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1、本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用项项目目启启动动计计划划书书精品文档，word 文档2021 年 1 月本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用目录目录.一、公司简介根本信息.31.2 公司使命.3根本效劳范畴.3二、工程综述工程名称.4工程介绍.4工程区域概括.4工程区域调研.5工程定位及业态规划.10三、招商与运营管理3.1 统一运营优势.163.2 统一运营管理规划.17四、盈利 商铺参考租金4.1 商业调研.224.2 租金定制.234.3 租金合算.244.4 租金回报.254.5 租金免租期.254.6 营业免租期.264.7 租金增幅.27五、综合
2、本钱核算本钱费用.27 5.2 宣传推广及招商费用.32 5.3 装修改建及景观量化费用.34本钱费用.35 5.5 办公用品及其他费用.36六、前期启动核算6.1 前期投入.376.2 后期经营.37精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用一、公司简介一、公司简介精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用二、工程综述：二、工程综述：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积 78000，最前沿的建筑规划、最吸引儿童、女性的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此
3、也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性：优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。唯一性：唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区3 号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化：国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为
4、灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。工程区域概括：工程区域概括：精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村，12 个居委会。总人口 8.6 万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。2.41 区域优势精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用2.42 目标客户访谈调查调研背景调研背景为了工程整体定位的准
5、确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。调研目的调研目的了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用了解周边人群对目前商业的意见和态度以及 对未来商业的期望程度。了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局方案。调研方法调研方法总调研样本：500 份，无效样本：14 份。调研结果调
6、研结果精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用2.43 SWOT 分析精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用商业市场定位精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用工程各楼层业态亮点工程各楼层业态亮点商业规划与功能落位4#美食天地1#高端商务3#儿童娱乐2 楼#时尚生活精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载
7、使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用三、招商与运营管理三、招商与运营管理更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为 5 至 10 年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用金会比较低，随着商圈的开展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值
8、也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大3.21 招商标准1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、根本原那么：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原那么A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原那么A厂家优先：厂家直接合作优先引进。B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色工程优先：拥有特色经营工程的商业机构优先引进。E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。3.22 推广策略推广主题：“蒙、陕首席时
9、尚购物中心1、形象领先：现代化、高品位、新时尚2、全情体验：商业气氛与环境互动式体验精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用3、活动引爆：活动、公关、事件，HIGH 爆4、精耕渠道：整合推广及创新5、效劳增值：效劳入微、品质超凡、尊贵体验攻略核心要领：尖/精/高尖:直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体精:清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别高:准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业效劳最多的异国风情美
