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1、8 8 房地产法律制度房地产法律制度8 房地产法律制度8.1 房地产法规概述房地产法规概述8.2 房屋拆迁房屋拆迁8.3 房地产市场管理房地产市场管理8.4 产权产籍管理产权产籍管理8.5 物业管理物业管理8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念1）房地产的概念）房地产的概念 房地产是房产与地产的合称。房产是指固房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的地产是指作为土地所有权或土
2、地使用权的具有一定经济意义的土地。具有一定经济意义的土地。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念1）房地产的概念）房地产的概念（1）房地产是房产与地产的有机结合；）房地产是房产与地产的有机结合；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合；）房地产是财产和财产权利的有机结合；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。产为主，地产是核心。（4）房地产既有其财产属性，又有其商品、房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。经营属性。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2）房
3、地产法）房地产法（1）概念：房地产法是调整房地产关系的法）概念：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分，狭义是指房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年年7月月5日全国人大常委会通过的日全国人大常委会通过的中华人中华人民共和国城市房地产管理法民共和国城市房地产管理法。8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2）房地产法）房地产法（2）房地产法调整对象的内容）房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地、房屋财产关系土地利用和管理关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市房
4、地产管理关系城市物业管理关系城市物业管理关系 8.1 房地产法规概述8.1.18.1.1房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念房地产与房地产法的概念2 2）房地产法）房地产法）房地产法）房地产法（3 3）房地产法的基本原则）房地产法的基本原则）房地产法的基本原则）房地产法的基本原则 土地公有原则土地公有原则土地公有原则土地公有原则 土地有偿使用原则土地有偿使用原则土地有偿使用原则土地有偿使用原则 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 房
5、地产综合开发原则房地产综合开发原则房地产综合开发原则房地产综合开发原则:房地产开发经营应当按照经房地产开发经营应当按照经房地产开发经营应当按照经房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。城镇住房商品化原则城镇住房商品化原则城镇住房商品化原则城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结
6、合的原则宏观调控与市场调节相结合的原则宏观调控与市场调节相结合的原则宏观调控与市场调节相结合的原则 8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系1）房地产法律关系的概念：房地产法律规范）房地产法律关系的概念：房地产法律规范在调整人们行为的过程中所形成的特殊和在调整人们行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务关系。利和义务关系。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：）房地产法律关系的构成：（1）房地产法律关系主体）房地产法律关系主体主体即参加房地产法律关系的当事人。主
7、体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。事业单位和社会团体、公民个人。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：）房地产法律关系的构成：（2）房地产法律关系客体）房地产法律关系客体客体即房地产法律关系主体的权利义客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。客体分为土地和房务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。屋，它们属于不动产。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产
8、法律关系房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：）房地产法律关系的构成：（3）房地产法律关系内容）房地产法律关系内容内容即房地产法律关系主体享有的权内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。利和承担的义务。8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系房地产法律关系3）房地产法的任务和作用）房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系调整房地产经济关系（2）建立和完善房地产市场建立和完善房地产市场（3）加强房地产市场的管理加强房地产市场的管理（4）促进房地产业发展促进房地产业发展8.1 房地产法规概述8.1.38.1.3房地产法的体系房地产法的体系房地产法的体系房地产法的体系 我国的房地
