《土地估价师《土地估价理论与方法》（题库）考前点题卷一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师《土地估价理论与方法》（题库）考前点题卷一.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、土地估价师土地估价理论与方法考前点题卷一单选题1.某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年（江南博哥）的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/，则2008年该比较案例价格为()元/。A.1476B.1342C.1200D.1073 参考答案：B参考解析：该比较案例价格=1200（123/110）1342（元）。单选题2.计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为()。A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.成新折旧 参考答案：A单选题3.根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集
2、经济效益可使()和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。A.运费B.分散因素C.原料指数D.固定成分 参考答案：A参考解析：集聚因素如同劳工成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。因此，本题的正确答案为A。单选题4.影响建筑物价格的最基本因素是()。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑楼层D.建筑结构 参考答案：D单选题5.用对照法评估建筑物时，估算房价是以()为基础。A.基准地价B.标准房价C.交易价格D.比准价格 参考答案：B参考解析：对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房
3、价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。因此，本题的正确答案为B。单选题6.剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是()。A.根据过去的数据水平确定现在的数据B.根据实际发生的数据水平确定C.根据统计的数据水平确定D.根据当前的数据水平确定未来的数据 参考答案：D单选题7.某商品住宅开发项目，规划建筑面积为10000，预计开发期为2年，建安工程费为1200元/，专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为()万元。A.86.54B.70.50C.
4、70.81D.107.94 参考答案：B单选题8.营业外收入是指()的各项收入。A.为取得其它业务收入而发生B.与企业经营活动无直接关系C.与产品制造无直接关系D.进行加工劳务而发生 参考答案：B单选题9.我国企业会计实务中的货币资金是指()。A.现金B.现金和银行存款C.库存现金和有价证券D.库存现金、银行存款和其他货币资金 参考答案：D单选题10.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括()。A.管理费B.土地税C.维护费D.保险费 参考答案：D单选题11.()不是影响地价的个别因素。A.宗地所在区域环境条件B.宗地使用限制C.宗地形状D.宗地容积率 参考答案：A单选题12
5、.根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的单位面积地价随()。A.土地开发成本的高低而升降B.使用者的改变而升降C.临街深度的增加而递减D.经营管理水平的优劣而升降 参考答案：C单选题13.申报地价是由()。A.土地出让方和受让方向有关方面申报的地价B.土地所有人向有关机关申报的地价C.下级向上级申报的地价D.用地单位或个人向政府申报的地价 参考答案：D单选题14.在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈()关系。A.反比B.正比C.互补D.不相关 参考答案：B单选题15.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房
6、地产的无限年期价格为()万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83 参考答案：C单选题16.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估。据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用为2000万元，年利息率为6%。采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取()万元。A.1000B.1124C.2000D.2247 参考答案：C单选题17.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是()。A.该宗土地规划许可的用途B.该宗土地规划的容积率和建筑密度C.该宗土地开发周期D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价 参考答案：A单选题18.现代土地价
7、格评估的三大基本方法是()A.收益还原法、市场比较法和重置成本法B.收益还原法、市场比较法和成本法C.收益还原法、市场比较法和清算价格法D.收益还原法、清算价格法、和成本法 参考答案：B单选题19.一般而言宗地形状以()为佳。A.矩形B.圆形C.三角形D.梯形 参考答案：A单选题20.根据马克思的地租理论，下列()为错误的观点。A.地租是土地所有权借以实现的经济形式B.土地价格是地租的资本化C.土地价格是土地价值的货币表现D.一切地租都是剩余价值 参考答案：C单选题21.在资产评估中对一企业的某栋厂房进行评估，属于()。A.单项资产评估B.部分资产评估C.长期投资评估D.整体资产评估 参考答案
8、：A单选题22.商誉评估理解不正确的是()A.商誉不能离开企业而单独存在，可与企业可确指的资产分开出售。B.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。C.商誉本身不是一项单独的.能产生效益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。D.商誉是企业长期积累起来的一项价值 参考答案：A单选题23.某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为()万元。A.60B.93.3C.226.7D.260 参考答案：A单选题24.建设工程项目从大到小
