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1、 第二章 资产评估基础教学要求：1、了解货币时间价值的成因2、掌握收益现值法、重置成本法、现行 市价法的基本理论和计算3、了解清算价格法的基本理论和计算 4、了解各种评估方法的选择第一页，编辑于星期五：十五点 九分。第一节 货币的时间价值与收益现值法（一）货币的时间价值 货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（看下面的故事）第二页，编辑于星期五：十五点 九分。寓言故事一主三仆 古时有在大户人家，主人姓马，人人都叫他马老爷。马老爷以前在镇上只是做点小买卖，后来生意越做越大，红红火火，赚了不了银子。马家前有大院，后有花园，还雇佣了不少的仆人。马老爷对这些仆人奖惩都很分明，做得好会有所奖励；做
2、得不好，就没有奖励，甚至还会赶出家门。第三页，编辑于星期五：十五点 九分。有一天，马老爷决定出门远游，他想趁这个机会，来看看家里的仆人除了干活之外一，还会不会利用银子来赚银子。于是他给三个仆人每人一笔银子谋生。三年后马老爷归来，甲仆说用主人的银子经商赚了2 倍，乙说用这些银子放利赚了1 倍，丙说为了防丢失将银子埋进了地里。主人对甲、乙的做法都很满意，分别奖给他们银子。而对丙则收回了原来的银子。第四页，编辑于星期五：十五点 九分。货币时间价值产生的原因：是物质资料再生产过程，在该过程中，投入的资金经过一段时间后，会产生增值。经济行为第五页，编辑于星期五：十五点 九分。在理解货币时间价值时要注意把
3、握以下的要点：（1）货币时间价值是指“增量”，一般以增值率表示；（2）必须投入生产经营过程才会增值；（3）需要持续或多或少的时间才会增值；（4）货币总量在循环和周转中按几何级数增长，即需按复利计算。第六页，编辑于星期五：十五点 九分。现值:Present value(P)是指未来某一时点上的一定量资金折算到现在所对应的价值，俗称“本金”，通常记作“P”。终值:Future value(F)是现在一定量的资金折算到未来某一时点所对应的价值，俗称“本利和”，通常记作 F。（二）现值与终值第七页，编辑于星期五：十五点 九分。终值(F)设现值为(P)，终值为(F)，利率为i。现值(P)则：F=P+Pi
4、=P（1+i)第八页，编辑于星期五：十五点 九分。(1+i)(i被称为贴现率)FP=第九页，编辑于星期五：十五点 九分。单利是指计算利息时，本金不变。即只对本金计算利息，而不将以前计算期的利息累加到本金中去，也就是利息不再生利息。把（三）单利与复利F=P（1+in）（n为期数）第十页，编辑于星期五：十五点 九分。复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息。即本金与前一期的利息累计并计算后一期的利息，利滚利的计算本利和。FV=PV(1+i)n（n为期数）第十一页，编辑于星期五：十五点 九分。单利计算=复利计算当n=1时第十二页，编辑于星期五：十五点 九分。按单利计算，终值：F=P（1+in）=10
5、0（1+10%1）=110（元）例如：把100元存进银行，利率10%，1年期。现值：P=F/(1+in）=110/(1+10%1）=100（元）第十三页，编辑于星期五：十五点 九分。按复利计算，终值：F=P（1+i）n=100（1+10%）1=110（元）现值：P=F/(1+i）n=110/(1+10%)1=100（元）第十四页，编辑于星期五：十五点 九分。复利计算结果单利计算结果当n1时第十五页，编辑于星期五：十五点 九分。按单利计算，F=P（1+in）=100（1+10%2）=120（元）P=F/(1+in）=120/(1+10%2）=100（元）例如：把100元存进银行，利率10%，2年
6、期。按复利计算，F=P（1+i）n=100（1+10%）2=121（元）P=F/(1+i）n=121/(1+10%)2=100（元）第十六页，编辑于星期五：十五点 九分。复利终值计算公式：F=P（1+i)n复利现值与终值复利现值计算公式：P=F/（1+i)n第十七页，编辑于星期五：十五点 九分。现值=终值复利现值系数 小 结在复利计算下:终值=现值复利终值系数第十八页，编辑于星期五：十五点 九分。复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系.在同期限及同利率下:小 结第十九页，编辑于星期五：十五点 九分。复利频率与终值 复利频率:指复利计算期间的多少.复利频率越快,终值越大。第二十页，编辑于星期五：
