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1、2023年区物业管理办法篇 书目 小区物业管理方法-4 小区物业管理方法(4) 为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象,为使小区达到规范管理,依据成都市物业管理条例和市委、市政府关于进一步提高农夫集中居住质量的看法和成都市房产管理局关于进一步规范农夫集中区物业管理的通知精神,根据黄龙溪镇人民政府关于*村小区物业管理的实施方案制定*村小区物业管理方法。 一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生,物业管理委员会组成人员517人,其中监事会人员35人,物业管理委员会负责小区的日常管理和冲突纠纷调解工作。 二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平
2、方米房屋交一元,2、村级公共服务资金 三、物业管理资金的运用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的修理维护3、小区物业管理人员的工资。 四、小区管理; 第一条、物业管理委员会统一聘请小区保洁人员,并组织保洁人员全天对小区进行保洁,保洁人员负责所在区域的环境卫生,并有权制止破坏小区环境卫生的人和事。 其次条、小区内各单位、居住户和外来人员必需做好门前屋后的环境卫生,做到房上不乱挂,房后不乱放,房前不乱贴,杂物堆放整齐,不堆放农作物秸秆,门窗、玻璃清洁干净,做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序),保持小区环境卫生美丽整齐。 第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员,必需将垃圾分类袋
3、装后根据指定的地点投放,由保洁人员统一清运,做到垃圾不乱扔和散倒垃圾,禁止干脆把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。 第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只,禁止无证养狗,做到养狗办证,犬只拴养。 第五条、小区住户要自觉遵守文明公约,不随地吐痰,不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物,不乱倒粪便污水,自觉爱惜小区环境卫生。 第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁,厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴,无乱涂乱画,厕所地面要随时干净,便池内无积粪,达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。 第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场,任何车辆不得占用小区道路停放,影响小
4、区道路交通,在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。 第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建,和变更房屋的外风貌,遵守小区物业管理的规定。 第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。 第十条、小区居住户和外来暂住人员,应当爱惜小区绿化,不得攀折花枝树木,不践踏草坪。 第十一条、小区内流转给居住户的土地,居住户要有序合理种植,不种有秸秆的农作物,不乱扔菜叶和杂草,施用农家肥要刚好回土覆盖,避开影响小区环境,影响他人生活。 第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱惜小区公共设施,不得损坏公共设施。 五、小区平安管理 第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议,根据
5、用电、用气平安须知规范操作,不得私拉乱接电线,不乱接自然气管。 其次条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆,遵守消防平安的法律法规。 第三条、车辆慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。 第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位,要关好自己的门,看好自己的人,守好自己的财,护好自己的楼,并主动参加社会治安综合治理,避开财产受损。 六、小区治安管理 第一条、物业管理人员必需全面驾驭小区的状况和外围状况,搞好管理工作,发觉违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事,必需马上加以制止,并妥当作出处理,保持小区良好的管理秩序,假如发觉大的问题,在作出妥当
6、处理的同时,必需第一时间向公安机关报案,应请公安机关帮助处理。同时刚好向村委会汇报。 其次条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查,做到平安巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检,夜间和节假日应增加次数加强巡检,在巡检中发觉可凝的人和事,必需做到追踪盘查,巡查必需做到仔细、细致、全面,并做好巡检记录。 第三条、小区内禁止任何人士殴斗,物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止限制事态,马上打报警电话,请公安机关帮助处理。 第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒,小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关供应信息,并刚好报案。 七、小区的群宴管
7、理 第一条、凡是要办宴的小区住户必需听从物业管理人员的管理,到指定的地点办宴。 其次条、聘请的流淌厨师必需是在镇人民政府作了登记的人员,厨师和帮厨人员要有健康证。 八、小区物业管理区域禁止下列行为 1、违法搭建建筑物或者构筑物 2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施 3、损坏房屋结构或者从事其它影响房屋运用平安的行为 4、损坏公共绿化 5、随意弃置垃圾 6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只 7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴 8、制造噪声干扰他人正常生活 9、违反规定乱停放车辆 10、在房前屋后乱打井,影响房屋运用平安 11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为 物业管理委员会对
8、有以上行为人员,应当劝阻、制止,对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应刚好报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。 九、小区管理监督组 第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展状况进行监督 其次条、对小区住户提出的合理化建议的落实状况进行监督 第三条、对小区管理委员会物业资金的运用、公示进行监督 第四条、对上级下达的任务的完成状况进行监督 第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展状况,进行民主评议,评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。 *村村民委员会 2023年3月30日 某小区物业帐务管理方法 华庭小区物业帐务管理方法 管理费的预、决算管理 做好
9、年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要根据国家的政策法规和量出为入、合理节约的原则,并根据单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算,以确保所管物业正常运行之费用须要。 每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接受审计。 各类收支的日常管理 建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。 物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业修理资金。 收费项目合理、合法、公开。 每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清楚、数据精确。 每月15日将付款恳求书送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款。 收费项目:物业管
