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1、 通州区住宅区物业管理办法(2023试行) 通政办发202328号 北京市通州区人民政府办公室关于印发 通州区住宅区物业治理方法(试行)的通知 各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构： 经区政府同意，现将通州区住宅区物业治理方法(试行)印发给你们，请仔细遵照执行。 北京市通州区人民政府办公室 2023年10月13日 通州区住宅区物业治理方法(2023试行) 第一章 总 则 第一条 为标准物业效劳企业经营行为，加强对物业效劳企业的监视与治理，推动通州区物业效劳行业安康进展，建立和谐社区，依据物业治理条例、北京市物业治理方法等相关法律法规，结合本区实际状况，制定本方法。 其
2、次条 本方法适用于通州区行政区域内实施专业化物业治理的住宅物业治理区域。 第三条 区住房城乡建立委负责全区物业治理活动的监视治理工作;各街道办事处、乡镇政府负责协作区住房城乡建立委，做好辖区内供应物业效劳的物业效劳企业日常监管工作;社区居委会协作街道办事处、乡镇政府做好协调工作。 其次章 住宅物业治理区域内职责分工 第四条 区住房城乡建立委职责：负责贯彻落实物业治理有关法律、法规、政策等;负责监视住宅物业治理区域内共用部位和共用设施设备的使用治理、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护等各项物业效劳工作,讨论解决日常物业治理中消失的各类问题;负责物业效劳企业资质治理;负责住宅专项修理资
3、金使用的监视治理;负责组织全区物业效劳企业培训;负责统筹协调各成员单位根据自身工作职责仔细履职，切实保障物业治理工作顺当开展。 第五条 各行业主管部门及专业单位根据职责分工，做好住宅物业治理区域内以下工作： (一)区社会办：负责统筹讨论住宅物业治理区域内共性和遗留问题，会同区住房城乡建立委讨论制定解决方案;负责统筹讨论住宅物业治理区域内效劳治理体系。 (二)区进展改革委：负责执行和解释市进展改革委指定的物业效劳收费政策;负责物业效劳收费执行状况检查;负责机动车停车场收费标准报备、监管，并对高于政府定价的收费行为进展依法查处。 (三)区经济信息化委:负责协调电信部门，使住宅物业治理区域内宽带市场
4、有序竞争，并解决走线混乱和私拉飞线等问题。 (四)通州公安分局：负责住宅物业治理区域内治安治理;负责指导保安公司对安保人员进展培训;负责加强人口户籍治理;负责对违规饲养犬类行为进展依法查处。 (五)区民政局：负责协调、监视住宅物业治理区域内供应效劳的社会组织。 (六)区司法局：负责指导物业纠纷调解委员会相关业务,完善物业纠纷调解机制。 (七)区财政局：负责安排住宅物业治理区域内应急修理资金;与区住房城乡建立委共同讨论制定应急修理资金治理使用方法，并参加日常使用治理。 (八)区审计局：负责审计监视住宅物业治理区域内专项修理资金收支财务治理和会计核算执行状况。 (九)市规划委通州分局：负责住宅物业
5、治理区域内社区效劳设施的配置审批和验收。分期开发的，先期考虑并办理物业用房等社区效劳设施的规划许可手续;负责新建小区规划设计停车指标的落实。 (十)区市政市容委：负责住宅物业治理区域内停车场、位的备案工作;协调催促供气、供热等市政供给单位做好供给保障;负责指导、监视住宅物业治理区域内的垃圾分类工作。 (十一)区卫生计生委：负责对高压水箱、无负压式二次供水以及集中式供水单位的卫生监视。 (十二)通州工商分局：负责对住宅物业治理区域固定场所内的无须取得许可证，或其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为进展依法查处。 (十三)区安全监管局：负责对住宅物业治理区
6、域内各行业主管部门开展安全生产学习培训，以及安全生产监视检查状况等进展综合监视治理。 (十四)区人力社保局：负责对物业效劳企业从业人员的社会保障状况进展治理，并协作信息查询工作。 (十五)区食品药品监管局：负责对住宅物业治理区域内利用商业场所从事食品药品经营行为进展监管。 (十六)区质监局：负责对住宅物业治理区域内电梯、锅炉等特种设备安全运行进展监管;负责催促使用单位依法申报电梯、锅炉等特种设备的定期检验工作，领取并张贴合格标识，对超期使用行为进展依法查处。 (十七)区园林绿化局：负责对住宅物业治理区域内绿地建立规划方案、植物配置、施工标准等内容供应技术效劳。 (十八)区民防局：负责人防工程的
7、日常监管及使用许可，对违法使用、破坏人防工程主体构造、撤除人防工程设备设施的行为进展依法查处。 (十九)通州交通支队：负责参照道路上交通事故处理方法，对住宅物业治理区域内的交通事故进展处理。 (二十)区公安消防支队：负责催促物业效劳企业落实消防安全主体责任，加强对物业效劳企业落实消防安全的治理，对消防设施运行、维护、保养状况进展抽查。 (二十一)区城管执法局：负责对住宅物业治理区域内的违法建立进展依法查处，并通知房屋登记部门对存在违法建立的相对人房产予以冻结登记;负责对住宅物业治理区域内流淌商贩、户外广告牌匾、小广告等违法行为进展依法查处。 (二十二)区科委：负责协调相关部门共同推动新能源小客
8、车在住宅物业治理区域内的示范应用。 (二十三)市住房资金中心通州治理部：负责专项修理资金的日常治理，包括建账、划转、支付、数据整理和档案治理等内容。 (二十四)通州供电公司：负责住宅物业治理区域内供电公司产权电力设施的修理保养工作;协作政府执法部门依照相关流程对违法建立的用电客户实行停电措施;负责对住宅物业治理区域内存在的违约用电、窃电行为进展处理。 第六条 各街道办事处、乡镇政府负责对辖区内供应物业效劳的物业效劳企业进展日常监管，应设立特地物业治理机构，主要职责：负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进展帮助、指导和监视，协调处理纠纷;负责对辖区内供应物业效劳的物业效劳企业日常工作进展
