《2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案).docx（59页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库（附答案）单选题（共80题）1、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C. 土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C2、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C3、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱【答案】D25、某建筑物的建筑面积为120nl2,该建筑物的有效年龄为8年， 年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2,用直线法计算该建 筑物的成新率为（）。A. 15%
2、B. 44%C. 56%D. 85%【答案】 D26、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】B27、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 A28、（）是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B29、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同 一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）oA.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状
3、况不同【答案】 A30、路线价法主要适用于（）。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】 A31、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价 及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】 C32、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】B33、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值 最大的一般是（）。A.谨慎价值B.
4、市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B34、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的 建立者，于1776年出版了著名的（）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】B35、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2, 买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由 卖方缴纳的税费为正常成交价格的6. 8%,应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由 卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调 整后买方应付给卖方的价格约为（）元/成。A. 2139B.
5、 2146C. 2651D. 2659【答案】D36、下列会导致房地产的价格偏高的情况是（）。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】B37、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状 况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价 格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1. 071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0. 933【答案】C38、某酒店5年来
6、年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万 元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年 有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益 期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬 率为8. 5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A. 66. 34B. 98. 42C. 984. 20D. 1213. 85【答案】B39、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】C40、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修 正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段一设定标准深
7、度一选取标准临街宗地一调查评估 路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价一划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临 街宗地一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地一划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格【答案】B41、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时【答案】A42、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的
8、房地产【答案】C43、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B. 口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】C44、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%, 应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易 中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均 由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买 方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整 后买方应付给卖方（）元加2。A. 2020. 80B. 2214. 28C. 2336. 45D. 2447. 37【答案】 B45、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品
9、住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用 途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进 行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D46、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相 邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。 A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B47、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指（）。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B48、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是 （）oA.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租
10、约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】D49、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时 点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设 为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】B50、手三阳经行于A.肩胛部B. 口唇C.咽部D.腋下【答案】A51、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾D.气虚【答案】D4、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）oA.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 D5、某宗房地产交易中，合同约
11、定成交价格为2500元/n）2,交易税费 均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴 纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的 正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C. 2575D.2632【答案】 A6、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.心C.肝D.脾【答案】B52、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天土C.薛生白D.刘完素【答案】D53、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发
12、生D.估算投资利息和开发利润【答案】D54、 “阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】B55、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】C56、房地产的（）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】D57、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后 电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万 元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120 万元，该新的功能先进的电梯
13、假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后弓I起的折旧后的价值为 ()万元。A. 21B. 27C. 2473D. 2479【答案】D58、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是 ()oA.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】 A59、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建 成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期 与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格 下降1%,如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状 况调整系数为()oA. 100/101B.100/100C.100/
14、99D.100/98【答案】A60、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相 匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 A61、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A62、某工业用地总面积为3000加，容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A. 500B. 525C. 600D. 1650【答案】 D63、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A. “重寒则热，重热则
15、寒”B. “阳虚则外寒，阴虚则内热”C. “阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.阴阳离决，精气乃绝”【答案】C64、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/n）2,对应的报酬 率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下 的价格最接近于（）元加2。A.3275B. 3287C. 3402D. 41375【答案】C65、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（）,即买方愿意 支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需 花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】B66、在房地产估价中，将农地视为（）。
16、A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】A67、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估 价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都 公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】D68、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明 确估价事项的责任主要应归属于（）oA.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C69、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】B70、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定 的（）oA.互补性B
17、.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 C71、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的 月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%,类似商品住宅期房的 市场价值为5000元/n）2,尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市 场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A. 4653B. 5347C. 5352D.5366【答案】 D72、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并 在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地 产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】
18、B73、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出 让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年， 则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A. 40B. 42C. 48D. 50【答案】c74、某幢大厦的总建筑面积为I。1112,房地总价值为5800万兀， 其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250nl2,该部分的房 地价值为30万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土 地份额为（）。A. 2. 0%B. 2. 24%C. 2. 5%D. 4. 33%【答案】A75、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损弓起 的物质折旧为3万元，户型设
19、计不好、没有独用卫生间、燃气和共 用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外 部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A. 9B. 13C. 10D. 7【答案】B76、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计 算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）oA.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】c77、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值 分别为6万元、4. 2万元和5. 4万元。若收益期限为30年，报酬率 为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（万J L oA. 57.81B
20、.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 A7、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%,余 款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1. 2%,则在成交 日期时一次付清的价格为（）万元。A. 50B. 79. 43C. 78. 87D. 77. 75【答案】D8、收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】D9、 “三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平B. 71. 58C. 74. 33D. 82. 59【答案】 A78、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误 的是（）oA.弄