7、十五点 九分。每年复利一次，则n年的终值为：F=P（1+i)n每年复利m次，则n年的终值：F=P（1+i/m)nm 第二十一页，编辑于星期五：十五点 九分。例如：把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。2年期。则终值=10000（1+5%/2）22=11038.13(元)第二十二页，编辑于星期五：十五点 九分。年实际利率的计算 要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.第二十三页，编辑于星期五：十五点 九分。名义利率 指借贷契约中所设定的利率。实际利率 指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。第二十四页，编辑于星期五：十五点 九分。设名义利率为i，则实际利率EAR为：EAR=
8、（1+i/m)m-1第二十五页，编辑于星期五：十五点 九分。如上例：把10000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。则实际利率=（1+5%/2）2-1=5.0625%第二十六页，编辑于星期五：十五点 九分。当复利频率=1，名义利率=实际利率.当复利频率1，实际利率名义利率，而且复利频率越高，实际利率越大。小结第二十七页，编辑于星期五：十五点 九分。(四)年金 Annuity(A)指在某一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款项。10万10万10万 10万10万第二十八页，编辑于星期五：十五点 九分。年金的种类永久年金先付年金延期年金普通年金第二十九页，编辑于星期五：十五点 九分。1.普通
9、年金 指在某一特定期间中，发生在每期期末的收支款项。2.先付年金 指在某一特定期间中，发生在每期期初的收支款项,又称为即付年金。第三十页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金与先付年金的区别：设某企业拟建立一项基金，每年投入10万元。i=10%,n=5,则5年后该项基金本利和为多少？第三十一页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金下的现金流10万 10万10万10万10万 0 1 2 3 4 5 第三十二页，编辑于星期五：十五点 九分。先付年金下的现金流10万10万 10万10万10万 0 1 2 3 4 5 第三十三页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金与先付年金的现金流量和次数相同，但发
10、生的时间不同。因此其终值和现值的计算不同。第三十四页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金的终值与现值 如上例，A=10万元，i=10%,n=5，则终值为多少？第三十五页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金终值的计算 0 1 2 3 4 5(1+0.1)0=1.0(1+0.1)=1.1(1+0.1)2=1.21(1+0.1)3=1.331(1+0.1)(1+0.1)44=1.464=1.464合计合计:6.1051:6.1051总额=106.1051第三十六页，编辑于星期五：十五点 九分。即年金终值为:FV A=A(1+i)n-1=A（1+i)n-1/i=10（1+10%）5-1/10%=6
11、1.051(万元)第三十七页，编辑于星期五：十五点 九分。（1+i)n-1/i年金复利终值系数第三十八页，编辑于星期五：十五点 九分。基金年存系数(偿债基金)偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年金数额.基金年存系数：i/（1+i)n-1第三十九页，编辑于星期五：十五点 九分。年金终值(F)=A（1+i)n-1/i年金（A）=Fi/（1+i)n-1第四十页，编辑于星期五：十五点 九分。小结2.已知年金求终值，用年金复利终值系数。3.已知终值求年金，用基金年存系数。1.年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。第四十一页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金现值的计算 0 1 2 3
12、 4 5 0.909=1/(1+0.1)0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0.1)3 0.683=1/(1+0.1)40.621=1/(1+0.1)0.621=1/(1+0.1)5 5 55年合计 年合计:总额=103.79第四十二页，编辑于星期五：十五点 九分。普通年金现值系数即年金现值为:PV=第四十三页，编辑于星期五：十五点 九分。投资回收系数 投资回收系数指普通年金现值系数的倒数，用以计算已知现值求年金的情况。第四十四页，编辑于星期五：十五点 九分。年金现值PV=A=第四十五页，编辑于星期五：十五点 九分。小 结已知年金求现值，用年金现值系数。已知现值求年金，用投
