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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.芜湖*动动漫科技园投投资商业计划划书（第三稿）二零零八年三月月正文目录第一章 项目背背景介绍 概要 项目公司 项目简介 市场基础 项目投资价值值 项目资金及合合作 项目成功关键键 项目发展使命命与经济目标标第二章 芜湖投投资环境分析析 整体经济发展展概况 增长分分析 固定投资增长长分析 第三产业发展展分析 芜湖经济在安安徽省中的地地位分析 比较分析析 固定投资增长长比较分析 第三产业发展展比较分析 芜湖未来发展展机遇 中部崛起的政政策机遇 长三角一体化化的机
2、遇 城市化进程加加快的机遇 先进制造业带带动新兴产业业的机遇第三章 芜湖房房地产市场分分析 芜湖房地产市市场综合分析析 宏观层面分析析 房地产开发量量增速 近三年来地产产价格的变化化趋势 芜湖土地市场场供应结构分分析办公楼市场现状状分析 芜湖房地产未未来走势分析析 微观层面分析析 芜湖主要地产产市场板块分分析 年芜湖地产销销售市场解读读 芜湖地产租赁赁市场解读 芜湖大商业市市场解读 芜湖高校资源源解读第四章 动漫产产业发展分析析 年第三产业投投资态势与趋趋势 动漫产业总体体发展态势与与市场前景展展望 动漫产业发展展概况 国内动漫产业业发展现状分分析 国内动漫产业业发展环境分分析 经济环境 消费
3、环境 政策环境 国内动画产业业发展面临的的问题与挑战战 漫画市场板块块 原创动画板块块 加工动画板块块 衍生产品板块块 国内动漫产业业市场发展前前景分析 动漫创作发展展前景 动漫加工制作作发展前景 衍生产品发展展前景 动漫产业与高高新技术联动动发展前景分分析网络动漫 网络游戏 手机动漫 手机游戏第五章 芜湖动动漫产业发展展分析与前景景预测 芜湖动漫产业业发展的分析析优势 劣势 机会 威胁 芜湖动漫产业业前景预测 动漫原创前景景预测 动漫加工制作作前景预测 动漫衍生产品品前景预测 国内主要动漫漫基地比较分分析 动漫基地介绍绍 动漫基地分类类产业孵化型 产业示范开发发型产业教育型 国内几大动漫漫产
4、业基地运运营状况 动漫产业基地地发展存在问问题 芜湖*动漫科技园园发展对策第五章 项目目建设选址及及建设条件论论证 项目建设选址址 选址建设条件件 区位条件和交交通条件 环境条件 基础配套设施施 项目规划方案案 详细规划设计计指标 项目建设内容容 项目建设用地地及建设规划划 项目建设进度度计划第六章 招商规规划 概述 招商优势 招商目标行业业市场研究 招商行业方向向与目标企业业锁定 产业招商 其它招商 招商重点区域域 招商方式与策策略招商方式 招商策略 招商计划第七章 项目营营销推广策略略 项目营销推广广总体理念 项目营销推广广的阶段性工工作构思 筹备期 试水期 强推期 收割期 项目宣传手段段
5、构思硬件塑造 活动新闻软性性宣传 项目合作性推推广策划第八章 项目开开发运营模式式分析 项目开发节奏奏 物业租售模式式分析 模式：短期投投资策略 模式：中期持持有策略 模式：长期持持有策略 定价策略 租赁价格 销售价格 园区经营管理理模式分析 园区经营管理理指导思路 园区经营管理理系统框架 园区盈利模式式分析第九章 项目建建设与运营相相关政策体系系分析 民营科技园政政策研究背景景分析民营科技园运行行内涵概述 民营科技园政政策体系分析析. 政策体系研研究整体思路路解读 国外动漫产业业政策借鉴分分析 现有动漫产业业扶持政策解解读第十章 项目财财务分析与评评价 基于不同开发发模式下的财财务评价路径径
