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1、第二章资产评估途径与方法n本章主要介绍资产评估的主要途径和基本方法。包括市场途径、成本途径、收益途径；以及可选用的主要技术方法。n本章重点：各途径的及其方法的内涵、技术要求、适用条件，主要技术方法。n本章难点：选择评估途径和评估方法应考虑的因素资产评估途径内涵 资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、市场途径、收益途径和成本途径收益途径和成本途径 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型规则所设计出来的若干资产价值评估
2、基本模型 第一节成本途径一、成本途径的基本涵义n1、定义n成本途径是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。2、基本思路：重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。3、成本法的基本公式：资产的评估值=资产的重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值二、成本途径的基本前提n采用成本法评估资产具备的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产
3、继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。n适用于单项的资产评估三、成本途径中的基本要素n一般意义上讲，成本途径的运用涉及到四个基本要素，n（一）资产的重置成本n（二）资产的实体性贬值n（三）资产的功能性贬值n（四）资产的经济性贬值n通过成本途径评估资产的价值不可避免的要涉及到被评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值四大参数。n成本途径中的各种技术方法实际上都是在成本途径总的评估思路基础上，围绕着四大参数采用不同的方式方法测算形成的。n在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式方法来区别和划分成本途径中
4、的各种技术方法。（）资产的重置成本n指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。n简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。1复原重置成本复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。n2更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。注意：选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在
5、无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。重置成本的估算方法1重置核算法2功能价值类比法3、价格指数法1重置核算法n重置核算法亦称细节分析法、核算法等n它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型n（1）购买型n（2）自建型。n（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费，以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必要费用累加起来，便可做算出资产的重置成本。-会计上 外购资产的入账价值n（2）自建型是把自建资产作为资产重置方式。根据重新建造资产的所需
6、的料、工费及必要的资金成本和开发者的合理利润等逐项计算分析和汇总得出资产的重置成本-会计上 自建、自产资产的入账价值 +合理利润例1n某待评估设备现行市场价格每台10万元，运杂费1万元，安装费用0.5万元，安装材料0.3万元，安装人员工资0.4万元，其他费用0.2万元。则该设备的重置成本为：重置成本=10+1+0.5+0.3+0.4+0.2=12.4万元n2功能价值类比法n功能价值类比法是通过寻找与被估资产功能相同或相似且已广泛使用的资产为参照物，根据该类资产与参照资产的重置成本与其功能的关系，通过被估资产与参照物功能比较，推算出被估资产重置成本的方法。n在实务操作中，可根据被估资产的功能与其
7、重置成本的关系细分为线性关系型和指数关系型。（1）生产能力比例法n对于线性关系型的被估资产，可采用生产能力比例法利用下式估算其重置成本：被估资产重置成本=被估资产年产量x参照资产重置成本参照资产年产量例2n参照资产的重置成本为10万元，年生产能力(功能、产量)为50000件，被估资产年生产能力为40000件，假定被估资产的功能与其重置成本呈线性相关，则被估资产的重置成本为：n例2：被估资产重置成本=10 x(4000050000)=8(万元)n总结:这种方法运用的前提条件是：资产的成本与其生产能力呈线性关系。-生产能力越大成本越高，而且成正比例变化。（2）规模经济效益指数法n对于指性关系型的被
8、估资产，可采用规模经济效益指数法利用下式估算其重置成本：被评估资产的重置成本=(被评估值产的产量)x参照物资产的重置成本参照物资产的产量X=0.4-1例3：n参照资产的重置成本为10万元，年生产能力为100000件，被估资产年生产能力为50000件，假定被估资产功能与其重置成本为指数关系，规模经济效益指数为0.7，则被估资产重置成本为n=10 x(50000100000)07=10 x0.6156=6.156万元3、价格指数法n价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法n用数学式表示为：重置成本=资产的账面原值x价格指数n定基价格变动指数
9、是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即n(评估时点价格指数资产购建时的价格指数)X100。n环比价格变动指数可考虑按下式求得：nA=(1+a1)x(1+a2)X(1+a3)(1+an)x100n式中，X为环比价格变动指数；ai为第i年环比价格指数，I=1，2，3n例4：n某被估资产购建于2005年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95；评估时该类资产的价格指数为160，则被估资产的重置成本为：n被估资产重置成本n=50000 x(160/95%)x100n=84210(元)例5：n被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类
