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1、2023 土地估价师土地估价实务冲刺题及答案一、单选题1、采纳收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如 前者不包括（）。A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.修理费用标准答案：b解 析：依据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工 资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。2、在收益还原法中，可以干脆用于评估土地价格的是（）A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益标准答案：b解 析：依据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益 和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。A.相同区域B
2、.相同性质C.相同级别D.相同用途标准答案：b解 析：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代 性土地的价格所确定。23、土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。（2023年真题）A.替代原则B.预期收益原则C.变动原则D.竞争原则标准答案：a解 析：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。24、贡献原则是关于部分（）的应用。A.竞争和超额利润原则B.酬劳递增、递减原则C.变动原则D.预期收益原则解 析：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法 估价的基础。25、收益还原法可用于（）。A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价
3、格D.评估承租土地运用权价格标准答案：a, b, c, d解 析：依据收益还原法的适用范围，可以知道ABC,是正确答案，评估承租土地运 用权价格也应当是收益还原法，相当于肯定年期的评估土地价格。26、采纳收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。A. 土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息标准答案：a, b, d解 析：依据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金， 利息也应当计算到总收益里面。27、计算房地出租的总费用应包括（）。A.管理费B.修理费C.房屋折旧费D.空房损失费E.保险费标准答案：a, b, c, e解 析：依据房地出租的总费用应包
4、括管理费、修理费、房屋折旧费、保险费。28、估价要考虑（）等因素对土地收益的影响。A.社会经济发展B. 土地利用方式C. 土地预期收益D. 土地利用政策E.地块大小标准答案：a, b, c, d解 析：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分驾驭土 地市场交易资料的基础上，依据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经 济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利 用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时 点的价格的过程。29、替代原则可以在（）估价方法中得以应用。（2023年真题）A.路途
5、地价法B.市场比较法C.基准地价系数修正法D.收益还原法标准答案：a, b, c, d解 析：市场比较法是干脆进行比较计算土地价格，通过选取交易案例与待估地块 进行比较来确定待估地块价格，路途地价法是依据替代原则制定路途价和修正系数表来计算 土地价格。某地块的价格，如有替代可能，则可快速确定与该地块产生同等纯收益的其他地 块的投资额和价格，这是收益还原法的应用。基准地价评估是先评定土地运用价值，进行分 等定级，把土地条件基本一样的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格;而基准 地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般 条件的比较，对基准地价进行系数
6、修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这事实上都是替 代原则在基准地价系数修正法中的详细运用。30、土地估价中的替代原则是指土地价格水平（）。A.由具有相同性质的替代性土地的价格所确定B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所确定C.可通过比较地块的条件和运用价值来确定D.依据过去实际收益的凹凸来确定标准答案：a, b, c解 析：土地估价中的替代原则可概括如下：1 .土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所确定；2 . 土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所确定的 价格；3.土地价格可通过比较地块的条件及运用价值来确定。31、依据土地估价原则，（）
7、应成为估价的主要依据。A.既往收益B.实际收益C.客观收益D.预期收益标准答案：c, d解 析：依据最有效利用原则和预期原则可知道。32、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格 评估的原理与方法基本相同。（）标准答案：正确解 析：这是土地价格的一般属性。33、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用、相互影响形成 的。（）标准答案：正确解 析：这是土地价格的根本属性。34、土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。（）标准答案：错误解 析：土地估价原则是有干脆或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格。35、剩余法估价及收益还原法估
8、价中土地收益确定，都是预期收益原则的详细应用。（）标准答案：正确解 析：剩余法估价及收益还原法总收益的测算，应用了预期收益原则。36、最有效运用应当以预料原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以 确定。（）标准答案：正确解 析：最有效运用方式持续性的判定至关重要，因为这干脆影响将来的运用方式 及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。37、对土地的估价必需是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法 律法规的规定。（）标准答案：正确解 析：土地运用权价格评估必需以估价对象的合法利用为前提。同时，土地估价 还要遵循相关法律法规的规定。38、实际收益是在现状下实际取得的收益，可
9、以干脆用于评估，作为评估的依据。0标准答案：错误解 析：可以干脆用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。39、承租土地运用权只能按合同租金的差值及租期估价。（）标准答案：正确解 析：利用收益还原法评估承租土地运用权价格的原理，又称差额租金还原法， 是将市场租金与实际支付租金之间的差额采纳肯定的还原率还原求取相应的价格40、收益还原法里用到的收益是指客观收益。（）标准答案：正确解 析：客观收益是收益还原法里用到的收益。41、地租理论和生产要素理论安排理论是收益还原法的理论依据。（）标准答案：正确解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论安排理论42、运用收益还原法公式测算地价时，将来各年
