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1、资产评估习题资产评估习题 本文关键词：习题，资产评估资产评估习题 本文简介：【例1.单选题】（2022年考题）标的物是否具有（），是评估师推断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益答疑编号6150010101【答案】D【例2.单选题】（2022年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体B.市场中每资产评估习题 本文内容：【例1.单选题】（2022年考题）标的物是否具有（），是评估师推断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益答疑编号6150010101【答案】D【例2.单选题】
2、（2022年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体D.某一类市场主体答疑编号6150010301【答案】A【例3.单选题】（2022年）资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（）。A.资产变现B.并购重组C.资产处置D.资产抵押答疑编号6150010302【答案】B【例4.单选题】（2022年）评估对象是报废机器设备本身，其拆零后的某些部件尚可运用且存在变现价值，该报废设备评估结果的价值类型应当选择（）。A.清算价值B.在用价值C.市场价值D.残余价值答疑编号6150010303【答案】D例5.多选题（2
3、022年考题）资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在（）。A.影响资产评估对象的详细用途B.影响资产评估结果的详细用途C.影响资产评估的基础条件D.影响资产的运作条件E.影响评估对象的功能答疑编号6150010304答案BC【例2-1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，该拟快速变现资产的价值接近于6万元。答疑编号6150020221【答案】资产评估值=10（1-40%）=6（万元）【例2-2】被评估资产年生产实力为90吨，参照资产的年生产实力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万
4、元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。答疑编号6150020222【答案】资产评估价值=1090/120=7.5（万元）【例2-2】被评估资产年生产实力为90吨，参照资产的年生产实力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。答疑编号6150020222【答案】资产评估价值=1090/120=7.5（万元）【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于：答疑编号6150020221【答案】资产评估价值=10（1+5%）=10.5（万元）【例2
5、-5】被评估房地产于2022年6月30日进行评估，该类房地产2022年上半年各月月末的价格同2022年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%.其中参照房地产在2022年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2022年6月30日的价值接近于：答疑编号6150020222【答案】【例2-6】已知某资产在2022年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格改变状况如下：2022年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、101.3%、103.5%和104.7%.依据公式（2-7-2）评估对象于2022年5月的
6、评估价值最接近于：答疑编号6150020223【答案】300103.6%101.3%103.5%104.7%=331.1（万元）【例题1】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少？答疑编号6150020401【例题2】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培育，确定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%【请问】须要在基金设立之初，为基金投资多少钱？答疑编号6150020402【例题3】
7、某人每年年初存入银行2500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少？答疑编号6150020403【例题4】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。答疑编号6150020404期数12345678910现金流量1010101010101010200020002000200020003000解法2：【例题5】某公司打算购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。假定该公司的
8、资金成本率10%，通过计算说明应选择哪个方案。答疑编号6150020405【例6.计算题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%.问：投资者购买该债券后，所收到的该债券的本息和的现值是多少？答疑编号6150020406本利和的现值250（P/F，10%，5）250（P/F，10%，10）250（P/F，10%，15）1010（P/F，10%，15）2500.62092500.385512500.2394550.85（万元）【例7.单选题】（2022年考题）某收益性资产，效益始终良好，经专业评估人员预料，评估
9、基准日后第一年预期收益为101万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1730C.1800D.11010答疑编号6150020501【正确答案】A【答案解析】本题应当运用收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下的计算公式：，本题中A101万元，B10万元，r10%，n20【例8.单选题】某收益性资产，经专业评估人员预料，评估基准日后第一年预期收益为101万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.730B.386C.517D.446答疑编号6150020502【正确答案
10、】D【答案解析】本题应当运用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应当是10年（特殊留意这种题目，收益年限须要自己计算，即使题目告知了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，假如题目告知收益年限是8年，则计算应当运用8年，假如题目告知收益年限超过10年，则计算应当运用10年），运用的计算公式：本题中A应当是评估基准日后的第一期收益101万元，B应当是等差级数递增额10万元，r5%，n10所以P（101/0.05101/0.052）1（15%）1010/0.0510/（15%）10（20004000）*0.38511227
11、.82455.65【例9.单选题】（2022年度单选）采纳收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值D.无风险酬劳率不影响收益现值答疑编号6150020503【正确答案】A【答案解析】考核关于收益法计算公式各个参数与评估价值之间的关系分析。【例10.单选题】（2022年度考题）已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为101万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（）。A.649万元B.751万元C.1014