9、产法律体系按其内容分布划分，我国的房地产法律体系按其内容分布划分，我国的房地产法律体系按其内容分布划分，我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：应由三部分立法组成：应由三部分立法组成：应由三部分立法组成：一是综合的法，如一是综合的法，如一是综合的法，如一是综合的法，如宪法宪法宪法宪法、民法通则民法通则民法通则民法通则等法等法等法等法律中的有关规定。律中的有关规定。律中的有关规定。律中的有关规定。二是专门的法，如二是专门的法，如二是专门的法，如二是专门的法，如城市规划法城市规划法城市规划法城市规划法、土地管理土地管理土地管理土地管理法法法法、城市房地产管理法城市房地产管理法城市
10、房地产管理法城市房地产管理法、建筑法建筑法建筑法建筑法、以、以、以、以及它们的实施条例、细则、办法之类。及它们的实施条例、细则、办法之类。及它们的实施条例、细则、办法之类。及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如三是相关的法，如三是相关的法，如三是相关的法，如森林法森林法森林法森林法、环境保护法环境保护法环境保护法环境保护法、合同法合同法合同法合同法、担保法担保法担保法担保法、婚姻法婚姻法婚姻法婚姻法、继承继承继承继承法法法法等法律中的有关规定。等法律中的有关规定。等法律中的有关规定。等法律中的有关规定。返回返回8.1 房地产法规概述8.1 房地产法规概述8.1 房地产法规概述（1）
11、调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格：公确定参与房地产经济活动的主体资格：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必须符合房地产法的规定。必须符合房地产法的规定。确定主体参与房地产活动的方式；确定主体参与房地产活动的方式；调整房地产经济活动的对象。调整房地产经济活动的对象。返回返回（2）建立和完善房地产市场 确定市场范围：确定市场范围：确定主体资格；确定主体资格；确定确定哪些土地和房屋可以进入市场。哪些土地和房屋可以进入市场。确定房地产市场行为规范：市场行为原则确定房地产市场行为规范：市场行为原则是：公平竞争原则；等价交换原则；诚实是：公平竞
12、争原则；等价交换原则；诚实信用原则；主体地位平等的原则；国家和信用原则；主体地位平等的原则；国家和集体利益优先的原则。集体利益优先的原则。明确了进入市场的程序。明确了进入市场的程序。返回返回（3）加强对房地产市场的管理对房地产交易活动的管理：对房地产交易活动的管理：城镇房地产交易活动包括各种所有制的房城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权转让等其他活动。用权转让等其他活动。所有这些活动都要通过房地产交易所进行。所有这些活动都要通过房地产交易所进行。凡是进行房地产交易的单位和个人，都必凡是进行房地产交易的单位和个人，都必须
13、持有关证件到当地房地产管理部门办理须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评估、立契过户手续，并且登记、签证、评估、立契过户手续，并且按规定缴纳税费。按规定缴纳税费。（3）加强对房地产市场的管理对房地产价格的管理：房地产价格管理对房地产价格的管理：房地产价格管理是房地产市场管理中的重要问题。是房地产市场管理中的重要问题。对建筑承包活动的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理对房地产经营单位的管理返回返回（4）促进房地产业发展房地产立法的根本目的。房地产立法的根本目的。房地产业的重要地位：房地产业的重要地位：房地产业的发展起到协调、平衡社会总需房地产业的发展起到协调、平衡社会总需
14、求和总供给的作用；求和总供给的作用；房地产业是政府收入的重要来源房地产业是政府收入的重要来源房地产法能够不断调整房地产经济关系，房地产法能够不断调整房地产经济关系，促进房地产业健康发展。促进房地产业健康发展。返回返回南宁市南宁市 盛世盛世联邦广场建设联邦广场建设脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案原告：脱啟英，男，原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人，市天坛家具公司退休工人，被告：北京市东城区房屋土地管理局。被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。第三人：北京市天创房地产开发公司。案情脱啟英共有私房脱啟英共
15、有私房8间，建筑面积间，建筑面积935平方平方米，位于本市东城区东四北大街米，位于本市东城区东四北大街273号、号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为营，该户在册户口为9人人。天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法裁决。故天创公司要求东城房地局依法裁决。案情第三人于第三人于2000年年3月月1日委托北京市东城日委托北京市东城区房地产价格评估
16、所对原告所有的非住宅区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。元。第三人天创公司依法领取了国有土地使用第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街街261-277号进行办公楼建设并委托昊海号进行办公楼建设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。上述拆迁手续齐全、合法有效。案情被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，