10、理费、房屋设备运行费(有偿服务在供应服务后,请业户确认签字,每月结算一次)。 精确、刚好做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表。 管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询。 年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清晰、精确、完整,便于查询。 在预算的范围内合理支配好每月的开支,做到平衡支出。各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡。 物业修理、更新帐务管理方法 依据国家商品住宅修理资金管理有关规定。 修理资金的筹集,
11、按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立的修理资金专户。 按规定修理资金利息及停车管理净收益应归入修理基金专户。 修理资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集。 修理资金应严格根据有关法规规定的范围运用,不准挪作他用。 日常修理费运用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或授权代理人批准方可运用。 对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目,应签订合同,并报公司审批同意后实施。 中、大修或更新项目在年度安排中立项,应编制项目预算书,选定施工单位,订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批。经公司、业委会批准同意后,由业委会与施工单位
12、订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具托付书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从修理资金中支付。 按规定修理资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账。 管理处应将每年的修理资金筹集、运用及分摊状况年终结算后归档。 修理资金运用项目: -物业日常修理; -物业专项修理、更新; -物业中、大修; -业委会活动经费(由业主大会或业主代表大会确定)。 物业发生修理、更新的费用刚好做好清单提交开户银行。 每月与开户银行核对修理资金帐目。 每半年向全体业户公布一次修理资金运用和管理的状况。 管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐
13、务管理方法 加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当刚好存入公司安排财务部指定的银行帐户,为平安起见超过1万元,必需有人陪伴。 现金收入应当刚好存入指定的银行帐户,不得用于干脆支付单位自身的支出,因特别状况需坐支现金的,应事先报安排财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金。 管理处取得的货币资金收入必需刚好入帐,不得私设小金库,不得帐外设帐,不得白条抵库,严禁收款不入帐。 对于库存现金的收支和保管,应由专职的出纳人员负责办理。 某某工业园区物业管理人员配备人员培训方法 某工业园区物业管理人员的配备、人员培训 一、物业管理处人员配备 该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置状
14、况,帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历也重实力、重水平更重品德”的用人标准,严把人才选聘关。我们要求管理人员必需是一专多能。在管理队伍建设上,我们将实行规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,严格管理、考核,并实行淘汰制,才能确保管理目标实现。 (一)、管理处人员配备图 (二)、物业管理处人员岗位分布说明 1、管理处 主任:1名,负责全面工作。 2、文员:负责前台服务,和处理行政、物业事务等工作,并帮助管理接待等工作,及负责档案管理、会务管理等工作。 3、品管:1名,负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。 4、修理部:2名,负责工业园物业
15、和配套设施设备及场地的日常修理、保养、巡察、修理检查监督等工作。 5、保安队中队长:1名,负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。 保安:13名,分三班24小时值班(其中一名轮休),负责当班期间的安保工作。 6、环境管理部部长:1名,负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。 绿化技师:2名,负责绿化养护工作。 环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生。 二、人员培训 企业的竞争是人才的竞争,而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源,要实现人才资源开发战略,我们确定了“全员培训,全过程考核”的培训方针,使培训真正落实到实处。 1、培训的目标: 通过培训,提高员工的文化素养、业
16、务技能和管理服务水平,使物业管理更加富有成效。 2、培训内容: (1)新员工入职培训: a、企业培训:企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等; b、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教化等; c、管理处概况培训:工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等; d、物业管理基础学问及强化服务意识的专题培训; e、军训与参观学习。 (2)岗位专业技能培训: a、基本技能培训:相应岗位的专业学问、iso9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等); b、新技术(能)培训:智能化技术、新设备仪器的运用与管理技术等。 (3)素养提高培训: a、操作层自我开发培训
17、:进行有关学历、职称的外送培训,或利用现有条件,举办电脑、消防、环保等相关学问讲座; b、管理人员实行“四个一”常规培训,即坚持每月写一篇文章,读一本专业的好书、参与一次讲座、参加一次竞赛。 (4)新政策、新理论培训: 物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。 (5)培训者培训: 培训者更新学问及观念,汲取新理论,不断创新培训工作思路的培训。 3、培训安排(不详细阐述) 4、培训的评估考核 (1)培训中考核:依据实情,边培训、边考察、理论与实践相结合,这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做的员工进行监督和指正。 (2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种,反馈
18、培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。 z区住宅小区物业管理方法 区住宅小区物业管理方法 为实行物业管理条例规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产和生活环境,特制定本方法。 一、物业管理企业 1、本方法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、运用人的托付,依据物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受托付应与业主、运用人签订物业服务合
19、同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监督。 6、日常维护与紧急事务处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底
