第二章资产评估方法.ppt

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1、资产评估 金融系李淑颖金融系李淑颖河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第二章 资产评估的基本方法 金融系李淑颖金融系李淑颖河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系本章基本要求本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。评估。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第

2、一节 市场法一、市场法含义一、市场法含义1.1.定义：定义：市场法（又称市场价格比较法）是指通过比较市场法（又称市场价格比较法）是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路产价值的一种资产评估思路。2.2.市场法的理论依据：替代原则市场法的理论依据：替代原则市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提应用

3、市场法进行资产评估，必须具备以下前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：条件：1.要有一个活跃的公开市场。要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活公开市场上要有可比的资产及其交易活动。动。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1 1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；途、性能上的相似或相同；（2 2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包）参照物与评估对象面临的市场条件具有可

4、比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3 3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系 三、三、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素指标对比量化差异指标对比量化差异调整差异指标调整差异指标综合分析得出结果综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选

5、择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法（一）直接法（一）直接法直接法是指能够在市场上找到与被评直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购

6、置价格作为被评估资产市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。的评估值的评估方法。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系 1 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价价格格最最低的一种。低的一种。2 2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。照物价格合理性的基础上，加以适当调整。直接法直接法应当注意以下问题：应当注意以下问题：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系 类类比比

7、法法，又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的差差异异因因素素，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行差异调整行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。，来确定被评估资产价值的方法。2 2、类比法类比法河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参

8、照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系调整系数数被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（1 1调调整率）整率）河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系1.1.时时间间因因素素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估估基基准准日日时时间间上上的的不不一一致致所所导导致致的差异。的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 参照物的主要差

9、异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系2.2.区区域域因因素素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价格的影响尤为突出。价格的影响尤为突出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响响时时，被评估资产的价值可用下式表示为：被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金

10、融融 系系3.3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和不足对价格的影响。和不足对价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系4 4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物

11、成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件件主主要要包包括交易批量、动机、时间等。括交易批量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异异时时，被评估资产的价值可用下式表示为：被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况差异修正系数交易情况差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系5 5个个别别因因素素。个个别别因因素素主

12、主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身的建造或制造的工艺水平。身的建造或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异异时时，被评估资产的价值可用下式表示为：被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系如如果果评评估估对对象象与与参

13、参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异异时，评估值计算公式可用下式表示为：时，评估值计算公式可用下式表示为：评评估估值值参参照照物物价价格格交交易易时时间间差差异异修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数功功能能差差异异修修正正系系数数交交易情况修正系数易情况修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系优点优点：（1 1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反映市场现实价

14、格；反映市场现实价格；（2 2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、六、市场市场法法的优缺点的优缺点河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系缺点缺点：（1 1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2 2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一一些些资资产评估。产评估。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系案案例例1 1：某某待待估估资资产产为为一一机机器

15、器设设备备，年年生生产产能能力力为为150150吨。评估基准日为吨。评估基准日为20092009年年2 2月月1 1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1 1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设设备备的的年年生生产产能能力力为为210210吨吨，市市场场成成交交价价格格为为160160万万元。元。（2 2）将将待待估估设设备备与与收收集集的的参参照照设设备备进进行行对对比比并并寻寻找找差异。差异。（3 3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之

16、间间，该该类类设设备备的的市市场场价价格格比比较平稳，其他条件也基本相同。较平稳，其他条件也基本相同。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系案案例例2：某某待待估估资

17、资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为67平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1999年年，位位置置在在某某市市闹市区，评估基准日为闹市区，评估基准日为2009年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2008年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为580000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基本相同。基本相同。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系分分析析：由由于于可可

18、以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被估估资资产产的的市市场场价值。价值。经经调调查查，2009年年居居住住用用房房价价格格与与2008年年相相比比上上升了升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=580000(1+9.3)=633940(元元)河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系案案例例3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行

19、行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2009年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2009年年8月。月。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来

20、来估算该套待估设备的市场价值。估算该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低于正常售价的低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第二节收益法第二节收益法一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评

21、估中较从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一；为科学合理的评估方法之一；收益法是依据资产未来预期收益经折收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。现或者本金化处理来估测资产价值的。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第二节收益法第二节收益法二、收益法原理讲解二、收益法原理讲解如果你朋友欠你钱如果你朋友欠你钱20002000元，计划归还。元，计划归还。方案一：现在就全部归还；方案一：现在就全部归还；方案二：现在还方案二：现在还10001000元，一年后再还元，一年后再还10001000元。元。你希望是哪种？你希望是哪种？河河 北北 金金

