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1、 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 学习目标 了解竣工决算的内容、竣工财务决算报表的结构；熟悉竣工决算与竣工结算的区别；掌握新增固定资产、无形资产、流动资产、其他资产价值的确定；掌握工程保修费用的处理原则。学习要求 能力目标 知识要点 权重 了解竣工决算的概念；掌握竣工决算与竣工结算在内容以及作用方面的区别 竣工决算与竣工结算 20%熟悉工程新增固定资产价值的构成；熟悉新增无形资产的计价原则 新增固定资产和新增无形资产的价值确定 50%熟知各类工程保修问题的处理原则 工程保修费用处理规定 30%第章 194 引例 某建设单位根据建设工程的竣工及交付使用等工程完成情况，需要编制建设项目竣工决算。
2、建设单位所掌握的资料包括该建设项目筹建过程中决策阶段经批准的可行性研究报告、投资估算书；设计阶段的设计概算、设计交底文件；招投标阶段的标底价格、开标、评标的相关记录文件；施工阶段与承包方所签订的承包合同以及施工过程中按照工程进度与承包方进行的工程价款的结算资料、工程师签发的工程变更记录单、工程竣工平面示意图等文件。该建设单位编制建设项目竣工决算所需要的资料是否完备？应该如何取得、管理编制竣工决算所需资料？竣工决算应该包括哪些内容？7.1 竣 工 决 算 竣工决算是以实物量和货币指标为计量单位，综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件，是竣工
3、验收报告的重要组成部分。7.1.1 竣工决算的概念 竣工决算是建设工程经济效益的全面反映，是项目法人核定建设工程各类新增资产价值、办理建设项目交付使用的依据。竣工决算对建设单位而言具有重要作用，具体表现在以下几个方面。(1)总结性，即竣工决算能够准确反映建设工程的实际造价和投资结果，便于业主掌握工程投资金额。(2)指导性，即通过对竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效，总结经验教训，积累技术经济方面的基础资料，提高未来建设工程的投资效益。另外还是业主核定各类新增资产价值和办理其交付使用的依据。竣工决算不同于竣工结算，区别在于以下几个方面。(1)编制单位。竣工决算由建设单位的财务
4、部门负责编制；竣工结算由施工单位的预算部门负责编制。(2)反映内容。竣工决算是建设项目从开始筹建到竣工交付使用为止所发生的全部建设费用；竣工结算是承包方承包施工的建筑安装工程的全部费用。(3)性质。竣工决算反映建设单位工程的投资效益；竣工结算反映施工单位完成的施工产值。(4)作用。竣工决算是业主办理交付、验收、各类新增资产的依据，是竣工报告的重要组成部分；竣工结算是施工单位与业主办理工程价款结算的依据，是编制竣工决算的重要资料。特别提示?本章引例中的所需资料是完备的，建设工程竣工阶段是建设项目从筹建到竣工验收交付使用的最后阶段，建设项目经过决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段直至竣工验收。
5、在这些阶段应该有步骤地收集整理资料，编制工程竣工决算报告，比较投资计划与实际造价，确定投资结果并总结经验，确认各类新增资产并核算资产价值。195 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 7.1.2 竣工决算的内容 竣工决算是建设项目从筹建到竣工交付使用为止所发生的全部建设费用。为了全面反映建设工程经济效益，竣工决算由竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。前两个部分又称之为工程项目竣工财务决算，是竣工决算的核心部分。1.竣工财务决算说明书 有时也称为竣工决算报告情况说明书。在说明书中主要反映竣工工程建设成果，是竣工财务决算的组成部分，主要包括以下
6、内容。(1)建设项目概况。从工程进度、质量、安全、造价和施工等方面进行分析和说明。(2)资金来源及运用的财务分析。包括工程价款结算、会计账务处理、财产物资情况以及债权债务的清偿情况。(3)建设收入、资金结余以及结余资金的分配处理情况。(4)主要技术经济指标的分析、计算情况。例如：新增生产能力的效益分析等。(5)工程项目管理及决算中存在的问题，并提出建议。(6)需要说明的其他事项。2.竣工财务决算报表 根据财政部印发的有关规定和通知，工程项目竣工财务决算报表应按大、中型工程项目和小型项目分别编制。(1)大、中型项目需填报：工程项目竣工财务决算审批表；大、中型项目概况表；大、中型项目竣工财务决算表
