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1、芜湖*动漫科技园投资商业计划书（第三稿）二零零八年三月。正文目录第一章 项目背景介绍 11 概要 12 项目公司 13 项目简介 14 市场基础 15 项目投资价值 16 项目资金及合作 27 项目成功关键 28 项目发展使命与经济目标 2第二章 芜湖投资环境分析41 整体经济发展概况 41.1 GDP增长分析41.2 固定投资增长分析51.3 第三产业发展分析62 芜湖经济在安徽省中的地位分析 62.1 GDP比较分析 62.2 固定投资增长比较分析72.3 第三产业发展比较分析73 芜湖未来发展机遇 73.1 中部崛起的政策机遇73.2 长三角一体化的机遇73.3 城市化进程加快的机遇83
2、.4 先进制造业带动新兴产业的机遇8第三章 芜湖房地产市场分析91 芜湖房地产市场综合分析 91.1 宏观层面分析91.1.1 房地产开发量增速 91.1.2 近三年来地产价格的变化趋势 91.1.3 芜湖土地市场供应结构分析 101.1.4 办公楼市场现状分析 101.1.5 芜湖房地产未来走势分析 121.2 微观层面分析131.2.1 芜湖主要地产市场板块分析 131.2.2 2007 年芜湖地产销售市场解读 151.2.3 2007 芜湖地产租赁市场解读 161.3 芜湖大商业市场解读 171.4 芜湖高校资源解读 18第四章 动漫产业发展分析191 2006 年第三产业投资态势与趋势
3、 192 动漫产业 总体发展态势与市场前景展望202.1 动漫产业发展概况 202.2 国内动漫产业发展现状分析212.3 国内动漫产业发展环境分析222.3.1 经济环境 222.3.2 消费环境 222.3.3 政策环境 222.4 国内动 画产业发展面临的问题与挑战 232.4.1 漫画市场板块 232.4.2 原创动 画板块 232.4.3 加工动画板块 242.4.4 衍生产品板块 242.5 国内动漫产业市场发展前景分析252.5.1 动漫创作发展前景 252.5.2 动漫加工制作发展前景 252.5.3 衍生产品发展前景 252.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析 262.6
4、.1 网络动漫 262.6.2 网络游戏 272.6.3 手机动漫 282.6.4 手机游戏 29第五章 芜湖动漫产业发展分析与前景预测 301 芜湖动漫产业发展的SWOT分析 301.1 优势 301.2 劣势 311.3 机会 321.4 威胁 322 芜湖动漫产业前景预测 322.1 动漫原创前景预测 322.2 动漫加工制作前景预测 332.3 动漫衍生产品前景预测 343 国内主要动漫基地比较分析 343.1 动漫基地介绍 343.2 动漫基地分类 353.2.1 产业孵化型 353.2.2 产业示范开发型 353.2.3 产业教育型 363.3 国内几大动漫产业基地运营状况 363
5、.4 动漫产业基地发展存在问题 383.5 芜湖*动漫科技园发展对策38第五章 项目建设选址及建设条件论证 421 项目建设选址 422 选址建设条件 442.1 区位条件和交通条件442.2 环境条件442.3 基础配套设施443 项目规划方案 444 详细规划设计指标 465 项目建设 内容 466 项目建设用地及建设规划 477 项目建设进度计划 47第六章 招商规划 501 概述 502 招商优势 503 招商目标行业市场研究 514 招商行业方向与目标企业锁定 514.1 产业招商514.2 其它招商524.3 招商重点区域525 招商方式与策略 545.1 招商方式545.2 招商
6、策略556 招商计划 56第七章 项目营销推广策略571 项目营销推广总体理念 572 项目营销推广的阶段性工作构思 572.1 筹备期572.2 试水期572.3 强推期582.4 收割期583 项目宣传手段构思 583.1 硬件塑造583.2 活动新闻软性宣传 583.3 项目合作性推广策划 59第八章 项目开发运营模式分析601 项目开发节奏 602 物业租售模式分析 602.1 模式A：短期投资策略602.2 模式B：中期持有策略 612.3 模式C：长期持有策略 613 定价策略 613.1 租赁价格613.2 销售价格624 园区经营管理模式分析 624.1 园区经营管理指导思路6