22、融融 学学 院院 金金 融融 系系第二节收益法第二节收益法（一）货币时间价值的含义（一）货币时间价值的含义时间价值是指随着时间的推移，货币所发时间价值是指随着时间的推移，货币所发生的增值、时间越长、增值越多。生的增值、时间越长、增值越多。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（二）相关概念（二）相关概念1.复利复利2.终值终值3.现值现值4.年金年金河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系每经过一个计息期，要将所生利息加入本每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的这里

23、所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，明，计息期为计息期为1年年（但是本教材基本上都是（但是本教材基本上都是年度的概念）。年度的概念）。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系终值又称将来值，是指现在一定量的资金终值又称将来值，是指现在一定量的资金折算到未来某一时点所对应的金额。通常折算到未来某一时点所对应的金额。通常记作记作F F，它表示资金发生在某一时间序列终，它表示资金发生在某一时间序列终点时的价值。点时的价值。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系现值是指未来某一时点上的一定量资金折现值是指

24、未来某一时点上的一定量资金折算到现在所对应的金额。通常记为算到现在所对应的金额。通常记为P P，它表，它表示资金发生在某一时间序列起点时的价值。示资金发生在某一时间序列起点时的价值。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（1 1）定义：年金的符号为）定义：年金的符号为A A，它表示在某一，它表示在某一时间序列内每次等额收付的金额。时间序列内每次等额收付的金额。（2 2）特点：）特点：每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。例如：工资相等。例如：工资河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（3）分类：）分类：普通年金（后付年金）：普通年

25、金（后付年金）：指从第一期起，在一定期内每期期指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（当期限无限期等额收付时（n），称），称为永续年金为永续年金 预付年金（先付年金）：预付年金（先付年金）：递延年金：递延年金：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（三）货币时间价值的计算（三）货币时间价值的计算1、复利终值、复利终值已知现值已知现值P，在复利计息的前提下，年利率，在复利计息的前提下，年利率i，几年，几年后本金与利息之和后本金与利息之和F即为复利终值即为复利终值 F

26、1PPiP（1i）F2P（1i）P（1i）i P（1i）2FnP（1i）n河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系 nF=P (1+i)将（将（1+i）n 称为复利终值系数，用符号称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（）表示。例如，（FP，5%，5）表示利率为表示利率为5%，5年期复利终值的系数年期复利终值的系数河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系2、复利现值、复利现值已知终值已知终值F，在复利计息的前提下，求年利率为，在复利计息的前提下，求年利率为i，n年前的复利现值年前的复利现值P。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系把（把（1

27、i）-n称为复利现值系数，用符号称为复利现值系数，用符号（P/F，i，n）表示。例如，）表示。例如，（P/F，5%，5）表示折现率为）表示折现率为5%、5年期的复利现值年期的复利现值系数。系数。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系3.普通年金现值普通年金现值利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金A折算到折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出求出P：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到

28、：到：把把称为年金现值系数，用符号（称为年金现值系数，用符号（P/A，i，n）表示。）表示。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系例题：某人每年例题：某人每年12月月31日存入保险公司日存入保险公司2000元，元，连续连续10年，其中第三年的年末多存款年，其中第三年的年末多存款5000元，设元，设保险公司回报率为保险公司回报率为5%，每年复利计息一次，问这，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系P2000（PA，5%，10）5000（PF，5%，3）2000 7.72

29、1750000.863815443.4431915762.4元元河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系钱小姐最近准备买房，看了好几家开发商钱小姐最近准备买房，看了好几家开发商的售房方案，其中一个方案是的售房方案，其中一个方案是A开发商出开发商出售一套售一套60平米的住房，要求首期支付平米的住房，要求首期支付10万万元，然后分元，然后分6年每年年末支付年每年年末支付3万元。钱小万元。钱小姐很想知道每年付姐很想知道每年付3万元相当于现在多少钱，万元相当于现在多少钱，好让她与现在好让她与现在3300元元/平米的市场价格进平米的市场价格进行比较。假设年利率行比较。假设年利率5%河河 北北

30、 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系4.永续年金现值永续年金现值永续年金现值与普通年金的差别在于永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷是无穷大，所以其现值为大，所以其现值为河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系案例：案例：一项技术，还有一项技术，还有5 5年的经济寿命，经分析，年的经济寿命，经分析，这项技术在未来这项技术在未来5 5年内，每年能带来年内，每年能带来1010万元万元的净收益，假设折现率为的净收益，假设折现率为10%10%，那么，这项，那么，这项技术未来技术未来5 5年的收益的现值是多少？年的收益的现值是多少？河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系

31、系一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。来能给他带来的回报。三、三、基本基本原理原理河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系四、理论依据四、理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决定资产的价值 收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现而收益有时间价值，因此为

32、了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。为现值，这就是资产的评估值。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系五、五、基本前提基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利年限可以预测。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系六、具体方法六、具体方法评

