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1、2023年小区物业管理办法篇 书目 某小区物业服务收费管理方法 1、为规范本小区物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,依据中华人民共和国价格法、物业管理条例和浙江省物业服务收费管理方法等有关规定,结合本小区实际,制定本方法。 2、本方法所称的物业服务收费,是指物业管理企业根据物业服务合同的约定,为业主供应房屋及配套设施设备和相关场地修理、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。 3、本方法所指的物业服务包括以下内容: (一)房屋共用部位、共用设施设备的运用管理和维护保养; (二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理; (
2、三)公共绿地、花草树木的养护管理; (四)公共秩序维护和帮助做好管理区域内的平安防范工作; (五)物业的档案资料管理; (六)日月星城小区物业管理合同和日月星城小区物业管理服务标准和监督考核方法中规定的其他公共性服务内容。 4、 本小区采纳包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者担当的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,详细收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判,由合同约定。 5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取状况,接受业主和业主委员会的监督。
3、 业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取状况提出质询时,物业管理企业应当刚好答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,聘请有资质的中介机构进行审计。 6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本,由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅,业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施修理费外,不再分摊其它费用。 7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项修理资金予以列支,不计入物业服务成本或物业服务支出。 8、在本小区内,供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管
4、理企业接受上述企业托付代收上述费用的,双方应当签订合同,物业管理企业可向托付方或业主收取规定的代办服务费。 9、已购置房屋,但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主,其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取方法收取。 10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定,在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用,但依据合同和日月星城小区物业管理服务标准和监督考核方法,出现应当打折收取的状况时,应当按打折的数额收取。详细操作根据日月星城小区物业管理考核方法中的规定进行。 11、业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳的,物业管理企业可以依法
5、追缴。 业主与物业运用人约定由物业运用人(承租人)交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时,原业主或者物业运用人应当刚好结清物业服务费。 12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停岸、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行。 13、本方法由日月星城小区业主委员会负责说明。 小区物业管理方法-4 小区物业管理方法(4) 为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象,为使小区达到规范管理,依据成都市物业管理条例和市委、市政府关于进一步提高农夫集中居住质量的看法和成都市房产管理局关于进一步规范农夫集中区物业管理的通知精神,根据
6、黄龙溪镇人民政府关于*村小区物业管理的实施方案制定*村小区物业管理方法。 一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生,物业管理委员会组成人员517人,其中监事会人员35人,物业管理委员会负责小区的日常管理和冲突纠纷调解工作。 二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平方米房屋交一元,2、村级公共服务资金 三、物业管理资金的运用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的修理维护3、小区物业管理人员的工资。 四、小区管理; 第一条、物业管理委员会统一聘请小区保洁人员,并组织保洁人员全天对小区进行保洁,保洁人员负责所在区域的环境卫生,并有权制止破坏小区
7、环境卫生的人和事。 其次条、小区内各单位、居住户和外来人员必需做好门前屋后的环境卫生,做到房上不乱挂,房后不乱放,房前不乱贴,杂物堆放整齐,不堆放农作物秸秆,门窗、玻璃清洁干净,做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序),保持小区环境卫生美丽整齐。 第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员,必需将垃圾分类袋装后根据指定的地点投放,由保洁人员统一清运,做到垃圾不乱扔和散倒垃圾,禁止干脆把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。 第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只,禁止无证养狗,做到养狗办证,犬只拴养。 第五条、小区住户要自觉遵守文明公约,不随地吐痰,不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物,不