20、清洗一次,日常派专人看管,确保水质平安运用。 7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然一体,既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式,向广阔业主或运用人特殊是儿童进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管
21、理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋运用人 1、业主、运用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、运用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或运用人应主动协作物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,
22、运用人不应高空抛物、擅自变更房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。 5、业主、运用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任。 6、当事人因房屋运用、修理、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼。 住宅
23、小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难,化解日常生活中的冲突确保人民群众安家立业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本方法施行监督机关为市区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本方法自公布之日起施行。 二00五年四月十日 z住宅小区物业管理方法 *住宅小区物业管理方法 为实行物业管理条例规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产和生活环境,特制定本方法。 一、物业管理企业 1、本方法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、运用人的托付,依据物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其
24、配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受托付应与业主、运用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监督。 6、日常维护与紧急事务处理。(1)物业管理企业应对房屋主体
25、,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质平安运用。 7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然一体,既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式,向广阔业主或运用人特殊是儿童进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即
26、定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋运用人 1、业主、运用人
27、应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、运用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或运用人应主动协作物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,运用人不应高空抛物、擅自变更房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳
28、费用;也可以向法院提起诉讼。 5、业主、运用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任。 6、当事人因房屋运用、修理、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难,化解日常生活中的冲突确保人民群众安家立业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本方法施行监督机关为市区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本方法自公布之日起施行。 二00五年四月十日 某区住宅小区物业管理方法 *区住宅小区物业管理方法 区住宅小区物业管理
29、方法 为实行物业管理条例规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产和生活环境,特制定本方法。 一、物业管理企业 1、本方法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、运用人的托付,依据物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受托付应与业主、运用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物
30、业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监督。 6、日常维护与紧急事务处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质平安运用。 7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然
31、一体,既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式,向广阔业主或运用人特殊是儿童进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作。 1
32、0、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋运用人 1、业主、运用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、运用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或运用人应主动协作物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,运用人不应高空抛物、擅自变更房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面
33、设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。 5、业主、运用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任。 6、当事人因房屋运用、修理、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难,化解日常生活中的
34、冲突确保人民群众安家立业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本方法施行监督机关为市区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本方法自公布之日起施行。 二00五年四月十日 小区物业管理服务标准监督考核方法 总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核方法,体现质价相符和明明白白消费,为小区的广阔业主供应平安、舒适、温馨的生活环境,为业主供应良好的服务。 管理服务标准 一、客户服务 总体要求:服务有效投诉少于5%,处理刚好率100%;业主满足率80%以上。不达标即为违约。 详细要求: 1、佩戴统一标记,仪表端庄、大方,衣着整齐。对业主(运用人)的报修与求
35、助耐性细致,对收费项目刚好说明服务标准、服务方式、收费标准等事项,征求业主(运用人)的看法。 2、服务时限。急修服务15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(运用人)做出合理说明,做出限时承诺。小修2日内修复,特别状况必需做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。 3、对业主的投诉刚好回访,回访率100%,并件件有记录。 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。 详细要求: 1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等