9、指导和监视;负责对住宅物业治理区域内物业效劳质量的评价;负责将住宅物业治理区域内物业治理纳入社区治理。 第七条 社区居委会协作街道办事处、乡镇政府做好住宅物业治理区域内物业治理协调工作，协调处理住宅物业治理区域内物业效劳活动中的冲突纠纷;负责征求业办法见，对物业效劳企业的效劳质量赐予评定。 第三章 物业效劳企业、业主、业主委员会的权利及义务 第八条 物业效劳企业的权利 (一)履行物业效劳合同，依法经营; (二)依照物业效劳合同和有关规定收取物业效劳费; (三)有权依法选聘专营公司担当专项效劳业务，可以依法实行多种经营; (四)对业主、物业使用人未根据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用的，物业效
10、劳企业可以实行上门催交、公示催告、发出律师函等方式，催促其限期交纳。逾期不交纳的，物业效劳企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决; (五)法律法规规定的其他权利。 第九条 物业效劳企业的义务 (一)根据物业效劳合同为住宅物业治理区域供应物业效劳; (二)对住宅物业治理区域内违法建立和违法经营行为，要准时予以劝阻和制止，并准时向规划、城管、工商等相关部门报告; (三)承受相关部门依据法律、法规和部门规章进展的监视和指导; (四)法律法规及物业效劳合同中规定的其他义务。 第十条 业主的权利 (一)对物业治理活动享有知情权、监视权、建议权; (二)成立业主大会组建业主委员会，并监视业主大会或业主委员会
11、的工作; (三)监视住宅专项修理资金的治理和使用; (四)法律法规规定的其他权利。 第十一条 业主的义务 (一)遵守治理规约和业主大会议事规章; (二)执行业主共同打算事项，并担当相应的责任; (三)根据规定和商定交纳专项修理资金、物业效劳费用、停车治理费及其他应当由业主共同分摊的费用; (四)物业全部权发生转移时，业主应当与物业效劳企业结清物业效劳费用; (五)法律法规规定的其他义务。 第十二条 业主委员会的权利 (一)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同; (二)组织召开业主大会会议对相应事项进展表决; (三)执行业主大会会议的决议; (四)法律法规
12、规定的其他权利。 第十三条 业主委员会的义务 (一)承受街道办事处、乡镇政府的指导与监视; (二)在住宅物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极协作相关社区组织依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议; (三)定期向业主大会报告工作并承受业主的监视; (四)催促业主根据规定和商定交纳专项修理资金、物业效劳费用、停车治理费及其他应当由业主共同分摊的费用; (五)法律法规规定的其他义务。 第四章 物业效劳内容及标准 第十四条 通州区推行三种物业效劳内容及标准 包括：根底性效劳、专业化效
13、劳、综合专业化效劳。 根底性效劳：效劳内容包括根本的房屋及设备设施维护、保洁绿化、公共秩序维护等。适用于2023年之前投入使用并连续原物业效劳标准的一般多层住宅物业治理区域。 专业化效劳：效劳内容包括共用部位及共用设施设备运行、修理养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修治理等。适用于除实施根底效劳外的商品房住宅物业治理区域。 综合专业化效劳：效劳内容包括在专业化效劳标准根底上，依据客户的要求增加相关效劳内容,物业效劳内容和标准依据合同商定确定。适用于城市综合体等混合工程。 第五章 物业效劳费用标准的调整 第十五条 根底性效劳物业效劳费用的调整 根底性效劳费用实行政府指导
14、价，由区住房城乡建立委会同区进展改革委托付物业效劳评估监理机构，对实施根底性效劳的住宅物业治理区域内的物业效劳标准及费用进展评估，定期公布评估结果，作为物业效劳费用调整的参考依据。 第十六条 专业化效劳、综合专业化效劳物业效劳费用的调整 物业效劳企业或业主大会(业主委员会)依据北京市物业治理方法、北京市物业效劳第三方评估监理治理方法，托付物业效劳评估监理机构，依照物业效劳合同对物业治理区域内的物业效劳事项和效劳标准进展评估。依据评估结果进展费用调整。 第六章 住宅物业治理区域内应急大事处理 第十七条 应急物业效劳 有以下情形之一，住宅物业治理区域不能维持正常物业治理秩序的，所在地街道办事处、乡
15、镇政府应当会同相关部门组织供应应急物业效劳： (一)物业效劳合同期限届满，建立单位或原物业效劳企业依法撤出物业治理区域，全体业主未能依法确定物业治理方式的; (二)物业效劳合同期限内，建立单位或物业效劳企业违反商定单方解除物业效劳合同，撤出物业治理区域，全体业主未能依法确定物业治理方式的; (三)物业效劳合同期限内，建立单位或物业效劳企业因破产、资质被注销等缘由致使其法律上或者事实上不能履行物业效劳义务的。 应急效劳期限为3个月。一般一个住宅物业治理区域只供应一次应急效劳。 第十八条 物业效劳企业应当帮助做好住宅物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业效劳企业在实行应急措施的同时，应
16、当准时向有关行政治理部门报告，帮助做好救助工作。 第十九条 区财政设立住宅物业治理区域内应急修理资金，专款用于住宅物业治理区域内因物业共用部位、共用设施设备突发重大事故(水浸、电梯等)，严峻影响业主正常生活的应急处理。该项资金每年应列入财政预算。 第七章 物业效劳企业的黑名单制度 其次十条 物业效劳企业存在以下情形的，将被列入黑名单: (一)在物业工程交接过程中，拒不交接的、拒不撤出的、强行接收的; (二)在年内消失重大安全生产事故、重大物业冲突纠纷的; (三)在北京市住房和城乡建立系统执法工作平台行政记分超过5分的; (四)经综合评定，一年内不合格的; (五)被媒体曝光且经查属实的; (六)