8、乱倒粪便污水,自觉爱惜小区环境卫生。 第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁,厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴,无乱涂乱画,厕所地面要随时干净,便池内无积粪,达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。 第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场,任何车辆不得占用小区道路停放,影响小区道路交通,在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。 第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建,和变更房屋的外风貌,遵守小区物业管理的规定。 第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。 第十条、小区居住户和外来暂住人员,应当爱惜小区绿化,不得攀折花枝树木,不践踏草坪。 第十一
9、条、小区内流转给居住户的土地,居住户要有序合理种植,不种有秸秆的农作物,不乱扔菜叶和杂草,施用农家肥要刚好回土覆盖,避开影响小区环境,影响他人生活。 第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱惜小区公共设施,不得损坏公共设施。 五、小区平安管理 第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议,根据用电、用气平安须知规范操作,不得私拉乱接电线,不乱接自然气管。 其次条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆,遵守消防平安的法律法规。 第三条、车辆慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。 第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位,要关好自己的
10、门,看好自己的人,守好自己的财,护好自己的楼,并主动参加社会治安综合治理,避开财产受损。 六、小区治安管理 第一条、物业管理人员必需全面驾驭小区的状况和外围状况,搞好管理工作,发觉违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事,必需马上加以制止,并妥当作出处理,保持小区良好的管理秩序,假如发觉大的问题,在作出妥当处理的同时,必需第一时间向公安机关报案,应请公安机关帮助处理。同时刚好向村委会汇报。 其次条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查,做到平安巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检,夜间和节假日应增加次数加强巡检,在巡检中发觉可凝的人和事,必需做到追踪盘查
11、,巡查必需做到仔细、细致、全面,并做好巡检记录。 第三条、小区内禁止任何人士殴斗,物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止限制事态,马上打报警电话,请公安机关帮助处理。 第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒,小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关供应信息,并刚好报案。 七、小区的群宴管理 第一条、凡是要办宴的小区住户必需听从物业管理人员的管理,到指定的地点办宴。 其次条、聘请的流淌厨师必需是在镇人民政府作了登记的人员,厨师和帮厨人员要有健康证。 八、小区物业管理区域禁止下列行为 1、违法搭建建筑物或者构筑物 2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施 3、损坏房屋结构或
12、者从事其它影响房屋运用平安的行为 4、损坏公共绿化 5、随意弃置垃圾 6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只 7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴 8、制造噪声干扰他人正常生活 9、违反规定乱停放车辆 10、在房前屋后乱打井,影响房屋运用平安 11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为 物业管理委员会对有以上行为人员,应当劝阻、制止,对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应刚好报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。 九、小区管理监督组 第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展状况进行监督 其次条、对小区住户提出的合理化建议的落实状况进行监督 第三条、对小区管理委员会物业资
13、金的运用、公示进行监督 第四条、对上级下达的任务的完成状况进行监督 第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展状况,进行民主评议,评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。 *村村民委员会 2023年3月30日 z住宅小区物业管理方法 *住宅小区物业管理方法 为实行物业管理条例规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产和生活环境,特制定本方法。 一、物业管理企业 1、本方法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、运用人的托付,依据物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进
14、行维护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受托付应与业主、运用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监督。 6、日常维护与紧急事务处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日
15、常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质平安运用。 7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然一体,既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式,向广阔业主或运用人特殊是儿童进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全
16、日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋运用人 1、业主、运用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物
17、业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、运用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或运用人应主动协作物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,运用人不应高空抛物、擅自变更房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。 5、业主、运用人和物业管