7、24.2 园区经营管理系统框架634.3 园区盈利模式分析64第九章 项目建设与运营相关政策体系分析661 民营科技园政策研究背景分析 661.1 民营科技园运行内涵概述661.2 民营科技园政策体系分析662. 政策体系研究整体思路解读 672.1 国外动漫产业政策借鉴分析672.2 现有动漫产业扶持政策解读 68第十章 项目财务分析与评价711 基于不同开发模式下的财务评价路径712 基于开发模式A的财务分析 712.1 项目建设 阶段成本费用测算712.2 项目销售收入测算722.3 项目运营收入测算732.4 项目运营效益分析753 基于开发模式B的财务分析763.1 建设成本费用测算
8、763.2 销售收入分析763.2 租赁收入分析773.3 投资效益分析773.4 现金流分析784 基于模式C的财务评价784.1 项目建设成本费用测算784.2 项目租赁收入测算794.3 项目投资效益分析794.4 项目现金流分析805 三种投资模式比较分析 806 基于前期免租条件下的财务评价 826.1 项目建设成本费用测算826.2 项目经营收入测算826.3 项目投资效益分析836.4 项目现金流分析836.5 结论 847 800 亩意向地块的财务分析848 园区项目与 800 亩意向地块项目合并财务分析 86第十一章 项目股权转让方案分析901 方案一：股权收购方案 902
9、方案二: 增资扩股方案 903 两种方案比较分析 90第十二章 结论与建议 911 项目战略前景 912 项目可行性综合评价 912.1 市场可行性912.2 财务可行性912.3 实施可行性913 实施建议 92附件一：基于开发模式A下的财务测算94附件二：基于开发模式B下的财务分析97附件三：基于开发模式C下的财务分析100附件四：基于前期免租条件下的财务分析103图表目录图-1 芜湖生产总值与增长值的变化 5图-2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化5图-3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化 6图-4 芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积 11图-5 芜湖办公楼新开工面积 11图-6
10、芜湖办公楼平均价格 12图-7 2004 年至 2007 年动画产量与增速图 21图-8 国 际主流动漫产业价值链演示图 21图-9 2005 年至 2010 年网络动漫市场预测 27图-10 2006 年至 2011 年大型角色扮演类网络游戏市场预测 27图-11 2006 年至 2011 年休闲游戏市场预测 28图-12 2006 年至 2010 年手机动漫市场预测 28图-13 手机游戏市场预测 29图-14 动漫基地分类比例 36图-15 日本动画产业结构图 39图-16 窗口战略和资源重复使用战略图 39图-17 制作委员会流程图 40图-18 项目地块在芜湖的位置43图-19 项目
11、地块在芜湖高新区的位置 43图-20 *动漫科技园总体规划图 45图-21 园区经营管理系统框架图 63图-22 园区盈利模式图 65图-23 三种模式回报率分析 81表格目录表-1 芜湖 2007 年新建商品房平均销售价格情况分析表9表-2 城中板块介绍 13表-3 城南板块介绍 13表-4 鸠江区板块介绍 14表-5 三山区板块介绍 14表-6 2007 年主要住宅新盘介绍 15表-7 2007 年主要写字楼线盘介绍 15表-8 2007 年配套商业新盘介绍 16表-9 2007 年分区、分物业类型租赁价格介绍 16表-10 芜湖主要大商业列表 17表-11 芜湖高校列表 18表-12 2
12、006 年第三产业各行业固定投资增速排名19表-13 国家级动漫基地名单 34表-14 国内几大动漫基地运营情况 37表-15 项目建设用地及规划面积表47表-16 项目建设进度计划表 47表-17 项目开发节奏 60表-18 日韩动漫产业扶持政策67表-19 国家、省、市对动漫出纳也扶持政策要点解读 68表-20 项目建设 总成本费用表（模式A） 72表-21 项目销售收入表（模式A) 73表-22 项目租赁收入表（模式A） 74表-23 项目运营效益分析表（模式A) 75表-24 现金流量表（模式A) 75表-25 项目总建设成本表（模式B) 76表-26 项目销售收入分析表（模式B) 7
13、6表-27 项目租赁收入分析表（模式B) 77表-28 项目投资效益分析（模式B) 77表-29 项目现金流量表（模式B） 78表-30 项目总建设成本费用表（模式C) 78表-31 项目经营收入表（模式C) 79表-32 项目投资效益分析表（模式C) 79表-33 项目现金流量表（模式C) 80表-34 三种 开发模式财务评价80表-35 项目租赁收入表（基于前期免租条件） 83表-36 项目投资效益分析（基于前期免租条件） 83表-37 项目现金流量表（基于前期免租条件） 83表-38 800亩意向地块投资开发强度 84表-39 800亩意向地块销售总量预测 85表-40 800亩意向地块
