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1、物业设施设备房缺陷管理执行标准1范围本标准规定了房屋、设备和公共设施（以下简称“设备”）管理规范。2规范性引用文件3术语和定义4房屋：是人们为居住、办公、经营、娱乐等目的而建造的建（构）筑 物。5设备：是房屋建筑物阶段性设备的简称，是物业正常使用的物质基础， 是业主能正常工作、生活的物质保障，主要包括电力拖动设备、电机、电气设 备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋 附属装置。6公共设施：是在人们工作和生活场所里提供的美观、舒适、方便、安全 的附属配置，包括围墙、道路、车库、休闲设施、绿化、园林景观及外装饰 物，也包括房屋内的门窗、楼道、天台、大堂等。7维保：包
2、括维修和保养两层意思。维修指对房屋、设备和公共设施损坏 后，通过修理或更换磨损件，调整精度，排除故障，使其恢复原使用价值和功 能，是对损耗的弥补工作。保养指对房屋、设备和公共设施进行常规性的检 查、养护、添装、修缮和改进，是一种减少损耗，延长房屋、设备和公共设施 的使用寿命，改进功能的积极措施和满足业主需求的改良活动。8一级保养：对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行 清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、 电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查； 对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗 漏、
3、故障进行处理。9二级保养：对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修 理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，对电机进行绝缘摇测，抽芯检查， 清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧 化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统 功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷 漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。10中修工程：是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体 修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求， 使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%
4、30%,周期3-5年。11大修工程：是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更 换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超 过30%,周期6-10年。12设备更新和技术改造：是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效 率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设 备，提高和改善技术性能。13事后维修（故障维修）：设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性 的维修。14状态维修：是指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的 维修。15设备分级管理：根据设备对业主服务的重要性将其分为二级：I级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、高压
5、开关柜、变压器、箱 式变电站、低压主配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调机 组。II级设备：正压风机、空气处理器、排污泵、防盗（视频、红外和电网） 监视系统、气体自动灭火设施、会议音响系统、交通道闸（含伸缩门）等。设备缺陷管理16设备运行人员要全面掌握设备状态，及时发现、分析设备缺陷，并尽快 补缺，保证设备经常处于良好的技术状态。17 .一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损 坏，或造成严重影响的停电事故的缺陷均为一类缺陷。这种缺陷性质严重，情 况紧急，必须立即处理。此类缺陷工程部经理应到现场，专职人员必须到现场 配合班组处理。18 .二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚运行，但情况严重，已影响设备 运行，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全 运行。此类缺陷应及时安排，组织消缺。并向工程部汇报，专职人员应到现场 配合班组处理。19 .三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢。此类缺陷应列 入维修计划，可结合定期检修，有计划消除，此类缺陷应通知专职人员，告知 计划内容和检修时间。