6、 基于开发模式式的财务分析析 项目建设阶段段成本费用测测算 项目销售收入入测算 项目运营收入入测算 项目运营效益益分析 基于开发模式式的财务分析析 建设成本费用用测算 销售收入分析析 租赁收入分析析 投资效益分析析 现金流分析 基于模式的财财务评价 项目建设成本本费用测算 项目租赁收入入测算 项目投资效益益分析 项目现金流分分析 三种投资模式式比较分析 基于前期免租租条件下的财财务评价 项目建设成本本费用测算 项目经营收入入测算 项目投资效益益分析 项目现金流分分析 结论 亩意向地块的的财务分析 园区项目与亩亩意向地块项项目合并财务务分析第十一章 项目目股权转让方方案分析方案一：股权收收购方案
7、 方案二: 增增资扩股方案案 两种方案比较较分析第十二章 结论论与建议 项目战略前景景 项目可行性综综合评价 市场可行性 财务可行性 实施可行性 实施建议附件一：基于开开发模式下下的财务测算算附件二：基于开开发模式下下的财务分析析附件三：基于开开发模式下下的财务分析析附件四：基于前前期免租条件件下的财务分分析图表目录图 芜湖生产总总值与增长值值的变化图 芜湖固定资资产投资总额额与增长率的的变化图 芜湖第三产产业增加值及及增长率的变变化图芜湖住宅、办办公楼、商业业用房的新开开工面积图 芜湖办公楼楼新开工面积积图 芜湖办公楼楼平均价格图 年至年动画画产量与增速速图图国际主流动漫漫产业价值链链演示图
8、图 年至年网络络动漫市场预预测图 年至年大型型角色扮演类类网络游戏市市场预测图 年至年休闲闲游戏市场预预测图 年至年手机机动漫市场预预测图手机游戏市场场预测图 动漫基地分分类比例图 日本动画产产业结构图图 窗口战略和和资源重复使使用战略图图 制作委员会会流程图图 项目地块在在芜湖的位置置图 项目地块在在芜湖高新区区的位置图 *动动漫科技园总总体规划图图园区经营管理理系统框架图图图 园区盈利模模式图图 三种模式回回报率分析表格目录表芜湖年新建商商品房平均销销售价格情况况分析表表 城中板块介介绍表 城南板块介介绍表 鸠江区板块块介绍表 三山区板块块介绍表 年主要住宅宅新盘介绍表 年主要写字字楼线盘
9、介绍绍表 年配套商业业新盘介绍表 年分区、分分物业类型租租赁价格介绍绍表 芜湖主要大大商业列表表 芜湖高校列列表表 年第三产业业各行业固定定投资增速排排名表国家级动漫基基地名单表 国内几大动动漫基地运营营情况表 项目建设用用地及规划面面积表表 项目建设进进度计划表表 项目开发节节奏表 日韩动漫产产业扶持政策策表 国家、省、市市对动漫出纳纳也扶持政策策要点解读表 项目建设总总成本费用表表（模式）表 项目销售收收入表（模式式）表 项目租赁收收入表（模式式）表 项目运营效效益分析表（模模式）表 现金流量表表（模式）表 项目总建设设成本表（模模式）表 项目销售收收入分析表（模模式）表 项目租赁收收入分
10、析表（模模式）表 项目投资效效益分析（模模式）表项目现金流流量表（模式式）表项目总建设设成本费用表表（模式）表项目经营收收入表（模式式）表项目投资效效益分析表（模模式）表项目现金流流量表（模式式）表三种开发模模式财务评价价表 项目租赁收收入表（基于于前期免租条条件）表 项目投资效效益分析（基基于前期免租租条件）表 项目现金流流量表（基于于前期免租条条件）表亩意意向地块投资资开发强度表亩意意向地块销售售总量预测表亩意意向地块分年年度销售预测测表亩意意向地块投资资效益分析表亩意意向地块现金金流分析表项目与亩意向地地块捆绑开发发投资效益分分析（模式）表项目与亩意向地地块捆绑开发发现金流分析析（模式）
11、表项目与亩意向地地块捆绑开发发投资效益分分析（模式）表项目与亩意向地地块捆绑开发发现金流分析析（模式）第一章 项目背背景介绍 概要本报告为芜湖*动漫科技园园项目投资商商业计划书，为为新黄浦领导导层对投资本本项目提供决决策参考。 项目公司本项目开发建设设的主体是芜芜湖*科技投资有有限公司，由由杭州*科技有限公公司全资控股股。公司注册册地址芜湖市市交通银行利利民路支行，注注册资本亿元元，法人代表表汪清沅。 项目简介芜湖*动动漫科技园坐坐落在芜湖弋江区九九华南路与峨峨山路路口地地块，占地亩亩，建筑面积积万平方米左左右。本项目目将规划建设设以动漫游戏戏生产制作为为核心的动漫漫基地与以软软件设计开发发为