10、资产环比价格指数分别为n2003年11.7，2004年为17%，n2005年为30.5；2006年为6.9%，n2007年为4.8，则被估资产的重置成本为：n重置成本=200000(1十11.7)(1十17)(1+30.5)(1+6.9)(1十4.8)100%=382000元(二)资产的实体性贬值n资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。n资产的有形损耗通常采用相对数计量，即有形损耗率。有形损耗率=资产有形损耗额100%重置成本实体性贬值的估算方法n资产的实体性贬值（有形损耗）主要是通过资产的有形损耗率来估测n资产有形
11、损耗率的估测方法主要有以下几种：n1观测法n2使用年限法n3、修复金额法1观测法n观测法（成新率法）是指由具有专业知识和丰富经验的评估人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产设计、制造、使用、磨损、维修、大修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估对象的成新率，从而估算实体性贬值。n公式为：n实体性贬值=重置成本（1-成新率）=重置成本实体性贬值率n成新率=1-实体性贬值率2使用年限法n使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值的
12、方法。n由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。n实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率n资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间100%n当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；n当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；n当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。n实体性贬值率用数学式表示：实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限实体性贬值=（重置成本-
13、预计残值）贬值率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限例6n某资产2001年2月购进，2011年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，该资产估计还能使用5年，由此可计算资产实际使用年限及实体性贬值率：n资产实际使用年限=103607.5（103608）10=9.375年n成新率n=5（5+9.375)100%=34.78%n实体性贬值率n=9.375（5+9.375)100%=65.22%n=1-34.78%=65.22%3、修复金额法n修复金额法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。
14、n此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗-更新某一零部件使其达到完好状态。(三)资产的功能性贬值n资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。n包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。功能性贬值的测算方法n功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。n主要根据资产的效用、生产加工能力、功耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时还要注意技术进步因素、替代设备、替代技术、替代产
15、品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值的估算步骤n（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同且为当前普遍使用的主流资产年运营成本进行比较；n(2)计算两者差额得到被评估资产的年超额运营成本额；并在此基础上扣除所得税因素，得到被评估资产的年超额运营成本净额；n(3)预测并估计被评估资产的剩余使用年限；n(4)以适用的折现率将被评估资产在其剩余使用年限内的各年超额运营成本净额折现加和得到因资产运营成本超支而形成的功能性贬值额。n上述步骤用一数学式表示为：nG=Six(1+r)-nn式中：nG功能性陈旧贬值额；nSi第i年的年超额运营成本净额；nr一适当的折现率；nn一资产尚
16、可使用年限数例7：n某被评估资产与目前广泛使用的同类资产相比，在完成同样生产任务的前提下，材料消耗超支额为3万元，能耗超支1万元，据评估人员鉴定，被估资产尚可使用3年，折现率设定为10，则资产的功能性贬值为：n(1)计算年超额运营成本额30000十10000=40000(元)n(2)计算年超额运营成本净额40000 x(125)=30000(元)n(3)计算功能性陈旧贬值额G=30000X(PA，10，3)=30000X2.4869=74607(元)(四)资产的经济性贬值n资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失n经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的
17、影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。n经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。n如：n例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值经济性贬值的估算n资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至是闲置，并由此引起资产的运营收益减少。n经济性贬值率=1(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力)xx100n经济性贬值额=重置成本x经济性贬值率或=资产年收益损失额x(1所得税
18、率)x(PA,r，n)n式中，(PA，r，n)为年金现值系数。例8：n某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，规模经济指数为0.6，根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在为：n经济性贬值率n=1(1400020000)06x100n=1-081x100n=19%例9：n数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品1000元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10，所得税率为33。该资产的经济性贬值额大约为：n经济性贬值额n=(6000 x1000)x(125)x(P/A,10,3)n=4
