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1、资产评估课程习题库资产评估课程习题库 第一章 总论.1 第二章 资产评估的基本方法.3 第四章 机器设备评估.10 第五章 房地产评估.14 第七章 无形资产评估.22 第八章 长期投资评估.28 第九章 流动资产评估.32 第十章 企业价值评估.37 1第一章第一章 总论总论（一）单项选择题（一）单项选择题 1.资产评估时通过对资产某一（）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。A、时期 B、时点 C、时区 D、阶段 答案：B 2.资产评估与会计计价的关系是（）A、完全相同的经济活动 B、完全无关的经济活动 C、相同替代的经济活动 D、既相区别、又相联系 答案：D 3.以产权变动为评估目的的有
2、（）A、资产抵押 B、企业兼并 C、财产纳税 D、财产担保 答案：B 4.资产评估机构作为中介服务机构，进行资产评估时，实行（）。A、有偿服务 B、无偿服务 C、有偿服务和无偿服务相结合 正确答案：A 5.根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应坚持（）。A、真实性、科学性、可行性 B、独立性、客观性、科学性 C、统一领导、分级管理 正确答案：B 6.资产的效用或有用程度越大，其评估值就（）。A、越大 B、越小 C、无关系 正确答案：A 7.清算价格的评估适用于（）的假设。A、清算 B、继续使用 C、公开市场 D、企业主体 正确答案：A 8.资产评估的客观性体现在同一项资产的评
3、估结果是唯一的，这是（）的。A、对 B、错 C、不一定对 正确答案：B 9.具有辅助性的资产评估功能是（）A、评价功能 B、评估功能 C、管理功能 D、公证功能 正确答案：C 10.下列资产中，为不可确指的资产是（）A、房屋 B、非专利技术 C、商誉 D、商标 正确答案：C （二）多项选择题（二）多项选择题 1.适用于资产评估的假设有（）。A、清算假设 B、资产收益率波动假设 C、继续使用假设 D、公开市场假设 E、资产无形损耗假设 答案：ACD 解析：资产评估的假设包括：交易假设、公开市场假设、继续使用假设、清算 2假设 2.资产评估具有（）的特点 A、市场性 B、咨询性 C、随机性 D、专
4、业性 答案：ABD 解析：资产评估的特点：市场性、公证性、专业性、咨询性 3.确定评估基准日的目的是（）。A、确定评估对象计价的时间 B、确定评估机构的工作日程 C、将动态下的企业资产固定为某一时期 D、将动态下的企业资产固定为某一时点 答案：AD 4.以非产权变动为评估目的的是（）A、财产保险 B、财务报告 C、企业租赁 D、财产担保 答案：ABD 5.按资产评估的程度及其评估准则的关系划分，资产评估分为（）A、评估 B、整体资产评估 C、完全评估 D、限制评估 答案：CD 6.资产评估是一项（）的经济活动。A、社会性 B、政府性 C、公证性 D、行政性 E、超市场性 正确答案：AC 7.下
5、列原则中，（）是资产评估的技术原则。A、替代原则 B、预期收益原则 C、客观性原则 D、贡献原则 正确答案：ABD 8.在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（）。A、多样性 B、替代性 C、唯一性 D、随意性 正确答案：AB 9.按资产能否独立存在为标准分类，下列资产中属于可确指的资产是（）。A、机器设备 B、商誉和商标 C、专利权 D、人事管理权 E、土地使用权 正确答案：ACE 10.适用于资产评估的假设有（）。A、清算 B、继续使用 C、公开市场 D、历史成本 正确答案：ABC 11.属于必须进行资产评估的经济行为是（）。A、企业经营、产成品出售 B、资产转让、企业清算
6、C、中外合资、合作、股份经营 D、企业兼并、企业联营、企业出售 E、企业所有权与经营权分离 正确答案：BCD 12.属于同一种分类标准的资产是（）。A、有形资产、单项资产、不可确指的资产 B、无形资产、固定资产、整体资产 C、可确指的资产、不可确指的资产 D、单项资产、整体资产 E、有形资产、无形资产 正确答案：CDE 3（三）判断题（三）判断题 1.咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。2.企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。3.政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。4.根据权益的性质，整体
7、资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。5.根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。6.为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。7.根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8.若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据