17、天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合北京市城市房屋拆迁管理办法北京市城市房屋拆迁管理办法北京市城市房屋拆迁管理办法北京市城市房屋拆迁管理办法的有关规定，脱的有关规定，脱的有关规定，脱的有关规定，脱啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之
18、日起五日内，迁入本市东城区连丰西巷迁入本市东城区连丰西巷迁入本市东城区连丰西巷迁入本市东城区连丰西巷1515号院号院号院号院2-52-5号房进行周转，号房进行周转，号房进行周转，号房进行周转，同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创公的各项费用。
19、三、待周转房腾空后三日内，天创公的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创公的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创公司一次性将拆迁补偿款，计人民币司一次性将拆迁补偿款，计人民币司一次性将拆迁补偿款，计人民币司一次性将拆迁补偿款，计人民币11303951130395元整元整元整元整交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据拆迁管理办拆迁管理办拆迁管理办拆迁管理办法法法法第二十一条执行。第二十一条执行。第二十一条执行。第二十一条执行。案情原告诉称，天创公司向被告提交的原告私原告诉称，天创公司向被告提交的原告私
20、有房屋建筑面积是有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积。年前的建筑面积。原告早在原告早在1987年就将房屋依法改建，其建年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于筑面积明显大于935平方米。天创公司平方米。天创公司未根据未根据拆迁管理办法拆迁管理办法的有关规定进行的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；天创实际测量，以确定房屋真实的面积；天创公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚远，严重损害了原告的合法权益。远，严重损害了原告的合法权益。请求人民法院判决撤销京东房地裁字请求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第第53号裁决。号裁决。案情原告曾于原告曾于1
21、988年年7月月12日经北京市东城日经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻建住房建住房9502平方米。原告在庭审中提交平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件翻建图纸以及营业执照等文件。原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。部门办理房屋现状变更登记。被告辩称，我局因原告未向我局提供其私被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故
22、我局依据房屋档案的有房屋所有权证，故我局依据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。记载认定该房的房屋面积是正确的。案情原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在应在3个月内依法到房屋主管部门办理房屋个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据持。根据拆迁管理办法拆迁管理办法的有关规定，的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准面积为准。法院判决该裁决认定事实清楚，证据确
23、实充分，适该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。不当，本院不予支持。8.2 房屋拆迁8.2.1城市房屋拆迁管理法规概述城市房屋拆迁管理法规概述房屋拆迁管理法规是由国家制定或认可，房屋拆迁管理法规是由国家制定或认可，反映国家意志，并以国家强制力保证其实反映国家意志，并以国家强制力保证其实施的行为规范。施的行为规范。调整对象主要包括：调整对象主要包括：1）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系；）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系；2）调
24、整房屋拆迁活动活动中形成的民事法律）调整房屋拆迁活动活动中形成的民事法律关系。例如：财产、纠纷等关系。例如：财产、纠纷等8.2 房屋拆迁3）城市房屋拆迁管理条例）城市房屋拆迁管理条例（1）城市房屋拆迁管理条例是我国现行）城市房屋拆迁管理条例是我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规。的房屋拆迁工作的最高行政法规。（2）城市房屋拆迁管理条例是依据宪）城市房屋拆迁管理条例是依据宪法、民法等相关法律的基本原则制法、民法等相关法律的基本原则制定的，对城市房屋拆迁的管理体制、审批定的，对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿安置原则、法律责任等主要问程序、补偿安置原则、法律责任等主要问题都做了规定。题都做了