10、食、最全的购物乐土精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用可能包含品牌精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用四、盈利四、盈利 商铺参考租金商铺参考租金精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用商业街区分析地址金桥购物北上湾老政府北街侧小街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场商铺 面积40-50平 面积 33-77 平方 面积 30-120 平方面积 24-48 平方面积 30-90 平方米面积方米米米米店铺 开间3-
11、4米进 开间 3-7 米进深标准深 12 米11 米开间 3-7 米开间 3-11 米进深 8 开间 3 米，进深 8进深 10-15 米米米一层农副产品为以烟酒、美发 以餐饮业态为主 以餐饮、烟酒零售商业以餐饮业态为主主超市通讯业 是上湾地区老餐 汽车效劳业态为特征老餐饮街二层小型服装为态为主饮街主主30-40 元/月/45 元/月/1 层45 元/月/一层租金1 层25-35 元/月/35-45 元/月/25 元/月/2 层30 元/月/二层水平 15-25 元/月/15 元/月/3 层25 元/月/大棚2 层烟酒；5 家业态划分超市；3 家通讯；2 家餐饮；41 家餐饮；34 家餐饮；4
12、2 家烟酒；21 家农副产品大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街联华东侧南北联华西侧南北地址联华商城南侧联华商城北侧柳兴大街北侧大柳塔惠民路向向商铺面积 30-60 平面积 30 平方20-30 平方米30-70 平米面积方米米面积 30 平方 面积 15-40 平米方米精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用店铺标准开间 3 米，进开间 3 米进开间 3 米，进开间 3-6 米进深 9-13 米 深 10 米深 10 米深 10 米进深 5-7 米以五金机电以小型餐饮、以通讯以小型大柳塔镇政府商业小型烟酒零售灶具针织批发维
13、修业态 餐饮、美发业所在地，无主服装街特征为主，档次较主，档次较低。为主态为主要业态特征低租金20-35 元/月/45-50 元/月/30-35 元/月/35-40 元/月/50 元-55/月/水平50-65 元/月/针织批发；11通讯电器；28小型餐饮；20小型餐饮；3五金；41 家家家家家灶具批发；11烟酒；13 家家小型美发；13家美发；2 家业态小型餐饮；18宾馆；5 家通讯；1 家家划分书店；3 家其它；小家电药店、婚纱影汽车配件；3楼等，档次较小餐饮；4 家家低品牌快餐：曼哈顿小家电；6 家服装；80 家分布在一层和二层A 段非餐饮区位置外街内街三层四层中心楼一层中心楼二层中心楼三
14、层3#一层3#二层3#三层月/241512913108151210B 段非餐饮区位置外街内街三层四层中心楼一层中心楼二层中心楼三层3#一层3#二层3#三层精品文档，word 文档月/211296108612108本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用一拖三A 段餐饮区位置4#外街4#三层15一拖三B 段餐饮区位置4#外街4#三层12月/2714月/2410A 段非餐饮面积段非餐饮面积位置外街面积租金/月/24年租金总计B 段非餐饮区位外街内街三层置面积租金/月/21129年租金总计A 断租金总计B 段租金总计餐饮区位置4#外街A 段面积租金/天/27年租金总计共计内街15四层3#
15、一层 3#二层 3#三层 中心一层中心二中心三一拖三层层612108108612167778 130671137586总租金4#三层A 段面积0B 段面积240租金精品文档，word 文档0B 段面积租金/天/10年租金总计本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用A 段1 年2 年3 年非餐饮区总租金00回报比例0060%总计00餐饮区总租金00166468回报比例0060%总计00B 非餐饮区1 年2 年3 年回报比例0060%总租金001690695一拖二回报租金001014417总租金00一拖三回报租金00总租金00三层回报租金00总租金00四层回报租金0003 号楼 1、2
16、、3 总租金0层回报租金0000中心楼 1、2、3 总租金0层回报租金000小计001523130B 餐饮区1 年2 年3 年总租金00一拖二回报租金00总租金00三层回报租金00小计00B 段总计001872174A+B 总计0023663994 年5 年80%90%16646880%16646890%4 年80%169069513525565 年90%1690695152162531399754 年35324725 年3709589436855641732884914626精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用装修免租期行业惯例一般为：1、超市 46
17、个月 2、时尚服装服饰类租户 23 个月 3、正餐通常为 34 个月 4、娱乐类通常为 35 个月如统一经营管理，那么需要进行整体装修改建如墙体撤除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素。光亚广场整体装修免租期最少需要 6 个月的时间，预计最早装修开始日期为 2021 年 3 月 19 日。如与业主协商时间过长，那么装修开始日期还需延长。4.64.6 营业免租期营业免租期经营免租期行业惯例一般为：1、主力店，1236 个月 2、次主力店，1224 个月 3、品牌店，1224 个月 4、特大型品牌店，60 个月5 年经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：1、一拖二内街、外街：3
18、0 个月 2、一拖三：36 个月 3、三层、四层：1、2、4 36 个月精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用 4、1 号楼中心楼：42 个月 5、3 号楼 1、2、3 层：36 个月备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进那么需增加宣传推广费用及改建费用非餐饮区年租金增幅非餐 123 年4 年饮 年年区A段 00B段 00总00结租金增幅餐饮区年租金增幅餐饮区12 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年9 年年00010 年5 年6 年7 年8 年9 年10 年A 段0B 段0总结0租金增幅精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋
19、友，欢迎下载使用五、综合本钱核算五、综合本钱核算本钱费用悦榕智腾物业本钱费用悦榕智腾物业部门职位人数工资/月备注合计合计人数金额经理办公室综合管理员工程主管电工工程部弱电工水暖工运行组秩序主管1112123170004000450070003300560090004000600018000840040002400075003500/月/人2800/月/人3000/月/人3000/月/人1 人1 人700040009 人29400秩序员车场 2秩序部秩序员巡逻 6秩序员监控 3主管保洁部保洁员内保洁员外110312 人3000/月/人2800/月/人2400/月/人14 人2500/月/人364
20、0035500精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用小计37 人112300合计合计类别备注人数 金额保险月工资总额的29.3%X50%16452福利伙食补助每年每人 800200/月/人37 人2467全体人员37 人7400合计/月合计/年工程费用核算37 人37 人1386191663428金额 元/小计元/月4000月4000保洁工具、损 公共区域清洁用耗、清洁用品 耗材精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用消耗清洁用设备、工具折旧消杀耗材：20020028080除四害消杀费元/月用含消毒 消杀设备、工具折旧：
21、80 元/月化粪池清理化粪池清理：400元/月化油池清理：400元/月400400化油池清理合计/月合计/年工程公共照明及小件维修材料费400400508060960费用核算综合测算金额小计元/月元/月备注60006000精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用包括电梯电梯维保费综合测算维保费用30003000及配件费用5 部电梯烟感、喷消防系统维修保养综合测算淋、防火卷15001500帘门、消防智能报警系统等。各种水泵、风机维修保养费用高压供电变压器及附属设备维修、保养费用合计/月合计/年精品文档，word 文档综合测算20002000综合测算200020
22、0014500174000本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用本钱费用：本钱费用：1按照以上费用测算，管理本钱每月共计：160637 元2管理佣金按照月支出本钱 10%计算，每月费用为：16064元3税金按照每月本钱和佣金的 5.75%计算，每月费用为：10160 元4月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861 元，全年费用2242332 元。5项预计得出物业费为每平米 5.65 元。类别宣传类户内、外广告预算140 万合计：115 万485 万电视媒体/短信/广播/DM 直投/灯杆旗/道旗/招商类横幅等/商圈内广告招商见面会、商家签约仪式80 万精品文档，word 文档本
23、文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用印刷、包装、物料、广告物料类位制作内街、外街、50 万指引牌、备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。5.21 宣传推广及招商精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用装修改建及景观量化费用装修改建及景观量化费用位置类别预算中心楼1、2、3 层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象墙等84 万1 号楼 3、4 层2 号楼 3、4 层3 号楼 1、2、3 层4 号楼 3、4 层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断墙等合计854 万240 万一拖二一拖三
24、地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼梯等230 万精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用景观建筑及量化商圈内整体景观及量化100 万改造水、暖、电、根据现有建筑结构，大型主管道、消力店入驻，需要全面改动防、墙体等200 万备注：目前所有意向入驻商业均不出装修费用，主力店均需装修补贴。工程职位招商经理招商平面设计招商文案招商专员运营经理财务运营专员人数1114124每人/元年薪/元150001000050004000120004500500018000012000060000192000144000108000备注：目前所有以谈运营管理公司，年运营本钱
25、费用均在 200万以上，不含宣传推广招商及改建等其它费用。精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用5.55.5 办公用品及其它费用办公用品及其它费用名称类别桌椅、用品、复印机、接办公用品待处、饮水机及办公场地 6 万装修等办公用品消耗品费用办公设备维护保养费用100/月/元400/月/元4800 元/年1200 元/年2400 元/通讯费交通费用及差旅费200/月/元年6000 元/500/月/元员工餐费：30 元/人/天福利：600 元/人/年其它费用保险：工资总额的29.3%X50%税金：工资总额的 5.75%29 万/年年预算精品文档，word 文档本
26、文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用共计备注：以上费用不包括宽带、水、电等费用六、前期启动核算六、前期启动核算前期启动投入资金名称类别金额/万 共计/万220265宣传推广整体宣传及活动招商改造、装饰装修招商及物料室内装饰装修、墙体、水、暖、电、管道及消754防改造等景观及量化 商圈内整体量化及景观100招商运营人员办公物业人员本钱办公本钱物业本钱X30%精品文档，word 文档本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用后期运营本钱/年名称类别金额/万共计/万7015宣传推广宣传及活动招商招商及物料人员本钱招商运营人员办公消耗、福利及税金物业暖气物业本钱X30%供暖费X30%精品文档，word 文档