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1、第一章 总论知识点名称内容资产评估的 主体1. 资产评估主体即（资产评估活动的执行者） ，亦即资产评估人 。2. 从资产评估主体的业务范围看 ，房地产评估事务所属于（专项资产评估机构） 。资产评估的 客体3. 资产评估的客体是指（被评估的资产） 。4. 不可确指的资产是指（不能独立于有形资产之外而独立存在的资产） 。5. 按流动性可以将企业中的资产分为（短期资产和长期资产） 。按资产能否独立存在可以分为（ 可 确指的资产和不可确指的资产） 。按资产存在的形态可以分为（有形资产和无形资产） 。按资产 是否具有综合获利能力可以分为（单项资产和整体资产） 。资产评估与会计计价的区别6. 资产评估与会
2、计计价的区别：（1）计价模式不同 。会计计价一般遵循历史成本原则 ，同时以企业 会计主体不变和持续经营为假设前提 。而资产评估则是用于发生产权变动 、会计主体变动或者作 为会计主体的企业发生经营活动中断 、以持续经营为前提无法反映企业资产价值时的估价行为 。 （2）计价功能不同 。会计计价就资产论资产，以货币计量能够客观地反映资产的实际价值量 。资 产评估则是就资产论权益 ，资产评估价值反映资产的效用 ，并以此作为取得收入和确认它在新的 组织 、实体中的权益的依据 。（3）计价主体不同 。会计计价由本企业的财会人员来完成 。资产评 估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的
3、。7. 直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是（资产评估目的） 。资产评估的 工作原则8. 属于资产评估工作原则的有（科学性原则 、客观性公正性原则 、独立性原则） 。科学性原则要求（ 资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序） 。9. 资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（ 交易假设） 。价值类型的 类别10. 资产对于具有明确投资目的的特定投资者或者某类投资者所具有的价值是资产的（投资价值） 。11. 特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的（在用价值） 。12. 资产的在用价值评估时无需考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量 。资产评估程
4、序的重要性13. 广义的资产评估程序始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终于资产评估档案归档 。 14. 资产评估程序的重要性表现：（1）规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证 。（2）相关当事方评价自查评估服务的重要依据 。（3）资产评估机构和人 员防范执业风险 、保护自身合法权益 、合理抗辩的重要手段 。资产评估程 序的基本内 容15. 资产评估业务约定书包括的主要内容有资产评估机构和委托方名称 、资产评估基准日 、资产评估 报告使用范围 、双方的权利 、义务及违约责任 、出具资产评估报告的时间要求 、资产评估目的 、 资产评估对象 、资产评估收
5、费 、签约时间和双方认为应当约定的其他重要事项等。16. 编制资产评估工作计划应重点考虑的因素包括资产评估目的 、资产评估对象状况；资产评估业务 风险 、资产评估项目的规模和复杂程度；评估对象的性质 、行业特点 、发展趋势；资产评估项目 涉及资产的结构 、类别 、数量及分布状况；相关资料收集状况； 委托人或资产占有方过去委托资 产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；资产评估人员的专业胜任能力、 经验及专业 、助理人员配备情况 。17. 明确资产评估业务基本事项有委托方和相关当事方基本状况；资产评估目的；评估对象基本状况；价值类型及定义；资产评估基准日；资产评估限制条件和重要
6、假设；其他需要明确的重要事项。 18. 资产评估资料的收集中 ，信息渠道明显不可靠的是（ 朋友的口头告知） 。1/17第二章 资产评估的基本方法知识点名称内容市场法及其适用的前提条件1. 运用市场法选择三个及三个以上参照物的目的是（排除参照物个别交易的偶然性） 。2. 市场法应用的前提条件包括：（1）需要有一个充分发育 、活跃的资产市场：市场经济条件下，市 场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面 。（2）参照物及其与被评估资产 可比较的指标 、技术参数等资料是可搜集到的；运用市场法 ，重要的是能够找到与被评估资产相 同或相类似的参照物。3. 市场法是一种（最简单 、有效） 的