33、估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系评估值评估值 Ri/(1+r)i1、资产未来收益期有限（收益额不等）、资产未来收益期有限（收益额不等）各年收益额各年收益额现值系数现值系数河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系评估值评估值A 11/(1+r)n/r2、未来收益期有限（各年收益额相等）、未来收益期有限（各年收益额相等）年年 金金(各年相等的收益额各年相等的收益额)年金现年金现值系数值系数河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系评估值评估值A/r3、收益期无限（未来各年收益额相等）、收益期无限（未来各

34、年收益额相等）年年 金金（各年相等的收益额）（各年相等的收益额）本金本金化率化率河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 -无限期无限期前期收益额前期收益额(各年不等各年不等)后期收益额后期收益额(各年相等各年相等无限年期无限年期)河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系又叫又叫“分段法分段法”若若预预期期未未来来收收益益不不稳稳定定，但但收收益益又又是是持续的，持续的，则需采用分段法。则需采用分段法。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系前期

35、 （设n=5）后期0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态；）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。）尽可能长，但也不宜过长。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n 5、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变 -有限期有限期前期收益额前期收益额(各年不等各年不等)后期收益额后期收益额(各年相等各年相等有限年期有限年期)河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系七、参数确定七、参数确

36、定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（1）基本含义）基本含义收益额是归资产所有者所有的收益收益额是归资产所有者所有的收益（2）主要特点）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益；产的实际收益；1、预期收益额、预期收益额河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计客观的收益就是根据各种变量、因素合

37、理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。合理的因素。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观点 税后净利润税后净利润 现金净流量现金净流量 利润总额利润总额河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率、折现率河河 北北 金金 融融 学学 院院

38、 金金 融融 系系（2）折现率的形式）折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值 的比例的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现 值的比例值的比例河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系基本方法：基本方法：无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率同期国库券利率综合考虑各种风综合考虑各种风险因素进行判断险因素进行判断（3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险行业风险、经营风险、财务风险、其他风险河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系3、收益期、收益期（1

39、）基本含义基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估。请估算该企业的价值。算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系例例2：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后

40、用年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收年预期收益均为益均为900万元，折现率为万元，折现率为10%，请估算该企业，请估算该企业的评估值。的评估值。P=（900/10%）1-1/（1+10%）6 =9004.3553=3919.77（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系例例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为假定从第六年开始，以

41、后各年收益均为14万元，万元，确定的折现率和本金化率为确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件年条件下的评估值。下的评估值。收益法应用案例：收益法应用案例：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即：即：14/（10%）

42、=140（万元）（万元）最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49244.2+1400.6209 =136.17（万元）（万元）河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系（2）经营）经营50年条件下的评估过程：年条件下的评估过程：河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第三节第三节 成本法成本法一、成本法的含义一、成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。确定被评估资产价值的方法。资产评估价值资产评估价值=

43、资产的重置成本资产的重置成本-资产各项损耗资产各项损耗河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系二、二、理论依据理论依据1.1.资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。的价值越大。2.2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系变量变量实体性贬值功能性贬值经济性贬值河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系三、三、基本基本方法

44、方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率(综合综合)或或河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第三节第三节 成本法成本法 四、成本法的基本前提四、成本法的基本前提1.1.被评估资产处于继续使用状态或被被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。假定处于继续使用状态。2 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的河河 北北 金金 融融

45、学学 院院 金金 融融 系系河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第三节第三节 成本法成本法四、成本法中各个参数的计算方法四、成本法中各个参数的计算方法（一）资产的重置成本及其估算（一）资产的重置成本及其估算1.1.重置成本定义：按现行市场条件下重置成本定义：按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。总额。2.2.重置成本分类：重置成本分类：复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系复原重置成本：指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时

46、价格水平复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本：指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等。以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系两种重置成本运用中注意事项：两种重置成本运用中注意事项：（1 1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。可采用复原重置成本。（2 2

47、）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。于技术、设计、标准方面的差异。（3 3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本本河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系第三节第三节 成本法成本法3.3.重置成本的估算方法重置成本的估算方法（1 1）重置核算法。）重置核算法。利用成本核算的原理，根据重新取得利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加资产所需的费用项目，逐项计算然

48、后累加得到资产的重置成本。得到资产的重置成本。河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟

49、拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元、其他费用元、其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成成本本。

50、按按重重置置核核算算法法估估算算该该机机器器设设备备的的重重置置成成本为：本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）（元）河河 北北 金金 融融 学学 院院 金金 融融 系系是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，数，将其调整为评估基准日时的将其调整为评估基准日时的重置成本。重置成本。（2）物价指数法物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值（1+价格变动指数）价格变动指数）资产账面原值资产账面原值价格指数价格指数计算公式计算公式分类物价