9、可分为()。A.建设项目-单项工程-单位工程-分部工程-分项工程B.单项工程-建设项目-单位工程-分部工程-分项工程C.建设项目-单位工程-单项工程-分部工程-分项工程D.建设项目-单位工程-单项工程-分项工程-分部工程 参考答案：A参考解析：建设工程项目从大到小可分为建设项目-单项工程-单位工程-分部工程-分项工程。单选题25.某企业6月份销售A产品一批，货款200000元，下月才能收回，6月份销售B产品一批，货款150000元已收讫；6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款300000元，按权责发生制原则，该企业6月份的收入应为()元。A.350000B.450000C.500000D.6
10、50000 参考答案：A参考解析：根据会计中的权责发生制原则，该企业6月份的收入为销售A产品货款200000元加上B产品货款150000元，共为350000元。单选题26.建设单位为进行建设工程的财务总结，确定建筑工程的实际投资额，必须以()依据。A.工程结算B.工程决算C.施工图预算D.施工图决算 参考答案：B单选题27.A.B.C.D. 参考答案：D单选题28.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与()及产品与服务的种类密切相关。A.中心的规模与人口分布密度B.居民收入水平和人口分布密度C.中心地规模和居民收入水平D.中心地规模、居民收入水平和人口分布密度 参考答案：
11、D参考解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地市场等级体系。单选题29.成本逼近法构成中，()是成本逼近法无法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在。A.征地拆迁费B.增值地租C.土地开发费D.开发利润 参考答案：B单选题30.根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自()。A.农业雇佣工人创造的剩余价值B.社会其他部门工人创造的价值C.农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D.农业工人
12、利用位置较好的土地创造的超额利润 参考答案：B参考解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。单选题31.作为区域因素考虑的城市规划因素，有()A.建筑密度B.宗地用途C.建筑容积率D.土地用地结构 参考答案：D参考解析：作为区域因素影响地价的城市规划因素，主要有区域
13、土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。单选题32.建设项目总概算书是指一个建设项目从筹建到()全过程建设费用的总文件。A.基本竣工B.竣工验收C.可以使用D.验收交付使用 参考答案：B单选题33.2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，()才能够评估出估价对象客观潜在的价格。A.市场比较法B.成本法C.收益还原法D.剩余法 参考答案：C参考解析：土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。脱离土地未来年期纯收益的房地产价
14、格势必形成房地产泡沫。单选题34.在资产评估中，对一企业的某栋厂房进行评估，属于()。A.单项资产评估B.部分资产评估C.长期投资评估D.整体资产评估 参考答案：A单选题35.采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据()乘以折旧率计算。A.固定资产预计净残值B.固定资产净值C.固定资产应提折旧总额D.固定资产原值 参考答案：D单选题36.根据工业区位理论，可以通过对()等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。A.区域和个别B.成本和收益C.运输、劳动力和集聚D.供给和需求 参考答案：C参考解析：工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点
15、，作为配置工业企业的理想区位。单选题37.一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于()万元。A.1860B.1380C.1250D.1025 参考答案：C单选题38.某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/，成新率为70，房地产净收益为140元/，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的价格为()元/。A.1700B.2000C.2100D.2400 参考答案：C单选题39.现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为1000，1990年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元
16、/，耐用年限为50年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为()万元。A.197B.161C.160D.150 参考答案：B单选题40.某城市四级工业用地基准地价为300元，设定的土地开发状况为“四通一平”（通上水、通下水、通电、通信和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/、30元。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到()元/。A.300B.340C.370D.330 参考答案：D单选题41.下列因素中不是影响土地经济供给因素的是：()A.土地的自然供给量B.人们利用土地的知识和技术水平C.交
17、通运输条件D.可供人类生活的物品和生产必需的资源 参考答案：D参考解析：D是影响土地自然供给的因素。单选题42.根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是()。A.重置成本B.物理成本C.重建成本D.经济成本 参考答案：C单选题43.对具有市场流动性的建筑物进行估价，应以()为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。A.重置成本B.建筑成本C.成新度D.重建成本 参考答案：A参考解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出
18、建筑物的市场价格；对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。因此，本题的正确答案为A。单选题44.()因素属于影响土地质量的面状因素。A.商服中心B.交通道路C.文化设施D.环境质量 参考答案：D单选题45.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况 参考答案：A参考解析：依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土
