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1、芜芜湖*湖*动园资业计划书动园资业计划书漫科技投商 （第三稿） 漫科技投商 （第三稿） 二零零八年三月 二零零八年三月 。 录录正文目 正文目 第一章 项绍目背景介.1 1 概要.1 2 项目公司.1 3 项简目介.1 4 场础市基.1 5 项资值目投价.1 6 项资目金及合作.2 7 项关键目成功.2 8 项发与经济标目展使命目.2 第二章 芜资环湖投境分析.4 1 经济发概况整体展.4 1.1 长增分析.4 1.2 资长固定投增分析.5 1.3 产业发第三展分析.6 2 芜经济湖在安徽省中的地位分析 .6 2.1 P较比分析.6 2.2 资长较固定投增比分析.7 2.3 产业发较第三展比分
2、析.7 3 芜来发湖未展机遇 .7 3.1 中部崛起的政策机遇.7 3.2 长三角一体化的机遇.7 3.3 进城市化程加快的机遇.8 3.4 进业带动兴产业先制造新的机遇.8 第三章 芜产场湖房地市分析.9 1 芜产场综湖房地市合分析 .9 1.1 观层宏面分析.9 1.1.1 产开发房地量增速 .9 1.1.2 来产变趋势近三年地价格的化.9 1.1.3 芜场应结构湖土地市供分析 .10 1.1.4办楼场现状公市分析 .10 1.1.5 芜产来势湖房地未走分析 .12 1.2 观层微面分析.13 1.2.1 芜产场块湖主要地市板分析 .13 1.2.2 2007芜产销场读年湖地售市解.15
3、1.2.3 2007芜产赁场读湖地租市解.16 1.3 芜业场读湖大商市解.17 1.4 芜资读湖高校源解.18 第四章 动产业发漫展分析.19 1 2006产业年第三资态势与趋势投.19 2 动产业总发态势与场漫体展市前景展望.20 。 2.1 动产业发概况漫展.20 2.2 国内动产业发现状漫展分析.21 2.3 国内动产业发环漫展境分析.22 2.3.1 经济环境.22 2.3.2 费环消境.22 2.3.3 环政策境.22 2.4 国内动画产业发临问题与战展面的挑.23 2.4.1 画场块漫市板.23 2.4.2 创动画块原板.23 2.4.3 动画块加工板.24 2.4.4 产块衍生
4、品板.24 2.5 国内动产业场发漫市展前景分析.25 2.5.1 动创发漫作展前景 .25 2.5.2 动发漫加工制作展前景 .25 2.5.3 衍生产发品展前景 .25 2.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析.26 2.6.1网络动漫.26 2.6.2 网络戏游.27 2.6.3 动手机漫.28 2.6.4 戏手机游.29 第五章 芜动产业发与预测湖漫展分析前景.30 1 芜动产业发湖漫展的SWOT分析.30 1.1优势.30 1.2 势劣.31 1.3 会机.32 1.4 胁威.32 2 芜动产业预测湖漫前景.32 2.1 动创预测漫原前景.32 2.2 动预测漫加工制作前景.33
5、2.3 动产预测漫衍生品前景.34 3 国内动较主要漫基地比分析 .34 3.1 动绍漫基地介.34 3.2 动类漫基地分.35 3.2.1产业孵化型.35 3.2.2 产业开发示范型 .35 3.2.3产业教育型.36 3.3 国内动产业运营状况几大漫基地.36 3.4 动产业发漫基地展问题存在.38 3.5 芜湖*动园发对漫科技展策.38 第五章 项设选设条论证目建址及建件.42 1 项设选目建址.42 2 选设条址建件.44 2.1 区条条位件和交通件.44 2.2 环条境件.44 。 2.3 础设基配套施.44 3 项规划目方案.44 4 详细规划设计标指.46 5 项设内目建容.46
6、 6 项设设规划目建用地及建.47 7 项设进计划目建度.47 第六章 规划招商.50 1 概述.50 2 优势招商.50 3 标业场研招商目行市究 .51 4 业与标业锁招商行方向目企定 .51 4.1 产业招商.51 4.2 它其招商.52 4.3 区招商重点域.52 5 与招商方式策略.54 5.1 招商方式.54 5.2 招商策略.55 6 计划招商.56 第七章 项营销目推广策略.57 1 项营销总目推广体理念 .57 2 项目营销阶构推广的段性工作思 .57 2.1 筹备期.57 2.2 试水期.57 2.3 强推期.58 2.4 收割期.58 3 项传构目宣手段思 .58 3.1