7、方法， 随着社会主义市场经济的建立和完善 ，为市场法提供了 有效的应用空间 ，市场法日益成为一种重要的资产评估方法 。4. 在资产评估中 ，市场法较适用于（ 通用性较强的资产） 。市场法的优 缺点5. 采用市场法评估资产时 ，有时会因缺乏（可对比数据）而难以应用 。6. 一般说运用市场法评估资产价值时 ，评估结论的准确性主要取决于（ 市场的活跃程度） 。7. 市场法是资产评估中最简单 、最有效的方法，优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其 评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格：（2）评估结果易于被各方面 理解和接受 。缺点：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有
8、时缺少可对比数据以及缺少判断 对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器 、设备 、大部分的无形资产 ，以及受地区 、环境等 严格限制的一些资产的评估 。成本法及其 适用的前提 条件8. 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值 。经济性贬值是由于（外部环境）变化造成资产的 贬值 。两种形式 ：一是资产利用率的下降 、二是资产年收益额的损失 。政府实施新的经济政策或 发布新的法规限制了某些资产的使用，使得资产价值下降，这种损耗一般称为资产的经济性损耗， 也称（经济性贬值） 。资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 。9. 成本法是指在评估资产时按照被评估资产的（现时重置成本扣减其
9、各项损耗价值）来确定被评估 资产价值的方法 。计算公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值10. 耗费是形成资产价值的基础 ，但耗费包括（有效耗费和无效耗费） ，采用成本法评估资产 ，首先 的问题是这些耗费是必需的 ，而且这些耗费应体现社会行业平均水平， 即耗费为有效耗费 。所以 重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费 ，不包括无效耗费 。成本法运用的思路及其各项指标的估算11. 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额 ，重置成本与原始 成本的内容构成是相同的 ，二者反映的物价水平是不同的 ，前者反映资产评估日期的市场物价水 平 ，后
10、者反映当初购建资产时的物价水平 。重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本。12. 生产能力比例法 ：在资产的成本与其生产能力成线性关系时 ，通过寻找一个与被评估资产相同或 相似的资产为参照物 ，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例 ，估算被 评估资产的重置成本 。计算公式为 ：被评估资产重置成本=（被评估资产年生产能力/参照物年生 产能力） 参照物重置成本13. 功能价值法也称（生产能力比例法） ，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为 参照物 ，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估生产能力的比例 ，据以估算被评估资产 的重置成本。14. 资产的实体性贬
11、值率=（实际已使用年限/总使用年限） 100%，其中需要注意的是，总使用年限 =实际已使用年限+尚可使用年限 。2/1715. 重置成本中的物价指数法 。资产重置成本=资产历史成本 资产评估时物价指数/资产购建时物价 指数16. 重置成本及其估算， K=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本17. 经济性贬值额=重置成本 经济性贬值率18. 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值19. 购建资产的支出按其计入成本的形式 ，可分为（直接成本和间接成本） 。重置核算的过程就是按 照现行价格分别重新估算这两部分成本，加总得到资产重置成本。其计算公式为：重置成本=直接 成
