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1、东方市农村集体经营性建设用地入市管理实施细则第一章总则第一条 为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的 农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用 地入市管理工作，保障入市交易活动顺利实施，根据海南省集 体经营性建设用地入市试点办法和国家、省其他有关规定，结 合本市实际，制定本细则。第二条本细则所称农村集体经营性建设用地，是指本市总 体规划划定为建设用地、控制性详细规划以及村庄规划确定为工 矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法 登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用 地。本细则所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经 营性建设用地使
2、用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方 式进入土地市场交易的行为。第三条本细则适用于本市行政区域内的农村集体经营性建 设用地的入市交易及相关监督管理活动。第四条 农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所第二十六条 农村集体经营性建设用地入市交易的方式等， 按照东方市农村集体经营性建设用地入市交易规则执行。第二十七条农村集体经营性建设用地入市交易成交后，受 让人、承租人应当在省设置的土地交易现场签订土地中标通知书、 成交确认书。交易结果应当在集体经济组织所在村的村务公开栏 和中国土地市场网、海南省政务中心网进行公布，接受社会和群 众监督。第二十八条 农村集体经营性建设用地入市交易成交后，
3、交 易双方当事人应当自交易结束之日起20个工作日内，按照中标通 知书、成交确认书或者作价出资（入股）确认书的约定签订交易 合同。前款规定的交易合同应当由市自然资源和规划主管部门指导 拟定，内容包括土地位置、土地面积、土地用途、土地使用条件、 土地使用年限、交地时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、 土地使用权出让金（租金）及交纳期限、土地使用权收回的情形、 土地转让条件和违约责任等内容。第四章土地增值收益调节金第二十九条 农村集体经营性建设用地入市交易后，入市主 体应当按照交易合同的约定，向市自然资源和规划主管部门指定 的账户缴纳土地增值收益调节金。受让人、承租人可以代入市主 体缴纳土地增值收
4、益调节金。第三十条土地增值收益调节金按照土地入市成交总价扣除 土地取得成本及前期合理投入后的净收益25%计提。土地取得成本与前期合理投入，由入市主体和复垦单位提供 凭证，报市自然资源和规划主管部门会同市有关部门审查确认后, 出具确认意见书。第三十一条地上房屋及其他附着物和青苗的补偿标准应当 参照现行海南省征地青苗及地上附着物补偿标准和东方市 农村土地征收管理实施办法的规定执行。第三十二条土地增值收益调节金收缴后，市财政主管部门 和入市交易地块所属的乡（镇）人民政府、行政村，分别按照30%. 10%. 60%的比例分成，专项用于农村基础设施和公益事业的建设。 任何单位或者个人不得贪污、截留或者挪
5、用。第三十三条受让人、承租人按照国家、省和本市有关规定 以及交易合同的约定，付清土地成交价款和其他法定税费，或者 交纳的租金达到出租合同约定的，方可办理不动产权证书。以作价出资（入股）方式交易的，以现金或者土地以外的其 他财产出资（入股）方，按照规定缴纳土地增值收益调节金以及 其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，方可申请办理不 动产权证书。第三十四条农村集体经营性建设用地入市交易的收益，应当严格按照国家、省和本市有关规定，纳入农村集体资产和收益 进行统一管理，并接受市政府有关部门依法组织实施的审计监督 和检查。农村集体经济组织应当根据市政府制定的东方市关于农村 集体经营性建设用地使用权入市
6、交易收益的分配指导意见，制定 土地入市交易收益分配方案，依法履行民主决策程序，并在村务 公开栏及电视、广播等媒介上公告，接受全体村民监督。第三十五条 乡（镇）人民政府应当加强对土地入市交易收 益收支管理工作的指导和监督检查，发现问题及时处理。第五章转让、转租和抵押第三十六条 本细则所称农村集体经营性建设用地使用权转 让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入 股）方式交易后，土地使用权人再将土地使用权转让他人的行为。本细则所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指集体 经营性建设用地使用权人作为出租人，将集体经营性建设用地使 用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。本细则所称农