8、最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。9.资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。10.科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。答案：1.错 2.错 3.错 4.对 5.对 6.错 7.错 8.对 9.对 10.错 第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法（一）单项选择题（一）单项选择题 1.收益法应用中收益额的选择，必须是（）。A、净利润 B、现金流量 C、利润总额 D、口径上与折现率一致 答案：D 2.采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是（）。A、本金化率越高，收益现值越低 B、本金化率越高
9、，收益现值越高 C、资产未来收益期对收益现值没有影响 D、本金化率与收益现值无关 答案 A：解析：折现率本身是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。在收益一定的情况下，收益率越高，意味着单位资产增值率高，所有者拥有资产价值就低。3.评估对象的特点是选择资产评估方法的（）。A、唯一依据 B、重要依据 C、不相关因素 答案：B 4.收益法运用的基本依据是：资产成交后能为新所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量（）该项资产的期望收益折现值。A、等于 B、必须超过 C、不会超过 答案：C 解析：资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货
10、币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资 4产。5.资产及交易的可比性具体体现在（）A、功能上 B、用途上 C、性能上 D、价值上 答案：A 6.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。A、更新重置成本 B、复原重置成本 C、完全复原成本 D、实际重置成本 答案：A 解析：更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。7.采用成本法的优点之一
11、是，比较充分的考虑了资产的各种损耗，评估结果更趋于（）。A、公平合理 B、一致 C、保值增值 D、强弱结合 答案：A 解析：成本的优点是：（1）比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理;（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估;（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的利用。（4）有利于企业资产保值。8.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为 5 万元，年产量为 500 件，现知被评估资产年产量为 400 件，其重置成本应为（）。A、4 万元 B、5 万元 C、45 万元 D、无法确定 答案：A 解析：重置成本=被评估资产年产量/参照
12、物年产量参照物重置成本=（400/500）5=4 9.资产评估时，成新率确定的损耗基础与折旧年限（）。A、相同 B、不同 C、有差异 答案：C 解析：折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础-损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗（实体性贬值）和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中，功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的，为评估过程所特有。10.资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值具有（）关系 A、独立 B、并列 C、替代 D、等同 答案：C 解析：资产的重置成本与资产的现行市价及收益现
13、值具有存在内在联系和替代关系 11.收益法中采用的折现率与本金化率的关系是（）。A、等额无穷的折现过程就是本金化过程 B、折现率与本金化率内涵相同，结果一致 C、折现率与本金化率内涵不同，结果不同 D、二者不存在相关性 正确答案：A 12.资产评估中所用的无风险利率一般是（）A、银行利率 B、政府发行的债券利率 C、企业发行的债券利率 D、资金的市场利率 5 正确答案：B 13.在三种评估方法中，先进的评估方法是（）。A、收益法 B、成本法 C、市场法 D、不一定 正确答案：D 14.收益法中的折现率一般应包括（）。A、资产收益率和行业平均收益率 B、超额收益率和通货膨胀率 C、银行贴现率 D
14、、无风险利率、风险报酬率 正确答案：D 15.折现率本质上是（）。A、平均收益率 B、无风险报酬率 C、超额收益率 D、个别收益率 正确答案：A 16.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产作为参照物，选择的参照物应该是（）A、全新资产 B、旧资产 C、与被评估资产的成新率相同的资产 D、全新资产，也可以是旧资产 正确答案：D 17.某资产可以持续使用，年收益额为 50 万元，适用本金化率为 20%，则其评估值为（）。A、200 万元 B、250 万元 C、300 万元 D、350 万元 正确答案：B 18.收益法中所用收益指的是（）。A、未来预期收益 B、评估基准日收益 C、被评估资