12、本+间接成本 。20. 折旧是由损耗决定的 ，但折旧并不就是损耗 ，折旧是（ 高度政策化） 了的损耗。21. （成新率）反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率 。在成新率分析计算过程中 ， 应充分注意资产的设计 、制造 、实际使用 、修理 、大修理 、改造情况， 以及设计使用年限 、物理 寿命 、现有性能 、运行状态和技术进步等因素的影响 。成新率的估算方法有几下几种（ 观察法 、 使用年限法 、修复费用法） 。22. 造成资产产生实体性贬值的原因有（资产正常使用的磨损 、资产非正常使用中产生碰撞 、受空气 氧化出现锈蚀） 。成本法的优 缺点23. 成本法评估资产的优点如下：（1）比
13、较充分地考虑了资产的损耗 ，评估结果更趋于公平合理；（2） 有利于单项资产和特定用途资产的评估；（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件 下可广泛地应用;（4）有利于企业资产保值 。缺点是工作量较大 。而且， 它是以历史资料为依据确 定目前价值 ，必须充分分析这种假设的可行性 。另外 ，经济性贬值也不易全面准确计算 。收益法及其 适用的前提 条件24. 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值 ，借以确定被评估资产价值的一种资 产评估方法 。预期收益顾名思义是指（ 未来的收益） 。25. 在资产评估方法中，收益法适用的前提条件（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望
14、收益 的单项或整体资产；（2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；（3）被评估资产 预期获利年限可以被预测） 。收益法中各项指标的确定26. 收益法运用中的主要指标有三个（ 收益额 、折现率或资本化率 、收益期限） 。27. 在收益法运用中 ，确定折现率的方法有（ 加和法 、加权资本成本法和市场比较法等） 。28. 从本质上讲 ，折现率是一种（期望投资报酬率） ，是投资者在投资风险一定的情形下 ，对投资所 期望的回报率 。一般来说 ，折现率应包含（ 无风险利率和风险报酬率） 。29. 风险越大 ，折现率越大 。折现率或者资本化率的口径 ，应该与收益额的口径保持一致 。折现率一 般（
15、大于 ）无风险报酬率 。资本化率与折现率本质上（ 没有区别） 。30. 加权资本成本法：折现率=长期负债占资产总额的比重 长期负债的利息率 （1-所得税率）+所 有者权益占资产总额的比重 投资报酬率 。其中 ，投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率收益法的优 缺点31. 收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合 ，评估值较 易为交易双方所接受 。缺点：（1）预期收益额预测难度较大 ，受较强的主观判断和未来不可预见的 因素影响；（2）评估中适用范围较小。资产评估方 法之间的关 系32. 在成本法中 ，对功能贬值的确定（ 需要）折现或资本化 。功能贬值是在未来
16、继续发生的 ，所以需 要把每年贬值额折算到评估时点上。33. 一般来说 ，成本法 、收益法的运用都是建立在（现行市价基础）之上的 ，只是它们的运用不像市3/17场法运用表现那么直接而已 。34. 市场法与成本法的不同之处表现在哪些方面？（1）考虑的角度不同 。成本法是从买者的角度，按 现行市场价格确定重新购买该项资产的价值； 市场法则是从卖者的角度 ，按市场上销售价格来确 定 。（2）市场法中的现行市价，是资产的独立价格，是交易过程中采用的；而重置成本不仅包括 购建价格，还包括资产的运杂费、安装费等 。（3）与原始成本的关系不同。市场法运用与原始成 本没直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用
17、被评估资产的原始资料 。（4）两种方法的操作 程序 ，资料获得和指标确定思路不同。资产评估方 法的选择35. 资产评估的方法主要有成本法 、市场法 、收益法等多种方法 。资产评估方法的选择主要应考虑下 面几个因素：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应 。（2）资产评估方法必 须与评估对象相适应 。（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约 。36. 一项资产同时采用两种或两种以上方法评估 ，会得出两种或两种以上不同的结果 ，最终的评估结 论应该（ 判断选择一种评估结果得出） 。第三章 机器设备评估知识点名称内容机器设备的特点及其分类1. 按国家固定资产分类标准 ，机器