12、主体的软软件园；同时时围绕动漫基基地与软件园园的主体功能能，项目将规规划科技服务务中心、研发发中心、人才才公寓与商业业配套，承担担动漫游戏与与高科技研发发、公共科技技服务与综合合配套的功能能。 市场基础在产业升级与结结构调整的驱驱使并由相关关扶持政策的的推动下，由由于芜湖以动动漫、软件及及衍生的相关关产业迅速发发展，对开发发区与高新区区内的郊区型型写字楼以及及相关配套的的需求量大大大提升，为本本项目创造了了良好的市场场基础。 项目投资价值值项目在以销售为为主的开发模模式下，年平平均投资回报报率，年内部部回报率；年年平均投资回回报率，年内内部回报率；投资回收期期年。项目在以租赁为为主的开发模模式
13、下，年平平均投资回报报率，年内部部回报率；年年平均投资回回报率，年内内部回报率；投资回收期期年。项目在只租不售售的开发模式式下，年平均均投资回报率率，年内部回回报率；年平平均投资回报报率，年内部部回报率；投投资回收期年年。亩意向地块年平平均投资回报报率在，投资资回收期年，内内部回报率；如果本项目与意意向地块捆绑绑开发，合并并财务报表，则则在开发模式式下，项目年年平均投资回回报率，投资资回收期年，内内部回报率；在开发模式式下，项目年年平均投资回回报率，投资资回收期年，内内部回报率。 项目资金及合合作项目总投资亿，投投资商杭州*科技将通过过出让项目公公司股权，和和潜在的战略略投资者新黄黄浦共同出资
14、资亿元作为自自有开发建设设资金，其余余资金通过银银行贷款与预预售回笼资金金解决。 项目成功关键键项目在强大的资资金基础支持持下，按照既既定计划于年底底完成建设任任务，同时借借助于新黄浦浦强大的招商商资源与管理理平台，在项项目全面运营营后带来充沛沛的现金流。 项目发展使命命与经济目标标以动漫产业与软软件产业的引引入、培育为为主要发展目目标，通过核核心企业的引引入，并在园园区建立良好好的管理、服服务、支持、孵孵化体系，在在当地形成科科技、创意类类企业与有孵孵化需求的中中小企业的首首选办公地点点，并由此带带动租售率与与平均租售价价格的提高，最最终在财务上上形成资金流流的良性循环环。 第二章 芜湖投投
15、资环境分析析 整体经济发展展概况芜湖市作为一个个拥有万人口口的滨江之都都，位于安徽徽省东南部，地地处长江下游游南岸，是安安徽省内无可可厚非的经济济中心。根据据有关机构评评测，在国内内个城市中，芜芜湖综合竞争争力排第位，增增长指数高居居全国城市第第位，其经济济成长空间正正得到越来越越多的重视与与垂青。 年芜湖国民经济济仍保持稳定定增长，发展展连创新高，总总值和增长率率增长较快，固固定资产投资资继续增长。这这一良好局面面首先得益于于工业增势强强劲的支撑，而而第三产业的的持续稳定增增长，也大大大提升了芜湖湖经济运行质质量。在安徽徽省各市的经经济发展中，芜芜湖市的各项项指标一直走走在前列。而而与同类型
16、城城市的对比中中，芜湖的经经济发展有着着自己的特色色，总体而言言，芜湖的市市场潜力巨大大。芜湖经济济的快速增长长，人均收入入的增加，为为房地产业与与其它产业的的可持续发展展提供了保证证。 增长分分析近几年来，芜湖湖市总体经济济和工业增加加值一直维持持在一个较高高的水平上；年至年的和和工业平均增增长率分别达达到和，大大大高于中国同同期的平均增增长率。年的的增速更是年年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。从图中我们可以看到，年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，芜湖市全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。图Erro
