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1、芜湖*动漫科技园投资商业计划书（第三稿）二零零八年三月正文目录第一章 项目背景介绍11 概要12 项目公司13 项目简介14 市场基础15 项目投资价值16 项目资金及合作27 项目成功关键28 项目发展使命与经济目标2第二章 芜湖投资环境分析31 整体经济发展概况31.1 增长分析31.2 固定投资增长分析41.3 第三产业发展分析42 芜湖经济在安徽省中的地位分析52.1 P比较分析52.2 固定投资增长比较分析52.3 第三产业发展比较分析53 芜湖未来发展机遇63.1 中部崛起的政策机遇63.2 长三角一体化的机遇63.3 城市化进程加快的机遇63.4 先进制造业带动新兴产业的机遇6第
2、三章 芜湖房地产市场分析71 芜湖房地产市场综合分析71.1 宏观层面分析71.1.1 房地产开发量增速71.1.2 近三年来地产价格的变化趋势71.1.3 芜湖土地市场供应结构分析81.1.4办公楼市场现状分析81.1.5 芜湖房地产未来走势分析101.2 微观层面分析111.2.1 芜湖主要地产市场板块分析111.2.2 2007年芜湖地产销售市场解读131.2.3 2007芜湖地产租赁市场解读141.3 芜湖大商业市场解读151.4 芜湖高校资源解读16第四章 动漫产业发展分析171 2006年第三产业投资态势与趋势172 动漫产业总体发展态势与市场前景展望182.1 动漫产业发展概况1
3、82.2 国内动漫产业发展现状分析192.3 国内动漫产业发展环境分析202.3.1 经济环境202.3.2 消费环境202.3.3 政策环境202.4 国内动画产业发展面临的问题与挑战212.4.1 漫画市场板块212.4.2 原创动画板块212.4.3 加工动画板块222.4.4 衍生产品板块222.5 国内动漫产业市场发展前景分析232.5.1 动漫创作发展前景232.5.2 动漫加工制作发展前景232.5.3 衍生产品发展前景232.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析242.6.1网络动漫242.6.2 网络游戏252.6.3 手机动漫262.6.4 手机游戏27第五章 芜湖动漫产
4、业发展分析与前景预测281 芜湖动漫产业发展的SWOT分析281.1优势281.2 劣势291.3 机会301.4 威胁302 芜湖动漫产业前景预测302.1 动漫原创前景预测302.2 动漫加工制作前景预测312.3 动漫衍生产品前景预测323 国内主要动漫基地比较分析323.1 动漫基地介绍323.2 动漫基地分类333.2.1产业孵化型333.2.2 产业示范开发型333.2.3产业教育型343.3 国内几大动漫产业基地运营状况343.4 动漫产业基地发展存在问题363.5 芜湖*动漫科技园发展对策36第五章 项目建设选址及建设条件论证401 项目建设选址402 选址建设条件422.1
5、区位条件和交通条件422.2 环境条件422.3 基础配套设施423 项目规划方案424 详细规划设计指标445 项目建设内容446 项目建设用地及建设规划457 项目建设进度计划45第六章 招商规划471 概述472 招商优势473 招商目标行业市场研究484 招商行业方向与目标企业锁定484.1 产业招商484.2 其它招商494.3 招商重点区域495 招商方式与策略515.1招商方式515.2 招商策略516 招商计划52第七章 项目营销推广策略531 项目营销推广总体理念532 项目营销推广的阶段性工作构思532.1 筹备期532.2 试水期532.3 强推期532.4 收割期543
6、 项目宣传手段构思543.1硬件塑造543.2 活动新闻软性宣传543.3 项目合作性推广策划54第八章 项目开发运营模式分析551 项目开发节奏552 物业租售模式分析552.1 模式A：短期投资策略552.2 模式B：中期持有策略562.3 模式C：长期持有策略563 定价策略563.1 租赁价格563.2 销售价格564 园区经营管理模式分析574.1 园区经营管理指导思路574.2 园区经营管理系统框架574.3 园区盈利模式分析59第九章 项目建设与运营相关政策体系分析611 民营科技园政策研究背景分析611.1民营科技园运行内涵概述611.2 民营科技园政策体系分析612. 政策体
7、系研究整体思路解读622.1 国外动漫产业政策借鉴分析622.2 现有动漫产业扶持政策解读63第十章 项目财务分析与评价651 基于不同开发模式下的财务评价路径652 基于开发模式A的财务分析652.1 项目建设阶段成本费用测算652.2 项目销售收入测算662.3 项目运营收入测算672.4 项目运营效益分析683 基于开发模式B的财务分析693.1 建设成本费用测算693.2 销售收入分析703.2 租赁收入分析703.3 投资效益分析713.4 现金流分析714 基于模式C的财务评价724.1 项目建设成本费用测算724.2 项目租赁收入测算724.3 项目投资效益分析734.4 项目现