19、500000 x2.4869n=11191050(元)成本途径总结:评估值=重置成本-各项贬值第二节收益途径n一、收益途径的基本涵义n收益途径是指通过估测资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。n收益途径是资产评估若干评估思路中的一种，它是根据将利求本将利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。n是最科学、合理的评估途径之一。二、收益途径的基本前提n涉及到三个基本要素，n一是被评估资产的预期收益；n二是折现率或资本化率；n三是被评估资产取得预期收益的持续时间。基本前提1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。2、资产拥有者获得
20、预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。3、被评估资产预期获利年限可以预测。三、收益途径的基本程序n1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等。n2.分析测算被评估对象未来预期收益。n3.确定折现率或资本化率。n4.用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值。n5.分析确定评估结果。四、收益途径的基本参数n收益额n折现率n收益期限1、收益额n收益额是适用收益途径评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特
21、点：n其一，收益额是资产未来预期未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额n其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收客观收益或正常收益益或正常收益，而不是资产的实际收益。2、折现率n折现率是一种期望投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率n由无风险报酬率和风险报酬率无风险报酬率和风险报酬率组成的。n无风险报酬率无风险报酬率是指在正常条件下投资所能得到回报率，或者说是以不承担投资风险的回报率作为投资的报酬率。n风险报酬率风险报酬率是指承担投资风险的投资所获得的超过无风险报酬以上部分的投资回报率。3、收益期限n收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年年为时间
22、单位。n评估人员根据被评估资产自身效能、相自身效能、相关条件、法律、法规、契约、合同关条件、法律、法规、契约、合同等加以确定。四、收益途径的具体方法n收益途径中的技术方法可以分为两大类，n一是针对评估对象未来预期收益有有限限期期的情况适用的评估方法；n二是针对资产未来预期收益无无限限期期的情况适用的评估方法。(一)适用于资产未来预期收益有期限的评估方法n评估对象的未来预期收益不是永续的而是有期限的情况下，估测资产价值通常采用将评估对象未来可获得的预期收益逐年折现累加求和的方法。用数学式表达如下：nP(评估值)=（Rx(1+r)-nn式中：nR未来第i年(收益期)的预期收益额；nr-折现率；nn
23、一收益期限，通常以年为单位。例10：n评估对象是一项将在未来5年内可以获得收益的资产，未来5年的预期收益情况如下：n10000元，10000元，20000元，20000元，30000元，假定折现率为10。该项资产的评估情况如下：nP=Ri(1+r)-nn=10000(1十10)-1十10000(1十10)-十20000(1+10)-3+20000(1+10)-4n十30000(1十10)-5n=100000.9091十100000.8264十200000.7513十200000.6830十300000.6209n=9091十8264十15026十13660十18627n=64668(元)例11
24、：n评估对象为一项在未来5年后可获得100000元预期收益的资产，假定折现率为10，其现值应为：nP=R(1十10)-5=100000(1+10)-5=10000006209=62090(元)(二)适用于资产未来预期收益非有期限的评估方法n在评估对象未来预期收益无限期或无法准确划定而视同非有限期时，可考虑采用年金法及分段法进行评估。n1年金法n2、分段法1年金法n年金法是利用了资产的年金收益与其收益现值之间的关系，通通过过一一定定的的技技术术手手段段将将被被评评估估对对象象的的未未来来预预期期收收益益估估测测出出来来并并予予以以年年金金化化，再按适当的本金化率将已年金化了的资产预期收益还还原原
25、求出其收益现值。用数学式表达如下：n评估值(P)=年金收益额(A)本金化率(r)例12：n被评估资产未来各年预期收益稳定地保持在100000元水平上，假定折现率为10，运用年金法估算，该资产评估结果如下：nP=Ar=10000010=1000000（元）n如果被评估资产的未来预期收益是不等额的非年金形式，不等额收益年金化可按下式进行。nA=Rix(1+r)-i（A/p，r，n）n式中：nA年金；nRi资产第i年的预期收益；nR折现率；ni时间，一般以年为单位；n(1+r)-I折现系数；nn选取的资产预期收益年限数；n（A/p，r，n）投资回收系数。例13：n经测算，评估对象在未来5年内的预期收
26、益分别为10000元，12000元、13000元，10000元和14000元。尽管评估对象的预期收益期是非有限的，因资料占有和预测技术的限制无法预测未来更长时期预期收益，故利用资产前5年收益估测资产的价值。假定折现率为10，则资产的评估过程如下nA=Rix(1+r)i(AP，r，n)n=10000 x(1+10)-1+12000 x(1+10%)-2n+13000 x(1+10)-3+10000X(1+10)-4n+14000X(1+10%)-5X(AP，10，5)n=442990.2638n=11686(元)nP=A/r=1168610=116860元2、分段法n分段法的评估思路是，先将评估
27、对象在未来的预期收益在时期上分为两段。n第一段一般是以评估人员搜集的资料及预测技术能够保证较为科学合理地预测出资产未来预期收益的时间跨度为界，n以第一段后一年为起点到未来作为第二段，并根据资产第一段预期收益水平谨慎地测算出第二段各年的收益年金额或带有规律的可把握的年收益额作为第二段各年期的收益。n用数学式表示如下：nP=Rix(1+r)-i+(Rn+lr)(1+r)-n例14：n被评估对象为一具有非有限期预期收益的资产，评估人员根据调查所掌握的资料和预测能力，确定采用分段法评估该资产。第一段定为5年，其预期收益分别为 10000元，12000元，13000元、10000元和14000元，第二段