17、其他符合列入黑名单的。 其次十一条 被列入黑名单的物业效劳企业,在一年内不得承接新工程;不得参与物业治理示范工程考评;不得申请资质等级晋升;区住房城乡建立委不予开具出京诚信证明，并依据状况对其启动资质核查。 第八章 住宅物业治理区域内各专业单位、 物业效劳企业、业主的职责划分 其次十二条 住宅物业治理区域内各专业单位、物业效劳企业、业主的职责分工： (一)供电线路与设施设备治理和修理范围的界定 供电线路与设施设备治理和修理范围的界定,应实行供电单位、物业效劳企业、业主三方分段负责制。 从小区配电室或箱式变压器至楼门低压派接箱出线螺栓，电能表及表前开关等属于供电公司产权设备，应由供电公司负责治理
18、和修理;从楼门低压派接箱出线低压电缆至楼内电表箱内表前开关进线由物业效劳企业负责治理和修理;从单元集中电表箱中的电能表表尾出线及以下(不含电能表)至业主家中，属于业主产权设备，应由业主负责治理和修理。(上述职责分工所指不包括未实施“一户一表”的住宅物业治理区域、高压自管用户的住宅物业治理区域、临时带永久用电的住宅物业治理区域) (二)供水管线与设施设备治理和修理范围的界定 供水管线与设施设备治理和修理范围的界定,应实行供水单位、物业效劳企业、业主三方分段负责制。 从供水主干线至水泵房(不含水泵房设施设备、水箱)输出总阀门或楼前一级水表(含总阀门或楼前一级水表)，应由供水单位负责治理和修理;从水
19、泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业效劳企业负责治理和修理;用户水表以内，应由业主负责治理和修理。 总表供水(未查表入户)住宅物业治理区域,市政供水管线至总表(含)由供水单位负责治理和修理;总表以内至用户水表(不含)管线由物业效劳企业负责治理和修理;用户水表以内，应由业主负责治理和修理。 (三)排水管道(含沟渠、池、井)治理和修理范围的界定 排水管道的治理和修理范围的界定,应实行产权单位、物业效劳企业、业主三方分段负责制。 与大市政接驳井以外的雨、污水管线、窨井、雨水口及雨水口支线管，应由产权单位负责治理和修理;从单元下水立杠(含)至与大市政接驳的末端井，包括:雨、污水管线、窨井、雨
20、水口、化粪池、提升泵及泵池(房)，应由物业效劳企业负责治理和修理;从单元下水立杠至户内属于业主自用部位，应由业主负责治理和修理。 (四)供暖设施设备治理和修理范围的界定 住宅物业治理区域内的供暖工作，实行谁供暖、谁治理、谁收费、谁修理的原则。 从进户闸门或热计量表(含)至市政主管线或供热设备(含)，应由供暖单位负责治理和修理;从进户闸门或热计量表至户内，根据供暖合同商定进展治理和修理。 (五)消防设施设备的治理和修理范围的界定 消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责治理和修理;住宅物业治理区域内消防供水系统(包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等)、消
21、防供电系统(包括消防掌握柜、电机等)，应由物业效劳企业负责治理和修理。 (六)管道燃气治理和修理范围的界定 管道燃气应由管道燃气治理单位统一治理和修理，修理费用实行分段负责制。 属住宅物业治理区域内共用部位，应由管道燃气治理单位担当修理费用;属业主自主自用部位，应由业主担当修理费用。 (七)电梯治理和修理范围的界定 电梯的日常监视治理由物业效劳企业负责。物业效劳企业应托付具有相应资质的维保单位对电梯进展维护和保养(免保期内，由电梯安装单位负责维护保养)。 (八)有线电视线路及设备设施的治理和修理范围的界定 有线电视线路、设备设施及信号应由有线线路产权人负责治理和修理。 (九)宽带网络治理和修理
22、范围的界定 宽带网络实行“谁安装、谁收费、谁治理、谁修理”的原则。宽带网络使用住宅物业治理区域内供电的，或占用房屋的，应向物业效劳企业交纳相关费用。 (十)电信管线及设施设备治理和修理范围的界定 电信管线及设施设备根据“谁建立、谁负责”的原则，由产权人对通信线路、电信设施设备、室外通信线路、室内预埋线、缆进展治理和修理。 (十一)信报箱及其设备治理和修理范围的界定 信报箱及其设施设备的治理、修理及更新，应由产权单位负责治理和修理;产权单位是个人的，由个人负责治理和修理。 (十二)汽车充电桩安装、治理和修理范围的界定 新能源小客车充电桩的安装应经供电等相关部门审批、备案;安装单位应具有机电安装资
23、质或电力总承包资质;物业效劳企业应协作安装单位现场施工和办理用电变更手续。充电桩全部权人，负责后期治理和维护。 第九章 其 他 其次十三条 成立通州区物业治理工作协调小组，办公室设在区住房城乡建立委。 其次十四条 建立培训制度。区财政局每年应安排相关物业培训资金，区住房城乡建立委负责牵头组织物业效劳企业进展业务培训，提高效劳质量。并组织街道办事处、乡镇政府进展成立业主大会、组建业主委员会等相关业务培训工作。 其次十五条 本方法自2023年12月1日起施行,并由区住房城乡建立委负责解释。 集体土地上的住宅物业治理区域可参照执行。 物业经理人：.pmceo.coM 篇2：上饶市物业治理方法(202
24、3) 上饶市物业治理方法 饶府发20233号 第一章 总则 第一条 为了标准物业治理活动，维护业主、使用人、物业效劳企业及其他治理人的合法权益，保障物业的合理使用，制造良好的生活、工作环境，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例、江西省物业治理条例等法律、法规，结合我市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理活动。 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业治理活动的监视治理
