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1、第 1页 共 6页农村集体经营性建设用地入市调研农村集体经营性建设用地入市调研XX 县区农村集体经营性建设用地入市调研根据省国土资源厅关于开展土地管理制度改革调研的通知，结合我县已经开展的农村集体经营性建设用地流转试点相关情况，对农村集体经营性建设用地入市作如下思考。一、农村集体经营性建设用地的理解农村的集体建设用地分为三大类。宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企
2、业用地。2013 年 11 月 15 日，中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。二、XX 县区农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要第 2页 共 6页随着城镇化建设的发展，XX 县区各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约 200 亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的
3、建设1用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前
4、提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。第 3页 共 6页2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报2批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照
5、当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。（二）集体经营性建设用地的供应1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该第 4页 共
6、6页作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按 30：70 分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。3（三）集体经营性建设用地的管理集体经营性建设用地供后管理，如果
7、没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。（四）集体经营性建设用地的后期使用第 5页 共 6页1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项
8、权利登记手续。（五）集体经营性建设用地供应对象及利弊集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地4建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊
9、差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇第 6页 共 6页建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。XX 县区国土资源局 2014 年 7 月 16 日5农村集体经营性建设用地入市调研.doc 免费为全国范文类知名网站，下载全文稍作修改便可使用，即刻完成写稿任务。支付 6 元已有 11 人下载下载这篇 word 文档