25、规定。8.2 房屋拆迁3）城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例（3 3）城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例规定了城市房屋拆规定了城市房屋拆规定了城市房屋拆规定了城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。（4 4）城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房
26、屋拆迁管理条例规定了拆迁房屋必规定了拆迁房屋必规定了拆迁房屋必规定了拆迁房屋必须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准发给经批准发给经批准发给经批准发给拆迁许可证拆迁许可证拆迁许可证拆迁许可证后方可拆迁。后方可拆迁。后方可拆迁。后方可拆迁。（5 5）城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例明确规定了拆迁当明确规定了拆迁当明确规定了拆迁当明确规定了拆迁当事人双方的权利和义务。事人双方的权利和义务。事人双方的权利和义务。事人双
27、方的权利和义务。8.2 房屋拆迁8.2.2房屋拆迁实施程序房屋拆迁实施程序1）提出拆迁申请）提出拆迁申请2）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证3）签订拆迁协议）签订拆迁协议4）5）监督检查）监督检查6）档案归档）档案归档实施拆迁实施拆迁统一拆迁统一拆迁自行拆迁自行拆迁委托拆迁委托拆迁8.2 房屋拆迁8.2.3货币拆迁安置货币拆迁安置房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。补。拆迁补偿的方式拆迁补偿的方式房屋拆迁补偿的方式有三种：房屋拆迁补偿
28、的方式有三种：产权调换产权调换作价补偿作价补偿产权调换与作价补偿相结合。产权调换与作价补偿相结合。8.2 房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处理房屋拆迁纠纷的处理1）行政裁决）行政裁决因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当理由拒绝拆迁时，由房屋行政主管部门对理由拒绝拆迁时，由房屋行政主管部门对拆迁纠纷进行裁定。拆迁纠纷进行裁定。任何单位和个人必须服从城市人民政府的任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。动迁决定。8.2 房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处理房屋拆迁纠纷的处理2）依法起诉）依法起诉u若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁若拆迁当事人对裁决不服，
29、可以在接到裁决书之日起决书之日起15日内向人民法院起诉。日内向人民法院起诉。u如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不服，也可以直接起诉。服，也可以直接起诉。返回返回8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述8.3.2房地产市场管理的内容房地产市场管理的内容8.3.3房地产买卖管理房地产买卖管理8.3.4房屋租赁管理房屋租赁管理返回返回8.3 房地产市场管理8.3.18.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述房地产市场管理概述房地产市场管理概述1 1）房地产市场的概念）房地产市场的概念）房地产市场的概念）房地产市场的概念 我国现时所
30、称房地产市场，是指国有土地使用权我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：一
31、级市场：国家土地市场；纵向流通。一级市场：国家土地市场；纵向流通。一级市场：国家土地市场；纵向流通。一级市场：国家土地市场；纵向流通。二级市场：房地产开发市场；横向流动。二级市场：房地产开发市场；横向流动。二级市场：房地产开发市场；横向流动。二级市场：房地产开发市场；横向流动。三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流动。动。动。动。8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述2）房地产市场的构成：主体、交易对象和市）房地产市场的构成：主
32、体、交易对象和市场组织方式。场组织方式。主体主体：供给方即卖房：国家、房地产开发经营企供给方即卖房：国家、房地产开发经营企业、个人。业、个人。需求方：购买者或承租者；需求方：购买者或承租者；融资方：银行、政府、组织和个人；融资方：银行、政府、组织和个人；中介人中介人管理者：政府主管部门。管理者：政府主管部门。8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述2）房地产市场的构成）房地产市场的构成 交易对象：土地或房屋的所有权和使用权。交易对象：土地或房屋的所有权和使用权。市场组织方式：市场组织方式：“有形有形”的房地产交易所、的房地产交易所、“无形无形”的场外市场。的场外市场
33、。8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述房地产市场管理概述3）房地产市场的特性）房地产市场的特性 交易对象的固定性交易对象的固定性 交易形式的多样性交易形式的多样性 房产市场与地产市场的融合性房产市场与地产市场的融合性 垄断与竞争并存垄断与竞争并存 市场的区域性市场的区域性 供给稀缺性供给稀缺性返回返回8.3 房地产市场管理8.3.2房地产市场管理的内容房地产市场管理的内容 1)审核市场主体条件，检验市场客体条件审核市场主体条件，检验市场客体条件 2)管理房地产价格管理房地产价格 3)管理房地产交易合同管理房地产交易合同 4)办理权属转移、登记领证等手续办理权属转移、登记领证等手续