18、设备可分为（ 通用设备； 专用设备；交通运输设备； 电气设备； 电子及通信设备；仪器仪表 、计量标准器具及工具 、衡器） 。我国现行会计制度按固定资产的使 用特性将其分类 ，有生产经营用机器设备 、非生产经营用机器设备 、租出机器设备 、未使用机器 设备 、不需用机器设备 、融资租入机器设备 。机器设备按照组合程度分类可以分为（单台设备 、 机组和成套设备）。按照机器设备的来源可以分为自制设备和外购设备两种。在企业改制评估中， 可以将设备类资产分为（生产经营用机器设备 、非生产经营用机器设备） 。2. 机器设备的特点：（1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价 值高
19、 、使用期限长的特点 。（2）机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处 地域不具有直接关系 。（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。 （4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体 成新程度高 ，但仍应按低值甚至按报废处理 。机器设备评 估的特点3. 机器设备评估的特点（1）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的 其他资产 ，如房屋建筑物 、土地 、流动资产 、无形资产等 ，共同完成某项特定的生产目的 。（2） 对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能 ，由若干机器设备组成的有机整体
20、 。（3）影响机 器设备磨损的因素很多，设备的磨损 、失效规律不易确定，个体差异较大 。（4）设备的贬值因素 比较复杂 ，除实体性贬值外 ，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。机器设备评 估的程序4. 机器设备评估的程序：（1）明确评估目的；（2）清查机器设备 ，明确评估对象；（3）对机器设 备进行必要的鉴定；（4）研究确定评估方法；（5）评定估算 ，撰写评估报告 。机器设备的 鉴定5. 成新率的估测方法通常有使用年限法 、修复费用法 、观测法。6. 机器设备使用状态的鉴定包括：（1）对设备技术状况的鉴定；（2）对设备使用情况鉴定；（ 3 ）对设备质量进行鉴定；（4）对设备的磨损程度鉴 。机器设
21、备重置成本的估算7. 设备重置成本=设备历史成本 （设备评估基准日定基物价指数/设备构建时定基物价指数）8. 增值税的取费基数为 ：关税完税价+关税+消费税 。关税完税价为设备到岸价即 CIF，所以增值税 的取费基数为： CIF+关税+消费税 。计算公式为 ：增值税=（关税完税价+关税+消费税） 增值4/17税税率； 关税=到岸价 关税税率 。合格9. 进口设备从属费消费税的计算公式 ：消费税=（关税完税价 关税） 消费税率 （1-消费税率） 10. 假设 x 是统计得到的数据 ，称为规模经济效益指数 。当 x=1 时 ，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系 ，当 x1 时 ，机器设备的生
22、产能力与价格呈非线性关系，（ 设备价格的上涨速度大 于设备生产能力上涨速度） ，当 x1 时 ，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 ，设备价格的 上涨速度小于设备生产能力上涨速度 。11. 被评估设备的重置成本=（被评估设备的产量/参照物设备的产量）x 参照物设备的重置成本12. 外购单台需安装的国内设备重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费 13. 重置核算法是分别估算机器设备各构成项目的成本 ，然后求和得到重置成本的方法 。评估人员一般应考虑下列因素 ：报价与成交价的差异；市场价格的时间因素与地域因素；折扣因素；替代产 品与评估对象品质； 同类型设备的品质差别 。