25、工作。 各县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作，履行以下职责： (一)业主大会和业主委员会的业务指导; (二)物业效劳企业的资质、效劳质量、物业效劳招投标、物业效劳合同的签订、备案的监视治理、物业承接查验; (三)住宅专项修理资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监视治理; (四)受理、处理对物业效劳企业和从业人员的投诉; (五)物业使用和维护的监视治理; (六)其他监视治理职责。 建立、规划、城管、环保、市政、公安、消防、价格、工商、环卫、绿化、人防、质监、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当根据各自的职责，依法做好相关治理和效劳工作。 第四条 各县(市
26、、区)人民政府、街道办事处、乡(镇)人民政府应牵头建立物业治理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业治理的突出问题和突发大事。 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监视业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业治理和社区治理的相互关系。社区居委会帮助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业治理相关工作。 社区居委会负责依法调解本辖区业主、业主委员会、物业效劳企业之间的物业治理纠纷。 物业效劳企业应当协作街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业治理的相关工作。拒不协作的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以提请房地产行政主管部门依法处理
27、。 第五条 市物业治理协会是物业治理行业的自律组织，应当积极标准行业经营行为，维护会员合法权益，促进展业安康进展;负责制定并监视实施物业效劳标准，促进物业效劳企业依法、诚信经营，调解行业内部争议等。 第六条 各县(市、区)人民政府应当制定扶持政策，实行措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业治理的原有住宅小区进展整治改造，逐步实行物业治理。推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业效劳，促进物业效劳行业全面进展。 其次章 业主、业主大会和业主委员会 第七条 房屋的全部权人为业主。 业主在物业治理活动中，享有以下权利： (一)根据物业效劳合同的商定，承
28、受物业效劳企业供应的效劳; (二)提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改治理规约、业主大会议事规章的建议; (四)参与业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监视业主委员会的工作; (七)监视物业效劳企业履行物业效劳合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权; (九)监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金(以下简称修理资金)的治理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第八条 业主在物业治理活动中，履行以下义务： (一)遵守(临时)治理规约和业主大会议事规章; (二)遵守物业
29、治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)遵守房屋装饰装修的有关规定; (四)执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算; (五)根据国家有关规定交纳修理资金; (六)按时交纳物业效劳费; (七)法律、法规规定的其他义务。 业主在物业治理活动中，享有国务院物业治理条例等法规规定和治理规约、议事规章及物业效劳合同商定的权利，并应当履行相应义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。 第九条 物业治理区域内的全体业主组成业主大会。 一个物业治理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。业仆人数较少且经全体业主全都同意，可以不成立业主大会和业主委员
30、会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主户数超过一百户的，业主可以打算成立业主代表大会，履行业主大会和业主委员会职责。 业主代表大会由业主根据比例推选的代表组成，每单元至少有二名业主代表。 业主代表在参与业主代表大会前，就业主代表大会会议拟争论的事项书面征求所代表的业办法见;凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。 第十条 物业治理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，建立单位应当在30日内书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府要求召开首次业主大会，并报送以下资料：
31、 (一)物业治理区域证明; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)交付使用共用设施设备的证明; (六)物业效劳用房配置证明; (七)其他有关的文件资料。 建立单位未准时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。 第十一条 首次业主大会由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集。 街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组由业主代表、建立单位代表、以及街道办事