13、资回收系数。第四十六页，编辑于星期五：十五点 九分。先付年金的终值与现值例如，每年年初支付仓库租金1万元，利率10%，5年期。5年租金共多少？第四十七页，编辑于星期五：十五点 九分。先付年金终值的计算 0 1 2 3 4 5(1+0.1)(1+0.1)4 4=1.464=1.464总额=16.7156(1+0.1)(1+0.1)5 5=1.6105=1.6105(1+0.1)3=1.331(1+0.1)3=1.331(1+0.1)2=1.21(1+0.1)2=1.21(1+0.1)=1.1(1+0.1)=1.1合计 合计:6.7156:6.7156第四十八页，编辑于星期五：十五点 九分。即先付
14、年金终值=普通年金终值(1+i)第四十九页，编辑于星期五：十五点 九分。先付年金现值的计算 1=1 0.909=1/(1+0.1)0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0.1)3 0.683=1/(1+0.1)4合计 合计:4.169:4.169 总额=14.1690 1 2 3 4 5第五十页，编辑于星期五：十五点 九分。即先付年金现值=普通年金现值(1+i)第五十一页，编辑于星期五：十五点 九分。（五）永久年金指无期限支付的年金.永久年金现值=年金/贴现率例:A拥有B公司的不上市普通股股票1000股每股面值1元,预计B公司每年每股净利润为0.5元设A 投资报酬率为10%。
15、则B公司股票的评估值=0.5*1000/10%=5000元第五十二页，编辑于星期五：十五点 九分。（六）延期年金 指最初的年金现金流发生在某一时期之后.0 1234 5第五十三页，编辑于星期五：十五点 九分。延期年金的终值 延期年金的终值与递延期无关,故计算方法与普通年金相同.第五十四页，编辑于星期五：十五点 九分。延期年金的现值 先将各期年金折算为年金现值后,再折算为复利现值.第五十五页，编辑于星期五：十五点 九分。例：A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限5年，预计第三年才开始产石油，预计第三年末收益20万元；第四年收益30万元；第五年收益40万元。设折现率为10%。该油田的评
16、估值？评估值=未来收益的现值(不等值)=20*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=60.352(万元)第五十六页，编辑于星期五：十五点 九分。但若第1至第五年每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？评估值=未来收益的现值(普通年金)=30*1/（1+10%）1+30*1/（1+10%）2+30*1/（1+10%）3+30*1/（1+10%）4+40*1/（1+10%）5=30*1/(1+10%)5=113.94(万元)第五十七页，编辑于星期五：十五点 九分。但若第3至第5年每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？评估值=未来收益的现值(递延年金)=
17、30*1/(1+10%)3+1/(1+10%)4+1/(1+10%)5=30*2.4869=61.66(万元)第五十八页，编辑于星期五：十五点 九分。但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元,则:该油田的评估值？评估值=未来收益的现值(永久年金)=30*/10%=300(万元)第五十九页，编辑于星期五：十五点 九分。（七）收益现值法资产的现行价值=该资产预期收益的现值=该资产收益*现值系数第六十页，编辑于星期五：十五点 九分。适用范围（1）企业整体评估（2）可预测未来收益的单项资产评估第六十一页，编辑于星期五：十五点 九分。前提条件被评估资产应是经营性资产在继续经营取得的收益必须以货币计量影
18、响未来收益的各种因素均可量化第六十二页，编辑于星期五：十五点 九分。1.收益额的确定 收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超过其自身价值的溢余额，对于收益额的确定，应把握两点：（1）是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。（2）收益额必须是被评估资产直接形成的，不是由该资产形成的收益分离出来。资产评估中确认收益是应以收付实现制确认的现金流。第六十三页，编辑于星期五：十五点 九分。为什么以现金流量而不是利润来预测收益?净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。利润按权责发生制计算，只是“应计”现金流，并不一定收到现金。教材P29表2-2 现金流量的估算第六十