8、金流分析735 三种投资模式比较分析736 基于前期免租条件下的财务评价756.1 项目建设成本费用测算756.2 项目经营收入测算756.3 项目投资效益分析766.4 项目现金流分析766.5 结论777 800亩意向地块的财务分析778 园区项目与800亩意向地块项目合并财务分析79第十一章 项目股权转让方案分析821方案一：股权收购方案822 方案二: 增资扩股方案823 两种方案比较分析82第十二章 结论与建议831 项目战略前景832 项目可行性综合评价832.1 市场可行性832.2 财务可行性832.3 实施可行性833 实施建议84附件一：基于开发模式下的财务测算85附件二：
9、基于开发模式下的财务分析90附件三：基于开发模式下的财务分析94附件四：基于前期免租条件下的财务分析98图表目录图-1 芜湖生产总值与增长值的变化4图-2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化4图-3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化5图-4芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积9图-5 芜湖办公楼新开工面积9图-6 芜湖办公楼平均价格10图-7 2004年至2007年动画产量与增速图19图-8国际主流动漫产业价值链演示图19图-9 2005年至2010年网络动漫市场预测25图-10 2006年至2011年大型角色扮演类网络游戏市场预测25图-11 2006年至2011年休闲游戏市场预测26图-
10、12 2006年至2010年手机动漫市场预测26图-13手机游戏市场预测27图-14 动漫基地分类比例34图-15 日本动画产业结构图37图-16 窗口战略和资源重复使用战略图37图-17 制作委员会流程图38图-18 项目地块在芜湖的位置41图-19 项目地块在芜湖高新区的位置41图-20 *动漫科技园总体规划图43图-21园区经营管理系统框架图58图-22 园区盈利模式图59图-23 三种模式回报率分析74表格目录表-1芜湖2007年新建商品房平均销售价格情况分析表7表-2 城中板块介绍11表-3 城南板块介绍11表-4 鸠江区板块介绍12表-5 三山区板块介绍12表-6 2007年主要住
11、宅新盘介绍13表-7 2007年主要写字楼线盘介绍13表-8 2007年配套商业新盘介绍14表-9 2007年分区、分物业类型租赁价格介绍14表-10 芜湖主要大商业列表15表-11 芜湖高校列表16表-12 2006年第三产业各行业固定投资增速排名17表-13国家级动漫基地名单32表-14 国内几大动漫基地运营情况35表-15 项目建设用地及规划面积表45表-16 项目建设进度计划表45表-17 项目开发节奏55表-18 日韩动漫产业扶持政策62表-19 国家、省、市对动漫出纳也扶持政策要点解读63表-20 项目建设总成本费用表（模式A）66表-21 项目销售收入表（模式）67表-22 项目
12、租赁收入表（模式A）68表-23 项目运营效益分析表（模式）68表-24 现金流量表（模式）69表-25 项目总建设成本表（模式）70表-26 项目销售收入分析表（模式）70表-27 项目租赁收入分析表（模式）70表-28 项目投资效益分析（模式）71表-29项目现金流量表（模式B）71表-30项目总建设成本费用表（模式）72表-31项目经营收入表（模式）72表-32项目投资效益分析表（模式）73表-33项目现金流量表（模式）73表-34三种开发模式财务评价74表-35 项目租赁收入表（基于前期免租条件）76表-36 项目投资效益分析（基于前期免租条件）76表-37 项目现金流量表（基于前期免
13、租条件）76表-38亩意向地块投资开发强度77表-39亩意向地块销售总量预测78表-40亩意向地块分年度销售预测78表-41亩意向地块投资效益分析78表-42亩意向地块现金流分析79表-43项目与亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式）79表-44项目与亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式）80表-45项目与亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式）80表-46项目与亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式）80第一章 项目背景介绍1 概要本报告为芜湖*动漫科技园项目投资商业计划书，为新黄浦领导层对投资本项目提供决策参考。2 项目公司本项目开发建设的主体是芜湖*科技投资，由杭州*科技全资控股。公司注册地址芜