23、14. 重置成本=账面原值中的到岸价格 评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率进口车辆重置成本=车辆价格（CIF） +进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用 计税基数=CIF+关税+消费税15. 外购单台不需要安装的进口设备的重置成本=（FOB 价格+途中保险费+国外运杂费） 基准日外 汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格 基准日外汇汇率+进口 关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费,其中 FOB 价格为离岸价 ，CIF 价格为到岸价 。机器设备的 实体性贬值 及其估算16. 实体性贬值=可修复性损耗引起的贬值+不可修复性损耗引起的贬值17. 实体性贬值
24、率=实体性贬值/重置成本=设备已使用年限 （设备已使用年限+设备尚可使用年限） 100%18. 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限） 100%=1-贬值率19. 年限法计算机器设备成新率涉及的参数：机器设备的总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩 余使用年限） 。20. 物理寿命的长短取决于（机器设备制造质量 、使用强度 、使用环境 、保养和维护情况） 。机器设 备的经济寿命是指机器设备（从机器设备开始使用起到继续使用在经济上不合算为止所经历的时 间 ）。判断设备尚可使用年限的依据是设备的（ 实体状态） 。21. 修复费用法的使用前提是设备的（ 实体性贬值可补偿） 。
25、修复费用法估算实体性贬值适用于（修 复在技术上可行经济上划算的设备有形损耗） 。22. 求加权投资年限的公式是加权更新成本 更新成本23. 鉴定机器设备的已使用年限，（ 不需要考虑技术进步因素） ，技术进步与已使用年限无关 。机器设备的 功能性贬值 及其估算24. （超额投资成本）主要是由于新技术 、新材料 、新工艺的运用 ，使得相同功能的新设备比老设备 的重置成本降低 ，又称为第 I 种功能性贬值 。25. 分析研究设备的超额运营成本 ，应考虑下列因素 ：新设备与老设备相比 ，生产效率是否提高；新 设备与老设备相比 ，维修保养费用是否降低；新设备与老设备相比 ，材料消耗是否降低；新设备 与老
26、设备相比 ，能源消耗是否降低；设备与老设备相比 ，操作工作数量是否降低） 。机器设备的 经济性贬值 及其估算26. 经济性贬值额=设备年收益损失额 （1-所得税税率） （P/A， r ，n）27. 由于资产以外的（外部环境因素）变化引致资产价值降低 。这种损耗一般称为资产的（经济性损 耗 ），也称经济性贬值 。主要包括生产能力利用率下降 、收益减少 、国家政策变化等 。设备投入5/17使用后， 由于使用磨损和自然力的作用 ，其物理性能会不断下降 ，价值会逐渐减少 。这种损耗一 般称为资产的物理损耗或有形损耗 ，也称实体性贬值。28. 机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值 。如（由于市场
27、竞争的加剧 ，产品需求减少， 导致设备开工不足 ，生产能力相对过剩；原材料 、能源等提价 ，造成成本提高 ，而生产的产品售 价没有相应提高； 国家有关能源 、环境保护等限制或有关产权的法律 、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废,缩短了设备的正常使用寿命） 。29. 用资产未来时空的潜能来说明现实 ，体现了资产评估的预测性特点 。运用市场法 评估机器设 备中比较因 素分析30. 简述采用市场评估法评估机器设备时的比较因素 。（1）个别因素 。主要包括设备规格型号 、制造 厂家 、役龄 、安装方式 ，附件和实体状态 。（2）交易因素 。包括市场状况 、交易动机及背景和交 易数量 。（
28、3）时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择 与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整 。（4）地域因素。不同地 区市场供求条件等因素不同 ，设备的交易价格也受到影响 ，评估参照物应尽可能与评估对象在同 一地区。第四章 房地产评估知识点名称内容房地产的概 念及分类1. 居住房地产是指用于居住的房地产 ，包括（普通住宅 、高档住宅 、公寓式住宅 、联排式住宅 、别 墅等 ）。2. 房地产是指土地 、建筑物及其他地上定着物 。具体来说 ，房地产有三种存在形态， 即（单纯的土 地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产） 。3. 房地产是（