7、；大、中型项目交付使用资产总表；工程项目交付使用资产明细表。(2)小型项目需填报：工程项目竣工财务决算审批表(同大、中型项目)；小型项目竣工财务决算总表；工程项目交付使用资产明细表。知识链接 大、中型项目竣工财务决算报表中大、中型项目概况表：综合反映建成的大中型项目的基本概况；大、中型项目竣工财务决算报表：反应竣工的大、中型项目全部投资来源和资金占用情况；大、中型项目交付使用资产总表：反映工程项目建成后新增固定资产、无形资产、资产流动和其他资产价值，作为财产交接的依据；工程项目交付使用资产明细表：反映交付使用资产及其价值的更详细的情况，是交付单位办理资产交接的依据，也是接收单位资产入账的依据。
8、3.竣工工程平面示意图 工程项目竣工图是真实地反映各种地上地下建筑物、构筑物等情况的技术文件，是工程进行交工验收、维护改建和扩建的依据。国家规定对于各项新建、扩建、改建的基本建设工程，特别是基础、地下建筑、管线、结构、港口、水坝、桥梁、井巷以及设备安装等隐蔽部位，都应该绘制详细的竣工平面示意图。为了提供真实可靠的资料，在施工过程中应做好这些隐蔽工程检查记录，整理好设计变更文件。具体要求有以下几方面。(1)凡按图竣工未发生变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。196(2)凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，由施工单位负责在原施工图
9、上注明修改部分，并附以设计变更通知和施工说明，加盖“竣工图”标志后作为竣工图。(3)凡结构形式发生改变、施工工艺发生改变、平面布置发生改变、项目发生改变等重大变化，不宜在原施工图上修改、补充时，应按不同责任分别由不同责任单位组织重新绘制竣工图，施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。4.工程造价比较分析 工程造价比较应侧重主要实物工程量、主要材料消耗量以及建设单位管理费、建筑安装工程其他直接费、现场经费和间接费等方面的分析。对比整个项目的总概算，然后再将设备、工器具购置费、建筑安装工程费和工程建设其他费用逐一与竣工决算财务表中所提供的实际数据和经批准的概算、预
10、算指标、实际的工程造价进行比较分析，以确定工程项目总造价是节约还是超支。特别提示?引例中竣工决算包括四部分内容：竣工财务决算说明书；竣工财务决算报表；竣工工程平面示意图；工程造价比较分析。7.1.3 竣工决算的编制 1.竣工决算的编制依据(1)经批准的可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计、修正总概算、施工图设计以及施工图预算等文件。(2)设计交底或图纸会审纪要。(3)招投标标底价格、承包合同、工程结算等有关资料。(4)施工纪录、施工签证单及其他在施工过程中的有关费用记录。(5)竣工平面示意图、竣工验收资料。(6)历年基本建设计划、历年财务决算及批复文件。(7)设备、材料调价文件和
11、调价记录。(8)有关财务制度及其他相关资料。2.竣工决算的编制步骤 根据财政部有关的通知要求，竣工决算的编制包括以下几步。(1)收集、分析、整理有关原始资料。为了保证提供资料的完整性、全面性，从建设工程开始就按照编制依据的要求收集、整理、清点有关资料，包括所有的技术资料、工料结算的经济文件、施工图纸、施工纪录和各种变更与签证资料、财产物资的盘点核实、债权的收回及债务的清偿等。在收集整理原始资料中，特别注意对建设工程容易损坏、遗失的各种设备、材料、工器具要逐项实地盘点、核查并填列清单，妥善保管或按照国家有关规定处理，杜绝任意侵占和挪用。197 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 (2)对照
12、、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单项工程工程造价。要做到将竣工资料与原设计图纸进行查对、核实，如有必要可实地测量，确认实际变更情况；根据经审定后的施工单位竣工结算等原始资料，按照有关规定对原概(预)算进行增减调整，重新核定建设项目工程造价。(3)如实反映项目建设有关成本费用。将审定后的设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用以及待摊费用等严格划分、核定后，分别记入相关的建设成本栏目中。(4)编制建设工程竣工财务决算说明书。(5)编制建设工程竣工财务决算报表。(6)做好工程造价对比分析。(7)整理、装订好竣工工程平面示意图。(8)上报主管部门审查、批准、存档。特别提示?工程项