14、湖市交通银行利民路支行，注册资本1亿元，法人代表汪清沅。3 项目简介芜湖*动漫科技园坐落在芜湖弋江区九华南路与峨山路路口地块，占地200亩，建筑面积27万平方米左右。本项目将规划建设以动漫游戏生产制作为核心的动漫基地与以软件设计开发为主体的IT软件园；同时围绕动漫基地与IT软件园的主体功能，项目将规划科技服务中心、研发中心、人才公寓与商业配套，承担动漫游戏与高科技研发、公共科技服务与综合配套的功能。4 市场基础在产业升级与结构调整的驱使并由相关扶持政策的推动下，由于芜湖以动漫、软件及衍生的相关产业迅速发展，对开发区与高新区内的郊区型写字楼以及相关配套的需求量大大提升，为本项目创造了良好的市场基
15、础。5 项目投资价值项目在以销售为主的开发模式A下，30年平均投资回报率6.23%，30年内部回报率15.12%；20年平均投资回报率3.62%，20年内部回报率13.59%；投资回收期6.3年。项目在以租赁为主的开发模式B下，30年平均投资回报率7.24%，30年内部回报率12.97%；20年平均投资回报率2.49%，20年内部回报率9%；投资回收期15.6年。项目在只租不售的开发模式C下，30年平均投资回报率6.29%，30年内部回报率11.61%；20年平均投资回报率0.23%，20年内部回报率3.07%；投资回收期19.6年。800亩意向地块6年平均投资回报率在14.8%，投资回收期2
16、.81年，内部回报率36.8%；如果本项目与800意向地块捆绑开发，合并财务报表，则在开发模式B下，项目8年平均投资回报率9.08%，投资回收期4.31年，内部回报率23.75%；在开发模式C下，项目8年平均投资回报率8%，投资回收期4.55年，内部回报率18.34%。6 项目资金及合作项目总投资4.5亿，投资商杭州*科技将通过出让项目公司60%股权，和潜在的战略投资者新黄浦共同出资1亿元作为自有开发建设资金，其余资金通过银行贷款与预售回笼资金解决。7 项目成功关键项目在强大的资金基础支持下，按照既定计划于年底完成建设任务，同时借助于新黄浦强大的招商资源与管理平台，在项目全面运营后带来充沛的现
17、金流。8 项目发展使命与经济目标以动漫产业与软件产业的引入、培育为主要发展目标，通过核心企业的引入，并在园区建立良好的管理、服务、支持、孵化体系，在当地形成科技、创意类企业与有孵化需求的中小企业的首选办公地点，并由此带动租售率与平均租售价格的提高，最终在财务上形成资金流的良性循环。 第二章 芜湖投资环境分析1 整体经济发展概况芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，是安徽省内无可厚非的经济中心。根据有关机构评测，在国内200个城市中，芜湖综合竞争力排第52位，增长指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。 2006年芜湖国民经济仍保
18、持稳定增长，发展连创新高，GDP总值和增长率增长较快，固定资产投资继续增长。这一良好局面首先得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳定增长，也大大提升了芜湖经济运行质量。在安徽省各市的经济发展中，芜湖市的各项指标一直走在前列。而与同类型城市的对比中，芜湖的经济发展有着自己的特色，总体而言，芜湖的市场潜力巨大。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产业与其它产业的可持续发展提供了保证。1.1 增长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；2002年至2005年的GDP和工业平均增长率分别达到13.9%和17.3%，大大高于中国同期的平均增长率。2006年的增速更
19、是9年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。从图中我们可以看到，2004年，全年实现地区生产总值345.07亿元，比上年增长14.6%；2005年，全年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%；2006年，芜湖市全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%。图1 芜湖生产总值与增长值的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）1.2 固定投资增长分析从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，固定资产投资总额呈上升趋势，全年投资总额增长30%；其中，第二产业投资增长35.9%，第三产业投资增长26.5%，房地产开发投资增长35.7%。图