14、分年度销售预测 85表-41 800亩意向地块投资效益分析 86表-42 800亩意向地块现金流分析86表-43 项目与800亩意向地块捆绑 开发投资效益分析（模式B) 87表-44 项目与800亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式B) 87表-45 项目与800亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式C) 87表-46 项目与800亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式C) 88。第一章 项目背景介绍1 概要本报 告为芜湖*动 漫科技园项目投资 商业计划 书，为新黄 浦领 导层对 投资 本项目提供决策参考。2 项目公司本项 目开发建设 的主体是芜 湖*科技投资有限公司， 由杭州*科技有限公司全资控股。
15、公司注册地址芜湖市交通银行利民路支行，注册 资本 1 亿元，法人代表汪清沅。3 项目简介芜湖*动漫科技园坐落在芜湖弋江区九华南路与峨山路路口地块，占地 200 亩，建 筑面积 27 万平方米左右。本项目将规划建设以动漫游戏生产制作为核心的动漫基地与以软 件设计开发为主体的 IT 软件园；同时围绕动漫基地与 IT 软件园的主体功能， 项目将规划 科技服务中心、 研发中心、人才公寓与商业配套， 承担动漫游戏与高科技研发、公共科技服务与综合配套的功能。4 市场基础在产业升级 与结构调 整的驱 使并 由相关 扶持政策的推动 下，由于芜 湖以动 漫、软件及 衍生的相关产业迅速发展，对开发区与高新区内的郊
16、区型写字楼以及相关配套的需求量大大提升， 为本项目创造了良好的市场基础。5 项目投资价值项目在以销售为主的开发模式 A 下，30 年平均投资回报率 6.23%，30 年内部回报率15.12%；20 年平均投资回报率 3.62%，20 年内部回报率 13.59%；投资回收期 6.3 年。项目在以租赁 为主的开发模式 B 下，30 年平均投资回报率 7.24%，30 年内部回报率112.97%；20 年平均投资回报率 2.49%，20 年内部回报率 9%；投资回收期 15.6 年。项目在只租不售的开发模式 C 下， 30 年平均投资回报率 6.29%，30 年内部回报率11.61%；20 年平均投
17、资回报率 0.23%，20 年内部回报率 3.07%；投资回收期 19.6 年。800 亩意向地块 6 年平均投资回报率在 14.8%，投资回收期 2.81 年， 内部回报率36.8%；如果本项目与 800 意向地块捆绑开发，合并财务报表， 则在开发模式 B 下， 项目 8 年 平均投资回报率 9.08%，投资回收期 4.31 年， 内部回报率 23.75%；在开发模式 C 下， 项目 8 年平均投资回报率 8%，投资回收期 4.55 年， 内部回报率 18.34%。6 项目资金及合作项目总投资 4.5 亿，投资商杭州*科技将通过出让项目公司 60%股权，和潜在的战 略投资者新黄浦共同出资 1
18、 亿元作为自有开发建设资金，其余资金通过银行贷款与预售回笼资金解决。7 项目成功关键项 目在强大的资 金基础支持下，按照既 定计划于2010年底完成建设 任务，同时借助于新黄浦强大的招商资源与管理平台，在项目全面运营后带来充沛的现金流。8 项目发展使命与经济目标以动 漫产业 与软 件产业的引入、培育为 主要发展目标，通过 核心企业的引入，并在园 区建立良好的管理、服务、支持、孵化体系， 在当地形成科技、 创意类企业与有孵化需求的 中小企业的首选办公地点， 并由此带动租售率与平均租售价格的提高， 最终在财务上形成资金流的良性循环。23第二章 芜湖投资环境分析1 整体经济发展概况芜湖市作为 一个拥
19、有 220 万人口的滨江之都， 位于安徽省东南部， 地处长江下游南岸， 是安徽省内无可厚非的经济中心。根据有关机构评测，在国内 200 个城市中， 芜湖综合竞 争力排第 52 位， 增长指数高居全国城市第 8 位， 其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。2006 年芜湖国民经济仍保持稳定增长，发展连创新高， GDP 总值和增长率增长较快， 固定资产 投资继续增长 。这 一良好局面首先得益于工业 增势 强劲 的支撑，而第三产业 的持 续稳 定增长 ，也大大提升了芜 湖经 济运 行质 量。在安徽省各市的经济 发 展中， 芜 湖市的各 项 指标 一直走在前列。而与 同类 型城市的对 比中， 芜