29、实物 、权益 、区位）三者的结合 ，其中无形的 、不可触摸的部分是（ 权益） 。房地产的特 征4. 据最新统计 ，北京 、上海等一线城市住宅成交均价要远远高于三线城市 ，其中最主要原因是由于 房地产的（ 位置固定性） 。5. 房地产效用的发挥以及其价值的实现 ，要受到诸多因素的制约 ，这说明房地产具有的特征是（影 响因素多样性） 。房地产评估 的原则6. 在房地产评估中 ，房地产评估原则包括（ 合法原则；最佳使用原则；替代原则） 。房地产的评 估程序7. 房地产评估程序 ，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序 ，主要 由以下环节顺序组成（ 明确评估基本事项；拟定评估方
30、案； 实地勘查搜集数据资料；选用评估方 法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告） 。房地产价格 的类型8. 按房地产的实体形态不同 ：土地价格 、建筑物价格 、房地产价格 。9. 按房地产的计价范围不同 ：总价格 、单位价格 、楼面地价 。10. 按房地产的权益不同 ：所有权价格 、使用权价格 、其他权益价格。11. 按房地产的价格形成方式不同 ：市场交易价格 、评估价值 。12. 基准地价的特点包括：（1）基准地价是区域性价格（2）基准地价是平均价格（3）基准地价一般 都要覆盖整个城市建成区（4）基准地价是单位土地面积的地价（5）基准地价是由政府组织评估 测算 、论证并公布的价格
31、，是评估出的特定时点的价格 ，具有一定的现实性 。房地产价格 的影响因素13. 个别因素是指房地产的具体个别特性对房地产个别价格造成影响的因素 ，主要包括（土地的个别 因素 、建筑物的个别因素 、房地产权益因素） 。6/1714. 影响住宅区房地产价格的区域因素包括（位置、交通便捷度 、基础设施保证度、公用设施完备度、 环境质量度 、规划限制 、其他因素） 。成本法的基 本思路15. 重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本 。复原重置成本是指运用原来相同的材料 、建筑 或制造标准 、设计 、格式及技术等， 以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出 。更新重置 成本是指利用新型材料 ，并根
32、据现代标准 、设计及格式， 以现时价格生产或建造具有同等功能的 全新资产所需的成本 。复原重置成本大于更新重置成本 ，但由此导致的功能性损耗也大 。之所以 要选择更新重置成本 ，一方面随着科学技术的进步 、劳动生产率的提高 ，新工艺 、新设计的采用 被社会普遍接受； 另一方面新型设计 、工艺制造的资产无论从其使用性能 ，还是成本耗用方面， 都会优于旧的资产 。按现行技术条件下的设计 、工艺 、材料 、标准 、价格和费用水平对被评估的 资产进行模拟重置 ，这样核算的成本称为（更新重置成本） 。土地使用权评估的成本法16. 在估算土地开发费用时 ，土地开发费用主要包括（基础设施配套费 、公共事业建
33、设配套费和小区 开发配套费） 。（1）基础设施配套费 。各地方规定不一 ，有的为“三通一平 ”， 即通路 、通水 、 通电 、土地平整；有的为“七通一平 ”， 即通路 、通上水 、通下水 、通电 、通讯 、通气 、通热 、 土地平整 ，应视具体情况确定 。（2）公共事业建设配套费 。主要指邮电 、图书馆 、学校 、公园、 绿地等设施的费用。与项目大小 、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定 。（3）小区开 发配套费 。与公共事业建设配套费类似 ，应按小区内各种设施及网点配套情况 ，或按当地规定确 定合理的项目标准 。建筑物评估 的成本法17. 价格指数调整法是根据建筑物的账面成本 ，运用
34、建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物现行成本的一种方法 。建筑物的成本构成复杂 ，不同部分价格变化差异较大 ，采用价格指 数调整法推算待估建筑物重置成本的准确性较差 。因此 ，应尽量控制其使用范围 ，这种方法一般 只限用于（单位价值小 、结构简单以及运用其他方法有困难）的建筑物的重置成本估算 。收益法的基本思路及步骤18. 房地产评估的收益法又称收益现值法 、收益还原法 ，是指通过预测房地产未来产生的预期收益 ， 以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和 ，从而确定房地产评估值的方法 。该方法被广泛用 于收益性房地产的评估 。三个假设前提：（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定