15、产前若干年平均收益 正确答案：A 19.与评估对象完全先同的参照资产 10 月前的成交价格为 5 万，每个月相对与上个月物价变动 1%，则被评估对象价值接近于（）A、6.32 B、5.5 C、5.52 D、6.0 正确答案：C 解析：用环比物价指数，其值为 5*（1+1%）5=5.52 20.与评估对象完全先同的参照资产 10 月前的成交价格为 10 万，10 个月间该类资产的价格上升了 5%，则被评估对象价值接近于（）A、10 B、10.5 C、11 D、11.5 正确答案：B 解析：10*(1+5%)21.某被评估资产 1980 年购建，帐面原值 10 万元，帐面净值 2 万元，1990
16、年进行评估，已知 1980 年和 1990 年该类资产定基物价指数分别为 130%和 180%，由此确定该资产的重置完全成本为（）。A、138460 万元 B、27692 万元 C、80000 万元 D、180000 万元 正确答案：A 22.选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用（）。A、复原重置成本 B、更新重置成本 C、任选一种 正确答案：B 23.采用成本法进行资产评估时，其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧（）。A、完全一样 B、不一样 C、有时一样，有时不一样 正确答案：B 24.用市场进行资产评估时，应当参照相同或者类似的（）评定重估价值。A、重置成本
17、B、市场价格 C、清算价格 D、收益现值 6 正确答案：B 25.由于外部环境而不是资产本身和内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，是（）。A、实体性贬值 B、功能性贬值 C、经济性贬值 正确答案：C 26.政府实施新的经济政策和发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种（）。A、功能性贬值 B、经济性贬值 C、实体性贬值 D、非评估考虑因素 正确答案：B 27.一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（）。A、高 B、低 C、相等 正确答案：A （二）多项选择题（二）多项选择题 1.收益法中的收益额的界定情况应注意（）。A
18、、收益额指的是被评估资产未来收益额 B、收益额是由被评估资产直接形成的 C、收益额必须是税后利润 答案：AB 解析：收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（1）收益额指的是资产使用带来收益期望值，是通过预测分析获得的。（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的。（3）关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：税后利润，即净利润；现金流量；至于选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率或本金化率口径保持一致。2.构成折现率的因素包括（）。A、超额收益率 B、无风险利率 C、通货膨胀率 D、风险报酬率
19、 答案：BD 解析：折现率应包含无风险利率、风险报酬率。3.下列说法正确的是（）A、市场法中资产及其交易的可比性之一是，参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。B、市场法中，功能价值法可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值 C、市场法中，价格指数法只适用于评估对象与参照物之间仅有时间差异因素 D、市场法中，成新率法只适用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异因素 答案：ABCD 解析：参照市场法中的具体定义。4.资产评估时采用的物价指数，一般应是（）。A、综合物价指数 B、分类（或个别）物价指数 C、评估基准日物价指数 D、年平均物价指数 7
20、答案：BC 解析：资产评估时的物价指数是指评估基准日的物价指数，而且应该是分类（或个别）物价指数。5.用成本法进行资产评估时，影响资产评估价值的基本因素有（）。A、价格因素 B、技术进步和无形损耗因素 C、有形损耗因素 答案：ABC 解析：影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。6.造成资产经济性贬值的主要原因有（）。A、该项资产技术落后 B、该项资产生产的产品需求减少 C、社会劳动生产率提高 D、自然力作用加剧 E、政府公布淘汰该类资产的时间表 答案：BE 解析：经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。A、C、造成资产功能性贬值 D 造成资产
21、实体性贬值 7.成新率的估测方法通常有（）A、直接比较法 B、使用年限法 C、观测法 D、工作量法 答案：BC 解析：成新率的估测方法有使用年限法、观测法 8.资产评估方法的选择取决于（）。A、评估的价值类型 B、评估对象的状态 C、可供利用的资料 D、无 正确答案：ABC 9.应用市场法必须具备的前提条件是（）。A、必须具有与被评估资产相同或类似的全新资产价格 B、必须具有参照物 C、可以搜集到被评估资产与参照物可相比较的指标和技术参数 D、需要有一个充分发育活跃的资产市场 正确答案：BCD 10.收益法运用中的主要指标是（）。A、资产过去的收益额 B、资产未来收益额 C、资产未来获利期限