20、2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）1.3 第三产业发展分析2007年芜湖的人均GDP已经超过3000美元，在正常水平下，3000美元人均GDP的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年芜湖工业在汽车业的带动下超速发展，芜湖的第三产业占GDP比重反而逐年下降了，根据安徽统计年鉴数据，2006年芜湖实现第三产业增加值179亿元，占GDP的37.3%。但随着芜湖先进制造业生产力布局的基本完成以及工业化对新兴产业的带动，未来几年芜湖将迎来第三产业快速发展的契机。图3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化（数据来源：安徽省统计年鉴）2 芜湖经济在安徽省中的地位分析
21、2.1 P比较分析2006年，无论从地区生产总值、增长率还是人均生产总值上看，芜湖的各种经济指标都居于安徽省的前列。芜湖GDP增长稳定快速，在安徽省总量排名第三，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近两倍。芜湖经济的增幅居全省第三，比省平均增幅12.75%高出2.65个百分点。2.2 固定投资增长比较分析2006年，芜湖市固定资产投资总额在全省范围内排名第三，是省固定投资额平均水平的两倍，显示了芜湖良好的投资环境与产业吸引力。2.3 第三产业发展比较分析与芜湖在安徽省内的工业地位相比，芜湖第三产业无论从产业经济总量、产业结构与增速而言，在安徽排名都不算靠前，虽然芜湖金融业与房地产业规模均在
22、安徽排名第二，但其他新兴产业发展步伐依然不够大。但芜湖作为政府引导经济行为比较成功的城市，在良好的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓励第三产业的政策的刺激下，第三产业的发展前景与空间将相当看好。3 芜湖未来发展机遇3.1 中部崛起的政策机遇芜湖在过去15年经济建设中,通过重点骨干企业的发展与支撑，新的经济增长点已经开始发挥效益，企业内生增长机制的形成带动地方经济逐步由传统粗放式经济增长转向内源式经济增长模式。而在国家支持中部崛起战略和安徽东向发展战略的推动下，携全面对接长三角之势，芜湖将进一步改善投资环境，增强自主创新能力，突破地域与空间的限制，以调整产业结构、转变经济增长方式为“十一”规划的重心
23、与方向。3.2 长三角一体化的机遇行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市，将面临前所未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。 3.3 城市化进程加快的机遇芜湖市在推进城市化进程中，围绕建设先进制造业基地、综合交通枢纽、滨江山水园林城市、区域经济文化中心的总体要求，打造城乡一体“大芜湖”格局，在新一轮城市规划中，打破市区、郊区、县城、农村等行政区划束缚，强化城市概念，建立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化发展优势。3.4 先进
24、制造业带动新兴产业的机遇改革开放以来，芜湖的工业已形成规模，产业梯度结构渐趋合理，产业配套门类基本齐全，支柱产业的价值链已经得到充分延伸。芜湖先进制造业的发展为新兴产业提供了良好的生长土壤，而以科技信息、文化创意为代表的新兴产业的发展是区域产业结构成熟化和完善化的标志，是现代城市发展、地区经济发展的助推器，有着多方面的积极作用。芜湖在全面建设创新型社会的政策感召下，通过全方位培育当地信息、软件、会展、创意等产业集群，全面构建与经济社会发展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相协调、与山水园林城市相适应，能够不断满足城乡居民需要的现代服务业体系，从而为工业化提供增长动力，为城市
25、化拓展发展空间，为市场化注入发展活力。第三章 芜湖房地产市场分析1 芜湖房地产市场综合分析1.1 宏观层面分析1.1.1 房地产开发量增速2007年，芜湖市在城市房地产开发建设方面继续稳步增长。房地产行业投资额与销售面积等多项指标都实现了大幅度的增长。据芜湖市开发办有关统计数据显示，2007年全市房地产行业完成投资88.90亿元，比去年同比增加49.8%；2007年全市新开工面积332.23万平方米，其中住宅达259.48平方米；住宅竣工面积达138.84平方米，比上年增加38.19%；房屋销（预）售面积达195.92平方米，其中住宅为177.42万平方米，比去年增加124.26%，市区房屋（
