《土地估价师《土地估价实务基础》（题库）考前点题卷一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师《土地估价实务基础》（题库）考前点题卷一.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、土地估价师土地估价实务基础考前点题卷一单选题1.工业用地影响因素不包括()。A.交通便捷度B.产业集聚规（江南博哥）模C.城市规划限制D.基础设施保证度 参考答案：D单选题2.求取土地收益及确定()是收益还原法的关键。A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率 参考答案：D参考解析：用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。单选题3.下面对土地估价描述不正确的是()。A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻
2、的影响C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 参考答案：B参考解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响单选题4.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。A.33B.45C.48D.78 参考
3、答案：C参考解析：同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次，受多个同级功能影响时，取其中最高分值。单选题5.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。一委托估价方提出异议，并向估价机构提供业主在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为()。A.复核结果高于3000万元B.复核结果低于3000万元C.维持原估价结果不变D.依重新计算的最终结果确定 参考答案：C单选题6.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地.土地估价师不宜选用的估价方法是()。A.基准地价系数修正法B.成本逼近法C.收益还
4、原法D.剩余法 参考答案：B单选题7.一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据是()地价。A.基准B.申报C.公告（示）D.楼面 参考答案：C单选题8.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用()估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法 参考答案：C单选题9.用路线价法对土地估价时，标准深度的连线被称为()。A.路线B.深度线C.标准线D.里地线 参考答案：D单选题10.某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/、1040元/、980元/、1020元/，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为
5、()元/。A.980B.1010C.1020D.1040 参考答案：B单选题11.在路线价估价法中，标准深度是指()。A.标准宗地的深度B.道路对土地利用价值影响为零的深度C.各宗地临街深度平均值D.城市规划确定的道路红线深度 参考答案：B参考解析：标准深度是指道路对土地利用价值影响为零的深度单选题12.基准地价一般()年更新一次。A.12B.34C.45D.56 参考答案：A参考解析：基准地价一般12年更新一次，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须进行基准地价更新，对原基准地价进行全面或局部调整。单选题13.用路线价法对土地估价时，里地线两侧的宗地称为()。A.里地和表
6、地B.里地和非临街地C.临街地和非临街地D.表地和临街地 参考答案：A单选题14.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是()。A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率 参考答案：B单选题15.采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈()现象。A.递减B.递增C.剧减D.剧增 参考答案：A单选题16.贡献原则是关于部分()的应用。A.竞争和超额利润原则B.报酬递增、递减原则C.变动原则D.预期收益原则 参考答案：B参考解析：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。单选题17.若土地年纯收益A
7、按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。A.P=A（r+s）B.P=A（rxs）C.P=A（r-s）D.P=Ar+As 参考答案：C参考解析：P=A（r-s）单选题18.某城市四级工业用地基准地价为300元，设定的土地开发状况为“四通一平”（通上水、通下水、通电、通信和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元、30元/。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信和场地平整的状况，其基准地价将达到()元。A.300B.340C.370D.330 参考答案：D单选题19.确定还原率时，一般可参考的依据不包括()利率。A.存款B.贷款C.实
8、质D.资本 参考答案：D单选题20.下列情况中，()的土地估价特别适用路线价法。A.土地税收B.大城市住宅用地C.工业开发区D.商业街两侧不动产E.城市房屋拆迁补偿 参考答案：A单选题21.某城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家干线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为：有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分；每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1.5分、县级公路得1分、其他公路得0.5分。该城镇交通条件指数为()分。