10、的还原利率应当相等。（）标准答案：错误解 析：运用收益还原法公式测算地价时，将来各年的还原利率可以相等，也可以 不等。43、综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所运用的还原率。（）标准答案：正确解 析：依据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的 价格时所运用的还原率。44、土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还 原利率越低。（）标准答案：错误解 析：还原率=平安利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成 正比。45、采纳平安利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年 期银行定期贷款利率为平安利率
11、。（）标准答案：错误解 析：平安利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债 年利率或一年期的银行定期存款利率为平安利率。46、收益还原法的关键是还原利率的确定。（）标准答案：错误解 析：收益还原法估价结果的精确度，取决于土地的纯收益及还原率的 精确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地运用权的价格 计算公式为()oA. P=a/r1 1/(1+r)nB. P=a/rC. P=a/ (rs)D. P=a/rb/r2标准答案：b解 析：依据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地运用年期无限的土 地
12、价格计算公式为：P=a/r式中：P土地价格；a土地纯收益；r土地还原率。可知答案为B. P=a/r4、收益还原法不相宜用于评估()用地。A.商业B.写字楼C.酒店D.学校解 析：依据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动 产，不适合用收益还原法进行计算。5、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。A.管理费B.修理费C.保险费D.房屋折旧费标准答案：a解 析：管理费是年租金得2%-5%,与房屋重置价无关。6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%,若将来各年的纯收益将在上一 年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。A. 1350B. 15
13、33C. 1611D. 1722标准答案：c解 析：L 土地运用年期无限时的计算公式P=a/rb/r2式中：P、a r含义同前;b纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a,则其次年为a土b, 第三年为a2b,第n年为a土（nl）b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号, 递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2,带入公式计算可得P=80/6%+l/6%2=1611元。7、收益还原法是在估算土地在将来每年预期（）的基础上计算的。A.经营收益B.总收益C.总费用与总收益之和D.纯收益标准答案：d解 析：依据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。8、收益还原法考虑的总费用是指为
14、创建收益所投入的干脆必要的经营费用与（）费用。A.评估B.计C.资本D.建筑标准答案：d解 析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创建收益所投入 的干脆必要的经营费用与资本费用。9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本靠近法D.剩余法标准答案：A解 析：依据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算， 首选用市场比较法。成本靠近法、剩余法是在交易案例较少时采纳的状况。10、采纳收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地运用 权还原利率高出（）。个百分点左右E. 1个百分点左右F. 2个百分点左右D.标准
15、未规定标准答案：b解 析：依据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。11、采纳收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益标准答案：d解 析：依据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关 的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。还应充分考虑收益的损失，如出租房屋 的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。12、预期收益原则可以在（）中得以运用。A.成本靠近法B.市场比较法
16、C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法标准答案：d解 析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收 益原则。13、确定还原利率采纳（）加上风险调整值的方法。A.利润率B.平安利率C.存款利率D.贷款利率标准答案：b解 析：依据平安利率加上风险值调整确定还原率还原率=平安利率+风险调整值。14、求取上地收益及确定（）是收益还原法的关键。A.经营费用B. 土地租金C.投资利率G. 土地还原率标准答案：d解 析：用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还 原率。15、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相像不 动产的客观收益
17、来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。A.给与需求原则B.酬劳递增与递减原则C.替代原则D.协调原则标准答案：c解 析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。16、确定还原率可采纳平安利率加上（）调整值的方法。A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险标准答案：d解 析：平安利率加上风险值调整确定还原率，还原率=平安利率+风险调整值。17、从理论上讲，收益还原法中采纳的还原率应等于与获得纯收益具有同等风险的（） 获利率。A.资本B. 土地C.项目D.房屋标准答案：a解 析：从纯理论上讲，还原率等于获得纯收益具有同等风险和资本的获利率，也 是实行平安利率加上风险值调整确
18、定还原率的缘由。18、收益还原法求得土地价格通常称为（）。A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格标准答案：a解 析：收益价格是收益还原法求得的土地价格。19、（）理论和生产要素安排理论事收益还原法的理论依据。A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值标准答案：a解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素安排理论。20、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式标准答案：a解 析：有形收益是可以用货币形式表现。21、下面对土地估价描述不正确的是（）。A. 土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并 不完全一样B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价 必需考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C.同样一块土地，其价格的凹凸与土地权利状况亲密相关，不同的权利可能导致价格 相差很大D.土地估价必需充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和将来标准答案：B解 析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是 土地估价必需考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响22、土地价格水平由同一供需圈内具有（）的替代性土地的价格所确定。