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1、第第二二章章资产评估基本方法资产评估基本方法本章基本要求本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的
2、基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会
3、经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综合合分分析析选选择择实实施施意意见见1234567目的与动机目的与动机1资料收集资料收集2鉴定与评价鉴定与评价3假设前提假设前提4定量估算定量估算5结果分析结果分析6提出结论提出结论7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一节第一节市场法市场法一、基本思路一、基本思路市市场
4、场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种种资资产产评评估思路。估思路。市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评估途径之一评估途径之一二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。
5、数指标等资料是可以收集到的。四、四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、五、常见的评估方法常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同
6、的参照物，或被评估资产的取得时完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。方法。1、直接法、直接法1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合
7、合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。整。直接法直接法应当注意以下问题：应当注意以下问题：类类比比法法，又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整，来来确确定定被被评评估估资资产产价价值值的方法。的方法。2、类类比法比法类比法的基本
8、计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数被评调整系数被评估资产评估值参照物价格估资产评估值参照物价格（1调整率）调整率）1.时时间间因因素素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估估基基准准日日时时间间上上的的不不一一致致所所导导致致的差异。的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格交易交易时间时间差异修正系数差异修正系数参照物的主要差异因素有
9、：参照物的主要差异因素有：2.区区域域因因素素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突突出出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响响时时，被被评评估估资资产产的的价值可用下式表示为：价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和不足对价格的影响。和不足对价格
10、的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件主要包括交易批
11、量、动机、时间等。件主要包括交易批量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：5个个别别因因素素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资产本身的建造或制造的工艺水平。资产本身的建造或制造的工
12、艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格个个别别因素修正系数因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异异时，评估值计算公式可用下式表示为：时，评估值计算公式可用下式表示为：评评估估值值参参照照物物价价格格交交易易时时间间差差异异修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数功功能能差差异异修修正正系系数数交交易易情情况修正系数况修正系数个别因素修正
13、系数个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：优点优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、六、市场途径的优缺点市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以
14、及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一一些些资资产评估。产评估。案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设设备备的的年年生生产产能能力力为为210吨吨，市市场场成成交交价格为价格为160万元。万元。（2）将将待待估估设设备备与与收收集集的的参参照照设设备备进进行行对对比比并并寻找差异。寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指
15、标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一
16、厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1989年年，位位置置在在某某市市闹市区，评估基准日为闹市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2001年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本相同。本相同。分分析析：由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场
17、场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被估估资资产产的的市市场场价值。价值。经经调调查查，2003年年居居住住用用房房价价格格与与2001年年相相比比上上升了升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案案例例3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情
18、情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2002年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估算该套待估设备的市场价值。估算该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低于正常售价的低于正常售价的30%，则待估资产的
19、评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）案案例例4：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为1990年年，评评估估基基准准日日为为2003年年1月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机器器设设备备的的生生产产时时间间为为1995年。年。分分析析：资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，应应采采用用市市场场法法进进行行
20、评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在新新旧旧程程度度这这一一指指标标上上，可可通通过过对对成成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经经调调查查了了解解，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年，则待估资产的成新率为：则待估资产的成新率为：待待估估资资产产成成新新率率=待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限/（待待估估资资产产已已使使用用年年限限+待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限）100%=13(7.5+13)=63%参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年
21、限限为为15年，则参照资产的成新率年，则参照资产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资资产产评评估估值值=参参照照物物成成交交价价格格（评评估估对对象象成成新新率率/参照物成新率）参照物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元)案例案例5：资产资产资产收益率收益资产收益率收益第二节第二节收益法收益法收益收益资产资产资产资产资产收益率资产收益率收益收益通过估测被评估资产未来预期收益并折通过估测被评估资产未来预期收
22、益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。一种评估思路。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之产的价值等于其预期未来收益的现值之和和一、一、基本思路基本思路一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。来能给他带来的回报。二、二、基本基本原理原理三、理论依据三、理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决
23、定资产的价值收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。评估值。四、基本方法四、基本方法评估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期评估值评估值 Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数评估值评估值A11/(1+r)n/r2、未来各年收益额相等且有限期、未来
