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1、 项 目 启 动 计 划 书 项目启动计划书 20115年11月 目 录目录. .一、 公司简介1.1公司司基本信信息.3 1.2公司司使命.3 11.3公公司基本本服务范范畴.3二、 项目综述2.1项目目名称.42.2项目目介绍.42.3项目目区域概概括.42.4项目目区域调调研.52.5项目目定位及及业态规规划.10 三、 招商与运营营管理3.1统一一运营优优势.163.2统一一运营管管理规划划.177四、 盈利 商铺铺参考租租金4.1商业业调研.2224.2租金金定制.2234.3租金金合算.2244.4租金金回报.2254.5租金金免租期期.2554.6营业业免租期期.2664.7租金
2、金增幅.227五、 综合成本核核算 55.1物物业成本本费用.277 55.2宣宣传推广广及招商商费用.322 55.3装装修改建建及景观观量化费费用.334 55.4运运营管理理人员成成本费用用.35 55.5办办公用品品及其他他费用.366六、 前期启动核核算6.1前期期投入.337 6.2后期期经营.337 一、 公司简介二、项目综综述：2.1项目目名称：鄂尔多斯光亚中中心【乌乌兰木伦伦中央铂铂金商圈圈】 2.2项目目介绍光亚广场 首席席全方位位娱乐休休闲生活活中心光亚广场总总面积7780000，最最前沿的的建筑规规划、最最吸引（儿儿童、女女性）的的全业态态，最受受政府支支持.光亚亚广场
3、拥拥有无可可匹敌的的竞争力力，从此此也让乌乌镇拥有有自己的的核心竞竞争力。优越性：光光亚中心心位于上上湾商政政核心区区，紧邻邻和谐大大厦和乌乌兰木伦伦河，连连接上湾湾政府，独独创政府府核心商商业区，辐辐射并带带动全国国两个首首富之镇镇乌兰木木伦镇和和陕西省省大柳塔塔镇的经经济，领领航上湾湾商业地地产。唯一性：光光亚广场场国际化化时尚商商业街区区。位于于乌兰木木伦城市市规划中中最繁华华的唯一一中心商商业街区区3号号桥与滨滨河景观观大道交交汇处。坐坐拥上湾湾的铁东东新区，铁铁东新区区全长77公里是是乌兰木木伦镇政政府和神神华集团团权力打打造的新新城区，而而光亚中中心就座座落在铁铁东新区区的正中中心
4、，是是上湾唯唯一的大大型商业业核心区区。国际化：光光亚中心心的建筑筑是由中中国建筑筑上海设设计研究究院精心心设计的的。整体体以三角角合围的的方式呈呈现出来来，以阳阳光、水水系、绿绿地为灵灵魂。精精心打造造的空中中连廊、观观光电梯梯、屋顶顶绿地，可可以让顾顾客在光光亚中心心不是单单纯的购购物。2.3项目目区域概概括：乌兰木伦镇镇地处鄂鄂尔多斯斯东南部部，与陕陕西省大大柳塔镇镇隔河相相望。全全镇总面面积7228平方方公里辖辖16个个行政村村，122个居委委会。总总人口88.6万万。大柳塔镇，位位于陕西西省最北北端与内内蒙古自自治区交交界处，属属神木县县管辖，总总面积3376平平方公里里，常住住人口
5、约约7万33千多。2.4项目目区域调调研2.41 区域优优势2.42 目标客客户访谈谈调查调研背景 为了项项目整体体定位的的准确性性，我们们对周边边居民、连连锁及个个体商户户进行了了全面细细致的访访问式问问卷调研研，了解解区域未未来连锁锁及个体体商家的的布局情情况以及及周边人人群的消消费需求求与特点点，为本本案提供供真实可可靠的定定位依据据。 考虑到到人口分分布、商商业规划划、交通通易达性性等各种种因素，确确定本次次调研范范围：东东至大柳柳塔、南南至李家家畔、西西至神东东电力、北北至上湾湾。调研目的 了解解周边人人群的家家庭结构构、消费费能力、消消费习惯惯及消费费偏好。 了解解周边人人群对目目
6、前商业业的意见见和态度度以及对对未来商商业的期期望程度度。 了解解连锁及及个体商商户未来来对该区区域开店店布局计计划。调研方法总调研样本本：5000份，无无效样本本：144份。调研结果2.43 SWOOT分析析2.5项目目定位及及业态规规划2.51项项目定位位2.52商商业市场场定位2.53项项目各楼楼层业态态亮点2.5311商业规规划与功功能落位位1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐2楼#时尚生活三、 招商与运营营管理3.1统一一运营优优势更省心：住住宅的租租约期限限一般为为半年至至一年，相相对较短短，而所所有的商商业中心心都是由由运营管管理公司司来负责责统一经经营管理理，通常常为5至至10