22、D、折现率或本金化率 正确答案：BCD 11.决定资产的现行市价的基本因素有（）。A、资产的生产价格 B、供求关系 C、时间因素 D、无 正确答案：ABC 12.运用市场法时，参照物主要差异调整因素有（）。A、功能因素 B、地域因素 C、时间因素 D、无 正确答案：ABC 13.影响资产评估值的因素除了市场价格以外，还有（）。A、资产的使用和自然力作用的影响 B、新技术推广和运用的影响 C、宏观政策因素影响 D、政治因素影响 正确答案：ABCD 814.估算重置成本的方法有（）。A、重置核算法 B、收益法 C、物价指数法 D、规模经济效益指数法 正确答案：ACD （三）判断题（三）判断题 1应
23、用市场法评估资产需要满足三个前提条件。2收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。3采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。4市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。5政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。6对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。7对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置
24、成本高。8收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。9收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。10 复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。答案：1.错 2.错 3.错 4.对 5.错 6.错 7.对 8.对 9.错 10.对 （五）计算题（五）计算题 1被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置 新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，
25、被评估机组尚可使用 8 年。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。答案：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：3080%=24（万元）（2）该机组的成新率=8(5+8)100%=61.54%（3）该机组的评估值=2461.54%=14.77（万元）2现有一台与评估资产 X 设备生产能力相同的新设备 Y，使用 Y 设备比 X 设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60 万元。X 设备的尚可使用年限为 6 年，假定年折现率为 10%，该企业的所得税税率为 40%，求 X 设备的超额运营成
26、本。答案：9年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X 设备的超额运营成本=36(P/A,10%,6)=364.3553=156.79（万元）3有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2+1%1.2-2%0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系
27、数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价 答案：（1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110（2）交易情况修正系数为或者 0.99 交易时间修正系数为或者 1.06 区域因素修正系数为或者 1.02 个别因素修正系数为或者 1 容积率修正系数为或者 0.95（3）参照物修正后地价=（万元）10第四章第四章 机器设备评估机器设备评估（一）单项选择题（一）单项选择题 1.计算重置成本时,不应计入的费用是（）。A、购建费用 B、维修费用 C、安装费用 D、调试费
28、用 答案：B 解析：外购设备主要包括：设备自身的购值价格；运输及杂费；安装调试费三大项。外购设备又包括了外购国产设备和进口设备两种，而进口设备的重置成本除包括上述三大项以外，还包括设备进口时的有关税费，如关税、银行手续费等。自制设备的重置成本主要包括：制造成本和相配比的期间费用（如应摊的管理费用和财务费用）；大型设备的合理制造利润；其他必要的合理费用（如设计、论证等前期费用）；安装调试费用等。2.进口设备的到岸价是指（）。A、设备的离岸价+进口关税 B、设备的离岸价+海外运杂费+进口关税 C、设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费 D、设备的离岸价+境外保险费 答案：C 解析：进口设备到岸价（C
