，文献分析法。这种方法主要是指笔者在进行论文资料收集时，通过对国内外有关土地入市的参考文献进行整理、归纳、分析，并且利用参考文献中的有关观点对自己的论文进行支撑。第二，实地调研法。为了能够更加深入地了解A县集体用地的具体情况以及入市将面临的有关问题，笔者通过对A县国土局及相关乡镇进行实地调研来掌握更多的有效资料，同时针对实地调研后的有关情况于问题提出自己的意见和建议。第三，定性与定量分析法。为了能够增加论文的权威性和有效性，笔者大量
40、运用定性分析法对本次论文进行深入分析。同时为了弥补定性分析的不足还运用了定量分析法，使本文的分析更加全面，更具有准确性和说服力。个案简介本篇论文通过对A县在试点范围内开展集体经营性建设用地入市操作的案例展开较为深入的探讨与分析，结合A县的实际经济发展情况以及其在进行入市操作的背景，入市操作的具体方式、途径，以及A县政府通过开展相关土地入市操作之后所取得的经验，所实现的创新突破，所存在的不足与问题等。通过对上述内容的详细分析，提出A县政府进行集体经营性建设用地入市对国内其他县域地区土地入市的建议与参考。A县县域环绕晋南某市区，境内资源丰富，素有“煤铁之乡”的美誉。90年代初期，A县“五小工业”超
41、速发展，国有、二轻、集体、私营、混合五个轮子一起转，大小企业一起上，形成了“村村点火、处处冒烟”的局面，也催生了一批工业重镇。进入新世纪，根据国家产业政策和市场需求的变化，县委县政府作出了“关小、建大、抓示范”的指导方针，A县“五小工业”有序关停，从而形成大量低效闲置的建设用地，这大规模的闲置用地也为A县启动农村集体经营性建设用地工作提供了基础，推动了当地试点工作的有序进行。A县自2015年被确定为农村集体经营性建设用地入市改革试点以来，在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的前提下，紧紧围绕改革目标任务，立足晋南某省和A县实际，以“试制度、试成效”为核心，大胆
42、探索、勇于创新，逐渐摸索出一套具有成效的制度体系，为国家立法层面的相关工作提供了具有积极意义和科学性的参考意见。截至笔者调研时，已完成53宗集体经营性建设用地入市，面积1761.7亩，成交金额2.08亿元。 第一章 农村集体经营性建设用地入市的基础分析1.1 农村集体经营性建设用地入市的依据本文主要从政策及法律这两个层面，针对农村集体经营性建设用地入市的依据展开详细的分析与探讨。1.1.1 政策依据首先，从政策依据的层面展开分析，国内政府机构从上世纪六十年代初期就开始针对农村地区的土地交易提供了相应的政策措施，对相关行为展开管理与控制。早在人民公社时期，我国政府机构通过发布政策措施与相应的发展
43、规划来对土地资源进行分配，采取无偿使用与政策分配相互结合的手段进行调控 邹玉川主编：当代中国土地管理（上），当代中国出版社1998版，第128页。从上世纪九十年代中期至今，我国开始针对农村土地交易与分配行为进行大范围的探索，相关政府部门与机构开始对农村集体性建设土地的交易行为展开详细的研究。在本世纪第一个十年时，党和国家就围绕城乡建设用地领域提出了相应的要求和精神，2008年十七届三中全会明确指出要在国内推广建立“城乡统一的建设用地市场”，在这一要求提出的基础上，随着用地市场的不断发展，五年后在十八届三中全会上又创造性的提出了一个全新的建设用地要求，那就是在依法办理、依法使用的前提下，准许农村
44、集体经营性建设用地入市。通过对我国政府关于农村土地交易行为所采取的不同政策阶段进行回顾能够得出，起初我国政府机构针对农村集体性建设土地的交易行为管控十分严格，随后在市场经济发展的背景下，开始对相关操作行为逐渐放宽，并针对土地交易模式与管控方式进行改革，从而为我国农村地区的城镇化发展作出了较大的贡献。1.1.2 法律依据从立法层面来看，早在上个世纪60年代初期，集体土地所有制的具体形式就通过草案的方式得以呈现，在中共八届十中全会中强调，要紧紧围绕“三级所有、队为基础”的方式建立健全集体土地所有制形式，并在农村人民公社工作条例修正草案明确指出农村土地的所有权为集体所有。1978年，我国开始进行农村
45、土地使用制度改革，此时，宪法、土地管理法等法律法规对于集体建设用地的流转依然有着非常严格的约束，集体建设用地在流转过程中的流转主体、方式、审批程序等方面的限制性非常大。随着近年来我国用地领域相关工作的发展，集体建设用地的相关政策对于土地入市方面的管控有所放松。2007年颁布的物权法虽然没有就农村集体建设用地流转工作中土地权限的归属做出进一步解释，然而在这部法律中也为下一步继续健全这一方面的物权规定创造了更多解释的空间。2017年7月土地管理法修正，其中明确指出，符合规定的集体经营性建设用地，允许其转让、抵押或者租赁。但是关于集体经营性建设用地进行转让的实践性的法规都只是地区性的，国务院还没有针
46、对此项工作出台统一规范的办法，因此，集体经营性建设用地在入市时，仍然与国有土地存在主体地位的不平等性。从这一角度来说，要想充分保障农村集体经营性建设用地在入市交易时可以顺利进行，必须出台全国统一的具有普适性的法律与政策。1.2 我国农村集体经营性建设用地入市现状1.2.1 试点区域长期以来，我国先后在多个地区开展集体经营性建设用地的试点工作。2015年年初，第十二届人大常委会第十三次会议召开，会议授权国务院选取了北京市大兴区等三十三个试点县（市、区），进行土地制度的改革。 在这一次大会决议的试点区域中，国家的选择具有一定的科学性与前瞻性。为了进一步确保我国不同地区发展的平衡，缩小区域间发展的差
47、距，党和国家充分立足于不同地区经济发展形势的特点，将主要的试点区域选定在新型城镇化综合试点和农村改革试验区的区域当中，这一试点区域的确定最大限度地体现了公平的原则。1.2.2 入市路径选择在针对农村集体经营性建设用地入市的途径与方式进行选择期间，十八届三中全会决定从大局角度出发，围绕如何进行集体建设用地方面的改革工作做出了更为明确的要求，在充分参考不同地区的实际情况后，进一步明确了要在未来的工作中实现构建城乡统一建设用地市场的远大目标。1.3 其他地区农村集体经营性建设用地入市探索与实践截止至目前，国内多个地区已经针对集体性经营建设土地展开了多年的改革，并且得出了宝贵的经验，基于此，本篇论文分
48、别针对贵州湄潭县的土地实践，南海土地实践以及重庆地区的土地改革实践展开相应的探讨，从而方便参照A县形成的模式进行比较分析。在阐述各地模式之前，本文先介绍“模式”的概念。在辞海中，所谓的模式也可称为“范型”，一般指可以作为样本、范本、模本的样式。1.3.1 重庆模式为了进一步推动当地集体性经营建设土地入市工作的发展，确保这项工作能够早日发挥成效，重庆地区政府在开展大刀阔斧的改革工作中，科学地选择了地票模式，接下来本文将针对重庆市的土地改革政策以及实际操作进行详细的论述与分析。重庆市在针对其土地进行改革的过程中，提出上述地票模式的政策依据为，在2009年，重庆市土地管理机构出台了重庆市集体性经营建设用地的交易行为管理方案，2010年5月，国土资源部联合中央政府共同对上述政策予以批示，并提出了有关重庆市土地改