20、湖的经济 发 展有着自己的特色， 总 体 而言， 芜 湖的市场潜力巨大。 芜 湖经济 的快速增长 ，人均收入的增加，为 房地产业 与 其它产业的可持续发展提供了保证。1.1 GDP增长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；2002 年至 2005 年的 GDP 和工业平均增长率分别达到 13.9%和 17.3%， 大大高于中国同期的平均增 长率。2006 年的增速更是 9 年来的新高， 快速发展的背后是投资 、进出口、消费、工业生 产方面增速的加快。从图中我们可以看到， 2004 年， 全年实现地区生产总值 345.07 亿元， 比上年增长 14.6%；2005
21、年，全年实现地区生产总值 400.65 亿元，比上年增长 13.1%；2006 年， 芜湖市全年实现地区生产总值 479.72 亿元，比上年增长 15.4%。432.130287.22172.01220.9320.3560050040030020010002004-2006年芜湖生产总值与增长值的变化479.7214.6345.0715.4400.65 13.1200520062004 生产总值（亿元） 增长值（%）161514131211图 1 芜湖生产总值与增长值的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）1.2 固定投资增长分析从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，固定资产投资总额呈
22、上升 趋势，全年投资总额增长 30%；其中，第二产业投资增长 35.9%，第三产业投资增长 26.5%，房地产 开发投资增长 35.7%。40030020010002004-2006年芜湖市固定资产投资总额与增长率的变化200420062005投资总额（亿元） 增长率（%）403020100图 2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）178.991.3 第三产业发展分析2007 年芜湖的人均 GDP 已经超过 3000 美元，在正常水平下，3000 美元人均 GDP 的区 域，第三产业与 第二产业 的比例应该 相当，但由于近几年芜 湖工业 在汽车业 的带动下 超速发展
23、， 芜湖的第三产业占 GDP 比重反而逐年下降了，根据安徽统计年鉴数据，2006 年芜湖实现第三产业增加值 179 亿元，占 GDP 的 37.3%。但随着芜湖先进制造业生产力 布局的基本完成以及工业 化对新兴产业 的带动 ，未来 几年芜 湖将 迎来 第三产业 快速发 展的契机。92001501005002004-2006年芜湖市第三产业增加值及增长率变化157.461110.1 114.9510.5200520062004增加值（亿元） 增长率（%）11.51110.5109.5图 3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）2 芜湖经济在安徽省中的地位分析2.1 GDP
24、比较分析2006 年， 无论从地区生产总值、增长率还是人均生产总值上看， 芜湖的各种经济指 标都居于安徽省的前列。 芜湖 GDP 增长稳定快速，在安徽省总量排名第三，人均 GDP 在 全省排名第四， 比省平均水平高近两倍。芜湖经济的增幅居全省第三， 比省平均增幅 12.75%高出 2.65 个百分点。2.2 固定投资增长比较分析2006 年， 芜湖市固定资产投资总额在全省范围内排名第三， 是省固定投资额平均水平的两倍， 显示了芜湖良好的投资环境与产业吸引力。2.3 第三产业发展比较分析与芜湖在安徽省内的工业地位相比， 芜湖第三产业无论从产业经济总量、产业结构与 增速而言， 在安徽排名都不算靠前
25、， 虽然芜湖金融业与房地产业规模均在安徽排名第二， 但 其他新兴产业发展步伐依然不够大。但芜湖作为政府引导经济行为比较成功的城市， 在良好 的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓励第三产业的政策的刺激下， 第三产业的发展前景与空间将相当看好。3 芜湖未来发展机遇3.1 中部崛起的政策机遇芜湖在过去 15 年经济建设中,通过重点骨干企业的发展与支撑，新的经济增长点已经开始发挥效益， 企业内生增长机制的形成带动地方经济逐步由传统粗放式经济增长转向内源式 增 模式。而在 家支持中部崛起 略和安徽 向 展 略的推 下， 携全面 接经济 长 国 战 东 发 战 动 对 长 三角之势，芜湖将进 一步改善投资环境
