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1、项 目 启 动 计 划 书 2015 年 1 月 目 录 目录.一、公司简介 1.1 公司基本信息.3 1.2 公司使命.3 1.3公司基本服务范畴.3 二、项目综述 2.1 项目名称.4 2.2 项目介绍.4 2.3 项目区域概括.4 2.4 项目区域调研.5 2.5 项目定位及业态规划.10 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势.16 3.2 统一运营管理规划.17 四、盈利 商铺参考租金 4.1 商业调研.22 4.2 租金定制.23 4.3 租金合算.24 4.4 租金回报.25 4.5 租金免租期.25 4.6 营业免租期.26 4.7 租金增幅.27 五、综合成本核算 5.1物
2、业成本费用.27 5.2宣传推广及招商费用.32 5.3装修改建及景观量化费用.34 5.4运营管理人员成本费用.35 5.5办公用品及其他费用.36 六、前期启动核算 6.1 前期投入.37 6.2 后期经营.37 一、公司简介 二、项目综述：2.1 项目名称：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】2.2 项目介绍 光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心 光亚广场总面积 78000，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核
3、心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区3 号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。2.3 项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西
4、省大柳塔镇隔河相望。全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村，12 个居委会。总人口 8.6万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。2.4 项目区域调研 2.41 区域优势 2.42 目标客户访谈调查 调研背景 为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。调
5、研目的 了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。调研方法 总调研样本：500 份，无效样本：14 份。调研结果 2.43 SWOT分析 2.5 项目定位及业态规划 2.51 项目定位 2.52 商业市场定位 2.53 项目各楼层业态亮点 2.531 商业规划与功能落位 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势 更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为 5 至 10年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新
6、型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大 3.2 统一运营管理规划 1#高端商务 3#儿童娱乐 4#美食天地 2 楼#时尚生活 3.21 招商标准 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则 A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则 A厂家优先：厂家直接合作优先引进。B名优品牌优先：国内着名品牌优先引进。C独家经营优先：
7、品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。3.22 推广策略 推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心”1、形象领先：现代化、高品位、新时尚 2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验 3、活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆 4、精耕渠道：整合推广及创新 5、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验 攻略核心要领：尖/精/高 尖:直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体 精:清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别 高:准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖 3.23 业态分布 最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的