9、A.12.5B.15C.17D.22 参考答案：D参考解析：在分等中的几个条件指数中，只有交通条件指数采用直接赋值法测算，其他均采用加权求和的方法。因此，本题中只需按照给出的条件和赋分规则，进行分值累加即可。5+3+（2+1.52+12）2=22单选题22.土地生产和()的高低受土地自然属性及社会经济、技术条件等多种因素的综合影响。A.土地利用效益B.土地成本C.土地质量D.土地价值 参考答案：A单选题23.在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。对此，以下观点正确的是()。A.均值、方差法和t检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法B.对不同交易方式计算的样点地价，
10、可以不进行同一性检验C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法 参考答案：D单选题24.下列选项中，关于确定宗地估价结果的说法错误的是()。A.收益还原法和市场比较法结果接近，可以采用简单算术平均法B.出让估价，基准地价系数修正法的权重可以取30%C.居住用地适宜采用市场比较法，权重为60%D.商业用地不适宜选择成本逼近法，权重为0 参考答案：D单选题25.影响地价的行政因素不包括()。A.土地制度B.住房制度C.城市化进程D.交通管制和行政隶属变更 参考答案：C单选题26.农用地分等定级中的农用地定义是()
11、。A.广义农用地B.狭义农用地C.种植用地D.耕地 参考答案：A单选题27.制订征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的()。A.基本农田保税区B.建设用地范围内C.建成范围内D.农用地范围 参考答案：B单选题28.下列选项中，属于影响土地质量的面状因素的是()。A.商服中心B.交通道路C.文化设施D.环境质量 参考答案：D单选题29.城市规划中，对地价影响相对更大的因素是()。A.地形、朝向、地质条件B.用途、容积率、建筑密度C.绿化、环境质量D.面积、形状、土地使用年限 参考答案：B参考解析：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。单选题30.
12、关于市场比较法，下列说法不正确的是()。A.具有较强的现实性和说服力B.以替代关系为基础C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键 参考答案：C单选题31.土地估价涉及的供需原则并不以()为基础。A.替代原则B.预期收益原则C.变动原则D.竞争原则 参考答案：A单选题32.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括()。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.剩余法 参考答案：D单选题33.进行市场供求分析时，既要确定市场供求的过去和现状，更重要的是要对()进行预测。A.时机B.价格C.供求D.市场容量 参考答案：C单选题34.A
13、.103.48B.110.92C.113.88D.114.78 参考答案：D单选题35.A.B.C.D. 参考答案：D单选题36.下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是()。A.自然供给B.社会需求C.经济支持D.计划和规划 参考答案：C单选题37.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧 参考答案：C参考解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计
14、变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。单选题38.()是指一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表。A.因素分值B.作用分C.功能分D.单元总分值（土地总分） 参考答案：D单选题39.某耕地区片近3年平均年产值为1700元亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为()元亩。A.4.25万5.95万B.2.72万4.42万C.2.72万4.25万D.1.70万2.72万 参考答案：C参考解析：本题
15、采用年产值倍数测算法计算征地区片价。年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算，基本公式为：P-V（m+n）式中P-征地区片价；V-区片土地年产值；n-区片土地补偿倍数；m-区片安置补偿倍数。该题中，V=1700元亩，n=10。因为土地补偿费和安置补助费之和最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，即m+n的取值范围是1625，则：m+n=16时，P=2.72万元亩；m+n=25时，P=4.25万元亩。所以此题正确答案为选项C：2.72万4.25万。单选题
16、40.在成本逼近法中计算利润时()。A.利息为计算利润的基数B.利息的12为计算利润的基数C.利息不作为计算利润的基数D.以上都不对 参考答案：C单选题41.农用地征地区片综合地价是指()范围内依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农用地价格修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片综合补偿标准。A.市（县）行政区B.市（县）行政区农用地C.城镇行政区土地利用总体规划确定的农用地D.城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地 参考答案：D单选题42.某工厂甲将其通过划拔方式取得的工业用地上的厂房