12、万元D.1126万元【正确答案】B【例210】某企业的尚能接着经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额，有关数据如表23表23某企业将来3年的预期收益收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283其次年4006%0.8900356第三年2006%0.8369167.9由此可以确定其折现额为：资产评估价值283356167.9806.9（万元）【例211】某收益性资产预料将来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年起先，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。【要求】确定该收益性
13、资产在持续经营下和50年收益的评估值。【留意】这个题目告知的折现率和本金化率相等，假如不相等在应当分别选用。（1）永续经营条件下的评估过程（2）50年的收益价值评估过程【例212】重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，干脆安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。依据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。该机器设备重置成本为：答疑编号6150020731干脆成本50000100080051800（元）其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，800元其中，原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本），400（500*0.8
14、）元重置成本合计52200元。【例216】某资产于11015年2月购进，11015年2月评估时，名义已运用年限是10年。依据该资产技术指标，在正常运用状况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算该资产利用率。【举例】某机器设备购建于11014年10月30日,依据其技术经济指标,规定正常运用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自11014年初至19101年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间始终超负荷运用该设备，每天实际运转时间为10小时，自11019年初复原正常运用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已运用年限为6年。【要求】计算资产利用
15、率4.应用举例某待评估的生产限制装置正常运行须要6名技术操作员，而目前的新式同类限制装置仅须要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以运用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。依据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。答疑编号6150020801正确答案【例1.单选题】（2022考题）运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约为95，该设备的主材费率为80，适用的增值税税
16、率为17，则该设备的主材费用最接近于（）万元。A.35.90B.37.79C.39.90D.42.O0答疑编号6150040101【正确答案】A【答案解析】主材费用=2.8（1+17）15=35.8101万元【例2.单选题】（2022考题）被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤，材料利用率为75，模具的冷加工费为30000元，热加工费按模具净重每公斤l5元，其他费用10000元，行业平均成本利润率为10，不考虑其他因素，则该模具的重置成本最接近于（）元。A.101000B.109000C.110000D.121000【正确答案】D【答案解析】（2
17、0007515+30000+200015+10000）（1+10）=121000元。由于题目没有税率方面的信息，所以题目没有考虑销售税金【例4-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。（2）确定被评估设备的尚可运用寿命，计算每年的超额运营成本：依据设备的现状，评估人员预料该电焊机尚可运用10年，如每度电按0.5元计算。（3）计算净超额运营成本：所得税按2
18、5计算。（4）折现率为10【要求】计算功能性贬值【正确答案】60000.5超额运营成本60000.5（125）净超额运营成本可用10年，运营性功能贬值60000.5（125）（P/A，10，10）【例4-11】某汽车已运用10年，按目前的技术状态还可以正常运用10年。汽车重置成本是20万元。但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定该类汽车的最长年限为15年，因此该汽车5年后必需强制报废。【要求】计算该汽车的经济性贬值【正确答案】【例4-12】某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨。全年产量1500吨。正常用电单价是1.2元
19、/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20（含20）的加价2倍。【要求】试计算因政府对超限额耗能加价收费而导致的经济性贬值。答疑编号6150040304【正确答案】超限一百零一分比确定Y=（730-650）15001.22Y（125）（P/A，10，5）经济性贬值无税率：t0【例3.单选题】（2022年度考题）评估对象为已购置尚未正式投产运用的生产线，经专业评估人员估测，由于受产品市场结构调整的影响，该生产线投产后将在相当长的时间里难以达到满负荷工作状态，评估基准日时尚未出现同类型新型生产线。据此，评估人员在评估该条生产线价值时（）。A.应当考虑生产线的实体性贬值B.应当考虑生产线的功能性贬值C
20、.应当考虑生产线的经济性贬值D.不用考虑贬值因素【正确答案】C【例4.单选题】（2022年考题）导致被评估机器设备功能性贬值的因素是（）。A.原材料、能源提价，造成生产成本提高，而售价没有相应提高B.市场竞争加剧，产品需求降低，设备开工不足，生产实力相对过剩C.国家环境爱护法规强制设备报废，缩短了被评估设备的正常运用寿命D.新技术的发展，使得被评估设备的运营费用相对提高答疑编号6150040307【正确答案】D【例5.综合题】（2022年度考题）甲评估机构对进口成套设备A进行评估，评估基准日为2022年12月31日。A设备由美国生产，于11014年进口，并于当年12月31日正式投入运用。A设备
21、账面原值为8500万元人民币，其中64以外汇支付，36以人民币支付。支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成，其中国外运费（按体积及重量标准计算）为30万美元、国外运输保险费为25万美元。支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成，其中运输费为165万元，保险费为10万元，设备安装调试费用289万元。在运输费用中由于企业人员失误，错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元，进口设备时美元对人民币的汇率为1：8.经评估人员调查，在评估基准日时，美国已停止生产A设备，但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10，国外运费仍