18、理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任。 6、当事人因房屋运用、修理、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难,化解日常生活中的冲突确保人民群众安家立业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本方法施行监督机关为市区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本方法自公布之日起施行。 二00五年四月十日 小区物业服务管理方法 第一章总则 第一条为给我乡居(村)民创建文明、整齐、平安、便利、美丽的工作和生活环境,加强和规范我乡居
19、(村)民安置小区物业管理,维护业主和物业管理当事人的合法权益,依据国家有关规定,结合我乡实际,制定本方法。 第内,物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案: (一)对物业管理服务费据实结算; (二)移交物业档案资料及有关财务帐册; (三)移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。 第五章物业管理保障 其次十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内,向其供应下列物业管理资料: (一)居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料; (二)居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图; (三)单体建筑、结构、设备竣工图; (四)地下管网竣工图; (五)业主分布状况; (六)
20、其他有关物业管理的资料。 其次十五条物业资金的管理 (一)各社区(村)及物业管理企业应规范物业资金的管理,根据三资管理中心收支两条线的财务管理规定,确保资金运行规范; (二)物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益,应由社区(村)委会干脆收取存入乡三资管理中心村集体账户; (三)各社区(村)收取的上述所列资金,只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还;用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的修理及购置经营用房,专款专用,不得挪作他用;
21、(四)居(村)民安置小区遇重大物业修理项目,在没有确定物业修理金的状况下,必需由物业管理企业提出修理项目安排,资金预算,经社区(村)委员会探讨同意并报政府根据有关报批程序审批后实施。社区(村)委员会应当刚好对居(村)民安置小区物业修理项目及资金运用状况进行公示,并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督; (五)居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的,差额由社区(村)从村集体资产收益中补足。 其次十六条各社区(村)居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务供应方缴纳物业服务费: (一)各社区(村)可依据自身经济状况,在肯定时期内
22、为本社区(村)居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费; (二)各社区(村)在小区业主委员会建立后,应逐步推行“业主缴费,村级补贴”的物业服务缴费新模式; (三)居(村)民安置小区内非小区所在社区(村)集体经济组织成员的业主不得享受本社区(村)物业服务费的补贴及相关实惠政策。 第六章奖惩 其次十七条对在物业管理中取得显著成果的物业管理企业,由上级主管部门赐予表彰并向社会公布,并且可享受我乡居(村)民安置小区物业管理的有关实惠政策。 其次十八条物业管理企业在合同期内,不履行本方法规定的物业管理义务的,政府将予以警告、责令限期改正;状况严峻者,村民安置小区业主委员会可以据此解除
23、与其签订的物业管理合同。 其次十九条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员违反本方法 其次十二条规定之一的,物业管理企业有权依照物业管理公约赐予警告、罚款,状况严峻者,提请有关行政管理部门依法赐予行政惩罚。 第三十条居(村)民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本方法规定和物业管理公约物业管理合同,应担当民事责任的,受侵害的当事人可以向人民法院起诉。 第七章附则 第三十一条本方法有关专业用语的含义: 房屋公用部位,是指居(村)民安置小区内全体业主共同运用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面
24、等部位。 公用设施,是指居(村)民安置小区内业主共同运用的道路、停车场所、化粪池、窨井、平安设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。 公用设备,是指居(村)民安置小区内业主共同运用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。 第三十二条本方法由社会事务办公室负责说明。 时代小区物业管理方法 时代广场(小区)物业管理方法 第一章总则 第一条为了加强*时代广场物业管理,保证住宅小区房屋和公用设施的正常运用,创建清洁、美丽、舒适、安静的生活环境,制定本制度。 其次条zz物业公司负责管理*时代广场的物业工作,包括制订、撤消、修改小区内的各项管理制度。 第三条 管理原则 1、统一管
25、理综合服务 2、依法管理、遵守契约 3、依靠业户、齐抓共管 4、以区养区、取用于民 第四条*时代广场的公用配套设施,实行有偿运用,住户有合理运用权利和维护的义务。 其次章住宅小区的运用与维护 第五条业主按设计要求正常运用房屋和区内公配套设施,有责任爱护房屋完整和运用的平安。 第六条 业主需对房屋内进行装时,应按开发部门的要求进行施工。 第七条 业主对房屋的运用,必需严格遵守下列规定 1、不准擅自变更房屋的结构及外貌。 2、不准随意变更窗户或阳台形态及色调和外墙的色调。 3、不准私自变更房屋内的供热、供水、排水。 4、不准私自安装暖气管线,增加或拆除暖气片。 5、不准在供热设备上安装放水装置或擅
26、自启闭损坏限制阀门。 6、不得损坏楼梯间公共部分设施。 7、不准在楼房屋面上堆放物品,架设天线从事有损屋面防水保温的任何活动。 8、不准利用房屋从事危害他人合法权益和其他非法活动。 第八条房屋的修理 1、住房室内的电表、便器、门锁、洗手盆、水嘴、灯头、闭火、插头座属于业主自已的物品应正常运用,如有损坏由业主自已更换。室外部分属自然损坏的一切设施由物业公司负责。属人为造成的损坏由个人负责并追究其造成的一切损失。 2、毗连的房屋修理时,业主应主动支持协作,不得以任何借口阻碍修理工作。 第九条 凡需修理的房屋,责任者须刚好进行修理,不得借故拖延或抵制。 第十条 小区内全部配套设施,不得随意动迁拆改,