17、出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是()。A.补偿价格工业用途评估地价甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格B.补偿价格工业用途评估地价土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格C.补偿价格商业用途评估地价土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格D.补偿价格商业用途评估地价甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格 参考答案：B单选题43.征地区片价的实质是()不合地上附着物和青苗的补偿费。A.征地补偿标准B.征地补偿费C.综合补偿标准D.综合补偿费 参考
18、答案：A单选题44.某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元平方米，残值率为5，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为()。A.1520元B.7600元C.8000元D.8444元 参考答案：B参考解析：年折旧额2000（15）5038元平方米；384057600元。单选题45.在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分分别为()。A.100、50、20B.50、30、20C.100、30、20D.59、29、12 参考答案：B参考解析：单选题46.土地价格水
19、平由同一供需圈内具有()的替代性土地的价格所决定。A.相同区域B.相同性质C.相同级别D.相同用途 参考答案：B参考解析：这是考察土地估价的替代原则，其内容之一即土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的替代性土地的价格所决定。单选题47.确定还原利率采用()加上风险调整值的办法。A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率 参考答案：B参考解析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。单选题48.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对同一区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式为()。A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估B
20、.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估 参考答案：C单选题49.建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物()。A.原始价值的摊销B.原始价值的回收C.价值的减价修正D.折余价值的差额 参考答案：C参考解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。单选题50.最高最佳使用原则的许可范围不包括()。A.法律B.行政法规C.城市规划D.土地用途管制 参考答案：D单选题51.某土
21、地估价师拟撰写了一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类-分析，属于区域因素说明的内容是()。A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通信及场地平整）B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区 参考答案：D单选题52.A公司通过拍卖取得一块土地的综合开发权，设土地开发周期为2年，分两期进行，建筑物建造周期为3年，分3期进行，则
22、第2期建筑物开发费的计息期为()。A.1.5B.3C.2.5D.3.5 参考答案：A单选题53.确定还原率时，通常可参考的依据不包括()利率。A.存款B.贷款C.实质D.资本 参考答案：D单选题54.某工业用地无限年期价格为1200元，土地还原率为5%，则该地的年租金为()元。A.55.87B.65.72C.68.65D.102.35 参考答案：B参考解析：单选题55.路线价法的精度与()密切相关。A.路线价修正体系与深度指数B.路线价修正体系与标准宗地C.路线价与路线价修正体系D.路线价与标准宗地 参考答案：C单选题56.在农用地分等中，基准作物是指()三种主要粮食作物中的一种。A.小麦、玉
23、米、水稻B.小麦、玉米、大豆C.小麦、棉花、水稻D.小麦、玉米、油菜 参考答案：A参考解析：基准作物是理论标准粮的折算基准，指全国比较普遍的主要粮食作物，如小麦、玉米水稻，按照不同区域生长季节的不同，进一步区分的春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7种粮食作物。单选题57.幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素属于影响地价的()。A.一般因素B.区域因素C.其他因素D.个别因素 参考答案：B单选题58.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地
24、估价报告中的()部分予以说明。A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项 参考答案：D单选题59.已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合()。A.预期收益原则B.替代原则C.贡献原则D.变动原则 参考答案：C多选题1.路线价法不能在下列哪项估价业务中使用()。A.农村土地估价B.农转非价格评估C.城市土地估价D.征地价格评估E.商业用地土地价格的评估 参考答案：ABE多选题2.用于分析环境质量的因素包括()。A.地质B.风向C.居民职业类别D.居民教育程度E.学校 参考答案：ABCD多选题3.评估基准地价
