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1、2023年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案单选题（共80题）1、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B2、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】A3、有理性的买者在购买商品时:会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】A【答案】B29、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于 （）OA.自然折旧B.物
2、质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】C30、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（）。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内 的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般 不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来 方便【答案】D31、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物 重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8虬 假设该房地产的土地使用年限为无限
3、年，则该宗房地产的现值为 （）万元。A. 43112. 5C. 123.3D. 150【答案】C32、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A33、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc (t) =NPc-C-kc (t)中，N表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A34、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】A35、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外
4、而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】B36、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B37、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本 原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D38、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产 后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方
5、 可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C. 土地使用权出让金土地使用成本【答案】C39、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利 息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120 万元，投资利润率为20%,则成本利润率为（）。A. 17. 13%18. 30%B. 18.61%21.47%【答案】B40、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C41、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和 空气新鲜而受益，但不会为此向他支付
6、任何费用。这是由于房地产的（）特 性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】C42、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时 点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复 估的估价时点为（）。A. 2003年6月15日2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A43、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便澹漫清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】A44、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取
7、收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发 生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为 开发完成后的价值【答案】D45、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可 能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般 的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】C46、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来 选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】D4
8、7、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在 ()OA. 50 亩210 亩B. 40 亩300 亩【答案】A48、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D49、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲= 1480 + 80i,乙类房 地产的价格变化趋势为V乙= 1500 + 60i,该两类房地产的价格增长潜力相比()OA.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A50、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300
9、万元，管理费用为80万 元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润 为400万元。则其投资利润率为（）。A. 16.41%16. 53%B. 16. 63%16.81%【答案】C51、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】c52、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C53、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A. 土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C. 土地成本+建设成本+管理费用土地成本+建设成本+管理费用+销售费用【答案】D54、关于地租测算的说法，错误的是（）。A
10、.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包 括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁 税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D55、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为 9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%,则该类房地产的合理经营期限 应为（）年。A. 3435B. 3637【答案】C56、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引 3年期的储户，则其3年期存
11、款的单利年利率应大于（）。A. 6. 37%6. 12%B. 6. 02%6%【答案】A57、某宗工业用地面积为5000m2,容积率为1. 0,楼面地价为800元/m2。若城 市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面 积占40%,楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%,楼面地价为 1000元/成。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A. 40005900B. 68007200【答案】c58、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2,首付款为20%,余款 半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平 均每月比上
12、月上涨1%,人民币兑美元的汇率1月30日为6. 59： 1, 9月30日 为6.46： 1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每 月比上月上涨幅度大于1%【答案】D4、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C5、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总
13、面 积为600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为（）。A. 606B. 1060%【答案】B6、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4. 36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0. 18%；而在2030层 时，每增高一层，投资利润率下降0.14虬 那么，（）层应该是这座大楼的经 济高度。A. 520B. 3031【答案】B59、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相 当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A60、“治痰先治气”是的（）具体应用。A.气
14、能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A61、假设开发法是以（）为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】C62、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病 机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】A63、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲 错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】C64、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵 押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A. 370385B. 420550【答案】
15、B65、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及 房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】A66、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然 增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D67、某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2, 土地价格1500 元/川2,用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市
16、场上该类房地产的正常房地价格为1800元/n）2。该建筑物的现值为（）。A. 2400 元/m21200 元/m2B. 1000 元/m21500 元/m2【答案】B68、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为 （或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D69、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其 （）OA.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】C70、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。 已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价
17、格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元 /m2oA. 24272500B. 25752632【答案】D71、关丁假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】C72、某套住宅建筑面积为100m2,可使用面积为80m2,分摊的共有面积系数为 10%,套内建筑面积下的价格为2600元/ni2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。A. 20802288B. 23402392【
18、答案】c73、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时 补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使 用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残 值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。A. 75. 56%81.67%B. 85. 00%86. 67%【答案】B74、下列哪项不是气随液脱的形成原因A. rWj 热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】D75、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付 40%,余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元，现将 该
19、交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价 为（）元/成。A. 43874398B. 45004887【答案】B76、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（） 的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C77、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】B78、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格 而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】A79、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣
20、工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】A80、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明 确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B多选题(共40题)1、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为 ()。A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期一前期一建造期D.开发期十运营期一前期一建造期E.前期+建造期+经营期【答案】AB2、关于重新购建价格的说法，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的
21、重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD3、关于重新购建成本的说法，正确的有()oA.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E. 土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD4、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD5、关于重新购建成本的说法，正确的有（）oA
22、.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E. 土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD6、房地产租赁包括（）。A.房屋租赁土地租赁B. 土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】ABC7、对于商业房地产来说，它看重的是（）。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC8、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一 期预测值的一种
23、预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下 一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：Vi + l=Vi + a （Pi-Vi） （Pi为第i期的实际值；Vi为第i期 的预测值；Vi + 1为第i + 1期的预测值；a为修匀常数，OWaWl）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】ACD9、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要7、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132nl2,应分摊的公共 部分建筑面积为9n12,按套内建筑面积计算的价格
24、为3500元/m2,该套住宅按 建筑面积计算的价格为（）元/m2。A. 30003277B. 32953599【答案】c8、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B9、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45 万元，期限为15年，年利率固定不变为6队 采用等额还本利息照付方式按月 还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及 尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和4%,则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A. 9787B.10013C. 1028210539【答案】AB.估价对象有
25、估价委托人和估价目的的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或 反复【答案】ABD10、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告 有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为 20年。在未来20年内估价机构对此估价报告（）。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失 效，需要
26、重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款， 则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】ABD11、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】D12、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】ACD13、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）OA.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】
27、ABCD14、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A15、房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】ABCD16、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.