7、 硬件塑造.58 3.2 动闻软传活新性宣.58 3.3 项划目合作性推广策.59 第八章 项开发运营目模式分析.60 1 项开发节目奏.60 2 业物租售模式分析 .60 2.1 模式A资：短期投策略.60 2.2 模式B：中期持有策略.61 2.3 模式C长：期持有策略.61 3 定价策略.61 3.1 赁租价格.61 3.2 销售价格.62 4 园区经营管理模式分析 .62 4.1 园区经营导管理指思路.62 4.2 园区经营统管理系框架.63 4.3 园区盈利模式分析.64 第九章 项设与运营关目建相政策体系分析.66 1 营园研民科技政策究背景分析 .66 。 1.1营园运内概民科技
8、行涵述.66 1.2 营园民科技政策体系分析.66 2. 研读政策体系究整体思路解.67 2.1 国动产业鉴外漫政策借分析.67 2.2 现动产业读有漫扶持政策解.68 第十章 项财务与评目分析价.71 1 开发财务评径基于不同模式下的价路.71 2 开发基于模式A财务的分析 .71 2.1 项设阶费测目建段成本用算.71 2.2 项销测目售收入算.72 2.3 项运营测目收入算.73 2.4 项运营目效益分析.75 3 基开发于模式B财务的分析.76 3.1 设费测建成本用算.76 3.2 销售收入分析.76 3.2 赁租收入分析.77 3.3 资投效益分析.77 3.4 现金流分析.78
9、4 基于模式C财务评的价.78 4.1 项设费测目建成本用算.78 4.2 项赁测目租收入算.79 4.3 项资目投效益分析.79 4.4 项现目金流分析.80 5 种资较三投模式比分析 .80 6 条财务评基于前期免租件下的价 .82 6.1 项设费测目建成本用算.82 6.2 项经营测目收入算.82 6.3 项资目投效益分析.83 6.4 项现目金流分析.83 6.5 结论.84 7 800亩块财务意向地的分析.84 8 园区项与目800亩块项并财务意向地目合分析 .86 第十一章 项权转让目股方案分析.90 1权购方案一：股收方案 .90 2 方案二: 资扩增股方案.90 3 两种较方案
10、比分析 .90 第十二章 结论与议建.91 1 项战目略前景.91 2 项综评目可行性合价 .91 2.1 场市可行性.91 2.2 财务可行性.91 2.3 实施可行性.91 3 实议施建.92 开发财务测附件一：基于模式下的算.94 。 开发财务附件二：基于模式下的分析.97 开发财务附件三：基于模式下的分析.100 条财务附件四：基于前期免租件下的分析.103 。 图录图录表目 表目 图-1 芜产总值与长值变湖生增的化 . 5 图-2 芜资产资总额与长变湖固定投增率的化. 5 图-3 芜产业值长变湖第三增加及增率的化. 6 图-4芜办楼业开积湖住宅、公、商用房的新工面. 11 图-5 芜
11、办楼开积湖公新工面. 11 图-6 芜办楼湖公平均价格. 12 图-7 2004 年至 2007动画产与图年量增速. 21 图-8国际动产业值链图主流漫价演示. 21 图-9 2005 年至 2010网络动场预测年漫市. 27 图-10 2006 年至 2011类网络戏场预测年大型角色扮演游市. 27 图-11 2006 年至 2011闲戏场预测年休游市. 28 图-12 2006 年至 2010动场预测年手机漫市. 28 图-13戏场预测手机游市. 29 图-14 动类漫基地分比例 . 36 图-15 动画产业结构图日本. 39 图-16 战资复战图窗口略和源重使用略. 39 图-17 员会
12、图制作委流程. 40 图-18 项块芜目地在湖的位置. 43 图-19 项块芜区目地在湖高新的位置 . 43 图-20 *动园总规划图漫科技体. 45 图-21园区经营统图管理系框架. 63 图-22 园区图盈利模式. 65 图-23 种报三模式回率分析. 81 。 。 录录表格目 表格目 表-1芜湖 2007销况年新建商品房平均售价格情分析表. 9 表-2 块绍城中板介. 13 表-3 块绍城南板介. 13 表-4 鸠区块绍江板介. 14 表-5 区块绍三山板介. 14 表-6 2007盘绍年主要住宅新介. 15 表-7 2007写楼线盘绍年主要字介. 15 表-8 2007业盘绍年配套商新