17、r! No sequence specified. 芜湖生产总总值与增长值值的变化（数据来源：安安徽省统计年年鉴） 固定投资增长长分析从整体上看，芜芜湖市国民经经济继续保持持着较快的发发展态势，固固定资产投资资总额呈上升升趋势，全年年投资总额增增长；其中，第第二产业投资资增长，第三三产业投资增增长，房地产产开发投资增增长。图Error! No sequence specified. 芜湖固定资资产投资总额额与增长率的的变化（数据来源：安安徽省统计年年鉴） 第三产业发展展分析年芜湖的人均已已经超过美元元，在正常水水平下，美元人均的的区域，第三三产业与第二产业的的比例应该相相当，但由于于近几年芜湖
18、湖工业在汽车车业的带动下下超速发展，芜芜湖的第三产产业占比重反而逐年下降了，根根据安徽统计计年鉴数据，年年芜湖实现第第三产业增加加值亿元，占占的。但随着着芜湖先进制制造业生产力力布局的基本本完成以及工工业化对新兴兴产业的带动动，未来几年年芜湖将迎来来第三产业快快速发展的契契机。图Error! No sequence specified. 芜湖第三产产业增加值及及增长率的变变化（数据来源：安安徽省统计年年鉴） 芜湖经济在安安徽省中的地地位分析 比较分析析年，无论从地区区生产总值、增增长率还是人人均生产总值值上看，芜湖湖的各种经济济指标都居于于安徽省的前前列。芜湖增增长稳定快速速，在安徽省省总量排
19、名第第三，人均在全省排名第第四，比省平均水平高近近两倍。芜湖经济的的增幅居全省第三，比省平均增幅高出出个百分点。 固定投资增长长比较分析年，芜湖市固定定资产投资总总额在全省范范围内排名第第三，是省固固定投资额平平均水平的两两倍，显示了了芜湖良好的的投资环境与与产业吸引力力。 第三产业发展展比较分析与芜湖在安徽省省内的工业地地位相比，芜芜湖第三产业业无论从产业业经济总量、产产业结构与增增速而言，在在安徽排名都都不算靠前，虽虽然芜湖金融融业与房地产产业规模均在在安徽排名第第二，但其他他新兴产业发发展步伐依然然不够大。但但芜湖作为政政府引导经济济行为比较成成功的城市，在在良好的产业业基础平台的的支撑
20、与各项项扶持鼓励第第三产业的政政策的刺激下下，第三产业业的发展前景景与空间将相相当看好。 芜湖未来发展展机遇 中部崛起的政政策机遇芜湖在过去年经经济建设中,通过重点骨骨干企业的发发展与支撑，新新的经济增长长点已经开始始发挥效益，企企业内生增长长机制的形成成带动地方经经济逐步由传传统粗放式经经济增长转向向内源式经济济增长模式。而而在国家支持持中部崛起战战略和安徽东东向发展战略略的推动下，携携全面对接长长三角之势，芜芜湖将进一步步改善投资环环境，增强自自主创新能力力，突破地域域与空间的限限制，以调整整产业结构、转转变经济增长长方式为“十一”规划的重心心与方向。 长三角一体化化的机遇行政区划调整后后
21、，芜湖作为为中部省份中中离长三角最近的的人口超百万万的城市，将将面临前所未未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。 城市化进程加加快的机遇芜湖市在推进城城市化进程中中，围绕建设设先进制造业业基地、综合合交通枢纽、滨滨江山水园林林城市、区域域经济文化中中心的总体要要求，打造城城乡一体“大芜湖”格局，在新新一轮城市规规划中，打破破市区、郊区区、县城、农农村等行政区区划束缚，强强化城市概念念，建立起工工业带动农业业、城市支持持农村、城乡乡良性互动的的长效机制，形形成了城乡一一体化发展优优势。
22、 先进制造业带带动新兴产业业的机遇改革开放以来，芜芜湖的工业已已形成规模，产产业梯度结构构渐趋合理，产产业配套门类类基本齐全，支支柱产业的价价值链已经得得到充分延伸伸。芜湖先进进制造业的发发展为新兴产产业提供了良良好的生长土土壤，而以科科技信息、文文化创意为代代表的新兴产产业的发展是是区域产业结结构成熟化和和完善化的标标志，是现代代城市发展、地地区经济发展展的助推器，有有着多方面的的积极作用。芜芜湖在全面建建设创新型社社会的政策感感召下，通过过全方位培育育当地信息、软软件、会展、创创意等产业集集群，全面构构建与经济社社会发展水平平相吻合、与与先进制造业业基地相配套套、与区域经经济文化中心心相协