27、如人为造成损坏,应由损坏者修复或赔偿。 第十一条 业主有爱护和美化住宅小区环境的权利与义务,禁止有损坏环境的行为 第十二条 为爱护和美化住宅小区的环境业主必需遵守下列规定: 1、不得擅自搭建各种违章建筑。 2、末经批准不得擅自接水、接电 3、不准损坏电器设备、小区公共设施。 4、不准从楼上往楼下抛杂物。 5、不准在公用楼间、走廊、屋面、庭院堆放杂物 6、不准有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱画、乱挂等现象和行为。 7、不准随地吐痰、乱弃烟头、纸屑、果皮瓶罐、乱倒垃圾。 8、晚10时至次日6时前小区内禁止播放大功率音响,大声喧哗吵闹,鸣放鞭炮。 第十三条 住户有责任协作治安人员做好治安保卫工作,保证
28、小区秩序的安定。 第十四条 允许进入小区的机动车辆在小车区内须按指定的道路行驶场所停放。 第三章管理经费 第十五条为保证住宅小区管理和修理工作正常进行,物业公司遵循以区养区,取用与民的原则,每月收取物业费待定。 第十六条物业费服务项目 1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁,生活垃圾清运及常常性的保洁。专职保洁人员负责公共区域的清洁,请广阔住户自觉遵守社会公德,确保小区环境整齐,住户应将室内日常垃圾用袋装好、密封,每日早7:008:00放置在门前,由保洁员按时收集。 2、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班,维持小区的公共秩序。实行人防、技防
29、相结合。发觉可疑迹象或发生突发事务时,应马上通知物业管理办公室。 3、共用部位日常修理养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等。 4、水电设施管理。对配电设备、设施进行日常管理修理。 5、排污设施管理。清疏和修理排水管道、化粪池。 6、依据须要增设的其他服务项目。 第四章 管理要求 第十七条 zz物业公司对违反本规定下列行为之一者视其情节轻重,依照有关规定惩罚或移送公安部门究责任。 1、违反第七条,第十二条的任何一项的 2、无故拖延交纳各项费用,干涉管理人员正常工作抵制正常房屋修理的。 3、人为造成公共配套设施损坏的 第五章 zz物业管理公司和管理人员 第十八条 zz物业管理公司的宗旨
30、是依法管理,热忱服务,管理人员必需依法办事,严格管理,谦洁奉公。 第十九条管理人员必需酷爱本职工作,忠于职守,努力学习,驾驭管理技能,不断提高管理水平。 其次十条zz物业管理公司和管理人员如有不履行职责或有违法行为,业主有权向上级主管机关投诉。 新区住宅小区物业管理方法 *区住宅小区物业管理方法 区住宅小区物业管理方法 为实行物业管理条例规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产和生活环境,特制定本方法。 一、物业管理企业 1、本方法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、运用人的托付,依据物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备
31、、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受托付应与业主、运用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务。 5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监督。 6、日常维护与紧急事务处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排
32、水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失。 (3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质平安运用。 7、小区绿化。小区绿化要与四周建筑风格浑然一体,既要留意依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要实行多种形式,向广阔业主或运用人特殊是儿童进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、
33、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋运用人 1、业主、运用人应成立业主委员
34、会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、运用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或运用人应主动协作物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。 3、业主,运用人不应高空抛物、擅自变更房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造阻碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳费用;也可以向
35、法院提起诉讼。 5、业主、运用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任。 6、当事人因房屋运用、修理、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广阔居民排忧解难,化解日常生活中的冲突确保人民群众安家立业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本方法施行监督机关为市区建设环保行政执法局物业管理办公室。 四、本方法自公布之日起施行。 二00五年四月十日 小区物业管理服务标准监督考核方法 总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和
36、监督考核方法,体现质价相符和明明白白消费,为小区的广阔业主供应平安、舒适、温馨的生活环境,为业主供应良好的服务。 管理服务标准 一、客户服务 总体要求:服务有效投诉少于5%,处理刚好率100%;业主满足率80%以上。不达标即为违约。 详细要求: 1、佩戴统一标记,仪表端庄、大方,衣着整齐。对业主(运用人)的报修与求助耐性细致,对收费项目刚好说明服务标准、服务方式、收费标准等事项,征求业主(运用人)的看法。 2、服务时限。急修服务15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(运用人)做出合理说明,做出限时承诺。小修2日内修复,特别状况必需做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假
