资产评估习题(缩减).doc

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1、资产评估习题概述1、 术语解释（1）资产评估 （2）资产评估的时点性 （3）市场价值 （4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（ ）。a、 没有物质形态因而无法辨认的资产 b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（ ）。a、 原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的

2、市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（ ）。a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 （5）下列不属于资产评估工作原则的是（ ）a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（ ）。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（ ）。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（

3、 ） a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（ ）a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元 a、500 b、300 c、280 d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（ ）a、产权转让

4、b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（ ）a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（ ）a、 资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。b、 资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。c、 资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。d、 资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。 e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨

5、价还价的能力。（4）在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（ ）a、 保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合（5）适用于资产评估的假设有（ ）a、继续使用假设 b、公开市场假设c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设（6）确定评估基准日的目的是（ ）a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序4、问答题（1）资产评估的基本要素有哪些？（2）资产评估假设的具体内容是什么？（3）资产评估的经济原则有哪些？第二章 资产评估的程

6、序与基本方法一、练习题1、术语解释（1）复原重置成本 （2）更新重置成本 （3）实体性贬值 （4）功能性贬值（5）经济性贬值 （6）总使用年限 （7）实际已使用年限 （8）资产利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益法2、单项选择题（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。a、15 b、12.6 c、10 d、50（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本（

7、3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（ ）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（ ）万元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、85（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ ）万元。a 、200

8、b、250 c、300 d、350（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市场比较法 d、残余法 （7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、相同的设计（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。 a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上

9、三个都可以（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（

10、 ）元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、40000（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ ）万元。 a、357 b、448 c、400 d、417（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。 a、136

11、 b、219 c、127 d、145（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ ）万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ ）万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ ）a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术（17）在应用市场法时，一般应该选择（）参照物进行比较。a

12、、3个或3个以上b、2个或2个以上 c、1个或1个以上d、4个或4个以上3、多项选择题（1）资产评估业务约定书的内容包括有（ ）。a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法（3）实体性贬值的估算方法有（ ）a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法（4）功能性贬值包括（ ）a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置成本的功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬值e、修复性功能性贬值（5）估算资产净

13、现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ ）a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金成本 e、管理费用（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（）。a、该项资产技术落后b、该项资产生产的产品需求减少c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料4、问答题（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？（4）如何确定折现

14、率？5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。第三章 机器设备评估一、练习题1、单项选择题（1）机器设备按其工程技术特点分类，不包括( ) a专用设备 b通用设备 c生产性设备 d非标准设备（2）成本法主要适用于评估( ) a可连续计量预期收益的设备 b可正常变现的设备 c可获得非正常变现价格的设备 d续用、但无法预

15、测未来收益的设备（3）机器设备重置成本中的直接费用包括( ) a各种管理费用 b安装调试费用 c人员培训费用 d总体设计赏用（4）计算重置成本时，不应计入的费用是( ) a购建费用 b维修费用 c安装费用 d总调试费用（5）估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是( ) a. 利用价格指数法 b利用询价法询价再考虑其他费用 c利用重置核算法 d利用功能价值法（6）物价指数法只能用于确定设备的( )。a复原重量成本 b更新重置成本 c实体贬值 d功能性贬值（7）采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是( )a设备进口国零售商品价格指数 b设备出口国生产资料价格指数c设备出口国综合价格

16、指数 d设备出口国零售商品价格指数（8）机器设备的经济寿命是指( )。a机器设备从使用到报废为止的时间b机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间c从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间d机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间（9）鉴定机器设备的实际已使用年限，不需考虑的因素是( )。a技术进步因素 b设备使用的日历天数c设备使用强度 d设备的维修保养水平（10）运用修复费用法估测成新率适用于( )。a所有机器设备b具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备c具有特殊结构及在技术上可修复的有形损耗的设备d具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备（11）设备的技术寿命与( )有

17、关。a. 使用强度 b使用时间 c技术更新速度 d维修保养水平（12） 运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )因素。a技术因素 b功能因素 c地域因素 d时间因素（13）被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从19851995年价格上升率为10，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为（ ）年 a10.5 b9.5 c8 d8.5（14）对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费

18、用水平进行核算，这样求得的成本称为( )a更新重置成本 b复原重置成本 c完全重复成本 d实际重置成本（15）某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180，则该台设备的重置全价为( )万元。a10 b18 c12 d15（16）某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过( )a25 b80 c75 d202、多项选择题（1）在设备评估中，重置核算法主要适用于( )设备重置成本的估算。a通用 b进口 c非

19、标 d自制 e了解市场行情（2）设备评估的现场工作包括( )a. 指导委托方填报评估表格 b分析委托方的各种评估表格c对设备进行技术鉴定 d查明设备实物落实评估对象e确定设备的成新率（3）机器设备的重置成本应包括( )a. 机器设备的日常维修费用 b机器设备的购置费用c设备操作人员的培训费用 d设备的大修费用e. 设备的技术改造费用（4）构成机器设备重置成本的间接费用主要( )a购建设备所发生的管理费用 b购建设备所发生的运输费用c购建设备所占用的资金成本 d购建设备所发生的总体设计费用e购建设备所发生的安装费用（5）影响机器设备物理寿命的因素有( )a机器设备的使用强度 b机器设备的维修保养

20、水平c同类设备的使用强度 d机器设备的经济用途e设备的自身质量（6）进口设备的重置成本包括( )a设备购置价格 b设备运杂费用c设备进口关锐 d银行手续费用e设备安装调试费用（7）运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的基本参数( )a设备的总经济使用寿命 b设备的技术水平c设备的实际已使用时间 d设备的负荷程度e设备的剩余经济使用年限（8）机器设备的经济寿命受下列因素影响( )a物理性能 b技术进步速度 c设备生产产品的市场状况d设备使用人员的技术水平 e设备配套情况（9）设备成新率的估测通常采用( )进行。a使用年限法 b修复费用法 c观测分析法 d功能价值法 e统计分析法（10）安装周期很

21、短的一般设备，其重置成本包括( )a设备购置费 b运输费用 c利息费用 d安装费用（11）设备的功能性贬值通常要表现为( )a. 超额重置成本 b超额投资成本 c超额运营成本 d超额更新成本（12）机器设备寿命按其性质可分为( )a法定寿命 b市场寿命 c物理寿命 d经济寿命 e技术寿命3、计算题（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、15

22、0%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、

23、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。（3）评估对象为某机器设备生产企业的一条国产型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经

24、过调查得到以下有关经济技术数据资料：从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%；型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有相同生产能力的型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1

25、）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10，其评估价值最有可能为( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d.

26、 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7、17、30.5、6.9、4.8，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7.建筑物还原利率为8，评估时，建筑

27、物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元平方米，则楼面地价为( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地价水平，

28、( )指标更具说服力。 （11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另

29、用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 1

30、2.5 c. 7.5 d. 5（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第

31、4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10，该房地产的评估值最接近于( )万元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8，被评估土地的年限修正系数最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9，二年期贷款利率为10，三年

32、期贷款利率为11，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元平方米，建筑物的年纯收益为( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产

33、建成后的售价为3000元平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元平方米，专业费用为建筑费用的6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15，销售费用及有关税费为售价的10，该土地的价值接近于( ) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产

34、评估的( ) a供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15，室内格局因素修正系数为( ) a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元 a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为

35、8。该土地投资利息为( ) 万元 a120 b80 c60 d100(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ） a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米 c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8。该地产的评估值

36、最接近于（ ）万元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 1933、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素

37、(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。 a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.

38、地价 e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( )a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用

39、的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10。（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元平方米，但该房屋装修好，调整增加1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%