8、娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰 最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务 最多的异国风情美食、最全的购物乐土 可能包含品牌 四、盈利 商铺参考租金 4.1 商业调研 大柳塔商业街区分析 名称 煤海西街 柳兴大街 惠民路 义马大街 迎宾路 大柳塔服装街 地址 联华商城南侧 联华商城北侧 联华东侧南北向 柳兴大街北侧 联华西侧南北向 大柳塔惠民路 商铺面积 20-30 平方米 面积 30-60 平方米 面积 30 平方米 30-70 平米 面积 30 平方米 面积 15-40 平方米 商业街区分析 地址 金桥购物北侧小街 上湾老政府北街 李家畔主
9、街 北岳餐饮街 上湾农贸市场 商铺面积 面积40-50平方米 面积 33-77 平方米 面积 30-120 平方米 面积 30-90 平方米 面积 24-48 平方米 店铺标准 开间3-4米进深 12 米 开间 3-7 米进深11 米 开间 3-7 米 进深 10-15 米 开间 3-11 米进深 8米 开间 3 米，进深 8米 商业特征 以烟酒、美发超市通讯业态为主 以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街 以餐饮、烟酒零售 汽车服务业态为主 以餐饮业态为主 老餐饮街 一层农副产品为主 二层小型服装为主 租金水平 30-40 元/月/（1 层）15-25 元/月/（2 层）25-35 元/月/35-
10、45 元/月/45 元/月/（1 层）25 元/月/（2 层）15 元/月/（3 层）45 元/月/一层 30 元/月/二层 25 元/月/大棚 业态划分 烟酒；5 家 餐饮；41 家 餐饮；34 家 餐饮；42 家 农副产品 超市；3 家 烟酒；21 家 通讯；2 家 店铺标准 开间 2-2.5 米进深 10 米 开间 3-3.5 米 进深 9-13 米 开间 3 米，进深 10 米 开间 3 米?进深 10 米 开间 3 米，进深 10 米 开间 3-6 米 进深 5-7 米 商业特征 以小型餐饮、灶具针织批发主，档次较低。以五金机电 小型烟酒零售为主，档次较低 以通讯 手机维修业态为主
11、以小型 餐饮、美发业态为主 大柳塔镇政府 所在地，无主要业态特征 服装街 租金水平 20-35 元/月/45-50 元/月/30-35 元/月/35-40 元/月/50 元-55/月/50-65 元/月/业态划分 针织批发；11家 五金；41 家 通讯电器；28家 小型餐饮；20家 小型餐饮；3家 灶具批发；11家 烟酒；13 家 小家电；6 家 小型美发；13家 美发；2 家 服装；80 家 分布在一层和二层 小型餐饮；18家 宾馆；5 家 通讯；1 家 书店；3 家 其它；小家电 药店、婚纱影楼等，档次较低品牌快餐：曼哈顿 小餐饮；4 家 汽车配件；3家 4.2 租金定制 A段非餐饮区?B
12、?段非餐饮区?位置?月/?位置?月/?外街 24 外街 21 内街 15 内街 12 三层 12 三层 9 四层 9 四层 6 中心楼一层 13 中心楼一层 10 中心楼二层 10 中心楼二层 8 中心楼三层 8 中心楼三层 6 3#一层?15 3#一层?12 3#二层?12 3#二层?10 3#三层?10 3#三层?8 一拖三 15 一拖三 12 A段餐饮区?B段餐饮区?位置?月/?位置?月/?4#外街?27 4#外街?24 4#三层?14 4#三层?10 4.3 租金合算 4.4 租金回报 A段 1 年?2 年?3 年?4 年?5 年?非餐饮区总租金 0 0 657240.8 657240
13、.8 657240.8 A段非餐饮面积?位置 外街 内街 面积 1245.88 1657.93 租金/月/?24 15 年租金总计?358813.44 298427.4 B段非餐饮区?位置 外街 内街 三层 四层 3#一层 3#二层 3#三层 中心一层 中心二层 中心三层 一拖三 面积 3983.54 4769.74 4876.67 3450.81 1685.37 1398.2 1361.2 1800.91 1925.7 1910.9 2634.94 租金/月/?21 12 9 6 12 10 8 10 8 6 12 年租金 1003852.08 686842.56 526680.36 248
14、458.3 242693.3 167778 130671 216109.2 184867.2 137586 379431.4 总计?A断租金总计?657240.84 总租金 4582210.2 B段租金总计?3924969.36 餐饮区?位置 4#外街 4#三层 A段面积 513.79 B段面积 1567.57 A段面积 0 B段面积 2171.31 租金/天/?27 24 0 租金/天/?10 年租金总计?166467.96 451460.16 租金 0 年租金总计?260557.2 共计 回报比例 0 0 60%80%90%总计 0 0 394344.5 525792.7 591516.8
15、 餐饮区总租金 0 0 166468 166468 166468 回报比例 0 0 60%80%90%总计 0 0 99880.78 133174.4 149821.2 B非餐饮区 1 年?2 年?3 年?4 年?5 年?回报比例 0 0 60%80%90%一拖二 总租金 0 0 1690695 1690695 1690695 回报租金 0 0 1014417 1352556 1521625 一拖三 总租金 0 0 189715.7 379431.4 379431.4 回报租金 0 0 113829.4 303545.1 341488.2 三层 总租金 0 0 263340.2 526680.