28、谨慎原则【答案】ABC17、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E统一采用单价【答案】BCD18、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率 等指标进行的合理设定【答案】AD19、【2012年真题】下列估价目的中，对已
29、被查封的房地产应视为未被查封的 房地产来估价的有（）oA.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC20、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价 工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD21、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一
30、般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC22、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD23、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。A.市场比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD24、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委
31、托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】A25、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB26、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD27、下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B
32、.租赁权C. 土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】CD28、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率 等指标进行的合理设定【答案】AD29、房地产需要专业估价的理由有（）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】AC30、在合
33、法处分方面，应以（）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同口头约定E.规章【答案】ABC31、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的 有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC32、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】BC33、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的 房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的
34、房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC34、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价 值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（），。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】CD35、反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资
35、料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】CD36、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时，需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】ABD37、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速 度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的
36、E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同【答案】AB38、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象10、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价 格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年B. 一年C.两年D.三年【答案】B“、具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】D12、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则锻裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的 病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】DB.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】AD39、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）
37、。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E. 土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BD40、下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）OA.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封【答案】AB大题（共15题）一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格， 选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市
38、场汇率2016年6月30日为1美元等于6. 61元人民 币，2016年9月30日为1美元等于6. 65元人民币；人民币与港币的市场汇率 2016年7月31日为1元人民币等于1. 20元港币，2016年9月30日为1元人 民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民 币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A 1）建筑面积=60口2/0.72 =83. 33nl22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价值= 112万元3. 5万元= 108. 5万元 可比实例B 1）统一计价单位 6.61X16. 5万美元=109. 065万元人
39、民币 2）统一税费负担 正常负担下 的价格二卖方实得金额/ （一应由卖方缴纳的税费）=109. 065万/ （1 7%） =117. 274万元人民币可比实例C 1）统一计价单位 115万元港币+ 1. 2 = 95. 833万元人民币 （解释：因为价格变动指数是以人民币为 基准的，取实际成交日的汇率）二、某宗出租的房地产，建筑面积为40000ni2,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市 场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2
40、,年平均空 置率为20强 平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占 租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2, 土地报酬率为8%,建筑 物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】 具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：AM0000X0.7X （1 20%） X40X 12=1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：C=30X 12+1075. 2X8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075. 2-446. 02=629. 18 （万元）； 或 a=4X0.7X （1-20%） X40X12X （1-
41、 8%） -30X 12=629. 18 （万元）；（4） 土地总价：40000/4X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/ 1-1/ （1+8%） 40-5=180. 19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629. 18-180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%X 1-1/（1+10%） 40-5 =4330. 13 （万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330. 13=6430. 13 （万元）。三、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方 式取得
42、的，出让年限是40年。建筑物是于2010年H月建成使用的，经济寿命 为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同 类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等 可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设 备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】四、某商场的建筑面积6000m2, 土地使用期限40年，从2008年10月1日起 计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万 元，贷款期限10年，贷款
43、年利率6% （贷款期间贷款利率不变），每年等额偿 还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得 知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、 560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报 酬率为8虬 请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件 下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购 买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购 买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定 优先受偿权下的市场价值一己
44、抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未 设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一 其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值 抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计 值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX1-1/ （1+Y） n,可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为： V=500/8%Xl-l/ （1+8%） 35 =5827. 28 （万元）2）求解已抵押贷款余额先求年 偿还额600-A/6%X 1-1/1. 0610A=81. 52剩余7年未还
45、贷款余额 P=81.52/6%X1-1/ （1+6%） 7 =455. 08 （万元）3） 2013 年 10 月 1 日再次抵押 价值= 5827. 28 （455. 08/0.5） =4917. 12 （万元）五、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市 场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元加2,年平均空 置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占 租金收入
46、的8%,该房地产现时土地单价为2100元/n）2, 土地报酬率为8%,建筑 物报酬率为10%0请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】 具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：AM0000X0. 7X （1 20%） X40X 12=1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：C=30X 12+1075. 2X8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A一C= 1075. 2-446. 02=629. 18 （万元）； 或 a=4X0.7X （1-20%） X40X12X （1- 8%） -30X 12=629. 18 （万元）；（4） 土地总价：L=40000/4
47、X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/ 1-1/ （1+8%） 40-5二 180.19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB二aaL=629. 18 180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%X 1-1/（1+10%） 40-5 =4330. 13 （万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330. 13=6430. 13 （万元）。六、某宗房地产占地2000ni2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方 式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命 为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元加2,同 类建筑物重置价格是1000元/n）2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等 可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设 备