13、介. 16 表-9 2007区业类赁绍年分、分物型租价格介. 16 表-10 芜业湖主要大商列表. 17 表-11 芜湖高校列表 . 18 表-12 2006产业业资年第三各行固定投增速排名. 19 表-13国级动单家漫基地名. 34 表-14 国内动运营况几大漫基地情. 37 表-15 项目设规划积建用地及面表. 47 表-16 项设进计划目建度表. 47 表-17 项开发节目奏 . 60 表-18 韩动产业日漫扶持政策. 67 表-19 国对动纳读家、省、市漫出也扶持政策要点解. 68 表-20 项设总费目建成本用表（模式A） . 72 表-21 项销目售收入表（模式）. 73 表-22
14、项赁目租收入表（模式A）. 74 表-23 项运营目效益分析表（模式）. 75 表-24 现金流量表（模式）. 75 表-25 项总设目建成本表（模式） . 76 表-26 项销目售收入分析表（模式）. 76 表-27 项赁目租收入分析表（模式）. 77 表-28 项资目投效益分析（模式） . 77 表-29 项现目金流量表（模式B）. 78 表-30 项总设费目建成本用表（模式）. 78 表-31 项经营目收入表（模式）. 79 表-32 项资目投效益分析表（模式）. 79 表-33 项现目金流量表（模式）. 80 表-34 种开发财务评三模式价. 80 表-35 项赁条目租收入表（基于前期
15、免租件）. 83 表-36 项资条目投效益分析（基于前期免租件）. 83 表-37 项现条目金流量表（基于前期免租件）. 83 表-38 亩块资开发意向地投强度. 84 表-39 亩块销总预测意向地售量. 85 表-40 亩块销预测意向地分年度售. 85 。 。 表-41 亩块资意向地投效益分析. 86 表-42 亩块现意向地金流分析. 86 表-43 项与亩块绑开发资目意向地捆投效益分析（模式）. 87 表-44 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析（模式） . 87 表-45 项与亩目意向地块绑开发资捆投效益分析（模式）. 87 表-46 项与亩块绑开发现目意向地捆金流分析（模式） . 88
16、 第一章 第一章 项绍项绍目背景介 目背景介 1 1 概概要 要 报为芜本告湖*动园项资业计划书为黄领导层对资项漫科技目投商，新浦投本目提决参供策考。 2 2 项项目公司 目公司 项开发设芜本目建的主体是湖*资科技投有限公司，由杭州*科技有限公司资全册芜银册资控股。公司注地址湖市交通行利民路支行，注本 1亿清元，法人代表汪沅。 3 3 项简项简目介 目介 芜湖*动园漫科技坐落在芜湖区华与块弋江九南路峨山路路口地，占地 200亩，建积筑面27项将规划设动戏产为动与软万平方米左右。本目建以漫游生制作核心的漫基地以设计开发为件主体的 IT软园时围绕动与件；同漫基地IT软园项将规划件的主体功能，目务研
17、发与业动戏与研发科技服中心、中心、人才公寓商配套，承担漫游高科技、公共科技服务与综合配套的功能。 4 4 场础场础市基 市基 产业级与结构调驱并关动芜在升整的使由相扶持政策的推下，由于湖动软以漫、件及关产业发对开发区与区内区写楼关衍生的相迅速展，高新的郊型字以及相配套的需求量大大为项创场础提升，本目造了良好的市基。 5 5 项资值项资值目投价 目投价 项销为开发目在以售主的模式 A 下，30资报年平均投回率 6.23%，30内报年部回率15.12%；20资报年平均投回率 3.62%，20内报年部回率 13.59%资；投回收期 6.3 年。 项赁为开发目在以租主的模式 B 下，30资报年平均投回
18、率 7.24%，30内报年部回率 112.97%；20资报年平均投回率 2.49%，20内报年部回率 9%资；投回收期 15.6 年。 项目在只租不开发售的模式 C 下，30资报年平均投回率 6.29%，30内报年部回率11.61%；20资报年平均投回率 0.23%，20内报年部回率 3.07%资；投回收期 19.6 年。 800亩块意向地6资报年平均投回率在 14.8%资，投回收期 2.81内报年，部回率36.8%； 项与如果本目800块绑开发并财务报则开发意向地捆，合表，在模式 B项下，目 8 年资报平均投回率 9.08%资，投回收期 4.31内报年，部回率 23.75%开发；在模式 C项
19、下，目 8资报年平均投回率 8%资，投回收期 4.55内报年，部回率 18.34%。 6 6 项资项资目金及合作 目金及合作 项总资目投4.5亿资，投商杭州*将过让项科技通出目公司 60%权战股，和潜在的资黄资略投者新浦共同出1亿为开发设资资过银贷与预元作自有建金，其余金通行款售回笼资决金解。 7 7 项关键项关键目成功 目成功 项资础既计划设务时目在强大的金基支持下，按照定于年底完成建任，同借黄资与项运营带来现助于新浦强大的招商源管理平台，在目全面后充沛的金流。 8 8 项发与经济标项发与经济标目展使命目 目展使命目 动产业与软产业为发标过业并园以漫件的引入、培育主要展目，通核心企的引入，在