16、4 526680.4 回报租金 0 0 158004.1 421344.3 474012.3 四层 总租金 0 0 124229.2 248458.3 248458.3 回报租金 0 0 74537.5 198766.7 223612.5 3 号楼 1、2、3层 总租金 0 0 270571.1 541142.3 541142.3 回报租金 0 0 162342.7 432913.8 487028.1 中心楼 1、2、3层 总租金 0 0 0 538562.4 538562.4 回报租金 0 0 0 430849.9 484706.2 小计 0 0 1523130 3139975 353247
17、2 B餐饮区?1 年?2 年?3 年?4 年?5 年?一拖二 总租金 0 0 451460.2 451460.2 451460.2 回报租金 0 0 270876.1 361168.1 406314.1 三层 总租金 0 0 130278.6 260557.2 260557.2 回报租金 0 0 78167.16 208445.8 234501.5 小计 0 0 349043.3 569613.9 640815.6 B段总计 0 0 1872174 3709589 4173288 A+B总计 0 0 2366399 4368556 4914626 4.5 租金免租期 装修免租期行业惯例一般为：
18、1、超市 46 个月 2、时尚服装服饰类租户 23 个月 3、正餐通常为 34 个月 4、娱乐类通常为 35 个月 如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。光亚广场整体装修免租期最少需要 6 个月的时间，预计最早装修开始日期为 2015 年 3 月 19 日。（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。）4.6 营业免租期 经营免租期行业惯例一般为：1、主力店，1236个月 2、次主力店，1224个月 3、品牌店，1224个月 4、特大型品牌店，60 个月（5 年）经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：1、一拖二（内街、
19、外街）：30 个月 2、一拖三：36个月 3、三层、四层：（1、2、4）36 个月 4、1 号楼中心楼：42个月 5、3 号楼 1、2、3 层：36个月 备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用 4.7 租金增幅 非餐饮区（年租金增幅）?非餐饮区 1 年?2年?3 年?4 年?5 年?6 年?7 年?8 年?9 年?10 年?A段?0 0 657240.84 657240.84 657240.84 788689.008 788689.008 788689.008 1025295.71 1025295.71 B0 0 15231 39249 3924969 47
20、09963.4709963.4709963.6122952.6122952.段?30.48 69.36.36 232 232 232 202 202 总结 0 0 2180371.32 4582210.2 4582210.2 5498652.24 5498652.24 5498652.24 7148247.912 7148247.912 租金增幅 餐饮区（年租金增幅）?餐饮区 1 年?2 年?3 年?4 年?5 年?6 年?7 年?8 年?9 年?10 年?A段?0 0 166467.96 166467.96 166467.96 199761.552 199761.552 199761.552
21、 259690.0176 259690.0176 B段?0 0 581738.76 712017.36 712017.36 854420.832 854420.832 854420.832 1110747.082 1110747.082 总结 0 0 748206.72 878485.32 878485.32 1054182.384 1054182.384 1054182.384 1370437.099 1370437.099 租金增幅 五、综合成本核算 5.1 物业成本费用（悦榕智腾物业）5.11 人员成本 部门 职位 人数 工资/月 备注 合计（人数）合计（金额）办公室 经理 1 7000
22、 1 人 7000 综合管理员 1 4000 1 人 4000 工程部 工程主管 1 4500 9 人 29400 电工 2 7000 3500/月/人 弱电工 1 3300 水暖工 2 5600 2800/月/人 运行组 3 9000 3000/月/人 秩序部 秩序主管 1 4000 12 人 36400 秩序员（车场）2 6000 3000/月/人 秩序员（巡逻）6 18000 3000/月/人 秩序员（监控）3 8400 2800/月/人 保洁部 主管 1 4000 14 人 35500 保洁员（内）10 24000 2400/月/人 保洁员（外）3 7500 2500/月/人 小计 3
