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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库精品附答案第一部分 单选题(50题)1、评估甲别墅的市场价值,选取乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为10000元/m2,装修标准为1200元/m2,(甲别墅的装修标准为1000元/m2),因乙别墅的周边环境优于甲别墅,在同等条件下,单价比甲别墅高3%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比较价值为( )元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】: A 2、采用定基价格指数时,进行市场状况修正的公式:可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数( )可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期
2、的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】: B 3、一份完整的估价报告通常由( )组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】: A 4、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是( )。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B
3、.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】: A 5、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】: B 6、购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是( )。A.于成交日期一年后一次性支
4、付所有款项B.于成交日期一次性付清,给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元,余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】: D 7、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价( )。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】: C 8、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为( )。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】: C 9、在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为5层时,预期投资利润率为4.36%;在520层时,每增高一层,投资利润率上升0.18%
5、;而在2030层时,每增高一层,投资利润率下降0.14%。那么,( )层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】: B 10、下列房地产权利的种类中,属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】: D 11、建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】: A 12、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该
6、期房目前的价格为( )元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】: C 13、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了( )。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】: B 14、 面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是A.阴偏
7、胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】: A 15、一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格_;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格_。( )A.下降;下降B.下降;上升C.上升;下降D.上升;上升【答案】: C 16、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为( )万元。A.30B.60C.80D.100【答案】: B 17、收益法的本质
8、是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】: B 18、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】: C 19、下列建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是( )。A.居住用地为40年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年B.居住用地为50
9、年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年,工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为40年【答案】: C 20、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实物状况描述的是( )。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】: B 21、某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统
10、后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元,偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为( )万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】: B 22、路线价法主要适用于( )的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】: A 23、正常成交价格的形成条件不包括()。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答
11、案】: C 24、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】: D 25、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是( )。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】: B 26、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时,应遵循的( )规范。A.法律B.道德和行业行为C.行业D.房地产业行为【答案】: B 27、某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业
12、用途的土地使用权,厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】: B 28、某套200m2、单价4000元/m2的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3年内分3期支付,每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为( )万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】: B 29、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】: B 30、关于比较法运用的说法,错误的是( )。A.同
13、类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多,估价结果越合理【答案】: D 31、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】: D 32、在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是( )。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】: B 33、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,
14、出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】: C 34、在城市房屋征收中,征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的,在对所调换房屋进行估价时,估价对象状况如:期房区位、用途、面积、建筑结构等,应当以( )为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】: A 35、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】: B 36、“大骨气劳,短肌,心气抑”是由于A.味过于
15、酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】: C 37、按照房地产的不同用途分类,宾馆属于( )。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】: C 38、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】: B 39、对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】: D 40、下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是( )。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的
16、变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】: D 41、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】: C 42、某宗房地产每年净收益为800万元,建筑物价值为3000万元,建筑物资本化率为10%,土地资本化率为8%。该房地产的价值是()万元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】: C 43、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】: C 44、收
17、益法是以( )为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 45、以法律形式确立了房地产估价地位的是( )。A.物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收与补偿条例D.房地产估价机构管理办法【答案】: B 46、确定估价对象及其范围和内容时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】: B 47、在实际估价中,选取( )应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估
18、价依据【答案】: D 48、 辨证论治中,疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】: B 49、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】: B 50、甲、乙两宗相邻地块,甲宗地价值为70万元,乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块,下列最合理要价是()万元。A.70B.80C.90D.100【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有( )。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的
19、开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】: AC 2、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有( )。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】: ABD 3、【2012年真题】下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】: BC 4
20、、估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于()。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答案】: CD 5、关于房地产估价本质的说法,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】: AD 6、亚当斯密将房租区分为( )。A.建筑物租B.绝对地租C.地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】: AC 7、下列关于收益法求取净收益的说法,正