29、IF）=设备的离岸价（FoB）价格+途中保险费+国外运杂费 3.设备成新率是指（）。A、设备综合性陈旧贬值率的倒数 B、设备有形损耗率的倒数 C、设备有形损耗率与 1 的差率 D、设备现实状态与设备重置成本的比率 答案：C 解析：成新率反映评估对象现时的新旧程度，亦可以理解为机器设备的现时状态与设备全新状态的比率。成新率=1-有形损耗率 4.某技术改造设备已使用 6 年，设计总使用年限为 12 年，经计算到评估基准日，其追加投资年限为 4 年，该设备的成新率最接近于（）A、33%B、40%C、50%D、63%答案：D 解析：成新率=（6+4）/（12+4）=63%5.鉴定机器设备的已使用年限，
30、不需考虑的因素是（）。A、技术进步因素 B、设备使用的日历天数 C、设备使用强度 D、设备的维修保养水平 正确答案：A 6.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了（）因素。A、技术因素 B、功能因素 C、地域因素 D、时间因素 正确答案：D 7.以下不是进口设备重置成本中的直接成本是（）A、进口关税 B、银行手续费 C、运杂费 D、资金成本 正确答案：D 解析：直接成本与每台设备有直接对应关系，间接成本和资金成本有时不能对仪到每台设备上，是为整个项目发生的。8.某台重置全新设备价格为 5 万元，年产量为 5000 件。现知被评估资产年产量为 4000 件，则其重置成本为（）11 A、4
31、0000 元 B、62500 元 C、50000 元 D、以上都不是 正确答案：D 解析：功能价值法的前提条件和假设是：资产的成本与其生产能力成线性关系，但本题中没给出。（二）多项选择题（二）多项选择题 1.对设备进行鉴定，具体包括（）。A、磨损鉴定 B、账面价值鉴定 C、技术鉴定 D、使用情况鉴定 E、质量鉴定 答案：ACD E 解析：对设备进行鉴定包括对设备的技术鉴定、使用情况鉴定、质量鉴定以及磨损鉴定等。2.采用收益法评估的设备主要有（）。A、单台设备 B、成套设备 C、通用设备 D、生产线 答案：BD 解析：单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独
32、作业的车辆等设备，则可以采用收益法评估。3.运用观测分析估测设备的有形损耗率时需考虑的主要因素有（）A、同类设备的技术更新速度 B、设备的实际已使用时间 C、设备大修，技改情况 D、设备维修状况 E、设备生产的产品质量 答案：BCD 4.进口设备的重置成本包括（）A、设备购置价格 B、设备运杂费 C、设备进口关税 D、银行手续费 E、设备安装调试费 答案：ABCDE 解析：进口设备的重置成本除设备自身的购值价格；运输及杂费；安装调试费三大项以外，还包括设备进口时的有关税费，如关税、银行手续费等。5.运用市场法评估机器设备通常采用以（）方法进行评估 A、直接匹配法 B、可比因素比较法 C、成本百
33、分率比较法 D、点面估算法 正确答案：ABC 6.使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（）。A、设备的总使用寿命 B、齐备的技术水平 C、设备的已使用时间 D、设备的负荷程度 E、设备的尚可使用时间 正确答案：ACE 7.设备的运输费用通常是按设备价值的一定比例计算，在具体确定取费上下限时需考虑以 下因素：（）。A、体积 B、重量 C、距离 D、交通条件 正确答案：ABCD 解析：参见教材 117 页 8.确定设备评估的经济参数时需考虑（）。12 A、设备账面价值 B、评估价值类型 C、评估方法 D、评估特定目的 正确答案：BCD 9.安装周期很短的一般设备，其重置成本包括（）。A
34、、设备购置费 B、运输费用 C、利息费用 D、安装费用 正确答案：ABD 10.下列公式正确的是 A、海运费=到岸价*海运费率 B、国外运输保险费=（货价+海运费）*保险费率 C、关税=到岸价*关税税率 D、银行财务费用=货价*费率 E、消费税=（关税完税价+关税）*消费税率 正确答案：CD 解析：海运费=离岸价*海运费率国外运输保险费=（货价+海运费）*保险费率/（1-保险费率）消费税=（关税完税价+关税）*消费税率/（1-消费税率）（三）判断题（三）判断题 1价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。2由于机器设备数量
35、多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。4所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。5市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。6运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。7对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本
36、。8实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。9在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。10 机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。答案：1.对 2.错 3.错 4.错 5.对 6.错 7.对 8.对 9.错 10.对 （五）计算题（五）计算题 1.机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10 万元，其中买价为 8 万元，运输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料）为 1 万元，调试费用为 0.6 万