19、地价值，根据公式：乙房地价值乙空地价值拆迁费用建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用。单选题46.()的估价结果或估价报告对外不具有法律效力，仅供自己参考。A.主动争取B.被动接受C.委托估价D.自有自估 参考答案：D参考解析：自有自估是估价人员对自己拥有或拟取得的不动产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，但这种估价不属于专业估价行为，自有自估的估价结果或估价报告对外不具有法律效力，仅供自己参考。因此，本题的正确答案为D。单选题47.下列说法错误的是()。A.一般而言，土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中B.“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人
20、员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中进行说明C.在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，即补偿标准法D.在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时，其补偿标准均按一季产值计算 参考答案：D单选题48.对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指()。A.通水、通路、通电，地面平整B.通水、通电、通气，地面平整C.通水、通电、通信，地面平整D.通水、通路、通信，地面平整 参考答案：A参考解析：对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”
21、指：通水、通电、通路，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路，平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。所以，基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。因此，本题的正确答案为A。单选题49.为适应土地估价师行业发展的需要，自2006年度起，全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续()个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的土地估价师资格证书，取得土地估价师资格。A.5B.3C.2D.7 参考答案：B参考解析
22、：为适应土地估价师行业发展的需要，自2006年度起，全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的土地估价师资格证书，取得土地估价师资格。因此，本题的正确答案为B。多选题1.新古典主义关于地租、地价的论述特点有()等。A.对地租的本质含义进行了阐述B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值C.对土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响 参考答案：ABDE多选
23、题2.市场比较法中交易案例修正的主要因素有()。A.交易情况B.个别因素C.区域因素D.期日和年期E.一般因素 参考答案：ABCD多选题3.建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从()方面考虑建筑物折旧。A.物理B.功能C.成新D.经济E.科技 参考答案：ABD多选题4.在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，()的街道应作为正街。A.路线价低B.路线价高C.路线价相同时较宽D.路线价相同时较窄E.车流量较大 参考答案：BC多选题5.成本逼近法中的基本成本包括()A.土地取得费B.土地开发费C.土地出让金D.利息 参考答案：AB多选题6.房屋出租中，维修费的
24、计算方法比较复杂，一般有()。A.指数还原法B.造价比例法C.定期轮修法D.经验估计法E.租金比例法 参考答案：BCD多选题7.某宗地价格为400万元，其宗地面积为2000平方米，建筑面积为4000平方米，则()。A.地面地价为2000元/平方米B.地面地价为1000元/平方米C.楼面地价为2000元/平方米D.楼面地价为1000元/平方米E.地面地价为4000元/平方米 参考答案：AD参考解析：楼面地价宗地总地价/建筑面积4000000/40001000，以单位建筑面积来表示土地单价；宗地地面地价宗地总地价/宗地面积4000000/20002000。多选题8.利用路线价法评估宗地地价的一般程
25、序应包括()。A.确定待估宗地所处的路线价区段B.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件C.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数D.估算宗地地价E.确定待估宗地的路线价 参考答案：ABCDE多选题9.按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有()。A.契税实行3%5%的幅度税率B.房屋买卖以评估价格为契税计税依据C.国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据D.房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税E.土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税 参考答案：ACD多选题10.市场比较法应用的基础是()。A.发达的不动产市场B.丰富的交易案例C.交易类型全面D
26、.待估土地与交易案例有替代性E.交易价格多样 参考答案：ABD多选题11.凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，均可报名参加土地估价师考试，条件包括()。A.取得本科学历且从事相关工作满1年B.取得博士学位、硕士学位或第二学士学位，研究生班毕业C.取得大专学历且从事相关工作满2年D.不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的初级以上相关专业技术职称E.不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的中级以上相关专业技术职称 参考答案：ABCE参考解析：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，均可报名参加土地估价师考试：取得大专学历且从事相关工作满2年；取得本