21、确的有()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】: ABD 8、下列估价师的行为中,不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件,但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师,估价师认为该价值不离谱,便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值,将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己
22、的专业能力还不足以做好估价,邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】: ABD 9、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有( )。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】: BC 10、关于重新购建价格的说法,正确的有()A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】: CD 11、房地产的供给弹性主要有(
23、 )。A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性E 供给的经济弹性【答案】: CD 12、最高最佳利用原则必须同时满足()条件。A.法律上允许B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.公益最大化【答案】: ABCD 13、下列存在互补关系的有( )。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】: BD 14、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺
24、的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 15、只有在静态分析法中才需要测算的项目是( )。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】: BC 16、关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经
25、济寿命【答案】: A 17、关于房地产变现能力的说法,正确的有()。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】: ABC 18、下列估价假设中,属于背离事实假设的有( )。A.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实,在估价假设
26、中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】: CD 19、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过( )来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】: ABCD 20、下列关于实地查勘的说法中,不正确的有( )。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名,而委托人中的陪同人员,可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】: AC 21、下列房地产权利中,属于物权的有()。A.所有权B.建
27、设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】: ABCD 22、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有( )。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合【答案】: BCD 23、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】: BC 24、地价与一般物品价格的不同之处
28、是( )。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E 供求变化不同【答案】: ABC 25、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】: AC 26、下列关于明确房地产价值时点的表述中,正确的有()。A.对当前价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价,一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点,但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价
29、师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为价值时点【答案】: ABC 27、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为30m2,套内建筑面积的购买单价为15000元m2,购买人采用的付款方式为:首付60万元,余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法,正确的有()。A.使用面积的购买单价为12500元m2B.建筑面积的购买单价为12000元m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元【答案】: BCD 28、房地产供给形成的条件有()。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【
30、答案】: CD 29、下列估价中适宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】: BCD 30、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E 正常使用的磨损【答案】: CD 31、在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】: ABC 32、下面( )引起的房地产价格上升是房地产的保值,不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施
31、、设备,重新进行装饰装修,改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设,修建广场、公园、公共绿地,调整城市发展方向,改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地,将原工业用途改变为居住用途或商业用途,增加容积率E 通货膨胀【答案】: A 33、根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有( )。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】: AC 34、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有( )。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范
32、围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】: D 35、下列各项中,属于市场价值形成条件的有()。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】: ACD 36、价值时点为过去时,( )也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】: ACD 37、某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三六层为住
33、宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有()。A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整【答案】: ABCD 38、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有()。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用
34、最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】: ABD 39、下列情况中会导致房地产价格下降的是( )。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】: AC 40、在传统方法中,正确测算投资利息需要把握( )等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式【答案】: ACD 41、下列各项中,属于市场价值形成条件的有()。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】: ACD 42、假设开
35、发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括( )。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】: AC 43、下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅E 油田【答案】: AB 44、下列法律法规和标准中,应作为同有土地上房屋征收估价依据的有( )。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【答案】: ABCD 45、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通
36、常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 46、影响房地产价格的区位因素有( )。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度E 建筑容积率【答案】: BD 47、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括( )。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】: BCD 48、影响房地产价格的经济因素主要有( )。A.经济发展状况、储蓄
37、、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】: ACD 49、下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法,正确的有( )。A.任何单位和个人不得干预估价活动,包括不得干预估价过程和结果B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格C.不能孤立地思考估价对象的价值,应考虑相似的房地产的价格牵掣D.同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果,不可以拿出来比较E.判定房地产使用权利时,应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据【答案】
38、: BC 50、建筑物实物因素包括( )。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修【答案】: ABD 第三部分 大题(50题)1、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过( )来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】: ABCD 2、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 3、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】: ABC 4、正常成交价格
39、的形成条件包括( )。A.公开市场,交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多,且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】: ABCD 5、关于最高最佳利用原则的说法,正确的是()。A.遵循最高最佳利用原则,并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则,估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的【答案】: BD 6、下列情况中会导致房地产价格下降的是( )。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提
40、高最低购房首付款比例【答案】: AC 7、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】: AD 8、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价报告中说明E.估价师在提【答案】: ABD 9、对于商业房地产来说,它看重的是( )。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】: AC 10、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承