25、需要用模型进行的，应根据()，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。A.土地等级B.土地收益C.地价的相关关系D.各地的土地市场条件E.土地制度 参考答案：ABCD多选题4.农用地分等划分的方法包括()。A.叠置法B.地块法C.网格法D.综合法E.多边形法 参考答案：ABCE多选题5.下列费用中，属于土地开发费的有()。A.耕地开垦费B.小区开发配套基金C.基础设施配套费D.公共事业建设配套费E.造地费 参考答案：CE多选题6.与一般宗地估价方法相同，标定地价评估方法也可采用()进行估价。A.基准地价修正法B.综合分析法C.一般估价方法D.主成分分析法E.基准地价样地法 参考答
26、案：AC多选题7.确定估价基本事项的内容主要包括()。A.确认评估对象B.确定估价方案C.约定现场勘察时间D.议定评估收费E.确定委托方估价的目的 参考答案：AE多选题8.土地等级是在城镇内部，通过投资于()等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出土地在城镇内部的排序。A.自然条件B.土地的资本C.经济活动频率D.经济活动程度E.土地的增值性 参考答案：ABCD多选题9.评估工业用地时，适宜采用的估价方法是()。A.市场比较法B.成本逼近法C.基准地价系数修正法D.收益还原法E.剩余法 参考答案：ABCD参考解析：工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下
27、，也可采用收益还原法。多选题10.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有()。A.宗地内“三通一平”B.宗地临城市主干道C.宗地不平坦D.宗地交通非常便利E.宗地周边人口密度较小 参考答案：BC多选题11.在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是()。A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定
28、的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数E.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用加权的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数 参考答案：BD多选题12
29、.采用样地法计算农用地自然质量分，所包括的步骤有()。A.确定分等因素B.编制分等属性图C.设置标准样地D.确定标准样地分值E.确定分等因素样地适用区 参考答案：ABCE多选题13.对特殊事项的界定，一般包括()。A.划拨用地抵押评估中土地出让确定的说明B.土地面积分摊的说明C.土地面积来源的说明D.不按土地现状设定的说明E.采用评估方法的说明 参考答案：ABCD多选题14.农用地定级规程规定的农用地定级方法包括()。A.测量法B.目测法C.因素法D.修正法E.样地法 参考答案：CDE多选题15.下面属于住宅用地定级因素中基本设施方面的因素有()。A.基础设施完善度B.公交设施便捷度C.公用设
30、施完备度D.道路通达度E.生存环境质量 参考答案：AC参考解析：住宅用地定级因素选择范围包括：基本设施方面的因素，包括基础设施完善度、公用设施完备度；交通条件方面的因素，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；环境条件方面的因素，包括环境质量优劣度、绿地覆盖度；繁华程度方面的因素，包括商服繁华影响度；人口状况方面的因素，包括人口密度；其他方面的因素。多选题16.根据评价对象所存在的差异性，土地分等定级可分为()分等定级类型。A.区域土地B.城镇土地C.城市土地D.工业用地E.农用地 参考答案：BE多选题17.反映土地最有效利用的资料主要有()。A.土地证B.土地规划批准文件C.市场
31、调查D.建筑设计E.相邻土地利用 参考答案：ABCE多选题18.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有()。A.适用于新开发土地的估价B.适用于建成区土地的估价C.适用于山区乡镇企业用地的估价D.适用于商业用地的估价E.适用于学校、公共设施用地的估价 参考答案：ACE多选题19.下列选项中，属于农用地分等原则的有()。A.综合分析原则B.分层控制原则C.主要因素原则D.跟踪检验原则E.主导因素原则 参考答案：ABE多选题20.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是()。A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等
32、C.应根据估价期日确定估价日期D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日E.应根据委托方的要求确定估价目的 参考答案：BDE多选题21.和原有的征地补偿标准相比，征地区片综合地价的主要特点是()。A.征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同B.征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准C.征地区片综合地价是一种预设性标准D.征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准E.征地区片综合地价属于新生事物 参考答案：ABCD多选题22.下列属于中心地体系的基本模型的是()原则。A.区位B.市场C.交通D.行政E.经济 参考答案：BCD多选题23.用于基准地价评估的房地交易、出租中包含