7、年年或更长长。获利稳定：商铺获获利是一一个长期期过程，新新型商业业区刚开开始租金金会比较较低，随随着商圈圈的发展展成熟租租金增长长的幅度度会非常常大，并并且房产产的增值值也是无无可限量量的。增值速度快快：中国国经济持持续快速速的增长长 、土土地稀缺缺 、商商铺比住住宅更保保值、更更增值 、地段段绝佳、消消费潜力力大3.2统一一运营管管理规划划3.21招招商标准准 1、统一规规划、统统一招商商、统一一经营管管理。2、基本原原则： 主力店店先行；有影响响力的次次主力次次之；其其他店铺铺跟进。3、招商重重点原则则A重点引引进国内内有影响响、有实实力的商商家进驻驻。B对名家家、名品品、名企企，重点点招
8、商。4、招商五五个优先先原则A厂家优优先：厂厂家直接接合作优优先引进进。B名优品品牌优先先：国内内著名品品牌优先先引进。C独家经经营优先先：品牌牌在本区区域独家家经营的的优先引引进。D特色项项目优先先：拥有有特色经经营项目目的商业业机构优优先引进进。E经营良良好优先先：在本本地经营营状况优优良者优优先引进进。3.22推推广策略略 推广主题：“蒙、陕陕首席时时尚购物物中心” 1、 形象领领先：现现代化、高高品位、新新时尚 2、全全情体验验：商业业氛围与与环境互互动式体体验 33、活动动引爆：活动、公公关、事事件，HHIGHH爆 44、精耕耕渠道：整合推推广及创创新 55、服务务增值：服务入入微、
9、品品质超凡凡、尊贵贵体验 攻略核心要要领：尖尖 / 精 / 高 尖: 直效语语言、直直效传播播、最大大限度的的把控目目标群体体 精: 清晰、明明了、形形象化、符符号化的的构建差差异化识识别 高: 准确确、快速速、强势势的传媒媒动力、全全方位的的覆盖 3.23业业态分布布 最欢乐乐的儿童童娱乐城城、最大规规模的娱娱乐休闲闲地、最全业业态配比比， 上湾、大大柳塔”最大的的商业中中心、最齐全全的潮流流服饰 最炫的的设计风风格、最欢乐乐的儿童童娱乐城城高品位位的物业业服务 最多的的异国风风情美食食、最全的的购物乐乐土可能包含品品牌四、盈利 商铺参参考租金金4.1商业业调研商业街区分分析地址金桥购物北北
10、侧小街街上湾老政府府北街李家畔主街街北岳餐饮街街上湾农贸市市场商铺面积面积40-50平平方米面积33-77平平方米面积30-1200平方米米面积30-90平平方米面积24-48平平方米店铺标准开间3-44米进深深12米米开间3-77米进深深11米米开间3-77米进深深10-15米米开间3-111米进进深8米米开间3米，进进深8米米商业特征以烟酒、美美发超市市通讯业业态为主主以餐饮业态态为主是是上湾地地区老餐餐饮街以餐饮、烟烟酒零售售汽车服服务业态态为主以餐饮业态态为主老老餐饮街街一层农副产产品为主主二层小小型服装装为主租金水平30-400元/月月/（11层）115-225元/月/（2层层）25
11、-355元/月月/35-455元/月月/45元/月月/（11层）225元/月/（2层层）155元/月月/（33层）45元/月月/一一层300元/月月/二二层255元/月月/大大棚业态划分烟酒；5家家餐饮；411家餐饮；344家餐饮；422家农副产品超市；3家家烟酒；211家通讯；2家家大柳塔商业业街区分分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装装街地址联华商城南南侧联华商城北北侧联华东侧南南北向柳兴大街北北侧联华西侧南南北向大柳塔惠民民路商铺面积20-300平方米米面积30-60平平方米面积30平平方米30-700平米面积30平平方米面积15-40平平方米店铺标准开间2-22.5米
12、米进深110米开间3-33.5米米进深99-133米开间3米，进进深100米开间3米进深110米开间3米，进进深100米开间3-66米进深深5-77米商业特征以小型餐饮饮、灶具具针织批批发主，档档次较低低。以五金机电电小型烟烟酒零售售为主，档档次较低低以通讯手机机维修业业态为主主以小型餐饮饮、美发发业态为为主大柳塔镇政政府所在在地，无无主要业业态特征征服装街租金水平20-355元/月月/45-500元/月月/30-355元/月月/35-400元/月月/50元-555/月月/50-655元/月月/业态划分针织批发；11家家五金；411家通讯电器；28家家小型餐饮；20家家小型餐饮；3家灶具批发；