35、；（3）收益 为无限年期 。19. 收益为有限年期的房地产估值计算公式为：P房地产评估值；A房地产年收益额； r折现率（资本化率）； n房地产收益年限。收益法的适用对象与条件20. 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估 ，如（ 商场 、旅馆 、餐馆 、商务楼等收益性房 地产及可以转为收益性房地产的住宅等） 。但对于政府办公楼 、学校 、公园 、图书馆等社会公用、 公益房地产 ，收益法一般不适用 。市场法的适用对象及条件21. 市场法需要有大量可比的交易案例，因此市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、 普通商品住宅 、商务楼 、商场 、标准厂房等 。而对于很少发生交易的房地产
36、，如（特殊工业厂房、 古建筑 、教堂 、庙宇 ）等 ，则难以采用市场法进行评估。市场法评估 的步骤22. 房屋的个别因素 ：房屋的装修 、设备标准；房屋的朝向；房屋的成新率； 面积 、构造 、材料；施 工质量 。23. 参照交易案例选择恰当与否 ，直接影响评估价格的精度 ，应特别慎重 。所选择的交易案例应满足7/17下列基本要求：（1）与被估房地产的交易类型 、交易情况基本相同，且是正常交易或可修正成正 常交易 。（2）交易时间与被估房地产的评估基准日尽量接近 。（3）与被估房地产同属一个地区 或对房地产供求具有相同影响因素的邻近地区，在环境条件上有类似性 。（4）与被估房地产的用 途相同 。
37、（5）与被估房地产的建筑结构要相同或相似（6）与被估房地产的筹资条件相似 。筹资 条件包括贷款利率 、期限 、偿还方式等。假设开发法 基本思路及 计算公式24. 假设开发法也称（ 剩余法 、倒算法或预期开发法） 。基本技术思路是将待开发房地产的预期开发 后的价值扣除正常的开发费用 、正常的税金及合理的开发利润， 以倒推算出的剩余值作为待估房 地产价值 。25. 假设开发法的基本公式 ：待开发房地产价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用- 资金成本销售费用销售税费开发利润取得待开发房地产应缴纳的税费假设开发法 的适用对象 及条件26. 假设开发法的适用情况包括（待开发的土地（包括生地 、毛地
38、和熟地） 的评估；待拆迁改造房地 产的评估 ，这时的建筑费应包括拆迁费用；未开发完工的房地产（在建工程） 的评估） 。27. 假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和（ 未来开发完成的房地产售价的推 测 ），只要做到这两项具有一定的准确性 ，假设开发法的可靠性也就有了一定的保证 。第五章 无形资产评估知识点名称内容无形资产的 概念及特点1. 无形资产形式特征（1）非实体性；（2）排他性；（3）效益性 。2. 无形资产的功能特征（1）依附性；（2）共益性；（3）累积性；（4）替代性 。无形资产的 分类3. 知识型无形资产通常是指通过人类智力劳动创造形成的成果以及包含 、凝结和体现人类
39、智力劳动 成果的无形资产 ，例如知识产权范畴的无形资产 ，通常包括（ 工业产权和著作权） 。4. 无形资产通常包括（ 专利权 、专有技术 、生产许可证 、特许经营权 、租赁权 、土地使用权 、矿业 权 、商标权 、版权 、计算机软件等 ）。5. 按可辨识程度 ，无形资产可以分为（可确指无形资产和不可确指无形资产） 。凡是那些具有专门 名称 ，可单独地取得 、转让或出售的无形资产 ，称为可确指的无形资产 ，如专利权 、商标权等 。 那些不可特别辨认 、不可单独取得 ，离开企业就不复存在的无形资产 ，称为不可确指无形资产 ， 如商誉。6. 国外对于无形资产分类方法 ，从评估角度 ，按其内容分为权利
40、型无形资产（如租赁权）； 关系型 无形资产（如顾客关系 、客户名单等） ；结合型无形资产（如商誉）和知识产权 ，包括专利权 、 商标权和版权 。影响无形资 产评估价值 的因素7. 影响无形资产评估价值的因素主要有以下几个:（1）无形资产的成本 。（2）机会成本 。（3）效 益因素 。（4）使用期限 。（5）技术成熟程度 。（6）转让内容因素 。（7） 国内外该种无形资产 的发展趋势，更新换代情况和速度 。（8）市场供需状况 。（9）同行业同类无形资产的价格水平 。8. 一般来说 ，无形资产的成本项目包括（ 创造发明成本 、法律保护成本 、发行推广成本） 。无形资产评 估的程序9. 无形资产的鉴