26、， 增强自主创新能力， 突破地域与空间的限制， 以调整产业结构 、转变经济增长方式为“十一”规划的重心与方向。3.2 长三角一体化的机遇行政区划调整后， 芜湖作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市， 将面临前 所未有的机遇。 随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快， 在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射， 并承接产业梯度转移带来的投资机会。73.3 城市化进程加快的机遇芜湖市在推进城市化进程中， 围绕建设先进制造业基地、 综合交通枢纽 、滨江山水园 林城市、区域经济文化中心的总体要求， 打造城乡一体“大芜湖”格局， 在新一轮城市规划中， 打破市区、郊区 、县城、
27、 农村等行政区划束缚，强化城市概念， 建立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化发展优势。3.4 先进制造业带动新兴产业的机遇改革开放以来，芜湖的工业已形成规模， 产业梯度结构渐趋合理， 产业配套门类基本 齐全， 支柱产业的价值链已经得到充分延伸。芜湖先进制造业的发展为新兴产业提供了良好 的生长土壤， 而以科技信息、文化创意为代表的新兴产业的发展是区域产业结构成熟化和完 善化的标志， 是现代城市发展、地区经济发展的助推器， 有着多方面的积极作用。 芜湖在全 面建设创新型社会的政策感召下， 通过全方位培育当地信息、软件、会展、创意等产业集群， 全面构建与经济社会发
28、展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相协 调、与山水园林城市相适应，能够不断满足城乡居民需要的现代服务业体系， 从而为工业化提供增长动力， 为城市化拓展发展空间，为市场化注入发展活力。8第三章 芜湖房地产市场分析1 芜湖房地产市场综合分析1.1 宏观层面分析1.1.1 房地产开发量增速2007年， 芜湖市在城市房地产开发建设方面继续稳步增长。房地产行业投资额与销售面积等多项指标都实现了大幅度的增长。据芜湖市开发办有关统计数据显示，2007 年全市房地产行业完成投资 88.90 亿元， 比去年同比增加 49.8%；2007 年全市新开工面积 332.23 万平方米，其中住宅达
29、 259.48 平方米；住宅竣工面积达 138.84 平方米，比上年增加 38.19%；房屋销（预）售面积达 195.92 平方米，其中住宅为 177.42 万平方米，比去年增加 124.26%，市区房屋（预）销售面积 为 159.07 万平方米， 住宅销售达 146.04 平方米，增幅为 38%，写字楼与商业等经营性用 房销售面积 为 13 万平方米。同时，2007 年芜湖市住宅的空置率下降了 41.2%，显示了对住宅市场的强劲需求。1.1.2 近三年来地产价格的变化趋势在 2005 年年中房地产宏观调控新政出台后，芜 湖平均房地产 价格出现 了回调，在 2005 年末到达谷底后开始反弹，在
30、之后阶段均保持稳定快速增长 。从整体上看， 在国家宏 观调控政策基本稳定的情况下， 市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上， 价格基本 保持着微幅上扬的态势。2007 年以来芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来 的良好效果， 房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势，但城中区与城南区重新呈现快速增长的势头。表 1 芜湖 2007 年新建商品房平均销售价格情况分析表（数据来源：芜湖住宅与房地产信息网）区域预售面积 （平方米）预售备案均价 （元/平方米）实际销售均价 （元/平方米）2006 年实际销 售均价（元/平方米）同比增长（%）市区整体130143443814281329529