13、目竣工财务决算由竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书两部分组成，是工程决算的核心内容。知识链接 在编制竣工财务决算表时，应注意以下几个问题：(1)资金来源中的资本金与资本公积金的区别。(2)项目资本金与借入资金的区别。(3)资金占用中的交付使用资产与库存器材的区别。7.1.4 新增资产价值的确定 建设工程竣工投产运营后，建设期内支出的投资，按照国家财务制度和企业会计准则、税法的规定，形成相应的资产。按性质这些新增资产可分为固定资产、流动资产、无形资产和其他资产 4 类。知识链接 在有些参考书中新增资产还包括递延资产。递延资产是指企业不能将其支出全部计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各项费用
14、。例如企业租入固定资产的改良性工程(如为延长固定资产使用寿命的改装、翻修、改造)支出等。1.新增固定资产 1)新增固定资产价值的构成(1)已经投入生产或者交付使用的建筑安装工程价值，主要包括建筑工程费、安装工程费。(2)达到固定资产使用标准的设备、工具及器具的购置费用。(3)预备费，主要包括基本预备费和涨价预备费。(4)增加固定资产价值的其他费用，主要包括建设单位管理费、研究试验费、设计勘察费、工程监理费、联合试运转费、引进技术和进口设备的其他费用等。198(5)新增固定资产建设期间的融资费用，主要包括建设期利息和其他相关融资费用。特别提示 固定资产是指同时具有下列两个特征的有形资产：为生产商
15、品、提供劳务、出租或经管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度。固定资产确认同时满足两个条件：固定资产包含的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。2)新增固定资产价值的计算 新增固定资产价值的确定是以能够独立发挥生产能力的单项工程为对象，当某单项工程建成，经有关部门验收合格并正式交付使用或生产时，即可确认新增固定资产价值。新增固定资产价值的确定原则如下：一次交付生产或使用的单项工程，应一次计算确定新增固定资产价值；分期分批交付生产或使用的单项工程，应分期分批计算确定新增固定资产价值。在确定新增固定资产价值时要注意以下几种情况。(1)对于为了提高产品质量、改善职工劳动条件、节约材
16、料消耗、保护环境等建设的附属辅助工程，只要全部建成，正式验收合格并交付使用后，也作为新增固定资产确认其价值。(2)对于单项工程中虽不能构成生产系统，但可以独立发挥效益的非生产性项目，例如职工住宅、职工食堂、幼儿园、医务所等生活服务网点，在建成、验收合格并交付使用后，应确认为新增固定资产并计算资产价值。(3)凡企业直接购置并达到固定资产使用标准，不需要安装的设备、工具、器具，应在交付使用后确认新增固定资产价值，凡企业购置并达到固定资产使用标准，需要安装的设备、工具、器具，在安装完毕交付使用后应确认新增固定资产价值。(4)属于新增固定资产价值的其他投资，应随同收益工程交付使用时一并计入。(5)交付
17、使用资产的成本，按下列内容确定。房屋建筑物、管道、线路等固定资产的成本包括建筑工程成本和应由各项工程分摊的待摊费用。生产设备和动力设备等固定资产的成本包括需要安装设备的采购成本(即设备的买价和支付的相关税费)、安装工程成本、设备基础支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊炉的建筑工程成本、应由各设备分摊的待摊费用。运输设备及其他不需要安装的设备、工具、器具等固定资产一般仅计算采购成本，不包括待摊费用。(6)共同费用的分摊方法。新增固定资产的其他费用，如果是属于整个建设项目或两个以上单项工程的，在计算新增固定资产价值时，应在各单项工程中按比例分摊。一般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需
18、要安装设备价值占价值总额的一定比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。应用案例 7-1【案例概况案例概况】某工业建设项目及甲车间的建筑工程费、安装工程费、需要安装设备费、建设单位管理费、土地征用 199 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 费以及勘察设计费见表 7-1。表 7-1 项目费用表 单位：万元 项 目 建筑工程费 安装工程费需安装设备单位管理费土地征用费 勘察设计费甲车间竣工决算 500 150 300 项目竣工 决算 1 500 800 1 000 60 120 40 要求：计算新增固定资产价值。【案例解析案例解析】甲车间分摊建设单位管理费=60(500