27、科学历且从事相关工作满1年；取得博士学位、硕士学位；取得第二学士学位、研究生班毕业；不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的中级以上相关专业技术职称。因此，本题的正确答案为ABCE。多选题12.土地估价行业协会的职能包括()。A.负责组织全国土地估价师考试B.受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定C.组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制定协会土地估价技术指南D.负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系E.协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协
28、会会员进行相应处理或处罚 参考答案：BCDE参考解析：土地估价行业协会的职能包括：接受行政主管部门指导，拟定、实施土地评估行业执业准则和职业道德准则，建立各项自律性管理制度，配合行政主管部门搞好行业管理，形成完善有效的行业自律性管理约束机制；负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系，维护提升行业地位及利益，保障土地估价师依法执业，代表会员向有关部门进行申述；组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制定协会土地估价技术指南，组织会员进行业务培训和考核，向社会提供咨询服务，提升行业的整体技术水平；协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质
29、量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚；受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定；开展土地评估机构的资信评级，推动行业诚信建设，开展各项有关土地估价的评比活动，表彰对协会发展作出贡献的团体和个人，提升行业的凝聚力和影响力；编辑印发土地估价书刊、资料，开展与国内外各相关组织的合作、交流与宣传工作；协调各地方土地估价师协会合作开展相关的工作；承担中国土地估价师资格考试的组织及考务等相关事务；接受行政主管部门委托承担全行业管理的相关事务或交办的各项工作。因此，本题的正确答案为BCDE。多选题13.地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有()
30、。A.含义不同B.计息与计利润项目不同C.计算方法不同D.计算参数不同E.计算周期不同 参考答案：ACDE多选题14.下列说法不正确的是()。A.路线价法适用于城市土地评估，更适用于农村土地评估B.路线价法适用于征地拆迁评估C.路线价法适用于征地补偿评估D.路线价法不适用于大量宗地评估E.路线价法适用于土地课税、土地重划 参考答案：ACD多选题15.建筑物的功能折旧又称精神磨损，其主要原因是()。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E.政府政策变化 参考答案：BC参考解析：物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损.风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指
31、功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新.设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。多选题16.采用市场比较法估价，需要具备()条件。A.所处的地区房地产市场较活跃B.房地产交易发生较少的地区C.估价时点的近期D.同一供求范围内E.有较多类似土地的交易 参考答案：CDE参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。因此，本题的正确答案为CDE。多选题17.关于矿山地租的描述，正确的观点是()。A.它是土地所有权的体现B.存在级差地租和绝对地租C.垄断地租占优势D.位置
32、对其有决定性的影响E.个别矿可以以更高的价格出售 参考答案：AB多选题18.楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，楼、地面的构造层次一般有()。A.基层B.混合层C.垫层D.找平层E.填充层 参考答案：ACDE判断题1.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题2.土地的自然供给是无限的，因此土地的经济供给总量也可以通过增加经济投入不断扩大。()A.正确B.错误 参考答案：B参考解析：人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地经济供给，而不是可以通过增加经济投入不断扩大。判断题3.通常现有新旧房地产中地价的单独评估
33、，均采用剩余法评估。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题4.土地商品可以交易，因此具有价值。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题5.土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题6.在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题7.从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题8.一般而言
34、，土地面积与建筑密度一定时，容积率越高，楼面地价越低。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题9.以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题10.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率低1个百分点左右。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题11.土地和一般商品没有很大区别。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题12.对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随
35、意假定的，必须根据估价目的来确定。()A.正确B.错误 参考答案：A参考解析：房地产估价中的估价时点原则，在估价中特别要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定了。在估价中，根据需要，房地产状况始终是估价时点的状况，如果估价为现在的时点，用以前的房地产状况显然是不行的，估价对象状况就要根据估价目的而定，例如，在损害和保险理赔估价中就需要根据估价对象过去的状况进行理赔，而不能用现在已损坏的估价对象状况进行估价。因此，本题的说法正确。判断题13.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧（价值减损