20、区务当创类业建立良好的管理、服、支持、孵化体系，在地形成科技、意企与有孵化需求的业选办并带动与终财务资中小企的首公地点， 由此租售率平均租售价格的提高， 最在上形成环金流的良性循。 2 3第二章 第二章 芜资环芜资环湖投境分析 湖投境分析 1 1 经济发概况经济发概况整体展 整体展 芜为个拥湖市作一有 220滨东处长万人口的江之都， 位于安徽省南部， 地江下游南岸，内经济关构评测国内是安徽省无可厚非的中心。根据有机，在200个芜综竞城市中，湖合争力排第 52长数国位，增指高居全城市第 8经济长间来视与位，其成空正得到越越多的重青垂。 2006芜国经济稳长发连创年湖民仍保持定增， 展新高， GD
21、P总值长长较和增率增快，固定资产资继续长这业势劲产业投增。一良好局面首先得益于工增强的支撑，而第三的持续稳长芜经济运质经济发芜定增，也大大提升了湖行量。在安徽省各市的展中，湖市的各项标与类对芜经济发总指一直走在前列。而同型城市的比中，湖的展有着自己的特色，体芜场芜经济长为产业与它而言，湖的市潜力巨大。湖的快速增，人均收入的增加，房地其产业续发证的可持展提供了保。 1.1 1.1 长长增分析 增分析 来近几年，芜湖市总经济业值维个较体和工增加一直持在一高的水平上；2002 年至2005 年的 GDP业长别达和工平均增率分到 13.9%和 17.3%，大大高于国中同期的平均增长率。2006 年的增
22、速更是 9来年的新高，发快速展的资进费业背后是投、出口、消、工生产方面增速从图们的加快。中我可以看到，2004 年，实现区产总值全年地生345.07亿元，长比上年增14.6%；2005 年实现区产总值，全年地生400.65亿长元，比上年增13.1%；2006 年，芜湖市实现区产总值全年地生479.72亿长元，比上年增15.4%。 4 2004-2006年芜湖生产总值与增长值的变化2004-2006年芜湖生产总值与增长值的变化479.72400.65345.0713.115.414.60100200300400500600200420052006111213141516生产总值（亿元）增长值（%
23、） 图图 1 芜湖生产总值与增长值的变化芜湖生产总值与增长值的变化 数来统计鉴数来统计鉴（据源：安徽省年） （据源：安徽省年） 1.2 1.2 资资固定投固定投长长增分析 增分析 从芜国经济继续较发态势资产资总额整体上看，湖市民保持着快的展，固定投呈上升趋势资总额长， 全年投增30%产业资长； 其中， 第二投增35.9%产业资长， 第三投增26.5%，产开发资长房地投增35.7%。 2004-2006年芜湖市固定资产投资总额与增长率的变化2004-2006年芜湖市固定资产投资总额与增长率的变化287.22220.93172.013032.120.301002003004002004200520
24、06010203040投资总额（亿元）增长率（%） 图图 2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化芜湖固定资产投资总额与增长率的变化 数来统计鉴数来统计鉴（据源：安徽省年） （据源：安徽省年） 51.3 1.3 产业发产业发第三展分析 第三展分析 2007 年芜湖的人均 GDP经过已超3000 美元，在正常水平下，3000 美元人均 GDP区的域，产第三业与产业应该第二的比例当相，芜业但由于近几年湖工车业带动在汽的下发芜产业超速展，湖的第三占 GDP 比重反而逐年统计鉴数下降了，根据安徽年据，2006芜实现产业值年湖第三增加179亿元，占 GDP 的 37.3%随芜进业产。但着湖先制造生力业对兴
25、产业带动来芜将来产业发布局的基本完成以及工化新的，未几年湖迎第三快速展的契机。 2004-2006年芜湖市第三产业增加值及增长率变化2004-2006年芜湖市第三产业增加值及增长率变化157.46178.99114.9510.110.5110501001502002004200520069.51010.51111.5增加值（亿元）增长率（%） 图图 3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化芜湖第三产业增加值及增长率的变化 数来统计鉴数来统计鉴（据源：安徽省年） （据源：安徽省年） 2 2 芜经济芜经济湖在安徽省中的地位分析 2.1 P湖在安徽省中的地位分析 2.1 P较较比分析 比分析 2006论