19、+150+300)/(1 500+800+1 000)=17.27(万元)甲车间分摊土地征用费=120(500/1 500)=40(万元)甲车间分摊勘察设计费=40(500/1 500)=13.33(万元)甲车间新增固定资产价值=(500+150+300)+(17.27+40+13.33)=1 020.6(万元)3)确定新增固定资产价值的作用(1)能够如实反映企业固定资产价值的增减情况，确保核算的统一、准确性。(2)反映一定范围内固定资产的规模与生产速度。(3)核算企业固定资产占用金额的主要参考指标。(4)正确计提固定资产折旧的重要依据。(5)分析国民经济各部门技术构成、资本有机构成变化的重要
20、资料。特别提示?资本有机构成是指由资本的技术构成决定，并反映技术构成变化的资本价值构成。2.新增无形资产 1)无形资产的定义 无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。2)无形资产的内容(1)专利权。是指国家专利主管部门依法授予发明创造专利申请人对其发明在法定期限内享有的专有权利。专利权这类无形资产的特点是具有独占性、期限性和收益性。(2)非专利技术。是指企业在生产经营中已经采用的、仍未公开的、享有法律保护的各种实用、新颖的生产技术、技巧等。非专利权这类无形资产的特点是具有经济性、动态性和机密性。(3)
21、商标权。是指经国家工商行政管理部门商标局批准注册，申请人在自己生产的产品或商品上使用特定的名称、图案的权利。商标权的内容包括两个方面：独占使用权和禁止使用权。(4)著作权。是指国家版权部门依法授予著作者或者文艺作品的创作者、出版商在一定期限内发表、制作发行其作品的专有权利。例如：文学作品、工艺美术作品、音乐舞蹈作品等。200(5)特许权。又称特许经营权，是指企业通过支付费用而被准许在一定区域内，以一定的形式生产某种特定产品的权利。这种权利可以由政府机构授予，也可以由其他企业、单位授予。(6)土地使用权。是指国家允许某企业或单位在一定期间内对国家土地享有开发、利用、经营等权利。企业根据中华人民共
22、和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的规定向政府土地管理部门申请土地使用权所支付的土地使用权出让金，企业应将其资本化，确认为无形资产。特别提示?无形资产确认同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业；该无形资产的成本能够可靠地计量。3)企业核算新增无形资产确认原则(1)企业外购的无形资产。其价值包括购买价款、相关税费以及直接归属与使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。(2)投资者投入的无形资产。应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。特别提示?公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的双方自愿交易的金额。(3)企业自创的无形资产。企业自创并依法确认的无形
23、资产，应按照满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的实际支出确认。(4)企业接收捐赠的无形资产。按照有关凭证所记金额作为确认基础；若捐赠方未能提供结算凭证，则按照市场上同类或类似资产价值确认。3.新增流动资产 依据投资概算拨付的项目铺底流动资金，由建设单位直接移交使用单位。企业流动资产一般包括以下内容：货币资金，主要包括库存现金、银行存款、其他货币资金；原材料、库存商品；未达到固定资产使用标准的工具和器具的购置费用。企业应按照其实际价值确认流动资产。特别提示?其他货币资金按其用途可以划分为：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途资金等。?应收和预付款项，一般情况下按应收和预付款项的企
24、业销售商品或提供劳务时的实际交易金额或合同约定金额确认流动资产。4.新增其他资产 其他资产是指除固定资产、无形资产、流动资产以外的其他资产。形成其他资产原值的费用主要由生产准备费(包含职工提前进厂费和劳动培训费)、农业开荒费和样品样机购置费等费用构成。企业应按照这些费用的实际支出金额确认其他资产。201 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 知识链接 关于新增资产的划分，要注意以下两点。(1)理解各类资产的概念，明确各类资产之间的区别。(2)对于土地使用权确认为无形资产时，企业只有在将土地使用权作为生产经营使用，并交纳土地使用权出让金后，才可以确认为无形资产。应用案例 7-2【案例概况案例