13、11家家烟酒；133家小家电；66家小型美发；13家家美发；2家家服装；800家分布布在一层层和二层层小型餐饮；18家家宾馆；5家家通讯；1家家书店；3家家其它；小家家电药店店、婚纱纱影楼等等，档次次较低品品牌快餐餐：曼哈哈顿小餐饮；44家汽车配件；3家4.2租金金定制A段非餐饮饮区B段非非餐饮区区位置月/位置月/外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一层层13中心楼一层层10中心楼二层层10中心楼二层层8中心楼三层层8中心楼三层层63#一层153#一层123#二层123#二层103#三层103#三层8一拖三15一拖三12A段餐饮区区B段餐饮区区位置月/位置月/4#外
14、街274#外街244#三层144#三层10A段非餐饮饮面积位置外街内街面积1245.881657.93租金/月/2415年租金总计计3588113.4442984227.44B段非餐饮饮区位置外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层中心二层中心三层一拖三面积3983.544769.744876.673450.811685.371398.21361.21800.911925.71910.92634.94租金/月/21129612108108612年租金10038852.086868442.5565266880.3362484558.332426993.331677778130677121
15、61009.221848667.2213758863794331.44总计A断租金总总计6572440.884总租金45822210.2B段租金总总计39249969.36餐饮区位置4#外街4#三层A段面积513.779B段面积1567.57A段面积0B段面积2171.31租金/天/27240租金/天/10年租金总计计1664667.9964514660.116租金0年租金总计计2605557.22共计4.3租金金合算4.4租金金回报A段1年2年3年4年5年非餐饮区总总租金006572440.886572440.886572440.88回报比例0060%80%90%总计003943444.55
16、5257992.775915116.88餐饮区总租租金00166466816646681664668回报比例0060%80%90%总计00998800.7881331774.441498221.22B非餐饮区区1年2年3年4年5年回报比例0060%80%90%一拖二总租金00169066951690669516906695回报租金00101444171352555615216625一拖三总租金001897115.773794331.443794331.44回报租金001138229.443035445.113414888.22三层总租金002633440.225266880.445266880
17、.44回报租金001580004.114213444.334740112.33四层总租金001242229.222484558.332484558.33回报租金00745377.51987666.772236112.553号楼1、22、3层层总租金002705771.115411442.335411442.33回报租金001623442.774329113.884870228.11中心楼1、22、3层层总租金0005385662.445385662.44回报租金0004308449.994847006.22小计00152311303139997535324472B餐饮区1年2年3年4年5年一拖
18、二总租金004514660.224514660.224514660.22回报租金002708776.113611668.114063114.11三层总租金001302778.662605557.222605557.22回报租金00781677.1662084445.882345001.55小计003490443.335696113.996408115.66B段总计00187211743709558941732288A+B总计计002366339943685556491466264.5租金金免租期期 装装修免租租期行业业惯例一一般为： 1、超市市466个月 2、时时尚服装装服饰类类租户223个个