28、各年的年金收益估侧为12000元，假定折现率为10，评估过程如下：nP=Rix(1+r)-i+(Rn+lr)(1+r)-nn=100000.9091+120000.8265+130000.7513+100000.6880+140000.6209+12000/0.10.6209n=118856.5元第三节市场途径n一、市场途径的基本涵义n市场途径是指利利用用市场上同同样样或或类类似似资产的近近期期交易价价格格，经过直直接接比比较较或或类类比比分分析析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。n它是根据替代原则替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来判断资产价值的评估技术规程。n市场途径的运用是充分
29、地利用已被市场检验的资产成交价格，并以此来判断和估测被评估资产的价值。n是最直接、最具说服力的评估途径之一最直接、最具说服力的评估途径之一二、市场途径的基本前提n一是要有一个活跃的公开活跃的公开市场n二是公开市场上要有足够多足够多的可比可比的资产及其交易活动。公开市场是一个充分竞争的市场，市场上有众多的买者和卖者，他们平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情或参照市场行情来估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。资产及交易的可比性具体体现n(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上用途、性能上的相同或相似；
30、n(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具市场条件具有可比性，有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。n(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，在一个适度的相隔时间内，时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场途径的基本程序n(一)选择参照物-三个以上n(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素-按资产的特点选择：房地产-地理位置；机器设备-技术水平n(三)指标对比、量化差异-数量化、货币化n(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异n(五)综合分析确定评估结果n运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素主要有：n1.资产的功能通常功能越好，价值越高通常功能越好
31、，价值越高n2.资产的实体特征和质量建造、制造工艺水平n3.市场条件-供求关系n4.交易条件-交易批量、动机、时间等四、市场途径中的具体方法n现行市价法-n功能价值类比法n价格指数调整法n成新率价格调整法n市价折扣法n成本市价法n市盈率倍数法n市场售价类比法市场上与评估对象市场上与评估对象完完全相同（或基本相同全相同（或基本相同）的资产具有市场交易的资产具有市场交易价格时，可以利用该价格时，可以利用该类资产评估基准日的类资产评估基准日的现行市场交易价格现行市场交易价格作作为评估对象的评估价为评估对象的评估价值：股票、债券、批值：股票、债券、批量生产的设备、汽车量生产的设备、汽车等等1功能价值类
32、比法n功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。用数学式表示：n评估对象评估值n=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）xn当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。P836-22价格指数调整法n价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。用数学式表示：n评估对象评估值n=参照物成交价格价格指数nP846-
33、4-1.2.33成新率价格调整法n成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。用数学式表示：n评估对象价值=参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)n其中：资产的成新率=资产的尚可使用年限(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)例n某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，该资产估计还能使用5年，由此可计算资产成新率率：n资产实际使用年限=103607.5（103608）10=9.375年n成新率n=5（
34、5+9.375)100%=34.78%4、市价折扣法n市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：如典当按40%折扣n评估对象价值n=参照物成交价格(1价格折扣率)nP836-15成本市价法n成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达：n评估对象评估值n=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)nP886-66市盈率倍数法n市盈率倍数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此乘数与评估对
35、象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学公式表达：n评估对象价值n=评估对象收益额参照物市盈率n适用于企业整体价值的评估nP886-77市场售价类比法n市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功功能能、市市场场条条件件及及市市场场条条件件和和销销售售时时间间等方面的差异，通过对比分析量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。n其数学式表达为：n评估对象价值n=参照物售价+功能差异值+时间差异+交易情况差异值或=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 交易情况差异修正系数例15教材P85例6-5练习n作业：1收益途径4市场途径12成本途径思考题n1、市场途径、收益途径、成本途径的使用条件？n2、运用市场途径应考虑的可比因素有哪些？n3、运用收益途径主要有哪些技术参数？n4、成本途径的基本要素有哪些？n5、选择评估途径和方法应考虑的因素有哪些？