25、概况】某建设项目企业自有资金 400 万元，向银行贷款 450 万元，其他单位投资 350 万元。建设期完成建筑工程 300 万元，安装工程 100 万元，需安装设备 90 万元，不需安装设备 60 万元，另发生建设单位管理费20 万元，勘查设计费 105 万元，商标费 40 万元，非专利技术费 35 万元，生产培训费 4 万元，原材料 45万元。(1)确定建设项目竣工决算的组成内容。(2)新增资产按经济内容划分包括哪些部分，分别是什么？【案例解析案例解析】竣工决算包括四部分内容：竣工决算报告说明书、竣工决算财务报表、竣工工程示意图、工程造价比较分析。新增资产按经济内容划分为：固定资产、无形资
26、产、流动资产和其他资产。其中固定资产主要指已交付使用的建安工程、达到固定资产使用标准的设备和工器具、应分配计入固定资产成本的建设单位管理费、勘察设计费；无形资产主要指专利权、商标权、著作权、非专利技术；流动资产主要指货币性资产、各类应收及预付款项、存货；企业资产主要指除固定资产、无形资产、流动资产以外的资产。应用案例 7-3【案例概况案例概况】某建设单位编制某工业生产项目的竣工决算。该建设工程包括甲、乙两个主要生产车间和 A、B、C、D 共 4 个辅助生产车间，以及部分附属办公、生活建筑工程。在该建设项目的建设期内，以各单项工程为单位进行核算。各单项工程竣工结算数据见表 7-2。建设工程其他费
27、用支出包括以下内容。(1)支付土地使用权出让金 650 万元。(2)支付土地征用费和拆迁补偿费 600 万元。(3)建设单位管理经费 560 万元，其中 400 万元可以构成固定资产。(4)勘察设计费 280 万元。(5)商标权费 40 万元、专利权费 70 万元。(6)职工提前进厂费 20 万元、生产职工培训费 55 万元、生产线联合试运转费 30 万元，同时出售试生产期间生产的产品，获得收入 4 万元。(7)建设项目剩余钢材价值 20 万元，木材价值 15 万元。202 表 7-2 建设工程竣工决算统计表 单位：万元 项目名称 建筑工程投资 安装工程投资需要安装设备不需要安装设备 生产器具
28、 甲生产车间 1 500 450 1 600 300 100 乙生产车间 1 000 300 1 200 210 80 辅助生产车间 1 500 200 800 120 50 其他建筑物 500 50 20 小 计 4 500 1 000 3 600 650 230 根据以上资料回答以下问题。(1)什么是建设项目的竣工决算？建设项目的竣工决算由哪些内容构成？(2)建设项目的竣工决算由谁来编制？编制依据包括哪些内容？(3)建设项目的新增资产分别有哪些内容？确定甲生产车间的新增固定资产的价值。(4)确定该建设工程的无形资产、流动资产和其他资产的价值。【案例解析案例解析】上面的案例是在考核建设项目竣
29、工决算的有关内容和对建设新增资产的确认，新增资产价值的核算。(1)、(2)建设项目的竣工决算、竣工决算的组成内容、编制单位、编制依据等知识点，已经在正文中进行了详细的介绍(可参考作答)。(3)建设项目的新增资产，按其性质可分为固定资产、无形资产、流动资产和其他资产。新增固定资产价值主要包括：已经投入生产或者交付使用的建筑安装工程价值；达到固定资产使用标准的设备、工具及器具的购置费用；预备费；增加固定资产价值的其他费用；新增固定资产建设期间的融资费用。同时还要注意应由固定资产价值分摊的费用：新增固定资产的其他费用，属于两个以上单项工程的，在计算新增固定资产价值时，应在各单项工程中按比例分摊。一般
30、情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需要安装设备价值占价值总额的一定比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。新增无形资产主要包括：专利权、非专技术、商标权、土地使用权出让金等。新增流动资产价值是指：未达到固定资产使用状态的工具、器具；货币资金、库存材料等项目。新增其他资产价值是指：建设单位管理费中未计入固定资产的费用、职工提前进厂费和劳动培训费等费用支出。(4)该建设工程的无形资产、流动资产和其他资产的价值计算如下。确定甲车间新增固定资产价值。分摊建设单位管理费=400(1 500+450+1 600)/(4 500+1 000+3 600)=156(万元)。分摊
31、土地征用、土地补偿及勘察设计费=(600+280+30-4)(1 500/4 500)=302(万元)。甲车间新增固定资产价值=(1 500+450+1 600+300)+156+302=4 308(万元)。新增无形资产价值=650+40+70=760(万元)。新增流动资产价值=230+20+15=265(万元)。新增其他资产价值=160+20+55=235(万元)。203 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 7.2 保修费用处理 引例 某建设项目办理竣工结算后，由施工单位将建设项目交付建设单位使用。由于该项目地处南方，空气较为潮湿，且多大暴雨。在其使用过程中，每到雨季建设项目外墙面都会