41、定可以解决的问题 ：证明无形资产的存在；确定无形资产的种类；确定无形资产的 有效期限 。10. 无形资产评估程序： 明确评估目的；鉴定无形资产；确定评估方法；搜集相关资料；撰写评估报 告 ）。8/17无形资产评 估的收益法11. 使用差额法来计算专有技术带来的增量收益：无形资产增量收益=经营利润-资产总额 行业平均 资产利润率12. 计算无形资产利润分成率公式如下： 无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投 资量+无形资产约当投资量） 100%；13. 无形资产最低收费额重置成本净值 转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本 14. 重置成本净值通过（ 专利账面价格 、通货膨胀率
42、、使用期限）等数据计算得到 。15. 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力 16. 无形资产转让的机会成本无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用17. 引起无形资产价值减少的情况：（1）一种新的，更为先进 、经济的无形资产出现，这种新的无形 资产可以替代旧的无形资产 ，使采用原无形资产无利可图时 ，原有无形资产价值就丧失了 。（2） 因为无形资产传播面扩大 ，其他企业普遍掌握这种无形资产 ，获得这项无形资产已不需要任何成 本 ，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时 ，它的价值也就大幅度贬低或丧 失 。（3）企业拥有的某项无形资产所决定的
43、产品销售量骤减，需求大幅度下降时，这种无形资产 价值就会减少 ，以至完全丧失。18. 销售收入分成率=销售利润分成率 销售利润率19. 由于无形资产具有垄断性,当某项无形资产是购买方必不可少的生产经营条件,或者购买方运用该 项无形资产所增加的效益有足够的支付能力时,无形资产转让的最低收费额由（重置成本和机会成 本 ）两个因素决定。20. 应用收益法评估无形资产价值时 ，收益期限确定的依据是（预期的超额收益期限） 。 21 转让双方共同使用该无形资产 ，评估重置成本净值分摊率的依据是（设计生产能力） 。无形资产评 估的成本法22. 无形资产成新率的确定 ，可以采用（ 专家鉴定法和剩余经济寿命预测
44、法）进行。23. 无形资产成本的特性包括（ 不完整性 、弱对应性 、虚拟性） 。24. 运用财务核算法评估无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按（ 实际消耗量）来计算 。25. 我国现行财务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支， 因此企业账簿上反映的无形资产 成本具有（ 不完整性） 。26. 影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗（或贬值） 。无形资产的损耗（贬值）表现为（ 功 能性耗（贬值）和经济性损耗（贬值） ）。功能性损耗（贬值）表现为由于科学技术进步 ，使得 拥有该项无形资产的单位或个人其垄断性减弱， 降低了获取垄断利润的能力而引致的贬值 。经济 性损耗（贬值）在于无形资产外部
45、环境因素的变化 ，这是一项特殊的损耗 。27. 无形资产价值（ 既可总价计量 ，也可从价计量） ，不同的价值计量方式下会产生不同的评估技术 思路 。专利权的概 念 、特点及 转让方式28. 专利一般包括（发明专利 、实用新型和外观设计） 。发明是指对产品 、方法或者对其改进提出新 的技术方案 ，包括产品发明和制造产品的方法发明 。专有技术的 概念 、特点 及价值影响 因素分析29. 专有技术 ，又称非专利技术 、技术秘密 ，是指未经公开 、未申请专利的知识和特有经验 。主要包 括设计资料 、技术规范 、工艺流程 、材料配方 、经营诀窍和图纸 、数据等技术资料 。专有技术与 专利权不同 ，从法律
46、角度讲， 它（ 不是一种法定的权利） ，而仅仅是一种自然的权利 ，是一项收 益性无形资产 。9/1730. 一般而言 ，专有技术具有（ 实用性 、新颖性 、价值性和保密性） 。专利权和专 有技术的评 估方法31. 专有技术评估中的条件百分比的含义相当于（ 成新率） ，条件百分比=（剩余使用年限/总使用年 限） 100%。32. 超额收益 R=（使用专利权技术产品的价格 P-不使用专利权技术产品的价格 P）销售量 Q （1- 所得税率 T）33. 专利权的评估值=超额收益 （1-所得税税率）商标与商标 权34. 我国商标法规定商标注册的有效期为（ 10 年） 。35. 商标权的价值是由（商标所带来的效益）决定的，带来的效益越大，商标价值就越高；反之则低 。商标权评估 的程序36. 商标权