32、处、乡(镇)人民政府或社区居委会的代表组成，成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居委会的代表担当。 第十二条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居委会组织业主推举。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业治理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责登记并作出答复。 第十三条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作： (一)确定并公示业主身份、业仆人数以及所拥有的专有局部面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)草拟治理规约、业主大会议事规章;
33、 (四)依法确定首次业主大会会议表决规章; (五)制定业主委员会委员候选人产生方法，确定业主委员会委员候选人名单; (六)制定业主委员会选举方法; (七)完成组织召开首次业主大会会议的其他预备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业治理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。 第十四条 新建开发工程首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当，建立单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府协商确定的详细标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹
34、备组使用。 老住宅区首次业主大会会议的筹备经费，缴交了修理资金的住宅小区，可以从修理资金增值收益中申请，未缴交修理资金的住宅小区，由全体业主共同担当。 筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用状况向全体业主公布，承受全体业主的监视。筹备经费的结余局部应当纳入修理资金或者依据业主大会的打算使用。 第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。 业主大会定期会议根据业主大会议事规章规定召开。 有以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： (一)经业主委员会核实，有20%以上业主提议的; (二)发生重大紧急大事需要准时
35、处理的; (三)业主大会议事规章规定的其他情形。 第十六条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以恳求街道办事处、乡(镇)人民政府协调并确定召集时间;逾期未召集的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。 业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会打算的，业主大会会议由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。 除业主委员会和街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。 第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知属地社区居
36、委会。 业主可书面托付代理人出席。物业效劳企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业效劳企业列席会议的，物业效劳企业的负责人或其书面托付的代理人应当列席会议。 业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。 第十八条 业主大会会议可以采纳集体争论、书面征求意见等形式，但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。 前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认;采纳或者同时采纳书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。 第十九条 以下事项由业主大会打算： (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)
37、制定和修改治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业效劳企业; (五)筹集和使用修理资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同治理权利的其他重大事项。 业主大会打算前款第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。打算前款规定的其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，逾期未参加表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规章商定。 业主大会或业主委员会的打算，应当自打算作出之日起3日内以书面形式在物业治理区域内公告，业主
38、大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 其次十条 业主大会确定业主投票权数，根据以下方法认定： (一)专有局部面积根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未进展登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进展实测的，暂按测绘机构的猜测面积计算;尚未进展猜测的，暂按规划面积计算。 (二)车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有局部面积，应当在临时治理规约、治理规约或者业主大会议事规章中规定。 (三)业主的投票权按一般住宅每20平方米为一个计票单位，别墅每15平方米为一个计票单位;非住宅每10平方米为一个计票单位，缺乏的按四舍五入处理，但每个独立产权