7、村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地 使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权 作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）和转让方式取 得的集体经营性建设用地使用权，可以参照国有建设用地使用权 抵押的相关规定办理。第三十七条 转让、转租、抵押农村集体经营性建设用地使 用权，应当依法签订书面合同。其中转让、转租合同签订后，原 交易合同约定的权利、义务随之转移。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同约定土地使 用权转让、转租时需经土地所有权人同意的，土地使用权人应当 事先征得土地所有权人同意。第三十八条通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年 限为原交易合同确定的使用年限
8、减去原土地使用权人已经使用年 限后的剩余年限。第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的, 只依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。第四十条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵 押，应当符合东方市农村集体经营性建设用地入市交易规则 的有关规定。第四H一条 农村集体经营性建设用地使用权转让和抵押 的，当事人应当依法办理不动产转移登记、抵押登记。第六章开发建设管理第四十二条依法取得农村集体经营性建设用地的使用权 人，应当按照国家、省和本市有关规定以及交易合同确定的开发建设期限、土地用途、土地使用条件等，开展土地开发建设活动。第四十三条 受让人、承租人应当按照国家、省和本市有
9、关 规定，以及交易合同约定的土地用途、容积率开发利用土地。因控制性详细规划或者村庄规划调整等原因，确需改变土地 用途或者变更容积率的，参照国有建设用地改变土地用途和变更 容积率的有关规定办理相关手续。第四十四条 改变土地用途或者提高容积率的，土地使用权 人应当委托依法取得相应资质的机构，参照国有建设用地使用 权出让地价评估技术规范进行地价评估。改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新 用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件 下的地价差额计算。第四十五条 因改变土地用途和提高容积率产生土地增值收 益的，土地使用权人应当按照本细则的相关规定，向市自然资源 和规划主管部
10、门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并将土地 增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更 登记手续。第四十六条农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按 照交易合同约定的开发期限开发建设土地的，土地所有权人可以 申请市自然资源和规划主管部门参照国家和省关于国有建设用地 闲置的规定，认定是否属于闲置土地。对认定为闲置土地的，由市自然资源和规划主管部门指导土 地所有权人参照国家和省有关规定处置。对符合收回土地使用权 条件的，土地所有权人可以解除交易合同，收回土地使用权。土 地使用权人对土地所有权人解除合同的行为有异议的，可以依法 通过民事诉讼等法定途径维护自身权益。第四十七条 农村集体
11、经营性建设用地使用权出让、出租期 限届满后，土地使用权由土地所有权人无偿收回，其地上房屋及 其他附着物按照交易合同的约定处理。法律、法规另有规定的， 从其规定。第四十八条因公共利益需要征收集体经营性建设用地的， 由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，土地所有权 人可以提前收回土地使用权，并对相关权利人依法给予适当补偿, 或者按照征收有关程序予以补偿安置。第七章法律责任第四十九条违反本细则规定，以买卖或者其他形式非法转 让集体建设用地使用权的，依据中华人民共和国土地管理法 第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土 地用于非农业建设的，依据中华人民共和国土地管理法第八 十二
12、条非法转让集体土地等有关规定处理。市自然资源和规划主 管部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。第五十条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及 后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在 单位或者上级机关依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机 关追究其刑事责任。第五H一条农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建 设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的, 或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的, 依法移送司法机关追究其刑事责任。第八章附则第五十二条 本细则施行中的具体问题，由市自然资源和规 划