23、调、与与山水园林城城市相适应，能能够不断满足足城乡居民需需要的现代服服务业体系，从从而为工业化化提供增长动动力，为城市市化拓展发展展空间，为市市场化注入发发展活力。第三章 芜湖房房地产市场分分析 芜湖房地产市市场综合分析析 宏观层面分析析 房地产开发量量增速年，芜湖市在城城市房地产开开发建设方面面继续稳步增增长。房地产产行业投资额额与销售面积积等多项指标标都实现了大大幅度的增长长。据芜湖市开发办办有关统计数数据显示，年年全市房地产产行业完成投投资亿元，比比去年同比增增加；年全市市新开工面积积万平方米，其其中住宅达平平方米；住宅宅竣工面积达达平方米，比比上年增加；房屋销（预预）售面积达达平方米，
24、其其中住宅为万万平方米，比比去年增加，市市区房屋（预预）销售面积积为万平方米米，住宅销售售达平方米，增增幅为，写字字楼与商业等等经营性用房房销售面积为为万平方米。同同时，年芜湖湖市住宅的空空置率下降了了，显示了对对住宅市场的的强劲需求。 近三年来地产产价格的变化化趋势在年年中房地产产宏观调控新新政出台后，芜芜湖平均房地地产价格出现现了回调，在在年末到达谷谷底后开始反反弹，在之后后阶段均保持持稳定快速增增长。从整体体上看，在国国家宏观调控控政策基本稳稳定的情况下下，市场机制制使得芜湖市市房价继续运运行在合理轨轨道上，价格格基本保持着着微幅上扬的的态势。年以以来芜湖市房房地产市场发发展情况继续续显
25、现着宏观观调控以来的的良好效果，房房地产市场也也继续维持着着健康有序的的发展态势，但但城中区与城城南区重新呈呈现快速增长长的势头。表Error! No sequence specified.芜湖年新建建商品房平均均销售价格情情况分析表（数据来源：芜芜湖住宅与房房地产信息网网）区域预售面积（平方米）预售备案均价（元平方米）实际销售均价（元平方米）年实际销售均价价（元平方米）同比增长（）市区整体城中区城南区三山区城北区 芜湖土地市场场供应结构分分析 根据芜湖市房地地产管理局信信息中心提供供的资料，年年全年，芜湖湖市区土地市市场共出让土土地宗，虽然然只比去年增增加宗，但从从土地出让面面积来看，年年土
26、地出让面面积多达万平平方米（去年年同期为万平平方米），较较去年同期增增加。由于芜芜湖区域性中中心城市地位位逐渐形成，吸吸引了一批有有实力的房地地产上市公司司来芜湖投资资开发，从而而使得土地市市场竞争日益益激烈，土地地拍卖价格攀攀升较快。办公楼市场现状状分析l 办公楼发展政策策环境分析 年月日，芜湖有有关部门出台台关于房地地产权属登记记若干问题的的规定，其其中第五条其其中一款规定定：“办公用房不不得以个人名名义申请办理理权属登记，必必须以市工商商行政管理部部门登记注册册的各类经营营实体名义申申请方可办理理，且不得以以住宅名义办办理按揭贷款款或提取住房房公积金，不不得享受居民民生活用水、用用电、用
27、气价价格”。同时，“办公用房的的地下汽车库库只能整体登登记发证，不不得空间拆零零分割申请办办理权属登记记”。这一政策的出台台表明个人不不再允许购买买写字楼。而而在过去的芜芜湖，以个人人名义购买写写字楼并当住住宅使用已经经是“行规”。该规定的的出台将规范范芜湖住宅市市场与写字楼楼市场的界线线，也为写字字楼市场带来来了新一轮发发展机遇。在年月日举办的的芜湖首次全全市房地产开开发企业座谈谈会上，芜湖湖市政府副市市长洪建平指指出“随着城市经济济的发展，写写字楼的开发发肯定是个大大趋势，芜湖湖这次不允许许个人购买写写字楼，是因因为芜湖的写写字楼和其他他城市不一样样，它已经变变味了，不是是真正的写字字楼。