19、四页，编辑于星期五：十五点 九分。2.折现率的选择 是指将未来资金或收益换算为现值的比率。折现率越高,资产评估价值越低.折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在同样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。第六十五页，编辑于星期五：十五点 九分。从企业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数，也就是加权平均资本成本；从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，
20、都将综合地反映在折现率的确定上。同样的，现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。第六十六页，编辑于星期五：十五点 九分。2.折现率的选择 是指将未来资金或收益换算为现值的比率。折现率越高,资产评估价值越低.折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率一般应高于银行利率第六十七页，编辑于星期五：十五点 九分。收益现值法的评估步骤（P30）1.搜集验证与评估对象有关的经营、财务状况的资料，通过对历史数据的分析比较，预测未来的发展趋势；2.搜集并分析市场上相似的资产的有关信息资料，根据市场供求状态等因素，预测评估对象潜在的收益；3.分析确定被评估对象的剩余经济寿命；4.分析确定使用资
21、本金化率（折现率）；5.根据各项参数，选择适宜的收益现在计算方法确定被评估资产的评估价值。第六十八页，编辑于星期五：十五点 九分。案例分析1 见教材P30第六十九页，编辑于星期五：十五点 九分。收益现值法计算公式的归纳公式1.当收益每期不变,且无期限 评估价值=收益(年金)/资本化率=A/i公式2.当收益每期不变,但有期限评估价值=收益(年金)*年金现值系数=公式3.当收益在若干年后每期不变,且无期限 评估价值=收益(年金)/资本化率/(1+i)n第七十页，编辑于星期五：十五点 九分。公式4.当收益在若干年后保持不变,但有期限时：评估价值=年收益*年金现值系数/(1+i)t=这里的年金现值系数
22、的n为第若干年至最后一年（t）的期限，而递延年限为为第若干年的年限。第七十一页，编辑于星期五：十五点 九分。公式5.当收益按等差级数递增,收益无期限 收益现值=年收益/资本化率+逐年递增收益额/资本化率2=A/i+B/i2(A为年收益率，B为逐年递增的收益额）公式6.当收益按等差级数递增,收益有期限 评估价值=(收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2)*1-1/(1+资本化率)n-逐年递增额/资本化率*1/n(1+资本化率)n=第七十二页，编辑于星期五：十五点 九分。公式7.当收益按等差级数递减,收益无期限时：评估价值=年收益/资本化率-逐年递增减的收益额/资本化率2)=A/i-B/i2公式8
23、.当年收益按等差级数递减,收益有期限时：评估价值=第七十三页，编辑于星期五：十五点 九分。公式9.当收益按等比级数递减,收益无期限 评估价值=年收益/(资本化率-逐年递增比率s)=A/(i-s)公式10.当收益按等比级数递增,收益有期限时：评估价值=年收益/(资本化率-逐年递增比率)*1-(1-逐年递增比率)n/(1+资本化率)n=第七十四页，编辑于星期五：十五点 九分。例：某企业欲收购A企业,预计A企业以后每年收益为20万元,预计以后各年按2%的递增比率增加,并且年限为40年.已使用5年,尚有寿命35年.收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率)*1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化率)
24、n=20万/(10%-2%)*1-(1+2%)35/(1+10%)35=232.21万元第七十五页，编辑于星期五：十五点 九分。公式11.年收益按等比级递减，且无限期时：评估价值=A/(i+s)式12.年收益按等比级递减，且无限期时：评估价值=第七十六页，编辑于星期五：十五点 九分。见课本例题23.第七十七页，编辑于星期五：十五点 九分。（1）能真实和较准确反映企业价值（2）与投资结合,易为买卖双方接受.收益现值法的优点收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大,（2）评估范围较窄第七十八页，编辑于星期五：十五点 九分。(1)资产补偿（设备评估等）-重置成本法(2)资产纳税等-现行市价法(3)所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）-收益现值法(4)资产 抵押、清理-清算价格法.（见课本P52-53的比较表格）常用资产评估方法的选择第七十九页，编辑于星期五：十五点 九分。