21、清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、 租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C79、（）是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 B 80、关于估价资料归档的说法，错误的是（）oA.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地 查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的
22、，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地 产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C多选题（共40题）1、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（）。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E政府政策变化【答案】 BC2、下列属于土地使用管制的事项有（）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某 宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC3、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收
23、益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】 ABCD4、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有 较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB5、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD6、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应 如此。估价所需的资料主要包括（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.同
24、类房地产交易、成本、收益等资料D.反映估价对象状况的资料E.本地区各种类型房地产的价格变化资料【答案】ABCD7、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。A.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值【答案】AC8、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土 地收益等。（）是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】 ABD9、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）0A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需
25、的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E. 土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD10、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）oA.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】 ABC11、收益性房地产包括（）oA.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】 ABCD12、下列（）是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构【答案】 ABD13、下列关于标准价调整法的表述
26、中，正确的有（）oA.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】 AC14、运用比较法进行估价的步骤包括（）oA.收集大量交易实例B.对选取的可比实例进行比较C.选取一定数量的可比实例D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格【答案】ACD15、市场法中权益状况调整的内容包括()0A. 土地使用期限B.容积率C. 土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】AB16、以划拨方式取得土地使用权的房
27、地产转让的，现需房地产估价,()oA.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地 产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】BD17、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）oA.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素 基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而 评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价
28、值和市场价值时，其中的利息取值可能不相 同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB18、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离 价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】ABCD19、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。A.住宅房屋征收分户估价报告B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】AB20、估价对象为一宗熟地
29、，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）oA.建筑密度B. 土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD21、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）oA.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告22、长期趋势法可以用于（A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 ABD23、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评
30、估（）。A.拟买卖的房地产市场价值B.买方愿意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方愿意接受的最高价【答案】 ACD24、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）oA.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】B10、某办公楼的建筑面积为20000m2, 土地面积为1
31、0000m2, 土地已 取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200 元/m2, 土地重新购置价格为4800元/m2,建筑物重置价格为3200 元/叨，建筑物自然寿命为50年，残值率为2% 建筑物折旧总额为()万元。A. 800B. 878C. 896D. 1129【答案】A11、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低25、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在 估价对象范围内的有（）oA.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内
32、的沙发【答案】 CD26、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地 产价格下降的有（）oA.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】 AC27、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用 成本法估价应注意的内容包括（）oA.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果
33、进行调整【答案】 ACD28、比较法可用于（）的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D. 土地用途E.入住率【答案】 ABC29、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）oA. 土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】 AB30、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额 支付，银行贷款年利率为5. 58%。则下列说法中正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E该房地产不
34、存在名义价格【答案】 D31、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（） 来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】 ABCD32、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理 设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其 是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可 能的容积率等指标进行的合理设定【答案】 AD33、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价
35、对 象的有（）。A. 土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】 AC34、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）0A.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值【答案】 AC35、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有 （）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】ABCD36、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C,房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价
36、格背离 价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】ABCD37、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC38、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最 佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E固定性【答案】 ACD39、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收
37、的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿【答案】 AB40、决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】ACD大题（共10题）一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月 30日为1美元等于6. 61元人民币，2016年9
38、月30日为1美元等于 6. 65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元 人民币等于L20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于 1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人 民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积二60m2/0. 72 = 83. 33m22）房地产价格二含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元- 3. 5万元=108. 5万元可比实例B 1）统一计价单位6. 61x16. 5万美元= 109. 065万元人民币 2）统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的
39、税费）= 109. 065万/ （1-7%） =117.274万元人民币可比实例C 1）统一计价单位H5万元港币 1.2 = 95. 833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期 为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在 改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来 第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2.天，可出租
40、面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调 查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转 售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7. 5%o方案二：改扩 建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加 建筑面积17600m2 ；预计改造期为1. 5年，整体改造建设成本及管 理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广 告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3% ；改造完成后即可 完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的 6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为15
41、00元/成, 现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/ni2, 70年 期居住用地楼面地价为4000元/m2 ；容积率每增加0.1,商业用地 楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2% ；补缴地价以及买方购 买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管 理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料, 求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2-11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格 第一年 净租金收益= 3x365x26400x60%x (1-25%) = 1300.86 (万元) 开发
42、完成后的价值 VI = A/ (Y-g) 1- (1+g) n/ (1+Y) n/ (1 + 15%) +Vt/ (1 +R) n = 1300. 86/ (7. 5%-2. 5%) xl - (1 +2.5%) 10/ (1 + 7.5%) 10/ (1 + 15%) + 1.6V1 (1-7%) / (1 + 15%)11 = 8572. 35 + 0. 32V1 VI = 12606. 39 （万元）（改造期 1 年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价二4500x26400-1500x12500= 10005万元 契税=（补地价+旧厂房价值VO） x4% =400. 2 + 0.
43、04V0改造建设成本及管理费用二1000x26400/ （1+ 15%） 0.5 = 2461.81 万元营销费用= 1300. 86x0. 5/ （1 + 15%）0. 75 = 585. 71 万元 旧厂房的价值 V0 = 12606. 39 - 10005 - 400. 2 -0. 04V0 - 2461. 87 - 585. 71V0 =-813. 83 （万元）三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4, 土地使 用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑 物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积 占总建筑面积的70%。根据
44、市场调查得知，2010年10月1日该类房 地产的租金为每月40元/n）2,年平均空置率为20%,平均每月除税 费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%, 该房地产现时土地单价为2100元/n）2, 土地报酬率为8%,建筑物报 酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000x0. 7x （1 -20%） x40x 12= 1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：030x12+1075. 2x8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A-01075. 2-446. 02=629. 18 （万元）； 或 a=4x0. 7x （1 -20%） x40xl2x （1-8%） -30x12=629. 18 （万元）；（4） 地总价：L=40000/4x2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100x8%/ 1 - 1/ （1+8%） 40-5 =180. 19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a - aL=629. 18 - 180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%x 1-1/ （1+10%） 40-5=4330. 13 （万元）；（