26、预）销售面积为159.07万平方米，住宅销售达146.04平方米，增幅为38%，写字楼与商业等经营性用房销售面积为13万平方米。同时，2007年芜湖市住宅的空置率下降了41.2%，显示了对住宅市场的强劲需求。1.1.2 近三年来地产价格的变化趋势在2005年年中房地产宏观调控新政出台后，芜湖平均房地产价格出现了回调，在2005年末到达谷底后开始反弹，在之后阶段均保持稳定快速增长。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。2007年以来芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健
27、康有序的发展态势，但城中区与城南区重新呈现快速增长的势头。表1芜湖2007年新建商品房平均销售价格情况分析表（数据来源：芜湖住宅与房地产信息网）区域预售面积（平方米）预售备案均价（元/平方米）实际销售均价（元/平方米）2006年实际销售均价（元/平方米）同比增长（%）市区整体130143443814281329529.92城中区41884353745277363445.21城南区56002044234297327031.41三山区4418920972067171820.31城北区278380316431013148-1.51.1.3 芜湖土地市场供应结构分析 根据芜湖市房地产管理局信息中心提供
28、的资料，2007年全年，芜湖市区土地市场共出让土地17宗，虽然只比去年增加1宗，但从土地出让面积来看，2007年土地出让面积多达397.53万平方米（去年同期为87.73万平方米），较去年同期增加353.12%。由于芜湖区域性中心城市地位逐渐形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来芜湖投资开发，从而使得土地市场竞争日益激烈，土地拍卖价格攀升较快。1.1.4办公楼市场现状分析l 办公楼发展政策环境分析 2006年12月1日，芜湖有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定，其中第五条其中一款规定：“办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可
29、办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地下汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。这一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼。而在过去的芜湖，以个人名义购买写字楼并当住宅使用已经是“行规”。该规定的出台将规范芜湖住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。在2007年1月11日举办的芜湖首次全市房地产开发企业座谈会上，芜湖市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，芜湖这次不允许个人购买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不是真正的写字
30、楼。我们有些企业在利益的趋势下在把写字楼当住宅卖，这样就失去了写字楼的作用，也失去了写字楼开发的意义。”由于芜湖对国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列，这一轮规范写字楼市场的政策规定将为芜湖写字楼市场的健康发展奠定坚实的基础。l 开发量分析最近三年芜湖住宅、办公楼和商业用房的新开工面积的结构比例由82.5：0.5：17调整为85：5：10，而办公楼的新开工面积更是呈几何式增长，照此发展趋势，接下来的几年在芜湖的房地产市场，办公楼将呈快速上升发展趋势。图-4芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴）5 芜湖办公楼新开工面积（数据来源：安徽省统计年鉴
31、）l 销售量分析目前无法获取近几年来芜湖办公房销售面积数据，而且尚无法对办公用房销售量进行分类，即区分购房人是用于居住功能还是用于办公功能。l 价格走势分析总体而言，芜湖的销售型办公楼的价格相对较低，主力价格段在3000 元/平方米4500 元/平方米。2004年以来，芜湖办公楼价格增速很快，甚至超过了同期住宅价格的增速。图6 芜湖办公楼平均价格l 市场发展趋势预测2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中