26、从区产总值长还产总值年，无地生、增率是人均生芜种经济上看，湖的各指标芜都居于安徽省的前列。湖 GDP长稳增定快速，在安徽省总量排名第三，人均 GDP 在全省排名第四， 比省平均两水平高近倍。芜经济湖的增幅居全省第三， 比省平均增幅 12.75%高出 2.65个百分点。 62.2 2.2 资长资长固定投增固定投增较较比分析 比分析 2006芜资产资总额围内年，湖市固定投在全省范排名第三，资额是省固定投平均水两显芜资环与产业平的倍，示了湖良好的投境吸引力。 2.3 2.3 产业发产业发第三展第三展较较比分析 比分析 与芜内业芜产业论从产业经济总产业结构与湖在安徽省的工地位相比，湖第三无量、虽芜增速
27、而言，在安徽排名都不算靠前，然湖业与产业规金融房地模均在安徽排名第二，但兴产业发够芜为导经济为较其他新展步伐依然不大。 但湖作政府引行比成功的城市， 在良好产业础与项励产业产业发与的基平台的支撑各扶持鼓第三的政策的刺激下， 第三的展前景空间将当相看好。 3 3 芜来发芜来发湖未展机遇 3.1 中部崛起的政策机遇 湖未展机遇 3.1 中部崛起的政策机遇 芜过湖在去 15经济设年建中,过业发与经济长经通重点骨干企的展支撑， 新的增点已开发挥业内长带动经济传统经济长转内始效益， 企生增机制的形成地方逐步由粗放式增向源经济长国战东发战动对长式增模式。 而在家支持中部崛起略和安徽向展略的推下， 携全面接
28、势三角之，芜将进资环创与间调湖一步改善投境，增强自主新能力，突破地域空的限制，以产业结构转变经济长为规划与整、增方式“十一”的重心方向。 3.2 3.2 长长三角一体化的机遇 三角一体化的机遇 区划调芜为份行政整后，湖作中部省中离长三角最近的人口超百万的城市，将临面前所未有的机遇。随芜长经济着湖融入江三角洲圈的步伐加快，经济在、交通、信息、人才等将长发达辐各方面受到三角城市的全面射，并产业转带来资会承接梯度移的投机。 7 83.3 3.3 进进城市化程加快的机遇 城市化程加快的机遇 芜进进围绕设进业综枢纽滨园湖市在推城市化程中，建先制造基地、合交通、江山水区经济林城市、 域文化总乡芜轮规划中心
29、的体要求， 打造城一体“大湖”格局， 在新一城市中，区区县农区划缚概业带动农业打破市、郊、城、村等行政束，强化城市念，建立起工、城市农乡动长乡发优势支持村、城良性互的效机制，形成了城一体化展。 3.4 3.4 进业带动兴产业进业带动兴产业先制造新的机遇 先制造新的机遇 开来芜业规产业结构渐趋产业门类改革放以，湖的工已形成模，梯度合理，配套基本齐产业值链经芜进业发为兴产业全， 支柱的价已得到充分延伸。 湖先制造的展新提供了良好长创为兴产业发区产业结构的生土壤， 而以科技信息、 文化意代表的新的展是域成熟化和完标现发区经善化的志，是代城市展、地济发积极芜展的助推器，有着多方面的作用。湖在全设创会过
30、当软会创产业面建新型社的政策感召下， 通全方位培育地信息、 件、 展、 意等集群，构与经济会发与进业与区经济协全面建社展水平相吻合、 先制造基地相配套、域文化中心相调与园应够断满乡现务业从为业、山水林城市相适，能不足城居民需要的代服体系，而工化长动为发间为场发提供增力，城市化拓展展空，市化注入展活力。 第三章 第三章 芜芜湖湖产产房地房地场场市分析 市分析 1 1 芜产场综芜产场综湖房地市合分析 1.1 湖房地市合分析 1.1 观层观层宏面分析 1.1.1 宏面分析 1.1.1 产开发产开发房地量增速 房地量增速 2007芜产开发设继续稳长年，湖市在城市房地建方面步增产业资额与销。房地行投积项
31、标实现长售面等多指都了大幅度的增。 芜开发办关统计数显据湖市有据示，2007产业资年全市房地行完成投88.90亿元，比去年同比增加 49.8%；2007开积年全市新工面332.23达万平方米，其中住宅259.48积达平方米； 住宅竣工面138.84 平方米， 比上年增加 38.19%销 预积达； 房屋 （） 售面195.92为平方米，其中住宅177.42 万平方米，比去年增加 124.26%区预销积，市房屋（）售面为159.07销达万平方米，住宅售146.04为平方米，增幅38%写楼与业经营，字商等性用销积为房售面13时万平方米。同，2007芜年湖市住宅的空置率下降了 41.2%显对，示了场劲