24、各年收益额相等且有限期年金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值评估值A/r3、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期年金（各年相等的收益额）本金化率评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变-无限期无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n5、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变-有限期有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)五、基本前提五、基本前提（1）被评估资产未来预期收
25、益可预测并）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利年限可以预测。六、操作程序六、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值七、参数确定七、参
26、数确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期（1）基本含义）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；产的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。收益额是资产超出自身价值的溢余额。1、预期收益额、预期收益额（3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观
27、点税后净利润税后净利润现金净流量现金净流量利润总额利润总额综合调整法：综合调整法：预期年收益额预期年收益额=当前正常年收益额预期当前正常年收益额预期有利因素增加的收益额有利因素增加的收益额预期不利素减少的收益额预期不利素减少的收益额（4）收益额预测方法）收益额预测方法产品寿命周期法：产品寿命周期法：成长期成长期成熟期成熟期萎缩期萎缩期产品的寿命周期产品的寿命周期增长量模型法增长量模型法几何平均法几何平均法简单平均法简单平均法加权平均法加权平均法移动平均法移动平均法指数平滑法指数平滑法灰色预测法灰色预测法因果分析法：因果分析法：一元线性回归一元线性回归多元线性回归多元线性回归曲线模型预测方法曲线
28、模型预测方法（1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率、折现率（2）折现率的形式）折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值的比例的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现值的比例值的比例基本方法：基本方法：无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、
29、财务风险、其他风险3、收益期、收益期（1）基本含义基本含义是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估
30、值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例2：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预年预期收益军为期收益军为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算，请估算该企业的评估值。该企业的评估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=9004.6229=4160.59（万元）万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产预计未来五年收益额分别是是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和
31、万元和14万万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营经营50年条件下的评估值。年条件下的评估值。收益法应用案例：收益法应用案例：（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即
32、：即：14/（10%）=140（万元）（万元）最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49244.2+1400.6209=136.17（万元）（万元）（2）经营）经营50年条件下的评估过程：年条件下的评估过程：第三节、第三节、成本法成本法以被评估资产的重置价值，扣除从资以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。
33、和判断。一、基本思路一、基本思路二、二、基本基本方法方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体性贬值性贬值资产功能资产功能性贬值性贬值资产经济资产经济性贬值性贬值成新率成新率或或三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本四、四、理论依据理论依据1.资产的价值取
34、决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬
35、值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本更新重置成本（一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重重置
36、置成成本本一一般般可可分分为为复复原原重重置置成成本本和和更更新新重重置置成成本本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产产所所发发生生的的费费用用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与与评评估估对对象象具具有有同同等等功功能能的的全全新新资资产产所所需要的费用。需
37、要的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，还是成本耗用方面都会优于旧的资
38、产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。复原重置成本往往会高于更新重置成本。（1）重置核算法）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调
39、试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元、其他费用元、其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评
40、评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成成本本。按按重重置置核核算算法法估估算算该该机机器器设备的重置成本为：设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本=180000+5000+20000=205000（元）（元）例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
41、经查验资料，该设备账面原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接万元，安装费中直接成本成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万
42、元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）是是在在资资产
43、产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，数，将其调整为评估基准日时的将其调整为评估基准日时的重置成本。重置成本。（2）物价指数法物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中其中an表示第表示第n年环比价格指数年环比价格指数）某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为
44、16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本例题例题重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5
45、199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置价格变动因素，因而确定的是复原重置成本成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高价指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）功能价值法）功能价值法参照物
46、参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。资产资产重置的目的在于重置其功能重置的目的在于重置其功能，功能相同功能相同，购购建成本也建成本也应应相同相同。理论假设理论假设计算方法计算方法A功能成本功能成本线线性函数法性函数法P=abF能力F价格P例：例：被评估资产为一台经改进的锻压设被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设
47、备由备。该设备由50吨压力机改装而成，吨压力机改装而成，生生产产能力为能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用最小二乘法求得用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870=100.27（万元）万元）B功能成本指数法功能成本指数法重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成
48、本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x4、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本例题：例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设时投入生产，使用状
49、况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员万元。评估人员从中抽样选取了从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之万元，经估算其重置成本之和为和为80万元。该类通用设备的重置成本为：万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）（万元）（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其
50、估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括机