13、主管部门进行解释。第五十三条 本细则自2021年n月1日起施行，有效期3 年。有权的农村集体经济组织。农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体 经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两 个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者 村民小组代表集体行使所有权；属于乡（镇）农民集体所有的， 由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授 权给负责管理的乡（镇）人民政府作为入市实施主体代表集体行 使所有权。第五条农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作 社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业， 经农民集体经济组织书面委托授权，可
14、在授权范围内代理实施本 细则规定的入市事项。在保持集体土地所有权不变的前提下，乡（镇）域内或者一 定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组 建具有独立法人资格的土地股份合作社或者联营公司，由其代表 入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。第六条 用于下列项目的农村集体经营性建设用地可以按照 规划用途入市：（一）符合国家、省和本市产业政策的项目；（二）集镇开发边界范围内面向我市或者周边市县乡（镇）的 农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转 让。前款第（二）项所称“集镇”，是指市政府驻地以外的乡镇。第七条 集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营 性建设
15、用地的流转对象，严格限定为本市或者周边市县乡（镇） 拥有农村集体经济组织成员资格的人员。再次流转的，流转对象 也应限定在上述规定范围内。第八条各农村集体经济组织根据东方市关于农村集体经 济组织成员身份确认的指导意见对本集体经济组织成员身份进 行认定。第二章入市途径与条件第九条 依法取得、符合规划要求的集体经营性建设用地， 具备开发建设所需的补偿到位、基础设施配套、“三通一平”等基 本条件，可以就地直接使用的，直接就地入市交易。第十条 零星、分散的集体建设用地，可在确保建设用地总 量不增加、耕地和林地面积不减少、质量有提高的前提下，经市 政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地，将腾挪
16、出的建设用地指标调整到本市其他适宜地区入市交易。农村集体建设用地在本乡（镇）行政区域内无法安排入市或 者不适宜入市的，经市政府同意后，可以调整到其他乡（镇）的 产业集中区入市。跨乡（镇）调整入市的，应当经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致，依法签订合同，并报市政府批准。异地调整入市不涉及土地所有权调整。第H一条 对因历史原因形成的“城中村”集体建设用地， 可以按照有关规划进行统一整治和基础设施配套建设，重新划分 宗地，确定产权归属。以上用地不予征收的，在优先保障本村居 民住房安置等用地后，可以按照规定入市交易。本条所称“整治”，是指对因历史原因形成的“城中村”集体 建设用地开展建设用地整理
17、、“城中村”生态保护修复及基础设施 配套建设，优化“城中村”生产、生活、生态空间格局，促进集 体建设用地的节约、集约利用的过程。第十二条 具备下列各项条件的集体经营性建设用地可以入 市交易：（一）符合本市总体规划、控制性详细规划或者村庄规划、相 关产业规划和环境保护要求；（二）土地权属清晰，没有争议；（三）地上房屋及其他附着物和青苗已经依法补偿，或者经所 有权人书面同意随土地一并入市交易；（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；（五）国家、省和本市规定的其他条件。第十三条农村集体经营性建设用地采取调整途径入市交 易，应当具备下列条件：（一）拟调整地块土地利用现状为集体建设用地，土地利用规4
18、划为农用地；（二）拟调整地块位于集镇、村庄范围内且布局零星、分散；（三）拟调整地块已经复垦为农用地，经市自然资源和规划主 管部门会同市农业农村、水务等有关部门验收合格；拟调整地块 复垦后的面积不少于拟入市地块的面积；拟入市地块占用耕地的, 调整地块必须复垦为耕地，复垦为耕地地块的面积不少于占用耕 地的面积，且质量不降低；确实无法复垦为耕地的，应当购买同 等面积、同等质量的补充耕地交易指标；（四）调整后拟入市地块符合本细则第十二条规定的条件；（五）国家、省和本市规定的其他条件。第十四条 按照本细则第十一条规定，采取整治途径入市的, 应当符合下列条件：（一）整治地块土地权属清晰，没有争议；（二）整
19、治地块的地上房屋、建筑物、构筑物以及其他附着物 已经补偿完毕，或者经土地所有权人书面同意进行集中整治；（三）整治地块的土地权属各方应当以书面形式签订相应的土 地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土 地权属调整等事项，作为集中整治后重新划分宗地和确定产权归 属的依据；（四）整治应当按照本市总体规划、控制性详细规划或者村庄规划、相关产业规划及环境保护要求；（五）整治之后的拟入市地块应为拟征收范围之外，已经依法 取得集体所有土地权属证书的农村集体建设用地；（六）整治之后的拟入市地块应当符合本细则第十二条规定的 条件。第三章入市方式与程序第十五条本市的农村集体经营性建设用地使用权在省