34、 5)收取契税、转让金和手续费收取契税、转让金和手续费 6)查处违法、违章行为。查处违法、违章行为。返回返回审核市场主体条件，检验市场客体条件审核市场主体条件，检验市场客体条件对于市场主体资格的审查：重点是卖方资对于市场主体资格的审查：重点是卖方资质。质。对于市场客体的检验：重点是检验房地产对于市场客体的检验：重点是检验房地产权属证书。权属证书。返回返回管理房地产价格管理房地产价格 价格管理是市场管理的核心价格管理是市场管理的核心评估、核定房地产交易价格；评估、核定房地产交易价格；制定交易价格管理办法制定交易价格管理办法加强检查监督加强检查监督南京率先动用行政手段调控房价 07年月以来，面对再
35、次飙升的房价，南年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以先河，对商品住宅实施以“政府指导价政府指导价”为核心的价格监管制度。为核心的价格监管制度。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的基础上，开发商于，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于最高加价幅度不得高于 回到了计划经济时代的回到了计划经济时代的“开倒车开倒车”行为行为？返回返回管理房地产交易合同管理房地产交易合同 对交易合同主体的审查和认定；对交易合同主体的审查和认定；对无效交易合同的认定和
36、处理；对无效交易合同的认定和处理；对房地产交易合同进行分类登记、汇总、对房地产交易合同进行分类登记、汇总、立卷归档，作为房地产市场管理的基础资立卷归档，作为房地产市场管理的基础资料予以保存；料予以保存；核定交易价格。核定交易价格。返回返回 07年月以来，面对再次飙升的房价，南年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以先河，对商品住宅实施以“政府指导价政府指导价”为核心的价格监管制度为核心的价格监管制度 文件规定，普通商品住宅的利润率不得高文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的基础上，开发商于，在
37、核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于最高加价幅度不得高于 回到了计划经济时代的回到了计划经济时代的“开倒车开倒车”行为行为？8.3 房地产市场管理8.3.3房地产买卖管理房地产买卖管理1）房地产买卖管理的概念：）房地产买卖管理的概念：房地产买卖管理是房地产行政管理机关依房地产买卖管理是房地产行政管理机关依据法律、法规和其他要求对房地产交易行据法律、法规和其他要求对房地产交易行为与价格所进行的组织、监督和调节。为与价格所进行的组织、监督和调节。8.3 房地产市场管理8.3.38.3.3房地产买卖管理房地产买卖管理房地产买卖管理房地产买卖管理2 2）房地产买卖管理的对象：）房地产买卖管理
38、的对象：）房地产买卖管理的对象：）房地产买卖管理的对象：房产产权买卖与土地使用权转让房产产权买卖与土地使用权转让房产产权买卖与土地使用权转让房产产权买卖与土地使用权转让房产产权与土地使用权交换房产产权与土地使用权交换房产产权与土地使用权交换房产产权与土地使用权交换以房产作为投资入股与他人联合企业以房产作为投资入股与他人联合企业以房产作为投资入股与他人联合企业以房产作为投资入股与他人联合企业以自由房屋为资本与他人合作扩建、改建房屋以自由房屋为资本与他人合作扩建、改建房屋以自由房屋为资本与他人合作扩建、改建房屋以自由房屋为资本与他人合作扩建、改建房屋房地产抵押、典当、拍卖房地产抵押、典当、拍卖房地
39、产抵押、典当、拍卖房地产抵押、典当、拍卖拆迁征用房屋拆迁征用房屋拆迁征用房屋拆迁征用房屋政府依法收购房屋政府依法收购房屋政府依法收购房屋政府依法收购房屋其他属于房地产权属的出让或转让。其他属于房地产权属的出让或转让。其他属于房地产权属的出让或转让。其他属于房地产权属的出让或转让。8.3 房地产市场管理8.3.3房地产买卖管理房地产买卖管理 3）房地产买卖管理的内容）房地产买卖管理的内容（1）对进入交易市场的房屋的管理）对进入交易市场的房屋的管理（2）对房地产买卖人资格的管理）对房地产买卖人资格的管理（3）对房地产买卖价格的管理）对房地产买卖价格的管理（4）对房地产买卖契约的管理）对房地产买卖契
40、约的管理案例 某房地产开发公司某房地产开发公司(以下简称以下简称A公司公司)在某市在某市商业街开发了一幢商品楼，售价商业街开发了一幢商品楼，售价4000元元/m。某甲选中了其中一套三居室，双方签定了某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于购房合同并于2004年年2月月1日办理了付款日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。权证书。案例 某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在维护，某甲在2004年年2月月18日将房屋钥日将房屋钥匙交给匙交给A公司下属的物业处保管。公司下属的物业处保管。3月份以
41、后，该市的楼价大幅上涨，商品房月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。供不应求。3月月5日，日，A公司售楼人员某乙公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某公司名义与某丙签订了购房合同，双方于丙签订了购房合同，双方于3月月30日办理日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。记手续。案例 某甲于某甲于2005年年5月回国后发现本属于自己月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购的房屋已被他