39、单位不得分割投票。 其次十一条 业主可以书面托付的形式，商定由物业使用人在肯定期限内代其行使共同治理权，但物业使用人不得担当业主委员会委员。 其次十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主对物业实施自治治理的自治组织，由业主大会选举产生，人数应为5至11人单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，业主委员会在日常工作中履行以下职责： (一)召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同; (三)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同; (四)监视修理资金的使用; (五)协调业
40、主和物业效劳企业间的冲突纠纷，帮助物业效劳企业催缴欠交的物业效劳费; (六)监视治理规约的实施; (七)劝阻业主或者物业使用人违规违法装饰装修房屋; (八)完善监视机制，设立监视小组，对日常工作和经费使用状况进展监视; (九)可以依据实际工作需要，邀请一名所属社区的居委会干部在业主委员会中任职，对业主委员会的日常工作进展指导和监视; (十)业主大会给予的其他职责。 其次十三条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规章、任职资格和职务终止规章等应当与正式委员一样。 业主委员会因委员辞职等缘
41、由缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业治理区域内公告;业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的，应当重新选举业主委员会。候补委员详细递补规章等内容应当在业主大会议事规章中予以明确。 其次十四条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业治理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合以下条件： (一)具有完全民事行为力量; (二)履行业主义务，未欠交物业效劳费和修理资金; (三)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织力量; (四)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业治理区域供应物业效劳的企业及其下属单位任职; (
42、五)书面承诺积极、准时、全面履行工作职责。 其次十五条 业主委员会委员有以下情形之一的，其委员职务自行终止： (一)不再是本物业治理区域内业主的; (二)因疾病或者其他缘由丢失履行职责力量的; (三)有损坏房屋承重构造、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自转变物业使用性质、欠交物业效劳费、违法出租房屋等情形且未改正的; (四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; (五)被依法追究刑事责任的; (六)法律、法规规定以及业主大会议事规章、治理规约商定的其他情形。 其次十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向所在地房地产行政主管部门备案： (一)申请登记备案申请书; (二)治理规
43、约; (三)业主大会议事规章; (四)成立首届业主大会、产生业主委员会的会议记录; (五)业主委员会人员名单、联系方式和根本状况。 其次十七条 业主委员会应当根据业主大会议事规章规定及业主大会打算召开会议。 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以托付副主任召集。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的打算必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能托付代理人参与会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 其次十八条 业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，由业主大会在议事规章中确定，任期届满六十日前，应当报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，开头筹备召开业主大会会议进展换届选举，选举产生新一届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。详细由业主大会在议事规章中打算，业主委员会委员资格任期届满即自行终止。无正值理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调催促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进展换届选举。 其次十九条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数缺乏总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监视下代行业主委员会职责。 第三十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人