32、出现渗漏现象，严重影响了用户的正常使用。该项目于 2003 年 12 月 31 日交付使用，发现其有渗漏现象是在 2005 年 6 月 26 日。经查，建筑物雨季渗漏原因是由于施工单位在施工过程中未能按照施工设计文件要求进行施工，而是私自进行了工程变更造成的。该建设项目的渗漏问题是否处于合理的保修期限内？该建设项目进行维修的费用支出应由谁来承担？保修费用是指对建设工程在保修期限和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。工程项目保修是项目竣工验收交付使用后，在一定期限内施工单位对建设单位或用户进行回访，对于工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，应由施工
33、单位负责修理，直到达到正常使用的标准。工程项目保修的具体意义在于：建设工程质量保修制度是国家确定的重要法律制度，建设工程质量保修制度对于完善建设工程保修制度、监督承包方工程质量、促进施工单位加强质量管理、保护消费者和用户的合法权益。7.2.1 建设项目保修的期限 建设项目保修期限是指建设项目竣工验收交付使用后，由于建筑物使用功能不良或无法使用的问题，应由相关单位负责修理的期限规定。特别提示?建设工程的保修期自建设项目竣工验收合格之日起计算。建设项目保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命内正常使用、维护消费者合法权益的原则确定。按照国务院颁布的 279 号令建设工程质量管理条件第 40 条规定，
34、建设项目在正常使用条件下，对建设工程的最低保修期限有以下规定。(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该建设工程的合理使用年限。(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期限为 5 年。(3)供热与供冷系统，期限为 2 个采暖期、供冷期。(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，期限为 2 年。(5)涉及其他项目的保修期限应由承包方与业主在合同中规定。特别提示?本节引例中建设项目竣工验收交付使用后，在一定的时间内，本着对建设单位和建设项目使用者负责的原则，施工单位应该就建设项目出现的问题进行相应的处理。按照规定屋面防水工程、有防水 20
35、4?要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为 5 年，所以处于合理的保修期限内。7.2.2 工程保修费用处理 工程保修费用，一般按照“谁的责任，由谁负责”的原则执行，具体规定如下。(1)由于业主提供的材料、构配件或设备质量不合格造成的质量缺陷，或发包人竣工验收后未经许可自行对建设项目进行改建造成的质量问题，应由业主自行承担经济责任。(2)由于发包人指定的分包人或者不能肢解而肢解发包的工程，导致施工接口不好，造成质量问题，应由发包人自行承担经济责任。(3)由于勘查、设计的原因造成的质量缺陷由勘查、设计单位负责并承担经济责任，由施工单位负责维修或处理。根据新的合同法规定，勘察、设计人应当继续
36、完成勘察和设计，减收或免收勘查、设计费用；施工单位进行维修、处理时，费用支出应按合同约定，通过建设单位向设计人索赔，不足部分由建设单位补偿。(4)由于施工单位未按国家有关施工质量验收规范、设计文件要求和施工合同约定组织施工而造成的质量问题，应由施工单位负责无偿返修并承担经济责任。如果在合同规定的时间和程序内施工单位未到现场修理，建设单位可以根据情况另行委托其他单位修理，由原施工单位承担经济责任。特别提示?本节引例中，建筑物雨季渗漏原因是由于施工单位在施工过程中未能按照施工设计文件要求进行施工，而是私自进行了工程变更造成的。按照规定在对建设项目的维修过程中发生的费用支出，应该根据所出现问题的不同
37、责任，由相关单位承担责任，因此保修费用应由施工单位承担。(5)由于施工单位采购的材料、构配件或者设备质量不合格引起的质量缺陷，或施工单位应进行却没有进行试验或检验，进入现场使用造成的质量问题，应由施工单位负责修理并承担经济责任。(6)由于业主或使用人在项目竣工验收后使用不当造成的质量问题，应由业主或使用人自行承担经济责任。(7)由于不可抗力或者其他无法预料的灾害造成的质量问题和损失，施工单位和设计单位均不承担经济责任，所发生的维修、处理费用应由建设单位自行承担经济责任。特别提示?不可抗力或者其他无法预料的灾害主要包括：地震、洪水、台风、泥石流、山体滑坡等。综合应用案例 1【案例概况案例概况】某