42、人居住，十分气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到某甲找到A公司交涉，公司交涉，A公司负责人表示公司负责人表示“一房二卖一房二卖”的确是自己的工作人员所为，的确是自己的工作人员所为，向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的请求。求返还房屋的请求。分析(1)A公司与某甲的购房合同是否有效？为公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？什么？(2)A公司与某丙的购房合同是否有效？为公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？什么？(3)该
43、房屋的所有权应当归谁？为什么？该房屋的所有权应当归谁？为什么？返回返回8.3 房地产市场管理8.3.48.3.4房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。金的行为。金的行为。金的行为。1 1）租赁管理的基本原则）租赁管理的基本原则）租赁管理的基本
44、原则）租赁管理的基本原则（1 1）为承租户服务的原则）为承租户服务的原则）为承租户服务的原则）为承租户服务的原则（2 2）维护财产所有人利益的原则）维护财产所有人利益的原则）维护财产所有人利益的原则）维护财产所有人利益的原则（3 3）房屋租赁的权利与义务相一致原则）房屋租赁的权利与义务相一致原则）房屋租赁的权利与义务相一致原则）房屋租赁的权利与义务相一致原则（4 4）充分发挥房屋使用效益的原则）充分发挥房屋使用效益的原则）充分发挥房屋使用效益的原则）充分发挥房屋使用效益的原则8.3 房地产市场管理8.3.4房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁契约房屋租赁契约房屋租赁契约的变更和终止房屋租赁契约的变
45、更和终止上海规定：一间房只能租给一个家庭或一个上海规定：一间房只能租给一个家庭或一个自然人自然人 上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的出的分割搭建分割搭建、二房东转租二房东转租等突出问题，等突出问题，为进一步加大为进一步加大“群租群租”整治力度整治力度 返回返回8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述产权与产籍管理概述1）产权与产权管理）产权与产权管理（1）产权就是财产所有权，也称物权。它是）产权就是财产所有权，也称物权。它是指财产所有者在法律规定的范围内，对其指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产享有
46、占有、使用、收益和处分的权利。产权的取得和确认，必须在所有权人依照政产权的取得和确认，必须在所有权人依照政府法令规定向房地产管理机关申请登记、府法令规定向房地产管理机关申请登记、领取房屋产权证件后，才算得到正式承认领取房屋产权证件后，才算得到正式承认并受国家法律保护。并受国家法律保护。8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述产权与产籍管理概述1）产权与产权管理）产权与产权管理（2）产权管理：政府房地产管理机关依照）产权管理：政府房地产管理机关依照宪法宪法确定的原则，区别房地产性质、确定的原则，区别房地产性质、类别，制定政策、法规，进行审查产权、类别，制定政策、法规，进行审查产权、确认产
47、权、保障产权及监督产权的合法行确认产权、保障产权及监督产权的合法行使等工作，并结合产籍管理进行资料整理，使等工作，并结合产籍管理进行资料整理，为国家建设提供所需的统计资料和产权资为国家建设提供所需的统计资料和产权资料。这个过程称为产权管理。料。这个过程称为产权管理。8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述产权与产籍管理概述（2）产权管理）产权管理 对国家财产所有权管理实行保护政策：对国家财产所有权管理实行保护政策：返还被占有的国家财产，不受时效限制；返还被占有的国家财产，不受时效限制；对所有权不明之财产，或国家与他人对房对所有权不明之财产，或国家与他人对房地产所有权的归属发生争执，一时
48、无法确地产所有权的归属发生争执，一时无法确定时，推定该房地产为国家所有。定时，推定该房地产为国家所有。8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述产权与产籍管理概述1）产籍与产籍管理）产籍与产籍管理 产籍：房地产产籍是指房地产的产权档案、产籍：房地产产籍是指房地产的产权档案、与房地产产籍相关的地籍图纸以及帐册、与房地产产籍相关的地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。料。产权管理与产籍管理的关系产权管理与产籍管理的关系产权管理是产籍管理的基础；产权管理是产籍管理的基础；产籍管理与产权管理的依据。产籍管理与产权管理的依据。8.4 产权产籍
49、管理8.4.2产权的确认与登记产权的确认与登记 房屋产权的审查与确认是房地产产权、产房屋产权的审查与确认是房地产产权、产籍管理的核心内容。产权、产籍管理基本籍管理的核心内容。产权、产籍管理基本上是围绕着房屋产权的审查与确认进行的。上是围绕着房屋产权的审查与确认进行的。8.4 产权产籍管理8.4.2产权的确认与登记产权的确认与登记1）产权的审查与确认）产权的审查与确认 产权的审查方法：层层审查，三审定案，产权的审查方法：层层审查，三审定案，即初审、复审和审批。即初审、复审和审批。产权审查与确认的基本原则产权审查与确认的基本原则以事实为依据、法律为准绳的原则以事实为依据、法律为准绳的原则书证原则书
50、证原则事实求是，有错必究原则事实求是，有错必究原则行政监督的原则。行政监督的原则。8.4 产权产籍管理2 2）产权登记）产权登记）产权登记）产权登记（1 1）产权登记的种类：）产权登记的种类：）产权登记的种类：）产权登记的种类：总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内举办一次性统一的、全面的登记，也称之为静态举办一次性统一的、全面的登记，也称之为静态举办一次性统一的、全面的登记，也称之为静态举办一次性统一的、全面的登记，也称之为静态登记。登记。登记。登记。转移变更登记