28、我们有有些企业在利利益的趋势下下在把写字楼楼当住宅卖，这这样就失去了了写字楼的作作用，也失去去了写字楼开开发的意义。”由于芜湖对国家家政策的执行行力度一直都都比较强，很多方方面都走在兄兄弟城市的前前列，这一轮轮规范写字楼楼市场的政策策规定将为芜芜湖写字楼市市场的健康发发展奠定坚实实的基础。l 开发量分析最近三年芜湖住住宅、办公楼楼和商业用房房的新开工面面积的结构比比例由：调调整为：，而而办公楼的新新开工面积更更是呈几何式式增长，照此此发展趋势，接接下来的几年年在芜湖的房房地产市场，办办公楼将呈快快速上升发展展趋势。图Error! No sequence specified.芜湖住宅、办办公楼、
29、商业业用房的新开开工面积（数据来源：安安徽省统计年年鉴）Error! No sequence specified. 芜湖办公楼楼新开工面积积（数据来源：安安徽省统计年年鉴）l 销售量分析目前无法获取近近几年来芜湖湖办公房销售售面积数据，而而且尚无法对对办公用房销销售量进行分分类，即区分分购房人是用用于居住功能能还是用于办办公功能。l 价格走势分析总体而言，芜湖湖的销售型办办公楼的价格格相对较低，主主力价格段在在 元平方米 元平方米。年以来，芜湖办办公楼价格增增速很快，甚甚至超过了同同期住宅价格格的增速。图Error! No sequence specified. 芜湖办公楼楼平均价格l 市场发
30、展趋势预预测年，芜湖各类注注册的企业已已达家，其中中，中小企业业总数已由年年的户增加到到年的余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。 芜湖房地产未未来走势分析析总体而言，年以以来,在国家宏观观调控和市场场机制的双重重作用下，芜芜湖市紧紧围围绕正确引导导和完善房地地产市场这个个核心，采取取积极有效措措施，促进房房地产业持续续健康发展。当当前芜湖市房地产产市场总体运运行基本正常常，市场结构构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几年每每
31、年新增城镇镇人口约万人，每年年新增大学生生约万多人。同同时随着城市市化进程的加加快，民营企企业的快速发发展，以及购购房入户政策策的实施，都都会吸引大量量的外来人口口购房，据测测算新增人口口每年大约需需要住房近万万平方米。据据房地产销售售情况统计显显示：年芜湖湖外来人口购购房和农民进进城购房的比比例达。此此外，芜湖市市流动人口近近万，有一大大部分属于进进城务工人员员，对房屋租租赁有很大的的市场需求。目前，芜湖市人人均建筑面积积为平方米，人人均使用面积积平方米，人人均居住面积积平方米，离离“人均居住面面积平方米”的小康居住住水平仍有一一定差距，住住房建设的空空间仍然很大大。年，芜湖各类注注册的企业
32、已已达家，其中中，中小企业业总数已由年年的户增加到到年的余户（这这一数量甚至至超过浙江省省中小企业最最多的宁波市市家），业内人人士分析，芜芜湖目前的办办公楼销售市市场办公楼市市场由于政策策的调整以及及各种产业集集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。 微观层面分析析 芜湖主要地产产市场板块分分析根据易居房地产产营销机构提提供的分析资资料，芜湖主主要地产市场场板块分析如如下：l 城中板块城中板块南到沿沿河路、北接接天门山路、西西至长江沿线线、东到弋江江路。是芜湖湖市的传统中中心。该区域域以住宅、商商业和写字楼楼项目为主，住住宅多为高层层豪
33、宅，代表表性项目有世世茂滨江花园园、左岸生活活社区、侨鸿鸿国际等诸多多项目。价格格在元元之间间。表Error! No sequence specified. 城中板块介介绍（资料来源：易易居房地产营营销机构）楼盘档次高档中高档均价元以上元以下物业形态住宅、商业、写写字楼住宅主力户型住宅、商业平平米、写字楼楼敞开式三房两厅平米以以上消费群体全市居民，投资资户居多。职职业特征为生生意人、私企企老板、行政政事业单位职职工社区规模中盘为主，以万平米项目目居多l 城南板块城南板块主要指指沿江路以南南弋江区大部部区域。北依依青弋江，西西临长江，南南滨漳河，东东至荆山河。弋江区地处处芜湖市城市市发展中心区区