36、）后的余额。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题14.相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题15.标定地价是反映正常市场条件下区域平均地价的一种价格类型。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题16.土地报酬递减规律，是指在技术不变、其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量迟早会出现下降。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题17.影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。()A.正确B.错误 参考答案：A参考解析：
37、行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。因此，本题的说法正确。判断题18.深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题19.土地价格是由土地的效用、相对稀缺性及潜在需求三者相互作用、相互影响所形成的。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题20.一条街道划分为同一区段：一般情况下，一条街道设两个路线价。()A.正确B.错误
38、参考答案：B判断题21.对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是以重置成本为基础，采用重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题22.采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题23.重置成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需的成本。()A.正确B.错误 参考答案：A判断
39、题24.土地的价格大部分取决于成本，而非取决于效用。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题25.注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题26.依据合伙企业法设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所。()A.正确B.错误 参考答案：A判断题27.土地价格由这块土地上收获产品和服务的所需成本所决定。()A.正确B.错误 参考答案：B判断题28.重置价格折旧法是求取估价对象的重置价格，扣除相应的折旧，以此求取估价对象的客观合理价格的方法。()A.正确B.错误 参考答案：B共享题
40、干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1980年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。1995年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2003年1月1日。请根据上述资料，回答下列各题。多选题1.该工厂土地要入市交易，可以采用()方式。A.不改变工业用途，协议出让B.直接转让给开发商C.招标D.挂牌 参考答案：CD请根据上述资料，回答下列各题。多选题2.仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按()用途评
41、估。A.居住B.商业C.工业D.商住综合 参考答案：AD请根据上述资料，回答下列各题。多选题3.某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用()。A.基准地价系数修正法B.市场比较法C.成本逼近法D.剩余法 参考答案：ABD请根据上述资料，回答下列各题。多选题4.为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为()。A.该宗土地规划容积率B.类似土地出让挂牌底价C.类似土地拍卖成交价格D.类似用途土地市场销售成交价格 参考答案：ACD请根据上述资料，回答下列各题。多选题5.若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有()。A.市场比较法B.成本逼近法C.基准地价系数修正
42、法D.收益还原法 参考答案：AB某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：建筑面积20000平方米，容积率为5；全部用于出租，出租率为80；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元平方米；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；房屋重置价格2000元平方米，耐用期50年，残值率为0；有关出租成本有房产税（按年租金的12计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元平方米）；房地产综合还原率为10。请根据上述资料，回答下列各
43、题。单选题6.如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为()层。A.2B.5C.10D.15 参考答案：C参考解析：建筑用地面积=20000/5=4000平方米，建筑遮蔽率（建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值）为0.5，则该办公楼的楼层=20000/（4000*0.5）=10请根据上述资料，回答下列各题。单选题7.在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据()确定。A.该办公楼实际租金B.市场同类办公用房典型租金C.市场同类办公用房平均租金D.市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件 参考答案：D请根据上述资料，回答下列各
44、题。单选题8.该办公楼年总收益是()万元。A.1920B.2400C.2880D.3600 参考答案：A参考解析：该楼年总收益=15012（1/1.5）2000080%=1920万元请根据上述资料，回答下列各题。单选题9.该办公楼在估价时点时的市场价格为()万元。A.13456B.14019C.15216D.18776 参考答案：B参考解析：（1）办公楼年总收益：1920元（2）各项费用：房产税=192012%=230.4万元年折旧=20005020000=80万元物业管理成本及保险费=（100+32）20000（1/1.5）=176万元（3）办公楼年纯收益=1920-230.4-80-176=1433.6万元（4）办公楼估价时点时的市场价格=1433.610%（1-1/（1+10%）40）=14019万元