37、元。经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、30、20。求该设备的重置 成本。（保留两位小数）13答案：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）2.评估资产为一台年产量为 8 万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为 24 万元，年产量为 12 万件。如果规模经济规模指数为 0.8，求该资产的重置全价。答案：重置全价=24（8/12）0.8=17.35（万元）3.某评估机构采用统计分析法对某企业的 100 台某类设备进行评估，其账面原值共计 1000 万元，评估人员经
38、抽样选择了 10 台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计 150 万元，经估算其重置成本之各为 180 万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？答案：重置成本=1000=1200(万元)4.被评估设备为1989 年从德国引进的设备，进口合同中的 FOB 价是20 万马克。1994 年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的 FOB 报 价为 35 万马克，而国内其他企业 1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的 70%90%，境外运杂 费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 FOB 价格的 0.5%，被评估设备所在
39、企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计，国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用 5 年，评估时马克与美元的汇率为 1.51，人民币与美元的汇率为 81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。答案：根据题意有：（1）被评估设备的 CIF 价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的 CIF 价格最为合理，即被评估设备的 CIF 价格为 30 万马克，或 20 万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的 CIF 价格+银行手续费）（1+国内运杂费率）银行手续费=2
40、080.8%=1.28（万元人民币）国内运杂费=（160+1.28）3%=4.84（万元人民币）进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5（5+5）100%=50%（4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币）5.被评估机组为 3 年前购置，帐面价值为 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取 得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的 20%，被评估机组尚可使用 7 年，假 14定其他费用可以忽略不计，试根据所给
41、条件估测该生产线的续用价值。答案：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7（3+7）100%=70%（3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元）第五章第五章 房地产评估房地产评估（一）单项选择题（一）单项选择题 1.房地分估的目的在于（）。A、提高评估效率 B、提高评估价值 C、减少评估失实 D、减少评估价值 答案：C 解析：从资产评估的角度，把建筑物与其所占用的土地分开，分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，避免出现由于用地性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价
42、失真情况的出现。2.如果某房地产的售价为 100 万，其中建筑物价格为 70 万，地价为 30 万，该房地产的客观收益为 5 万，建筑物的资本化率为 6%，则土地资本化率接近于（）A、6%B、3%C、2.7%D、2%答案：C 解析：5%=70%*6%+30%*X，X=2.7%3.待估地产年总收入为 300 万元，年总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40年，折现率为 6%，则其评估值接近于（）A、700 万元 B、833 万元 C、752 万元 D、800 万元 答案：C 解析：（300-250）/6%*1-1/（1+6%）40=752.3 4.某宗地单价为 10000 元/米，容积率为
43、8，则其楼面地价为（）A、5000 元/米 B、1250 元/米 C、800 元/米 D、20000 元/米 答案：B 解析：10000/8=1250 5.由于土地用途改变而带来的增值收益应归（）A、转让人 B、占有人 C、使用人 D、所有人 答案：D 解析：土地用途改变而带来的增值收益是由于所有权人允许改变土地用途带来的，所以应归土地所有者所有。6.新建房地产评估成本法中的开发成本不包括（）A、勘察设计和前期工程费 B、基础设施建设费 C、房屋建筑安装工程费 D、商业网点如粮店、副食店等经营性用房的建设费用 答案：D 解析：商业网点如粮店、副食店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不