19、月 33、正餐餐通常为为344个月 4、娱娱乐类通通常为335个个月 如如统一经经营管理理，则需需要进行行整体装装修改建建（如墙墙体拆除除、消防防改造、管管道改造造、水暖暖电改造造等不可可预见因因素）。光亚广场整整体装修修免租期期最少需需要6个个月的时时间，预预计最早早装修开开始日期期为20015年年3月119日。（如如与业主主协商时时间过长长，则装装修开始始日期还还需延长长。）4.6营业业免租期期 经营营免租期期行业惯惯例一般般为： 1、主主力店， 1236个个月 2、次次主力店店， 1224个个月 3、品品牌店， 1224个个月 4、特特大型品品牌店， 60个个月（55年） 经过行行业惯例
20、例及目前前市场分分析特制制定以下下营业免免租期： 1、一一拖二（内内街、外外街）： 330个月月 2、一一拖三： 366个月 33、三层层、四层层：（11、2、44） 336个月月 4、11号楼中中心楼： 442个月月 5、33号楼11、2、33层： 366个月备备注：中中心楼需需引进大大型商业业或商超超，如无无法引进进则需增增加宣传传推广费费用及改改建费用用4.7租金金增幅非餐饮区（年年租金增增幅）非餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段006572440.8846572440.8846572440.8847886889.00087886889.00087886889.0008
21、10252295.7110252295.71B段0015231130.4839249969.3639249969.3647099963.232247099963.232247099963.232261229952.202261229952.2022总结0021803371.3245822210.245822210.254986652.2454986652.2454986652.2471482247.912271482247.9122租金增幅餐饮区（年年租金增增幅）餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段001664667.9961664667.9961664667.99619976
22、61.55521997661.55521997661.55522596990.0017662596990.001766B段005817338.7767120117.3367120117.3368544220.88328544220.88328544220.883211107747.082211107747.0822总结007482006.7728784885.3328784885.33210541182.384410541182.384410541182.384413704437.099913704437.0999租金增幅五、 综合成本核核算5.1物业业成本费费用（悦悦榕智腾腾物业）5.11人
23、人员成本本部门职位人数工资/月备注合计（人数数）合计（金额额）办公室经理170001人7000综合管理员员140001人4000工程部工程主管145009人294000电工270003500/月/人人弱电工13300水暖工256002800/月/人人运行组390003000/月/人人秩序部秩序主管1400012人364000秩序员（车车场）260003000/月/人人秩序员（巡巡逻）61800003000/月/人人秩序员（监监控）384002800/月/人人保洁部主管1400014人355000保洁员（内内）102400002400/月/人人保洁员（外外）375002500/月/人人小计37人
24、11230005.12物物业成本本类别备注合计（人数数）合计（金额额）保险月工资总额额的299.3%X50%164522福利每年每人880037人2467伙食补助全体人员200/月月/人37人7400合计/月37人1386119合计/年37人166344285.13环环境成本本项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）保洁工具、损损耗、清清洁用品品消耗公共区域清清洁用耗耗材40004000清洁用设备备、工具具折旧除四害消杀杀费用（含含消毒）消杀耗材：2000元/月月200280消杀设备、工工具折旧旧：800元/月月80化粪池清理理化粪池清理理：4000元/月400400化油池清理理化油池清理理：