32、住宅市的强需求。 1.1.2 1.1.2 来来近三年近三年产变趋势产变趋势地价格的化 地价格的化 在 2005产观调芜产现调年年中房地宏控新政出台后，湖平均房地价格出了回，在2005达开弹阶稳长从国年末到谷底后始反，在之后段均保持定快速增。整体上看，在家宏观调稳况场芜继续运轨控政策基本定的情下， 市机制使得湖市房价行在合理道上， 价格基本扬态势保持着微幅上的。2007来芜产场发况继续显现观调来年以湖市房地市展情着宏控以产场继续维发的良好效果， 房地市也持着健康有序的态势区与区现展， 但城中城南重新呈快长势头速增的。 表 1表 1芜芜湖 2007湖 2007销况销况年新建商品房平均售价格情分析表
33、 年新建商品房平均售价格情分析表 数来芜与产网数来芜与产网（据源：湖住宅房地信息） （据源：湖住宅房地信息） 区区域 域 预积预积售面 售面 （平方米） （平方米） 预备预备售案均价 售案均价 （元/平方米）（元/平方米）实际销实际销售均价 售均价 （元/平方米）（元/平方米）20062006实际销实际销年年售均价 售均价 （元/平方米） （元/平方米） 长长同比增 同比增 （%） （%） 区区市整体 1301434 4381 4281 3295 29.92 市整体 1301434 4381 4281 3295 29.92 区区城中 418843 5374 5277 3634 45.21 城中
34、 418843 5374 5277 3634 45.21 区区城南 560020 4423 4297 3270 31.41 城南 560020 4423 4297 3270 31.41 区区三山 44189 2097 2067 1718 20.31 三山 44189 2097 2067 1718 20.31 区区城北 278380 3164 3101 3148 -1.5 城北 278380 3164 3101 3148 -1.5 1.1.3 1.1.3 芜芜湖湖场应结构场应结构土地市供分析 土地市供分析 芜产资根据湖市房地管理局信息中心提供的料，2007芜区场年全年，湖市土地市共让出土地 17
35、虽宗，然只比去年增加 1从让积来宗，但土地出面看，2007让积年土地出面达多397.53为万平方米（去年同期87.73较万平方米），去年同期增加 353.12%。由于芜区渐实产来湖域性中心城市地位逐形成，吸引了一批有力的房地上市公司芜资开发湖投，从场竞争卖较而使得土地市日益激烈，土地拍价格攀升快。 1.1.41.1.4办楼场办楼场公市公市现状现状分析 分析 ? 办楼发环办楼发环公展政策境分析 公展政策境分析 2006 年 12 月 1芜关门关产权属记问题规日，湖有部出台于房地登若干的定，条规办个义请办权属记须其中第五其中一款定：“公用房不得以人名申理登，必以市工商行门记册类经营实义请办义办贷政
36、管理部登注的各体名申方可理， 且不得以住宅名理按揭款或积电气时办车提取住房公金，不得享受居民生活用水、用、用价格”。同，“公用房的地下汽库记发证间请办权属记只能整体登，不得空拆零分割申理登”。 这一政策的出个许购买写楼过芜个义购买台表明人不再允字。而在去的湖，以人名写楼并当字住宅使用经规该规将规芜场与写楼场线已是“行”。定的出台范湖住宅市字市的界，为写楼场带来轮发也字市了新一展机遇。 在 2007 年 1 月 11举办芜产开发业谈会芜日的湖首次全市房地企座上，湖市政府副长市洪建平指出“随着经济发写楼开发个趋势芜这许个城市的展，字的肯定是大，湖次不允购买写楼为芜写楼样它经变真写楼人字， 是因湖的
37、字和其他城市不一， 已味了， 不是正的字。们业趋势写楼当卖这样写楼我有些企在利益的下在把字住宅，就失去了字的作用， 也失去了写楼开发字的义意。” 芜对国执由于湖家政策的行力度一直都比较强这，很多方面都走在兄弟城市的前列，轮规写楼场规将为芜写楼场发坚实础一范字市的政策定湖字市的健康展奠定的基。 ? 开发开发量分析 量分析 10芜办楼业开积结构最近三年湖住宅、公和商用房的新工面的比例由 82.5：0.5：17调为整85：5：10办楼开积长发趋势来，而公的新工面更是呈几何式增，照此展，接下的芜产场办楼将发趋势几年在湖的房地市，公呈快速上升展。 2004-2006年芜湖市住宅、办公楼和商业用房的新开工