20、统一 设置的土地交易市场，采用出让、出租、作价出资（入股）方式 交易，并按照规定实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易 管理。集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农村 集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土 地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农村 集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给 土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所 有权的农村集体经济组织，根据有关规定以及合同约定将一定年 限的农村集体经营性建设用
21、地使用权评估作价，与他人以合作、 联营等形式共同兴办企业的行为。第十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作 价出资（入股），应当采取招标、拍卖或者挂牌的方式公开交易。 对符合国家、省和本市相关政策规定或者面积在5亩以下的入市 交易地块，经村民会议讨论或者乡（镇）人民政府研究同意并报 市政府批准，可以采取协议方式交易。未经入市公开交易或者未经批准采取协议方式入市交易的， 交易双方当事人不得私下签订出让、出租合同或者作价出资（入 股）协议（以下统称交易合同）。第十七条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资 （入股）的年限，不得超过国家规定的国有建设用地同类土地用途 的最高年限。农村
22、集体经营性建设用地使用权出租的年限，根据项目的具 体情况确定，最长不得超过20年。第十八条 农村集体经营性建设用地使用权具备本细则规定 的入市交易条件需要入市交易的，经村民会议三分之二以上成员 或者三分之二以上村民代表表决同意后，由农村集体经济组织向 乡（镇）人民政府递交入市申请书和村民会议的表决书等相关材 料。入市申请书应当载明拟入市交易地块的位置、权属、地上房 屋及其他附着物等基本情况。第十九条乡（镇）人民政府收到农村集体经济组织提交的入市申请书和村民会议的表决书等相关材料后，对拟入市交易地 块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行调查了解、现 场勘查，并出具初审意见。乡（镇）人民政府
23、同意该地块入市交易的，将初审意见和入 市申请书等材料递交市自然资源和规划主管部门。拟入市交易地块属乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）人 民政府研究同意后，对拟入市交易地块的使用现状、权属状况、 地上附着物状况等进行调查了解、现场勘查，出具初审意见，并 将初审意见递交市自然资源和规划主管部门。第二十条 市自然资源和规划主管部门收到乡（镇）人民政 府的初审意见和相关材料后，应当会同市农业农村主管部门、所 属地块的乡（镇）人民政府对拟入市交易地块是否符合入市交易 条件进行审查。对符合条件的，由市自然资源和规划主管部门出 具审查意见，并根据控制性详细规划或者村庄规划确定拟入市地 块的土地使用条件。土地
24、使用条件包括规划条件和招商引资协议、土地全生命周 期管理、土地投资强度、就业率等供地条件。第二H一条拟入市交易地块经市自然资源和规划主管部门 审查同意后，入市主体可以委托依法取得相应资质的机构，对拟 交易地块进行地价评估，并拟定入市方案。第二十二条市自然资源和规划主管部门会同入市主体，根 据拟交易地块的地价评估价格结果和各级人民政府的相关产业政 8 策等因素，集体研究决策确定拟交易地块的交易底价，底价不得 低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低 价标准。参加集体研究确定拟交易地块交易底价的单位和人员对交易 底价必须严格保密。第二十三条 入市方案应当包括入市地块位置、面积、权属
25、、 土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出 让、出租、作价出资或者入股）、入市交易方式（招标、拍卖、挂 牌或者协议）等内容。入市方案拟定后，应当经集体经济组织的村民会议三分之二 以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意，并形成书面材料; 拟入市交易地块属于乡（镇）农民集体所有的，其入市方案须经 乡（镇）人民政府研究同意。第二十四条入市方案按照前条第二款规定表决（研究）同 意后，由入市主体将入市方案和有关表决（研究）同意的书面材 料，报市自然资源和规划主管部门。经市自然资源和规划主管部 门审查后，报市政府批准。第二十五条 入市方案经市政府批准后，由市自然资源和规 划主管部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网 站和省主要媒体上发布入市交易公告。