22、为30万美元，国外运输保险费为27.5万美元，关税税率为18，增值税税率为17，外贸及银行手续费为设备到岸价的2，国内运输费用价格指数上升了2，国内保险费上升了1，同类设备安装调试费用价格上涨了5，美元对人民币的汇率1：6.8.评估人员进一步调查得知，A设备自投入运用时起至评估基准日始终根据设计标准满负荷运转。由于A设备生产的产品受市场替代产品的影响，要保证在价格不变的前提下不造成产品积压，自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产实力的80的水平上，并始终保持下去。经现场鉴定，A设备假如根据设计生产实力生产尚可运用8年。假设设备的价格与生产实力成线性关系，设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性
23、贬值或经济性贬值后的基础上计算。【要求】评估进口成套设备A的价值。答疑编号6150040308【正确答案】1.账面支付外汇部分850064/8680（万美元）2.原设备的离岸价（F0B）6803025625（万美元）3.基准日离岸价（F0B）625（110）687.5（万美元）4.到岸价（CIF）（687.53027.5）745（万美元）5.合人民币7456.85066（万元）6.关税506618911.88（万元人民币）7.增值税（5066911.88）171016.24（万元人民币）8.外贸及银行手续费50662101.32（万元人民币）9.国内运输费用115（12）117.3（万元人民币
24、）10.国内保险费10（11）10.1（万元人民币）11.安装调试费289（15）303.45（万元人民币）12.重置全价5066911.881016.2396101.32117.310.1303.457526.29（万元人民币）13.经济性贬值率1802014.扣除经济性贬值后的价值7526.29（120）6021.0315.成新率8/（814）36.3616.评估值6021.0336.362189.25（万元）注：允许在小数点前一位有误差。【例1.单选题】（2022年度考题）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600B
25、.8000C.40000D.80000【正确答案】A【例2.单选题】（2022年度考题）一般状况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的依次为（）。A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地【正确答案】C【例4.单选题】（2022年考题）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，须要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常须要扣除的客观费用包括（）。A.管理费用折旧费保险费税金B.管理费用折旧费保险费税金空房损失费C.管理费用修理费折旧费保险费税金空房损失费D.管理费修理费保险费税金答疑
26、编号6150050203【正确答案】D【答案解析】不能够包含折旧费【教材例题5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预料将来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年起先净收益大约可以稳定在25万元左右。【要求】评估该宗土地的收益价值。答疑编号6150050301【正确答案】【教材例题5-3】有一宗房地产，2022年的净收益为50万元，资本化率为5，若：（1）将来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）将来各年的净收益将在上一年的基础上增长1。【要求】分别评估两状况下2022年初的房地产价值。【正确答案】（1）P50/51/（5）2140
27、0（万元）（2）P50/（5-1）1250（万元）【教材例题5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年运用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年须要支付的管理费为年租金的3.5，修理费为建筑重置价格的1.5，土地运用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.
28、2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。假设土地运用权出让年限届满，土地运用权及地上建筑物由国家无偿收回。【要求】依据以上资料评估该宗地2022年3月的土地运用权价值。土地运用权出让年限届满，土地运用权及地上建筑物由国家无偿收回答疑编号6150050303【正确答案】1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，相宜采纳收益法。2.计算总收益。总收益应当为客观收益而不是实际收益。总收益应当为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（1-10）486000（元）3.计算总费用。（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年修理费25009001.533750（元）（3）年税金2090018
29、000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）（2）（3）（4）170103375018000450073260（元）4.计算房地产净收益。年房地产净收益年总收益-年总费用486000-73260412740（元）5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额年贬值额原来是应当依据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地运用年限小于房屋耐用年限，依据城市房地产管理法其次十一条规定，土地运用权出让年限届满，土地运用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必需在可运用期限内全部收回。因此，房地产运用者可运用的年限为50-248年，并且不计算残值。本例中，房地产运用权年期届满，地上
30、建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额建筑物重置价/运用年限（2500900）/4846875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值房屋重置价-年贬值额已运用年数2500900-4687542062500（元）（3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）房屋净收益房屋现值2062500/【P/A，8，44】173778（元）6.计算土地净收益。土地年净收益年房地产净收益-房屋年净收益412740-173778241962（元）7.计算土地运用权价值。土地运用权在2022年3月的剩余运用年期为50-644（年）。241962（P/A，7，44）32804101（元）单价32804101/5006561（
31、元/平方米）8.评估结果本宗土地运用权在2003年3月的土地运用权价值为32804101元，单价为每平方米6561元。PP交易状况修正系数A交易日期修正系数B房地产状况因素修正系数C容积率修正系数土地年期修正系数（514）【教材例题56】某城市某用途土地容积率修正系数见表52表52容积率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1假如确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：答疑编号6150050401【正确答案】经容积率修正后可比实例价格=800容积率因素修正系数=8001.6/1.9=673.7（元/平方米）【教材例题57】若选择的比较案例成交地价为每平方米1010元，对应土地运用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8，则年期修正如下：【正确答案】土地运用年期修正后的地价第31页 共31页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页