33、的地价资料包括()资料。A.土地使用权出租B.房屋出租C.以地换房D.企业兼并E.房屋转让 参考答案：BCD多选题24.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用()、成本逼近法等估价方法。A.剩余法B.市场比较法C.评分估价法D.基准地价系数修正法E.路线价法 参考答案：BD多选题25.土地分等定级因素是指对土地质量和级别有重大影响，而且能体现土地区位差异的()条件。A.人文B.经济C.社会D.政治E.自然 参考答案：BCE多选题26.地价体系中的地价种类取决于()。A.土地制度B.土地市场状况C.土地的等级D.地价的作用E.政府管理土地
34、的需要 参考答案：ABDE多选题27.地价管理的主要作用是()。A.垄断土地一级市场B.防止地价暴涨C.防止地价暴跌D.防止国有土地收益流失E.稳定地价 参考答案：BCD参考解析：地价管理是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地的标定价格为核心的各种调控、引导和管理措施。其作用可表现在防止地价暴涨、防止地价暴跌和防止国有土地收益流失等方面。多选题28.在()情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。A.抵押物为集体土地所有权B.开发商销售完毕的商品房用地C.土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地
35、使用权D.土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权E.欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意 参考答案：ABE多选题29.试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的()，进而确定最后的估价额。A.相对重要性B.可用程度C.可靠性D.合理性E.一般性 参考答案：ABC多选题30.下列属于土地分等资料收集与调查的是()资料的收集与调查。A.区域基础设施B.分等基本C.城镇区位D.区域土地供应潜力E.城镇人口规模 参考答案：BCD多选题31.收益还原法中，()可作为确定土地还原率的依据。A.借贷利息率B.存款利息率C.各行业投资收益率
36、D.不动产租金资料E.土地开发及建筑成本资料 参考答案：ABCD参考解析：收益还原法中，土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。借贷利息率、存款利息率、各行业投资收益率和不动产租金资料可以作为确定土地还原率的依据。多选题32.成本逼近法估价步骤中，土地开发费包括()。A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.小区开发配套费D.大环境综合配套费E.小区投资利息 参考答案：ABC多选题33.计算房地出租的总费用应包括()。A.管理费B.维修费C.房屋折旧费D.空房损失费E.保险费 参考答案：ABCE多选题34.市场比较法中，交易案例修正的主要因素有()。A.交易情况B.个别因素C.区
37、域因素D.期日和年期E.地理位置因素 参考答案：ABCD参考解析：市场比较法中，交易案例修正的主要因素有交易情况、个别因素、区域因素、期日和年期。多选题35.根据土地与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有()。A.土地租金B.房地出租的租金C.土地纯收益D.企业经营收益E.土地增值收益 参考答案：ABD多选题36.城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包括()。A.城镇商业活动强度B.城镇人口密度C.城镇工业经济规模D.城镇人口规模E.城镇对外辐射规模 参考答案：BCD判断题1.土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。()A.正确B.
38、错误 参考答案：A参考解析：这是土地价格的根本属性。判断题2.收益还原法的关键是还原利率的确定。()A.正确B.错误 参考答案：B参考解析：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。判断题3.收益还原法里用到的收益是指客观收益。()A.正确B.错误 参考答案：A参考解析：客观收益是收益还原法里用到的收益。共享题干题某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全
39、部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。多选题1.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有()。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法 参考答案：BD多选题2.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是()。A.征地、安置、拆迁及青苗补偿费用就是土地的价格B.开发商的投资回报率就是本次开发的开发商所需要的回报率C.土地出让增值收益率取当地一般水平D.土地开发周期与土地开发的难易程度有关 参考答案：AB单选题3.根据上述条件，在开发完成后，该宗地土地无限年期最可能实现的价值是()。A.5
40、12.33元平方米B.433.29元平方米C.417.81元平方米D.459.59元平方米 参考答案：D多选题4.根据估价方法，下列说法正确的是()A.土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用B.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析C.成本逼近法评估结果一般作为投入成本分析D.成本逼近法评估的价格可以直接作为市场价格 参考答案：ABC多选题5.关于成本法估价的特点和适用范围正确的是()A.成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区已开发土地估价B.成本法适用于工业用地估价，对商业用地和住宅用地不是很适用C.成本法一般适用于地产市场狭小，缺乏交易案例，无法采用其他估价方法进行评估的土地D.成本法没有考虑土地的效用，价值和市场的需求，所以对与投资者衡量投资效益，进行可行性分析没有大的用处 参考答案：ABC