38、市 A 建设项目经过决策、设计、招投标、施工以及竣工验收等几个阶段后，建设单位准备就所掌握的资料对该项目进行竣工决算的编制。经过一段时间的工作形成了以下竣工决算文件，主要包括以下内容。(1)建设项目竣工决算报告说明书，包含以下内容。建设项目概况。资金来源及运用的财务分析，包括工程价款结算、会计账务处理、财产物资情况及债权债务的清偿情况。205 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 建设收入、资金结余及结余资金的分配处理情况。工程项目管理及决算中的经验和有待解决的问题。需要说明的其他事项。(2)建设项目竣工决算报表，包含以下内容。工程项目竣工财务决算审批表。大、中型项目概况表。大、中型项目竣
39、工财务决算表。大、中型项目交付使用资产总表。小型项目概况表。小型项目竣工财务决算总表。工程项目交付使用资产明细表。主要技术经济指标的分析、计算情况。(3)工程造价比较分析，包含以下内容。工程主要实物工程量、主要材料消耗量。建设单位管理费、建筑安装工程其他直接费、现场经费和间接费使用分析。竣工工程平面示意图。问题：(1)对于建设单位编制的竣工决算报表，有哪些不合适的地方，怎样调整？(2)编制建设项目竣工决算的依据有哪些，应该如何编制？【案例解析案例解析】(1)“主要技术经济指标的分析、计算情况”应该是建设项目竣工决算报告说明书当中的内容；小型项目不需要填列“小型项目概况表”；“竣工工程平面示意图
40、”应该单独作为建设项目竣工决算报告的一项内容加以反映，而不属于工程造价比较分析的内容。(2)编制建设项目竣工决算的依据有以下几个方面。经批准的可行性研究报告、投资估算书、初步设计或扩大初步设计、修正总概算、施工图设计以及施工图预算等文件。设计交底或图纸会审纪要。招投标标底价格、承包合同、工程结算等有关资料。施工纪录、施工签证单及其他在施工过程中的有关费用记录。竣工平面示意图、竣工验收资料。历年基本建设计划、历年财务决算及批复文件。设备、材料调价文件和调价记录。有关财务制度及其他相关资料。(3)竣工决算的编制包括以下几步。收集、分析、整理有关原始资料。对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、
41、单项工程造价。如实反映项目建设有关成本费用。编制建设工程竣工财务决算说明书。编制建设工程竣工财务决算报表。做好工程造价对比分析。整理、装订好竣工工程平面示意图。上报主管部门审查、批准、存档。206 综合应用案例 2【案例概况案例概况】远方公司与某省第一建筑公司签订一项建设合同。该项目为生产用厂房以及部分职工宿舍、食堂等。施工范围包括土建工程和水、电、通风等安装工程。合同总价款为 5 300 万元，建设期为两年。按照合同约定，建设单位向施工单位支付备料款和进度款，并进行工程结算。第一年已经完成 2 500 万元，第二年应完成 2 800 万元。合同规定：(1)业主应向承包商支付当年合同价款 25
42、%的工程预付款。(2)施工单位应按照合同要求完成建设项目，并收集保管重要资料，工程交付使用后作为建设单位编制竣工决算的依据。(3)除设计变更和其他不可抗力因素外，合同价款不做调整。(4)施工过程中，施工单位根据施工要求购置合格的设备、工器具以及建筑材料；(5)双方按照国务院颁布的 279 号令 建设工程质量管理条件 第 40 条规定确定建设项目的保修期限。项目经过两年建设按期完成，办理相应竣工结算手续后，交付远方公司。建设项目中两个生产用厂房、职工宿舍、食堂发生的费用见表 7-3。表 7-3 项目费用表 单位：万元 项目名称 建筑工程 安装工程 机械设备 生产工具 生产厂房 1 900 300
43、 320 40 职工宿舍 1 100 180 20 职工食堂 900 150 120 30 合 计 3 900 630 440 90 其中生产工具未达到固定资产预计可使用状态，另外建设单位支付土地征用补偿费用 450 万元，购买一项专利权 300 万元，商标权 25 万元。问题：(1)建设单位第二年应向施工单位支付的工程预付款金额是多少？(2)如果施工单位在施工过程中，经工程师批准进行了工程变更，该项变更为一般性设计变更，与原施工图相比变动较小。建设单位编制竣工决算时，应如何处理竣工平面示意图？(3)建设单位编制竣工决算时，施工单位应该向其提供哪些资料？(4)如果该建设项目为小型建设项目，竣工
44、财务决算报表中应该包括的内容有哪些？(5)建设项目的新增资产分别有哪些内容？(6)生产厂房的新增固定资产价值应该是多少？(7)建设项目的无形资产价值是多少？(8)如果该项目在正常使用一年半后出现排水管道排水不畅等故障，建设单位应该如何处理？(9)该项目所在地为沿海城市，在一次龙卷风袭击后发生厂房部分毁损，发生维修费用 40 万元，建设单位应该如何处理？【案例解析案例解析】(1)第二年向施工单位支付工程预付款：2 80025%=700(万元)。(2)按照有关规定：在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附以设计变更通知
