2022年房地产估价师之估价原理与方法题库附精品答案.docx

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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库附精品答案第一部分 单选题(50题)1、购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是( )。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清,给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】: D 2、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格,其形成的价格才可能是( )。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】: B 3、工料测量法的优点是

2、详细、准确,缺点是费时费力并需要有其他专家的参与,它主要用于具有( )的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值【答案】: D 4、发热恶寒,有汗,咽干,食少腹胀,便溏溲清,舌体胖,苔稍黄者,证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】: A 5、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】: B 6、三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务是( )。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的

3、房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】: A 7、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有20层,且建筑密度为60%,则建筑容积率为( )。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】: B 8、下列房地产估价机构的行为中,错误的是( )。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】: D 9、 症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】: C

4、10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】: B 11、采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是( )。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】: B 12、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】: A 13、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】: C 14、已知临街矩形地块甲的总价为

5、36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】: A 15、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,开发成本和管理费用为1200元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。A.7.9

6、0%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】: B 16、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为( )万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】: C 17、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】: A 18、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯

7、(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元,其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】: A 19、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】: B

8、20、不属于土地使用权的是( )。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】: D 21、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,( )最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】: C 22、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指( )。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】: C 23、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则复估的价值时

9、点为( )。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】: A 24、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为( )万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】: A 25、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元/

10、m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】: D 26、某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是( )元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】: C 27、某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万

11、元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A.29B.39C.40D.45【答案】: B 28、明确了“治寒以热药”的是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】: C 29、收益法估价的典型对象是( ),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】: B 30、房地产价格是由房地产的( )和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】: C 31、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续

12、,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】: C 32、收益法中的运营费用率是指( )。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】: D 33、采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要( )。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】: A 34、成本法中一般不计息的项目是()。A.土地成本B.销售费用C.建设

13、成本D.销售税费【答案】: D 35、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,后续建设期应为()年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】: D 36、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额( )装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】: A 37

14、、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热,治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温D.病多风寒,治宜辛温【答案】: B 38、奇经八脉中,交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】: C 39、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物,将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时,也吸收了大量的水液,故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关,临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动,将粪便传送至大肠末端,并经肛门有节制地排出体外【答案】: D 40、某

15、宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.82元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其2010年10月25日的价格为()元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】: B 41、对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是( )。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】: B 42、某房地产的重建成本为200

16、0万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】: B 43、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是( )。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】: D 44、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1

17、998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则( )。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】: C 45、某办公楼的建筑面积为20000m2,土地面积为10000m2,土地已取得9年,取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2,土地重新购置价格为4800元/m2,建筑物重置价格为3200元/m2,建筑物自然寿命为50年,残值率为2%,建筑物折旧总额为( )万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】: A 46、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、8

18、60元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】: B 47、甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是( )万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】: C 48、某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄( )。A.等于23年B.小

19、于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】: B 49、 中热嗌干,善溺心烦,甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终【答案】: D 50、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、在求取土地的重新购建成本时,通常是假设该土地上的建筑物不存在,除此之外的状况均维持不变,再采用()等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】: AD 2、下列各项中,属于市场价值形成条件的有()。A.适当营销B.适当的

20、期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】: ACD 3、以下( )因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】: AC 4、长期趋势法可以用于( )。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】: ABD 5、市场法估价中需要建立价格可比基础,主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统

21、一采用单价【答案】: BCD 6、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 7、市场法中选取可比实例时,应做到可比实例与估价对象的()。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】: ABD 8、关于房地产状况调整的说法,错误的有()。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较

22、价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】: ABC 9、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有( )。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料【答案】: BC 10、就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出()。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】: AB 11、估价对象为一宗熟地,对选取的可比实例进

23、行实物状况调整的内容有( )。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地开发程度E.容积率【答案】: ABD 12、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下,开发经营期为( )。A.开发期经营期B.开发期运营期C.开发期经营期前期建造期D.开发期运营期前期建造期E.前期建造期经营期【答案】: AB 13、估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有( )。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】: ABD 14、关于房地产变现能力的说法,正确的有( )。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场

24、通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】: ABC 15、房地产抵押对房地产估价的需要,包括()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】: ABCD 16、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估

25、计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】: ACD 17、在评估市场价值时,应遵循的原则包括()。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】: ACD 18、关于房地产估价本质的说法,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托

26、人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】: AD 19、价值时点为过去时,( )也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】: ACD 20、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】: CD 21、以下属于重新购建价格的是( )。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.

27、土地的重建价格E 房地的重建价格【答案】: AC 22、评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有()。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】: ABC 23、只有在静态分析法中才需要测算的项目是( )。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】: BC 24、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】: AB 25、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有( )。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价

28、值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】: BD 26、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】: BCD 27、关于房地产状况调整的说法,错误的有( )。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调

29、整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】: ABC 28、比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】: ACD 29、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完

30、损程度【答案】: BC 30、下列房地产估价活动中,符合职业道德的行为有()。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】: BC 31、下列选项中,属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有()。A.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被

31、人民法院查封【答案】: AB 32、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【答案】: BCD 33、房地产需要专业估价,是下列哪些房地产特性决定的()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】: AD 34、下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】: ABD 35、以下属于非正常交易的情况有(

32、 )。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【答案】: ACD 36、地价与一般物品价格的不同之处是( )。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E 供求变化不同【答案】: ABC 37、关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩

33、余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】: A 38、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法,正确的有()。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用,不包括短寿命项目发生的修复费用【答案】: ABD 39、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】: ABD 40、( )等不宜作为抵押物,一般不具

34、有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E 经济适用住房【答案】: ABC 41、高层建筑地价分摊的方法有( )。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊【答案】: BCD 42、下列房地产权利中,属于物权的有()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】: ABCD 43、关于长期趋势法用途的说法,正确的有()。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对

35、可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】: AB 44、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】: BD 45、下列属于一般损坏房的特点的是( )。A.部分构件有损坏或变形B.屋面局部漏雨C.装修严重变形、破损,油漆老化见底D.设备、管道不够通畅E.随时有可能倒塌【答案】: ABD 46、下列房地产抵押估价活动中,符

36、合估价行为规范的有( )。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】: ABD 47、下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有( )。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权E 租赁权【答案】: AC 48、下列关于房地产估价本质的说法中,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房

37、地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】: AD 49、决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】: ACD 50、建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】: BC 第三部分 大题(50题)1、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均

38、发展速度法需满足条件的有( )。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同【答案】: AB 2、一个估价项目通常只有一个估价目的,估价目的决定其( )。A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果【答案】: CD 3、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 4、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓20

39、16年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】:(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实

40、例B1)统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065万/(17%)117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币1.295.833万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率) 5、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米

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