38、面积2004-2006年芜湖市住宅、办公楼和商业用房的新开工面积102221816919481321789699034291694302103521604931802580500000100000015000002000000200420052006住宅办公楼商业用房 图图-4-4芜办楼业开积芜办楼业开积湖住宅、公、商用房的新工面 湖住宅、公、商用房的新工面 数来统计数来统计（据源：安徽省年（据源：安徽省年鉴鉴） ） 2002-2006年芜湖市办公楼新开工面积（平方米）2002-2006年芜湖市办公楼新开工面积（平方米）2168021322699034291694300100002000030
39、000400005000060000700008000020022003200420052006 5 5 芜办楼开积芜办楼开积湖公新工面 湖公新工面 数来统计鉴数来统计鉴（据源：安徽省年） （据源：安徽省年） ? 销销售量分析 售量分析 获来芜办销积数尚对办销进目前无法取近几年湖公房售面据，而且无法公用房售量行分类区购还办，即分房人是用于居住功能是用于公功能。 ? 势势价格走分析 价格走分析 总芜体而言，湖销办楼对较的售型公的价格相低，主力价格段在 3000 元/平方米4500 元/平方米。 112004来芜办楼过年以，湖公价格增速很快，甚至超了同期住宅价格的增速。 2002-2006年芜湖市
40、办公楼平均价格（元/平方米）2002-2006年芜湖市办公楼平均价格（元/平方米）2031.781574.481015.8522263230050010001500200025003000350020022003200420052006 图图6 6 芜办楼芜办楼湖公平均价格湖公平均价格 ? 场发趋势预测场发趋势预测市展 市展 2006芜类册业达年，湖各注的企已10808业总数家，其中，中小企已由 2005 年的8443户增加到 2006 年的 9500户余，业内人士分析，芜湖办楼销场目前的公售市办楼公场调种产业设市由于政策的整以及各集群的建，区长域成性比较强， 而营中小型民业企的蓬发勃展，使芜
41、来湖未办楼公场发态势市的展得以看好。 1.1.5 1.1.5 芜产来势芜产来势湖房地未走分析 湖房地未走分析 总体而言，2005来年以,国观调场双在家宏控和市机制的重作用下，芜湖紧紧围绕市正导产场这个积极进产业续发当确引和完善房地市核心，采取有效措施，促房地持健康展。前芜湖产场总运场结构趋市房地市体行基本正常，市向合理，产地价格稳趋势呈步上升观，宏调显现控效果逐步。 芜镇约湖市近几年每年新增城人口23学约万人，每年新增大生1时随万多人。同着进营业发购户实会来城市化程的加快，民企的快速展，以及房入政策的施，都吸引大量的外购测约人口房， 据算新增人口每年大需要住房近 80产销况统计显万平方米。 据
42、房地售情示：2004-2006芜来购农进购达年湖外人口房和民城房的比例59.9芜动。 此外， 湖市流人口近 100属进务员对赁场万，有一大部分于城工人，房屋租有很大的市需求。 芜积为目前，湖市人均建筑面32.62积平方米，人均使用面18.83 平方米，人均居住积面14.24积平方米，离“人均居住面25设平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建间的空仍然很大。 122006芜类册业达年， 湖各注的企已10808业总数家， 其中， 中小企已由 2005年的 8443户增加到 2006 年的 9500户 这数过业余 （一量甚至超浙江省中小企最多的宁波市8767家） ，业内人士分析，芜湖办楼销场目前
43、的公售市办楼场调种产业公市由于政策的整以及各集设群的建，区长域成性比较强，而营中小型民业企发的蓬勃展，使芜来湖未办楼公场市的发态势展得以看好。 1.2 1.2 观层观层微面分析 1.2.1 微面分析 1.2.1 芜产场块芜产场块湖主要地市板分析 湖主要地市板分析 产营销构资芜产场块根据易居房地机提供的分析料，湖主要地市板分析如下： ? 块块城中板 城中板 块门长线东芜传统城中板南到沿河路、北接天山路、西至江沿、到弋江路。是湖市的中该区业写楼项为为层项滨心。域以住宅、商和字目主，住宅多高豪宅，代表性目有世茂江花园区侨鸿国际诸项、左岸生活社、等多目。价格在 4300 元-8000间元之。 表表-2
44、 城中板块介绍城中板块介绍 资来产营销构资来产营销构（料源：易居房地机） （料源：易居房地机） 楼盘档次 档高 档中高 均价 5500 元以上 5000 元以下 业态物形 业写楼住宅、商、字 住宅 户主力型 住宅 90-120业、商2570写平米、字楼开敞式 两厅三房110 平米以上 费消群体 资户职业为业单职全市居民，投居多。特征生意人、私企老板、行政事位工区规社模 盘为中主，以 510项万平米目居多 ? 块块城南板 城南板 块区区城南板主要指沿江路以南弋江大部域。青临长滨东北依弋江，西江，南漳河，至荆山河。区处芜发区弋江地湖市城市展中心域该区。域住业边发较宅、商以沿江展速度快，档楼盘长长现