25、4000元/月400400合计/月5080合计/年6096005.14公公共维修修费用项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）备注公共照明及及小件维维修材料料费综合测算60006000电梯维保费费综合测算30003000包括电梯维维保费用用及配件件费用（55部电梯梯）消防系统维维修保养养综合测算15001500烟感、喷淋淋、防火火卷帘门门、消防防智能报报警系统统等。各种水泵、风风机维修修保养费费用综合测算20002000高压供电变变压器及及附属设设备维修修、保养养费用综合测算20002000合计/月145000合计/年17400005.15物物业成本本费用：1）按照以以上费用用测算，管管理成本
26、本每月共共计：11606637元元2）管理佣佣金按照照月支出出成本110%计计算，每每月费用用为：1160664元3）税金按按照每月月成本和和佣金的的5.775%计计算，每每月费用用为：1101660元4）月总费费用=总总支出+管理佣佣金+税税金=11868861元元，全年年费用2224223322元。5）项预计计得出物物业费为为每平米米5.665元。5.2宣传传推广及及招商费费用类别预算合计：4885万宣传类户（内、外外）广告告140万招商类电视媒体/短信/广播/DDM直投投/灯杆杆旗/道道旗/横横幅等/商圈内内广告115万招商见面会会、商家家签约仪仪式80万物料类印刷、包装装、物料料、广告
27、告位制作作（内街街、外街街）、指指引牌、50万备注：由于于本次招招商面积积较大并并属于新新兴商业业区。所所以在宣宣传及推推广方面面需要加加大力度度才能打打响知名名度。5.21宣宣传推广广及招商商 5.3装修修改建及及景观量量化费用用位置类别预算合计8544万中心楼1、22、3层层地面/吊顶顶/刷白白/灯光光照明/电路/暖/形形象墙等等84万1号楼3、44层2号号楼3、44层3号号楼1、22、3层层4号楼楼3、44层地面/吊顶顶/刷白白/灯光光照明/电路/暖/隔隔断墙等等240万一拖二一拖拖三地面/吊顶顶/刷白白/灯光光照明/电路/墙体/楼梯等等230万景观建筑及及量化商圈内整体体景观及及量化1
28、00万改造水、暖、电电、管道道、消防防、墙体体等根据现有建建筑结构构，大型型主力店店入驻，需需要全面面改动200万备注：目前前所有意意向入驻驻商业均均不出装装修费用用，主力力店均需需装修补补贴。5.4运营营管理人人员成本本费用项目职位人数每人/元年薪/元招商经理11500001800000招商平面设设计11000001200000招商文案15000600000招商专员440001920000运营经理11200001440000财务245001080000运营专员45000备注：目前前所有以以谈运营营管理公公司，年年运营成成本费用用均在2200万万以上，不不含宣传传推广招招商及改改建等其其它费用
29、用。5.5办公公用品及及其它费费用 名称类别预算办公用品桌椅、用品品、复印印机、接接待处、饮饮水机及及办公场场地装修修等6万办公用品消消耗品费费用400/月月/元4800元元/年办公设备维维护保养养费用100/月月/元1200元元/年通讯费200/月月/元2400元元/年交通费用及及差旅费费500/月月/元6000元元/年其它费用员工餐费：30元元/人/天福利利：6000元/人/年年保险：工资总总额的229.33%X550%税税金：工工资总额额的5.75%29万/年年共计37.166万备注：以上上费用不不包括宽宽带、水水、电等等费用六、 前期启动核核算6.1前期期投入前期启动投投入资金金名称类别金额/万共计/万宣传推广整体宣传及及活动2201547.86招商招商及物料料265改造、装饰饰装修室内装饰装装修、墙墙体、水水、暖、电电、管道道及消防防改造等等754景观及量化化商圈内整体体量化及及景观100招商运营人人员人员成本104.44办公办公成本37.166物业物业成本X30%67.36.2后期期运营后期运营成成本/年年名称类别金额/万共计/万宣传推广宣传及活动动70337.556招商招商及物料料15招商运营人人员人员成本104.44办公消耗、福福利及税税金31.166物业物业成本X30%67.3暖气供暖费XX30%43