45、和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。207 建设工程竣工验收阶段工程造价控制 第J章 (3)施工单位向建设单位提交的资料包括所有的技术资料、工料结算的经济资料、施工图纸、施工记录和各种变更与签证资料等。(4)小型建设项目竣工财务决算报表的内容包括：工程项目竣工财务决算审批表；小型项目竣工财务决算总表；工程项目交付使用资产明细表。(5)建设项目的新增资产包括：新增固定资产和新增无形资产。(6)生产厂房新增固定资产的价值包括以下部分。分摊土地补偿费=450(1 900/3 900)=219(万元)生产厂房的新增固定资产价值=1 900+300+320+219=2 739(万元)(7)新增
46、无形资产价值=450+300=750(万元)(8)该故障属于建设工程的最低保修期限内，建设单位应该组织施工单位进行修理并查明故障出现的原因，由责任人支付保修费用。(9)由于不可抗力造成的质量问题和损失所发生的维修、处理费用，应由建设单位自行承担经济责任。本 章 小 结 本章主要介绍了建设项目竣工决算和保修费用的处理。建设项目竣工决算是建设项目竣工交付使用的最后一个环节，因此也是建设项目建设过程中进行工程造价控制的最后一个环节。工程竣工决算是建设项目经济效益的全面反映；是建设单位掌握建设项目实际造价的重要文件；也是建设单位核算新增固定资产、新增无形资产、新增流动资产和新增其他资产价值的主要资料。
47、因此工程竣工决算应包括：竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分内容，其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表是竣工决算的核心部分。编制竣工财务决算报表应该分别按照大、中型项目和小型项目的编制要求进行编写；在编制建设项目竣工决算时，应该按照编制依据、根据编制步骤进行编写，以保证竣工决算的完整性和准确性；在确定建设项目新增资产价值时，应根据各类资产的确认原则确认其价值。建设项目竣工交付使用后，施工单位还应定期对建设单位和建设项目的使用者进行回访，如果建设项目出现质量问题应及时进行维修和处理。建设项目保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命内正常使用和维护消费
48、者合法权益的原则确定。建设项目保修费用一般按照“谁的责任，由谁负责”的原则处理。本章的教学目标是掌握建设项目竣工决算的作用，掌握新增固定资产、新增无形资产的价值确定原则，熟悉建设项目的最低保修期限，熟悉建设项目保修费用的处理原则。推荐阅读资料 1.建设工程造价控制与案例分析，王楠，刘永前主编，武汉理工大学出版社，2005.1。2.工程造价控制与管理，吴现立，冯占红主编，武汉理工大学出版社，2006.2。3.国际工程项目管理，王雪青主编，中国建筑工业出版社，2006.5。4.工程建设投资控制，徐大图，王雪青，等主编，知识产权出版社，2000.3。5.建设项目投资控制原理、方法与信息系统，黄如宝，
49、等主编，同济大学出版社，2000.5。208 习 题 一、单选题 1.建设项目竣工结算是指()。A.建设单位与施工单位的最后决算 B.建设项目竣工验收时建设单位和承包商的结算 C.建设单位从建设项目开始到竣工交付使用为止发生的全部建设支出 D.业主与承包商签订的建筑安装合同终结的凭证 2.在建设项目交付使用资产总表中，融资费用应列入()。A.固定资产 B.无形资产 C.流动资产 D.其他资产 3.建设项目竣工决算是建设工程经济效益的全面反映，是()核定各类新增资产价值、办理交付使用的依据。A.建设项目主管单位 B.施工单位 C.项目法人 D.国有资产管理部门 4.()是施工单位将所承包的工程按
50、照合同规定全部完工交付时，向建设单位进行最终工程价款结算的凭证。A.建设单位编制的竣工决算 B.建设单位编制的竣工结算 C.施工单位编制的竣工决算 D.施工单位编制的竣工结算 5.建设项目竣工决算是建设工程从筹建到竣工交付使用全过程中所发生的所有()。A.计划支出 B.实际支出 C.收入金额 D.费用金额 6.在建设项目竣工决算中，作为无形资产入账的是()。A.项目建设期间的融资费用 B.为了取得土地使用权缴纳的土地使用权出让金 C.企业通过政府无偿划拨的土地使用权 D.企业的开办费和职工培训费 7.建设项目竣工财务决算说明书和()是竣工决算的核心部分。A.竣工工程平面示意图 209 建设工程