45、诸楼盘形成了具有代表性的中高如江代城、中央城等多。 表表-3 城南板块介绍城南板块介绍 资来产营销构资来产营销构（料源：易居房地机） （料源：易居房地机） 楼盘档次 档高 档中低 13均价 5500 元以上 5000 元以下 业态物形 层业写楼高、商、字 层层多、小高 户主力型 两厅三房70120 平米 两两厅房100 平米以下 费消群体 块费为费为辅为传统以本地板消人群主，外商消，多居民 区规社模 盘为中、大主，以 350项万平米目居多 ? 鸠区块鸠区块江板 江板 鸠区芜江位于湖市东临长芜辖区北部，西江，是湖市所四之一该区。域以业区工为主，区内国级芜经济术开发区桥贸码头内芜长桥芜境有家湖技、
46、朱家外，跨越境的湖江大、宁高芜芜速公路、合高速公路、杭高速公路和 205国内汇道在境交。具有代表性的住宅有北城凤楼盘湾随产场发开发规较水岸、 凰城系列、 信德翡翠等着房地市蓬勃展形成了一批模大的楼盘现阶，段住宅均价在 2930 元3538间元之。 表表-4 鸠江区板块介绍鸠江区板块介绍 资来产营销构资来产营销构（料源：易居房地机） （料源：易居房地机） 楼盘档次 档中低 档低 均价 3000 元-3500 元以下 3000 元以下 业态物形 层业多、商 层多 户主力型 厅二房二7095 平米 两厅三房100 平米以下 费消群体 块费为迁户业职为以本板普通消者主，生意人、拆和企工主 区规社模 盘
47、为中、小主，以 370项万平米目居多 ? 区块区块三山板 三山板 区芜区芜发兴区区优三山位于湖市城西南部，是湖市最具展潜力的新城，位越，交通便业础较该区电车农业业贸务捷，工基好。在努力打造集力能源、汽制造、特色、物流和商服业为现区楼盘滨园鑫园锦园龙园现一体的代化城。代表性的有江花、金花、江家、湖花等，阶段住宅均价在 1800 元2000间元之。 表表-5 三山区板块介绍三山区板块介绍 资来产营销构资来产营销构（料源：易居房地机） （料源：易居房地机） 楼盘档次 档中低 均价 2000 元以上 14业态物形 业住宅、商 户主力型 两厅三房70-120 平米 费消群体 资户职业为业单职全市居民，投
48、居多。特征生意人、私企老板、行政事位工 区规社模 盘为中主，以 550项万平米目居多 区与镜区芜档档楼盘区随据以上分析可以得知，弋江湖是湖主要中高及高的聚集，着未来发轴线块发将为乐观城市展向南延伸，弋江板的展前景更。 1.2.2 20071.2.2 2007芜产芜产年湖地年湖地销场读销场读售市解 售市解 ? 住宅 住宅 库网与实调研结根据房地果，2007块盘数年城中、城南板新据如下： 表表-6 2007 年主要住宅新盘介绍 年主要住宅新盘介绍 块块板 板 楼盘楼盘 围围价格范（元平方米） 价格范（元平方米） 汇锦汇锦融江 融江 4700 丽丽香榭舍 香榭舍 4300 贸滨贸滨世江 世江 730
49、0 块块城中板 月桂都市 城中板 月桂都市 5300 长长现长长现江代城 江代城 6300 中央城 中央城 5200 江岸明珠 江岸明珠 4900 块块城南板 城南板 汇汇成名郡 成名郡 5000 获根据以上表知，2007档楼盘断断芜个记年高不推出，均价不刷新湖甚至整安徽省的录块， 由于目前城南板是芜场热趋与块楼盘来湖市点的向所在， 价格城中板主要相差越越小。 ? 写楼写楼字 字 芜根据湖 365产网与实调研结地家居地果，2007芜写楼盘数年湖字新据如下： 表表-7 2007 年主要写字楼线盘介绍 年主要写字楼线盘介绍 楼盘楼盘 围围价格范（元平方米） 价格范（元平方米） 镜镜街金鼎 SOHO
50、 街金鼎 SOHO 10500 侨鸿国侨鸿国家商城 家商城 7800 联国际联国际盛大厦 盛大厦 开盘未 2007写楼规划设计标与业较开发办年新建的字由于在理念、准物管理方面前几年的公 15楼经个质飞跃侨鸿国际楼与芜级写已在各方面都有了的， 如大厦是皖南第一高湖第一座甲字楼镜，街金鼎 SOHO芜档也是湖次最高的集商住一体的 SOHO办楼写楼公；相比前几年字与边类现价格周同住宅价格倒挂的象，2007开发写楼将芜写楼场带个年的字把湖字市入一时虽楼盘块给块发启新的代。然以上均位于城中板，但城南板提供了很多的展的示。 ? 业业配套商 配套商 芜根据湖 365产网与实调研结地家居地果，2007芜业盘数年