44、计入商品房价格。157.被估地块剩余使用使用年限为 30 年，参照物剩余使用年限为 25 年，假定折现率为 8%，被估地块的年限修正系数最接近于（）A、0.9659 B、0.948 C、1.152 D、1.1054 答案：D 解析：年限修正系数=1-1/（1+8%）30/1-1/（1+8%）25=1.1054 8.某待评土地剩余使用年限 10 年，其参照物剩余使用年限为 15 年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高 1.5%，如折现率为 8%，则个别修正因素为（）A、0.7956 B、0.5448 C、0.6951 D、0.7838 答案：A 解析：(p/A,8%,1
45、0)/(p/A,8%,15)*1.015，（p/A,8%,10）为年金现值系数 9.建筑物剩余法属于（）中的一种具体方法。A、收益法 B、成本法 C、市场法 D、功能价值法 答案：A 解析：建筑物剩余法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。其中土地的纯收益一般是以市场比较法或成本逼近法等求得土地价格后，乘上土地的还原利率便可得到。从评估原理的角度建筑物残余估价法属于收益法的一种 10.有一宗地深度为 150 米，若标准深度
46、为 100 米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为 40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（）。A、117%B、78%C、50%D、20%答案:B 解析：平均深度百分率=（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100/150=78%11.评估房地产时需要考虑的主要风险是（）A、不可移 B、使用时间长 C、不易变现 D、规划限制严 答案：C 12.某当事人拟购置 1500 平方米土地使用权建楼，从下面备选对象中选择较经济的一宗（）。A、单价 3000 元/平米，容积率为 4 B、单价 4000 元/平米，容积率为 5 C、单价 35000 元/平米，
47、容积率为 4.3 D、单价 3800 元/平米，容积率为 4.6 正确答案：A 解析：容积率为建筑面积与占地面积的比值，较经济的为单价/容积率中最小者 13.市政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产评估价值降低，这是一种（）。A、功能性贬值 B、经济性贬值 C、实体性贬值 D、非评估考核因素 正确答案：B 14.不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是（）。A、项目仍在建设中 B、预计项目能够建成 C、建成后的工程项目有效益性 D、建成后能形成生产能力 正确答案：C 15.当建筑物的用途和使用强度与土地的最佳使用严重冲突时，应为（）。A、减少土地价值 B、增加土
48、地价值 C、减少建筑物价值 D、增加建筑物价值 正确答案：C 16.某宗地 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，16则楼面地价为（）。A、250 元/平方米 B、500 元/平方米 C、1000 元/平方米 D、4000 元/平方米 正确答案：A 17.在评估土地使用权时，如选择一个参照物，应选择（）。A、同一供需圈内、近期交易的、类似土地 B、同一供需圈内、有标价的、类似土地 C、邻近地区、近期交易的、类似土地 D、邻近地区、近期交易的、相同土地 正确答案：C 18.某宗工业用地最高出让年限为 40 年，实际转让年限为 36 年，若还原利率为9%，则年
49、限修正系数为（）。A、0.992 B、0.986 C、0.981 D、0.930 正确答案：B 19.最佳使用是（）必须考虑的评估前提。A、地产 B、房屋建筑物 C、企业资产 D、资产 正确答案：A 20.按市场比较法操作各步骤的代号排序，正常的土地使用权评估程序应该是（）（1）较广泛地搜集交易资料 （2）进行市场交易情况修正 （3）进行区域因素修正 （4）进行交易时间修正 （5）进行个别因素修正 （6）选择其中符合本次评估要求的交易地块作为比较的参照物 （7）确定待估地产的价格 A、1234567 B、1345627 C、1453627 D、1624357 正确答案：D 21.确定待估地产价
50、格，按照要求，采用市场比较法至少应选择（）以上的参照物 A、三个 B、四个 C、二个 D、六个 正确答案：A 22.在地产评估中，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有者权益等来确定土地价格的估价方法称之为（）A、收益法 B、成本法 C、假设开发法 D、路线价估价法 正确答案：B 23.利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行修正，从而求得待评地块公平市场价值得一种估价方法称之为（）A、个别因素修正 B、区域因素系数修正 C、容积率修正系数 D、基准地价系数修正法 正确答案：D 24.从本质上讲，路线价估价法是一种市场比