31、.92城中区41884353745277363445.21城南区56002044234297327031.41三山区4418920972067171820.31城北区278380316431013148-1.51.1.3 芜湖土地市场供应结构分析根据芜湖市房地产管理局信息中心提供的资料，2007 年全年， 芜湖市区土地市场共 出让土地 17 宗， 虽然只比去年增加 1 宗，但从土地出让面积来看，2007 年土地出让面积 多达 397.53 万平方米（去年同期为 87.73 万平方米）， 较去年同期增加 353.12%。由于 芜湖区域性中心城市地位逐渐形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来芜湖
32、投资开发，从而使得土地市场竞争日益激烈，土地拍卖价格攀升较快。1.1.4 办公楼市场现状分析. 办公楼发展政策环境分析2006 年 12 月 1 日， 芜湖有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定， 其中第五条其中一款规定：“办公用房不得以个人名义申请 办理权属登记，必须以市工商行 政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或 提取住房公积金， 不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地下汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。这 一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼。而在过去的芜湖， 以个人名义购买写 字楼并当住
33、宅使用已经是“行规”。该规定的出台将规范芜湖住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。在 2007 年 1 月 11 日举 办的芜湖首次全市房地产 开发企业座谈会上， 芜湖市政府副 市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，芜湖这次不允许个人购 买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了， 不是真正的写字楼。我 有些企 在利益的 下在把 字 住宅 ， 就失去了 字 的作用， 也失去了们 业 趋势 写 楼当 卖 这样 写 楼写字楼开发的意义。”由于芜湖对 国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列， 这一 范 字 市
34、的政策 定 湖 字 市 的健康 展奠定 的基 。轮规 写 楼 场 规 将 为芜 写 楼 场 发 坚实 础. 开发量分析10最近三年芜 湖住宅、 办 公楼 和商业 用房的新开 工面积 的结 构 比例由 82.5：0.5：17 调整为 85：5：10，而办公楼的新开工面积更是呈几何式增长，照此发展趋势，接下来的几年在芜湖的房地产市场，办公楼将呈快速上升发展趋势。1120000001500000100000050000002004-2006年芜湖市住宅、办公楼和商业用房的新开工面积169194813217891022218160493180258210352694303429169902005200
35、62004住宅 办公楼 商业用房图-4 芜湖住宅、 办公楼、商业用房的新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴）800007000060000500004000030000200001000002002-2006年芜湖市办公楼新开工面积（平方米）21680 21322342916943069902002 2003 2004 2005 20065 芜湖办公楼新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴）. 销售量分析目前无法获取近几年来芜湖办公房销售面积数据， 而且尚无法对办公用房销售量进行分类，即区分购房人是用于居住功能还是用于办公功能。. 价格走势分析总体而言， 芜湖的销售型办公楼的价格相对较低，主力价
36、格段在 3000 元/平方米-4500 元/平方米。2004 年以来，芜湖办公楼价格增速很快，甚至超过了同期住宅价格的增速。2002-2006年芜湖市办公楼平均价格（元/平方米）1235003000250020001500100050002031.781574.481015.85222632302002 2003 2004 2005 2006图 6 芜湖办公楼平均价格. 市场发展趋势预测2006 年， 芜湖各类注册的企业已达 10808 家， 其中， 中小企业总数已由 2005 年的 8443 户增加到 2006 年的 9500 余户，业内人士分析， 芜湖目前的办公楼销售市场办公楼 市场由于政