34、域。该区域域住宅、商业业以沿江边发发展速度较快快，形成了具具有代表性的的中高档楼盘盘如长江长现现代城、中央央城等诸多楼楼盘。表Error! No sequence specified. 城南板块介介绍（资料来源：易易居房地产营营销机构）楼盘档次高档中低档均价元以上元以下物业形态高层、商业、写写字楼多层、小高层主力户型三房两厅平米米两房两厅平米以以下消费群体以本地板块消费费人群为主，外外商消费为辅辅，多为传统统居民社区规模中、大盘为主，以万平米项目居多l 鸠江区板块鸠江区位于芜湖湖市东北部，西西临长江，是是芜湖市所辖辖四区之一。该该区域以工业业区为主，区境内内有国家级芜芜湖经济技术术开发区、朱朱
35、家桥外贸码码头，跨越境境内的芜湖长长江大桥、芜芜宁高速公路路、芜合高速速公路、芜杭杭高速公路和和国道在境内内交汇。具有有代表性的住住宅有北城水水岸、凤凰城城系列楼盘、信信德翡翠湾等等随着房地产产市场蓬勃发发展形成了一一批开发规模模较大的楼盘盘，现阶段住住宅均价在元元元之间。表Error! No sequence specified. 鸠江区板块块介绍（资料来源：易易居房地产营营销机构）楼盘档次中低档低档均价元元以下元以下物业形态多层、商业多层主力户型二房二厅平米米三房两厅平米以以下消费群体以本板块普通消消费者为主，生生意人、拆迁迁户和企业职职工为主社区规模中、小盘为主，以万平米项目居多l 三山
36、区板块三山区位于芜湖湖市城区西南南部，是芜湖湖市最具发展展潜力的新兴兴城区，区位位优越，交通通便捷，工业业基础较好。该该区在努力打打造集电力能能源、汽车制制造、特色农农业、物流业业和商贸服务务业为一体的的现代化城区区。代表性的的楼盘有江滨滨花园、金鑫鑫花园、锦江江家园、龙湖湖花园等，现现阶段住宅均均价在元元之间。表Error! No sequence specified. 三山区板块块介绍（资料来源：易易居房地产营营销机构）楼盘档次中低档均价元以上物业形态住宅、商业主力户型三房两厅平米消费群体全市居民，投资资户居多。职职业特征为生生意人、私企企老板、行政政事业单位职职工社区规模中盘为主，以万平
37、米项目目居多据以上分析可以以得知，弋江江区与镜湖区区是芜湖主要要中高档及高高档楼盘的聚聚集区，随着着未来城市发发展轴线向南南延伸，弋江江板块的发展展前景将更为为乐观。 年芜湖地产销销售市场解读读l 住宅根据房库网与实实地调研结果果，年城中、城城南板块新盘盘数据如下：表Error! No sequence specified. 年主要住宅宅新盘介绍板块楼盘价格范围（元平方米）城中板块融汇锦江香榭丽舍世贸滨江月桂都市城南板块长江长现代城中央城江岸明珠汇成名郡根据以上表获知知，年高档楼楼盘不断推出出，均价不断断刷新芜湖甚甚至整个安徽徽省的记录，由由于目前城南南板块是芜湖湖市场热点的的趋向所在，价价格
38、与城中板板块主要楼盘盘相差越来越越小。l 写字楼根据芜湖地产家家居网与实地地调研结果，年年芜湖写字楼楼新盘数据如如下：表Error! No sequence specified. 年主要写字字楼线盘介绍绍楼盘价格范围（元平方米）镜街金鼎侨鸿国家商城联盛国际大厦未开盘年新建的写字楼楼由于在规划划理念、设计计标准与物业业管理方面较较前几年开发发的办公楼已已经在各个方方面都有了质质的飞跃，如如侨鸿国际大大厦是皖南第第一高楼与芜芜湖第一座甲甲级写字楼，镜镜街金鼎也是是芜湖档次最最高的集商住住一体的办公公楼；相比前前几年写字楼楼价格与周边边同类住宅价价格倒挂的现现象，年开发发的写字楼将将把芜湖写字字楼市