23、7 人 112300 5.12 物业成本 类别 备注 合计（人数）合计（金额）保险 月工资总额的29.3%?X?50%16452 福利 每年每人 800 37 人 2467 伙食补助 全体人员 200/月/人 37 人 7400 合计/月 37 人 138619 合计/年 37 人 1663428 5.13 环境成本 项目 费用核算 金额（元/月）小计（元/月）保洁工具、损耗、清洁用品消耗 公共区域清洁用耗材 4000 4000 清洁用设备、工具折旧 除四害消杀费用（含消毒）消杀耗材：200元/月 200 280 消杀设备、工具折旧：80 元/月 80 化粪池清理 化粪池清理：400元/月 4
24、00 400 化油池清理 化油池清理：400元/月 400 400 合计/月 5080 合计/年 60960 5.14 公共维修费用 项目 费用核算 金额（元/月）小计（元/月）备注 公共照明及小件维修材料费 综合测算 6000 6000 电梯维保费 综合测算 3000 3000 包括电梯维保费用及配件费用（5 部电梯）消防系统维修保养 综合测算 1500 1500 烟感、喷淋、防火卷帘门、消防智能报警系统等。各种水泵、风机维修保养费用 综合测算 2000 2000 高压供电变压器及附属设备维修、保养综合测算 2000 2000 费用 合计/月 14500 合计/年 174000 5.15 物
25、业成本费用：1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637 元 2）管理佣金按照月支出成本 10%计算，每月费用为：16064 元 3）税金按照每月成本和佣金的 5.75%计算，每月费用为：10160 元 4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861 元，全年费用 2242332元。5）项预计得出物业费为每平米 5.65 元。5.2 宣传推广及招商费用 类别 预算 合计：485 万 宣传类 户（内、外）广告 140 万 招商类 电视媒体/短信/广?播/DM直投/灯杆旗/道旗/横幅等/商圈内广告 115 万 招商见面会、商家签约仪式 80 万 物料类 印刷、包装、物料、广告位制作（内
26、街、外街）、指引牌、50 万 备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。5.21 宣传推广及招商 5.3 装修改建及景观量化费用 位置 类别 预算 合计 854 万 中心楼 1、2、3 层 地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象墙等 84 万 1 号楼 3、4 层 2 号楼 3、4 层 3 号楼 1、2、3 层 4 号楼 3、4 层 地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断墙等 240 万 一拖二 一拖三 地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼梯等 230 万 景观建筑及量化 商圈内整体景观及量化 100 万 改造 水、暖、电、管道、
27、消防、墙体等 根据现有建筑结构，大型主力店入驻，需要全面改动 200 万 备注：目前所有意向入驻商业均不出装修费用，主力店均需装修补贴。5.4 运营管理人员成本费用 项目职位 人数 每人/元 年薪/元 招商经理 1 15000 180000 招商平面设计 1 10000 120000 招商文案 1 5000 60000 招商专员 4 4000 192000 运营经理 1 12000 144000 财务 2 4500 108000 运营专员 4 5000 备注：目前所有以谈运营管理公司，年运营成本费用均在 200 万以上，不含宣传推广招商及改建等其它费用。5.5 办公用品及其它费用 名称 类别
28、预算 办公用品 桌椅、用品、复印机、接待处、饮水机及办公场地装修等 6 万 办公用品消耗品费用 400/月/元?4800 元/年 办公设备维护保养费用 100/月/元 1200 元/年 通讯费 200/月/元 2400 元/年 交通费用及差旅费 500/月/元 6000 元/年 其它费用 员工餐费：30 元/人/天 福利：600 元/人/年 保险：工资总额的29.3%X50%税金：工资总额的 5.75%29 万/年 共计 37.16 万 备注：以上费用不包括宽带、水、电等费用 六、前期启动核算 6.1 前期投入 前期启动投入资金 名称 类别 金额/万 共计/万 宣传推广 整体宣传及活动 220 1547.86 招商 招商及物料 265 改造、装饰装修 室内装饰装修、墙体、水、暖、电、管道及消防改造等 754 景观及量化 商圈内整体量化及景观 100 招商运营人员 人员成本 104.4 办公 办公成本 37.16 物业 物业成本?X?30%67.3 6.2 后期运营 后期运营成本/年 名称 类别 金额/万 共计/万 宣传推广?宣传及活动?70 337.56 招商?招商及物料?15 招商运营人员?人员成本 104.4 办公消耗、福利及税金 31.16 物业 物业成本?X?30%67.3 暖气 供暖费?X?30%