32、小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。1.1.5 芜湖房地产未来走势分析总体而言，2005年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场结构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几年每年新增城镇人口约23万人，每年新增大学生约1万多人。同时随着城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：2004
33、-2006年芜湖外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9。此外，芜湖市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。目前，芜湖市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户（这一数量甚至超过浙江省中小企业最多的宁波市8767家），业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区
34、域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。1.2 微观层面分析1.2.1 芜湖主要地产市场板块分析根据易居房地产营销机构提供的分析资料，芜湖主要地产市场板块分析如下：l 城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。是芜湖市的传统中心。该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。价格在4300元-8000元之间。表-2 城中板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中高档均价5500元以上5000元以下物业形态住宅、商业、写字楼住宅主力户型住宅90-1
35、20、商业2570平米、写字楼敞开式三房两厅110平米以上消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以510万平米项目居多l 城南板块城南板块主要指沿江路以南弋江区大部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。表-3 城南板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中低档均价5500元以上5000元以下物业形态高层、商业、写字楼多层、小高层主力户型三房两厅70120平米两房两厅100平米以下消费群
36、体以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民社区规模中、大盘为主，以350万平米项目居多l 鸠江区板块鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一。该区域以工业区为主，区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在2930元3538元之间。表-4 鸠江区板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次中低档低档均价3000元-3500元以下3000元以下物业形态多
37、层、商业多层主力户型二房二厅7095平米三房两厅100平米以下消费群体以本板块普通消费者为主，生意人、拆迁户和企业职工为主社区规模中、小盘为主，以370万平米项目居多l 三山区板块三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具发展潜力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在1800元2000元之间。表-5 三山区板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次中低档均价2000元以上物业形态住宅、商业主力户型三房两厅70-120平米消费群体