39、场带入入一个新的时时代。虽然以以上楼盘均位位于城中板块块，但给城南南板块提供了了很多的发展展的启示。l 配套商业根据芜湖地产家家居网与实地地调研结果，年年芜湖配套商商业新盘数据据如下：表Error! No sequence specified. 年配套商业业新盘介绍板块楼盘目前价格范围（元元平方米）城中板块泰华家园（外街街一层）天泰大厦（外街街一层）和平大厦（内街街一层）城南板块长江长现代城（外外街一层）未开盘，预计以以上中央城（内街一一层）汇成名郡（外街街一层） 芜湖地产租赁赁市场解读相比芜湖比较成成熟的销售市市场，芜湖租租赁市场与发发达的一、二二线城市租赁赁市场相比，还还尚在起步阶阶段，体
40、现在在以下几点： 没有成熟、系统统的统计数据据 租赁价格浮动很很大，用市场场发达城市通通用的“元月.平方米”指标来衡量量，往往同类类楼盘租赁价价格差距都会会很大。因为为在芜湖由于于市场需求结结构的原因，越越是大面积物物业的租赁，价价格相比中小小面积物业会会有大幅度下下降，所以误误差会比较大大。 目前城中板块由由于城市功能能发展相对比比较成熟，租租赁价格具有有更强的合理理性，而城南南板块属于新新区，在城市市建设、人口口导入、配套套设施方面还还存在一定差差距，所以租租赁价格还比比较低，而随随着城市化进进程的加快，城城南板块的价价格上扬空间间将得以看好好。根据实地调研，芜芜湖住宅、写写字楼与配套套商
41、业租赁价价格数据如下下：表Error! No sequence specified. 年分区、分分物业类型租租赁价格介绍绍板块楼盘租赁价格范围（元元平方米月）城中板块中高档住宅中低档住宅传统办公楼（如如和平大厦、三三泰大厦、金金鼎大厦等）新建高档写字楼楼（如镜街、侨侨鸿国际商城城）以上，部分如镜镜街中某些单单元可以达到到商铺一层外街城南板块住宅商铺一层外街工业厂房根据以上数据可可知，由于城城南目前尚未未有可以参考考的办公楼案案例，而城中中传统办公楼楼与新建高档档办公楼价格格差距也比较较大，由于*动漫科技园园地块属于工工业用地，办办公楼建设也也不以甲级写写字楼的标准准，根据未来来发展的趋势势，其
42、价格体体系的设计可可以参考工业业厂房与城中中传统办公楼楼的价格。 芜湖大商业市市场解读近几年来，芜湖湖一批大型商商业地产项目目纷纷亮相，商商业地产业在在日益繁荣的的同时也呈现现出竞争加剧剧的格局。随随着侨鸿国际际、沃尔玛、和和平国际等大大型商业企业业的相继入驻驻，芜湖原有有的以中山路路为中心的商商业格局被打打破，商业零零售业的竞争争日趋激烈，一一个多元化、多多层次的商业业地产市场正正在形成，根根据实地调研研，芜湖大商商业现状如下下：表Error! No sequence specified. 芜湖主要大大商业列表商业类型商业名称营业面积（万平平方米）百货零售芜湖新百大厦芜湖华亿购物中中心芜湖侨
43、鸿国际商商城专卖店大卖场融汇中江广场和平国际商厦复合型商业购物物中心、多功功能城市综合合体联盛商业广场（包括酒店、办办公、公寓面面积）吉和城市商业广广场（包括酒店、办办公、公寓面面积）华强城市广场复合型文化艺术术特色主题商商业旅游步行行街金科.小九华超市沃尔玛乐购欧尚可以看到，几年年来芜湖大中中型商业发展展速度相当迅迅猛，开发量量已经赶上先先前二十年开开发建设的总总量，新建商商业主要还是是集中在镜湖湖区，弋江区区作为未来主主要人口导入入的区域，目目前商业仍以以配套商业为为主，并没有有大商业项目目入驻，亩意意向地块作为为集居住、商商业于一体的的综合地块，规规划有较大的的商业体量，可可以考虑引入入大商业业态态作为该区域域重要的商业业形态之一。 芜湖高校资源源解读由于本项目与亩亩意向地块均均位于芜湖高高校园区附近近，对高校园园区的分析将将有助于对项项目未来重要要的受众群体体之一高校学学生的相关情情况与数据进进行掌握，有有助于项目项项目操作实施施的全程把握握。目前，芜湖高校校园区已经入入驻以安徽师师范大学为代代表的所高校校，其中四所所本科院校，主主要情况如下下：表Error! No sequence specified. 芜湖高校列列表（资料来源：各各大高校网站站）学校名称在校人数（万人人）主要专业方向安徽师范大学