37、策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强， 而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。1.1.5 芜湖房地产未来走势分析总体而言， 2005 年以来 ,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下， 芜湖市紧紧围绕正 确引导和完善房地产市场这个核心， 采取积极有效措施， 促进房地产业持续健康发展。 当前 芜湖市房地产市场总体运行基本正常， 市场结构趋向合理， 地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几年每年新增城镇人口约 23 万人， 每年新增大学生约 1 万多人。同时随着城市化 程的加快， 民 企 的快速 展， 以及 房入 政策的 施， 都 吸引大量的
38、外进 营 业 发 购 户 实 会 来 人口购房， 据测算新增人口每年大约需要住房近 80 万平方米。据房地产销售情况统计显示： 2004-2006 年芜湖外来人口购房和农民进城购房的比例达 59.9。此外，芜湖市流动人口近 100 万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。目前， 芜湖市人均建筑面积 为 32.62 平方米， 人均使用面积 18.83 平方米，人均居住面积 14.24 平方米， 离“人均居住面积 25 平方米”的小康居住水平仍有一定差距， 住房建设间的空 仍然很大。2006 年，芜湖各类注册的企业已达 10808 家，其中，中小企业总数已由 2005 年的 8
39、443 户增加到 2006 年的 9500 余户（这 一数量甚至超过浙江省中小企业最多的宁波市8767 家），业内人士分析， 芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业 集群的建设，区域成长性比较强， 而中小型民营企业的蓬勃发展， 使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。1.2 微观层面分析1.2.1 芜湖主要地产市场板块分析根据易居房地产营销机构提供的分析资料， 芜湖主要地产市场板块分析如下：. 城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线 、东到弋江路。是芜湖市的传统中 心。 该 区域以住宅、商业和写字楼项目为主， 住宅多为高层豪宅， 代表性项目有世茂滨江花园、
40、左岸生活社区 、侨鸿国际等诸多项目。价格在 4300 元-8000 元之间。表-2 城中板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中高档均价5500 元以上5000 元以下物业形态住宅、商业 、写字楼住宅主力户型住宅 90-120、商业 2570 平米、写字楼敞开式三房两厅 110 平米以上消费群体全市居民，投资户居多。 职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以 510 万平米项目居多. 城南板块城南板块主要指沿江路以南弋江区大部区域。 北依青弋江， 西临长江， 南滨漳河， 东至 荆山河。 弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快
41、，形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。表-3 城南板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中低档13均价5500 元以上5000 元以下物业形态高层、商业 、写字楼多层、小高层主力户型三房两厅 70120 平米两房两厅 100 平米以下消费群体以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民社区规模中、大盘为主，以 350 万平米项目居多. 鸠江区板块鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一。该区域以工业区 为主， 区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高 速公路、 芜合高速公路、 芜杭高速公路和 205 国道在境内交汇。具有代表性的住宅有北城 水岸、凤凰城系列楼盘