37、日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。 3、对业主的投诉刚好回访,回访率100%,并件件有记录。 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。 详细要求: 1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,驾驭房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,做好记录;(2)每半年检查巡察1次房屋主体结构,发觉质量问题刚好向业主或业主委员会报告与建议;依据业主或业主委员会的托付,组织修理工作;在冬、雨季和天气异样时支配组织房屋设施巡察,对质量较差,易出问题的部位重点检查;(3
38、)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;每日巡察1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次,发觉问题刚好解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查状况、修理安排及须要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 2、房屋。 (1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和留意事项告知装修人;在业主(运用人)装修房屋备案登记时,对不符合政府有关规定和业主公约的内容,应在2个工作日内给出修改看法;业主(运用人)装修期间每日巡查装修施工状况;对装修中的违约行为刚好劝阻;已造成事实后果或者拒不改
39、正的,应当刚好报告有关部门依法处理。 (2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。 (3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等缘由致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当刚好进行清洗、粉饰。 2、给排水系统及其配套设施。 (1)给水设施,泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常,出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次,每季巡查1次。楼面落水管落
40、水口等保持完好,开裂、破损等刚好更换。每月清扫1次以上排水明沟,;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。 3、供配电系统 建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、平安操作规程、事故处理规程、巡察检查制度、维护制度、平安及交接班制度;全部供配电设备运行正常,没有人为故障。 4、智能化系统 设备运行正常,专业人员24小时值班,监控反应灵敏,异样状况刚好检修。 5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要刚好对系统检查,发觉严峻腐蚀、松脱等马上更换或紧固。 6、电梯运行与管理 (1)与持有关行政主管部门核发的平
41、安认可证书的企业签订修理保养、大中修更新改造合同,并明确被托付企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况,加强日常修理保养,电梯及其平安设施每月不少于2次,每年进行1次全面调整和测试,确保电梯及平安设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(运用人),并尽可能削减对业主(运用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号后快速通知维保单位派人解除设备故障,并尽快设法解救乘客。 7、 道路、停车场(车棚、车库)及配套设施 (1)保持本小区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;发觉损坏刚好修补;(2)根据业主公约的约定,劝阻人为
42、损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修安排;(4)停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备。 三、清洁管理 总体要求:内外环境整齐,没有卫生死角,环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。 详细要求: 1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶,并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(运用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间干净,
43、无污渍、水渍、灰尘,无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘,大理石地面干净无明显灰尘,水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。 2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁,每日清洁1次;灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避开在客人多时清洁电梯,若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。 3、停车场、共用车库或车棚保洁,地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清晰,油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。
44、 4、道路保洁,道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩、灯座光明清洁。 5、标识、宣扬牌、雕饰、信报箱保洁,无积尘,无污迹,无乱张贴。 6、休闲及绿化带保洁,外观整齐,地面垃圾滞留时间不超过1小时。 7、 垃圾桶、果皮箱保洁,垃圾桶、果皮箱四周地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污,无明显异味。 8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面干净,无污染,全封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。 9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。 五、园林绿化养护与管理 总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调,美观,花草树木长势良好,符合季节气候特点,没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。