38、全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以550万平米项目居多据以上分析可以得知，弋江区与镜湖区是芜湖主要中高档及高档楼盘的聚集区，随着未来城市发展轴线向南延伸，弋江板块的发展前景将更为乐观。1.2.2 2007年芜湖地产销售市场解读l 住宅根据房库网与实地调研结果，2007年城中、城南板块新盘数据如下：表-6 2007年主要住宅新盘介绍板块楼盘价格范围（元平方米）城中板块融汇锦江4700香榭丽舍4300世贸滨江7300月桂都市5300城南板块长江长现代城6300中央城5200江岸明珠4900汇成名郡5000根据以上表获知，2007年高档楼盘不断推出
39、，均价不断刷新芜湖甚至整个安徽省的记录，由于目前城南板块是芜湖市场热点的趋向所在，价格与城中板块主要楼盘相差越来越小。l 写字楼根据芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖写字楼新盘数据如下：表-7 2007年主要写字楼线盘介绍楼盘价格范围（元平方米）镜街金鼎SOHO10500侨鸿国家商城7800联盛国际大厦未开盘2007年新建的写字楼由于在规划理念、设计标准与物业管理方面较前几年开发的办公楼已经在各个方面都有了质的飞跃，如侨鸿国际大厦是皖南第一高楼与芜湖第一座甲级写字楼，镜街金鼎SOHO也是芜湖档次最高的集商住一体的SOHO办公楼；相比前几年写字楼价格与周边同类住宅价格倒挂的现象，
40、2007年开发的写字楼将把芜湖写字楼市场带入一个新的时代。虽然以上楼盘均位于城中板块，但给城南板块提供了很多的发展的启示。l 配套商业根据芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖配套商业新盘数据如下：表-8 2007年配套商业新盘介绍板块楼盘目前价格范围（元平方米）城中板块泰华家园（外街一层）12000天泰大厦（外街一层）15000和平大厦（内街一层）15000城南板块长江长现代城（外街一层）未开盘，预计20000以上中央城（内街一层）6000汇成名郡（外街一层）200001.2.3 2007芜湖地产租赁市场解读相比芜湖比较成熟的销售市场，芜湖租赁市场与发达的一、二线城市租赁市场相比
41、，还尚在起步阶段，体现在以下几点： 没有成熟、系统的统计数据 租赁价格浮动很大，用市场发达城市通用的“元/月.平方米”指标来衡量，往往同类楼盘租赁价格差距都会很大。因为在芜湖由于市场需求结构的原因，越是大面积物业的租赁，价格相比中小面积物业会有大幅度下降，所以误差会比较大。 目前城中板块由于城市功能发展相对比较成熟，租赁价格具有更强的合理性，而城南板块属于新区，在城市建设、人口导入、配套设施方面还存在一定差距，所以租赁价格还比较低，而随着城市化进程的加快，城南板块的价格上扬空间将得以看好。根据实地调研，芜湖住宅、写字楼与配套商业租赁价格数据如下：表-9 2007年分区、分物业类型租赁价格介绍板
42、块楼盘租赁价格范围（元平方米月）城中板块中高档住宅20-30中低档住宅7-12传统办公楼（如和平大厦、三泰大厦、金鼎大厦等）15-40新建高档写字楼（如镜街、侨鸿国际商城）60以上，部分如镜街中某些单元可以达到商铺一层外街100-200城南板块住宅10-20商铺一层外街80-100工业厂房8-10根据以上数据可知，由于城南目前尚未有可以参考的办公楼案例，而城中传统办公楼与新建高档办公楼价格差距也比较大，由于*动漫科技园地块属于工业用地，办公楼建设也不以甲级写字楼的标准，根据未来发展的趋势，其价格体系的设计可以参考工业厂房与城中传统办公楼的价格。1.3 芜湖大商业市场解读近几年来，芜湖一批大型商
43、业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，根据实地调研，芜湖大商业现状如下：表-10 芜湖主要大商业列表商业类型商业名称营业面积（万平方米）百货零售芜湖新百大厦3.4芜湖华亿购物中心2芜湖侨鸿国际商城3.4专卖店+大卖场融汇中江广场4和平国际商厦2.6复合型商业购物中心、多功能城市综合体联盛商业广场19（包括酒店、办公、公寓面积）吉和城市商业广场25（包括酒店、办公、公寓面积）华强城市广场12复合型文化
44、艺术特色主题商业旅游步行街金科.小九华2.3超市沃尔玛1.9乐购.TESCO2欧尚2可以看到，几年来芜湖大中型商业发展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十年开发建设的总量，新建商业主要还是集中在镜湖区，弋江区作为未来主要人口导入的区域，目前商业仍以配套商业为主，并没有大商业项目入驻，800亩意向地块作为集居住、商业于一体的综合地块，规划有较大的商业体量，可以考虑引入大商业业态作为该区域重要的商业形态之一。1.4 芜湖高校资源解读由于本项目与800亩意向地块均位于芜湖高校园区附近，对高校园区的分析将有助于对项目未来重要的受众群体之一-高校学生的相关情况与数据进行掌握，有助于项目项目操作实施的全程把握。目前，芜湖高校园区已经入驻以安徽师范大学为代表的8所高校，其中四所本科院校，主要情况如下：