36、进行全面检查1次,驾驭房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,做好记录;(2)每半年检查巡察1次房屋主体结构,发觉质量问题刚好向业主或业主委员会报告与建议;依据业主或业主委员会的托付,组织修理工作;在冬、雨季和天气异样时支配组织房屋设施巡察,对质量较差,易出问题的部位重点检查;(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;每日巡察1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次,发觉问题刚好解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查状况、修理安排及须要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
37、 2、房屋。 (1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和留意事项告知装修人;在业主(运用人)装修房屋备案登记时,对不符合政府有关规定和业主公约的内容,应在2个工作日内给出修改看法;业主(运用人)装修期间每日巡查装修施工状况;对装修中的违约行为刚好劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的,应当刚好报告有关部门依法处理。 (2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。 (3)建筑物外立
38、面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等缘由致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当刚好进行清洗、粉饰。 2、给排水系统及其配套设施。 (1)给水设施,泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常,出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次,每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等刚好更换。每月清扫1次以上排水明沟,;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。 3、供配电系统 建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、平安操作规程、事故处理规程、巡察检查制度、维护制度、平安及交接班制度;全部供配电设备运行正常,没有人为故
39、障。 4、智能化系统 设备运行正常,专业人员24小时值班,监控反应灵敏,异样状况刚好检修。 5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要刚好对系统检查,发觉严峻腐蚀、松脱等马上更换或紧固。 6、电梯运行与管理 (1)与持有关行政主管部门核发的平安认可证书的企业签订修理保养、大中修更新改造合同,并明确被托付企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况,加强日常修理保养,电梯及其平安设施每月不少于2次,每年进行1次全面调整和测试,确保电梯及平安设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(运用人),并尽可能削减
40、对业主(运用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号后快速通知维保单位派人解除设备故障,并尽快设法解救乘客。 7、 道路、停车场(车棚、车库)及配套设施 (1)保持本小区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;发觉损坏刚好修补;(2)根据业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修安排;(4)停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备。 三、清洁管理 总体要求:内外环境整齐,没有卫生死角,环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。 详细要求: 1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台
41、阶,并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(运用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间干净,无污渍、水渍、灰尘,无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘,大理石地面干净无明显灰尘,水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。 2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁,每日清洁1次;灯饰及
42、轿箱顶部每周清洁1次。避开在客人多时清洁电梯,若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。 3、停车场、共用车库或车棚保洁,地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清晰,油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。 4、道路保洁,道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩、灯座光明清洁。 5、标识、宣扬牌、雕饰、信报箱保洁,无积尘,无污迹,无乱张贴。 6、休闲及绿化带保洁,外观整齐,地面垃圾滞留时间不超过1小时。 7、 垃圾桶、果皮箱保洁,垃圾
43、桶、果皮箱四周地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污,无明显异味。 8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面干净,无污染,全封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。 9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。 五、园林绿化养护与管理 总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调,美观,花草树木长势良好,符合季节气候特点,没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。 详细要求: 1、草坪。成活率在95%以上,生长茂密;整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;
44、无病虫害;绿地整齐,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施完好,无人为损坏,对违法行为能刚好发觉和处理;依据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等状况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。 2、园林树木。长势强,生长超过该树种、该树木的平均年生长量;树冠完整美观,没有死树和枯枝死杈;树木枝干无机械损伤,无明显缺株;树林无钉栓、捆绑现象;绿篱上下部枝叶茂密,整形修剪表面平整,棱角线条统一划齐,生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝。 3、花坛。花卉长势良好,体现花坛设计要求,造型美丽,无枯枝,无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。 4、人工水系、喷水池,池底澄澈见底,水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周平安设施状况,发觉损坏刚好修复。 六、平安防范 总体要求:阻挡或削减刑事案件,杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要缘由系由物业管理企业管理不善即为违约。 详细要求: