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1、第一节第一节 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 业主与业主与 非业主使非业主使用人用人第1页/共53页一业主一业主第2页/共53页国务院国务院物业管理条例物业管理条例第第6 6条条 业主在物业管理活动中,享有下列权利业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受接受接受接受物业管理企业提供的服务服务服务服务;(二)提议提议提议提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议提出建议提出建议提出建议;(三)提出提出提出提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加参加参加参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举选举选举选举业主委员会委员,并享有
2、被选举被选举被选举被选举权;第3页/共53页 (六)监督监督监督监督业主委员会的工作;(七)监督监督监督监督物业管理企业履行物业服务合同(通过 监督);(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权享有知情权和监督权享有知情权和监督权享有知情权和监督权;(九)监督监督监督监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第4页/共53页 业主在物业管理活动中,履行下列义务:业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)(一)遵守遵守遵守遵守管理规约、业主大会议事规则;管理规约、业主大会议事规则;(二)(二)遵守遵
3、守遵守遵守物业管理区域内物业共用部位和共用物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的的规章制度规章制度规章制度规章制度;(三)(三)执行执行执行执行业主大会的决定和业主大会授权业主业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的委员会作出的决定决定决定决定;(四)按照国家有关规定(四)按照国家有关规定交纳交纳专项维修资金;专项维修资金;(五)按时(五)按时交纳交纳物业服务费用;物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。(六)法律、法规规定的其他义务。第5页/共53页二业主大会二业主大会二业主大会二业主大会 由物
4、业管理区域内全体业主组成,由物业管理区域内全体业主组成,代表全体业主行使本区域物业管理权利代表全体业主行使本区域物业管理权利的组织。的组织。另一种形式另一种形式:业主代表大会:业主代表大会 一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域成立一个业主大会第6页/共53页业主大会的职责:(一)(一)制定、修改制定、修改管理规约和业主大会议事规则;管理规约和业主大会议事规则;(二)(二)选举、更换选举、更换业主委员会委员,业主委员会委员,监督监督业主委员会的业主委员会的工作;工作;(三)(三)选聘、解聘选聘、解聘物业管理企业;物业管理企业;(四)(四)决定决定专项维修资金使用专项维修资金使用续筹续
5、筹方案,方案,监督监督实施;实施;第7页/共53页(五)(五)制定、修改制定、修改制定、修改制定、修改物业管理区域内物业共用部位物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。规定的其他有关物业管理的职责。第8页/共53页三、业主大会会议 首次会议首次会议 有有 定期会议定期会议 三种形式三种形式 临时会议临时会议第9页/共53页(一)首次业主大会会议(一)首次业主大会会议开会条件:开会条件
6、:1.1.已交付使用的物业建筑面积达到已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十物业管理区域建筑面积百分之五十 2.2.百分之二十以上业主联名向街道百分之二十以上业主联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会书面要求会书面要求 第10页/共53页成立筹备组 符合前两款情形之一,符合前两款情形之一,街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府三十日内会同物业所在地的区、三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门县人民政府房地产行政主管部门指导指导指导指导、协助业主推荐产生业主大
7、会筹备组。、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。第11页/共53页 筹备事项1.1.确定确定首次业主大会会议召开时间、地点、首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容;形式和内容;2.2.拟订拟订管理规约草案管理规约草案和和
8、业主大会议事规则业主大会议事规则草案;草案;3.3.确认确认业主身份,业主身份,确定确定业主在首次业主大业主在首次业主大会会议上投票权数;会会议上投票权数;4.4.确定确定业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会委员候选人产生办法及名单。名单。第12页/共53页 会议内容 1.1.投票选举产生业主委员会委员;投票选举产生业主委员会委员;2.2.审议通过审议通过管理规约管理规约、业主大会议业主大会议事规则事规则。第13页/共53页会议、决议有效条件 业主大会业主大会召开召开:但应当有物业管理区:但应当有物业管理区域内持有域内持有1 12 2以上人数及投票权的业主参以上人数及投票权的业主参加。加。
9、业主大会作出业主大会作出决定决定,必须达到业主人,必须达到业主人数数1/21/2、所持投票权、所持投票权1 12 2以上通过。以上通过。第14页/共53页 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金金改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第15页/共53页(二)定期会议(二)定期会议组织召集:组织召集:组织召集:组织召集:由业主委员会负责由业主委员会负责内容:内容:内容:内容:1.1.听取业主委员会工作报告;听取业主委员会工作报告;2.2.管理公约管理公约等的审议
10、与修订;等的审议与修订;3.3.物业服务企业的续聘、选聘、改聘;物业服务企业的续聘、选聘、改聘;4.4.重大维修等事项及专项维修资金使用、续筹重大维修等事项及专项维修资金使用、续筹方案决定;方案决定;5.5.业主委员会换届与成员改选、补选;业主委员会换届与成员改选、补选;6.6.决定有关业主利益的其他事项。决定有关业主利益的其他事项。第16页/共53页(三)临时会议召开条件:召开条件:1.20%1.20%以上业主提议;以上业主提议;2.2.发生重大事故或紧急事项须及时发生重大事故或紧急事项须及时处理;处理;3.3.业主大会议事规则或管理规约规业主大会议事规则或管理规约规定的情形出现。定的情形出
11、现。第17页/共53页四业主委员会四业主委员会 业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会:业主大会的业主大会的业主大会的业主大会的执行机构执行机构执行机构执行机构。第18页/共53页业主委员会的职责业主委员会的职责1.1.召集召集召集召集业主大会业主大会业主大会业主大会会议会议会议会议,报告报告报告报告物业管理的实施物业管理的实施物业管理的实施物业管理的实施情况情况情况情况;2.2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签签签签订物业服务订物业服务订物业服务订物业服务合同合同合同合同;3.
12、3.及时及时及时及时了解了解了解了解业主、物业使用人的业主、物业使用人的业主、物业使用人的业主、物业使用人的意见意见意见意见和建议,和建议,和建议,和建议,监督监督监督监督和协助物业管理企业履行物业服务合和协助物业管理企业履行物业服务合和协助物业管理企业履行物业服务合和协助物业管理企业履行物业服务合同;同;同;同;4.4.督促督促督促督促业主、物业使用人遵守管理规约,业主、物业使用人遵守管理规约,业主、物业使用人遵守管理规约,业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理协调处理协调处理协调处理物业管理活动中的相关问题;物业管理活动中的相关问题;物业管理活动中的相关问题;物业管理活动中的相关问题;5.
13、5.配合配合配合配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;6.6.业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。第19页/共53页委员应具备的条件委员应具备的条件委员应具备的条件委员应具备的条件1.1.具有完全民事行为具有完全民事行为能力能力;2.2.遵纪守法,热心公益事业,责任心强,遵纪守法,热心公益事业,责任心
14、强,具有较强的具有较强的公信力公信力和组织能力;和组织能力;3.3.遵守管理规约,履行业主遵守管理规约,履行业主义务义务,按时交,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;损害公共利益行为;4.4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位提供物业服务的企业及其下属单位任职任职。第20页/共53页委员的产生委员的产生 业主委员会委员业主委员会委员候选人候选人由业主联名推由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。荐、业主自荐等方式产生。业主大会会议业主投票过半数当选。业主大会会议业主投票过半数
15、当选。可以连选连任。可以连选连任。第21页/共53页委员资格终止委员资格终止有下列情形之一,资格自行终止有下列情形之一,资格自行终止有下列情形之一,资格自行终止有下列情形之一,资格自行终止:1.1.因物业转让等原因因物业转让等原因不再是业主不再是业主的;的;2.2.因疾病等原因因疾病等原因丧失丧失履行职责履行职责能力能力的;的;3.3.任职期间被依法追究任职期间被依法追究刑事责任刑事责任的;的;4.4.本人以书面形式向业主大会或者业主本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出委员会提出辞职辞职的;的;5.5.业主大会议事规则约定的其他情形。业主大会议事规则约定的其他情形。第22页/共53页业主
16、委员会会议业主委员会会议业主委员会会议业主委员会会议 业主委员会会议按照业主大会议事规则业主委员会会议按照业主大会议事规则规定规定定期定期召开召开。经经 1/3 1/3 以上业主委员会委员提议以上业主委员会委员提议或者业主或者业主委员会委员会主任认为有必要主任认为有必要召开召开 会议必须有会议必须有过半数委员出席过半数委员出席 作出决定必须经作出决定必须经全体委员过半数同意全体委员过半数同意,并,并在物业管理区域的显著位置公布在物业管理区域的显著位置公布 第23页/共53页业主委员会换届业主委员会换届 任期届满换届任期届满换届 不能顺利换届,业主可申请街道办协不能顺利换届,业主可申请街道办协助
17、助第24页/共53页业主委员会经费业主委员会经费 业主委员会日常工作经费业主委员会日常工作经费全体业主承全体业主承担担 经费的筹集、管理和使用由经费的筹集、管理和使用由业主大会业主大会决定决定 按季度按季度公布公布使用情况,使用情况,接受监督接受监督第25页/共53页五业主大会议事规则与管理规五业主大会议事规则与管理规约约第26页/共53页(一)(一)业主大会议事规则业主大会议事规则 指由业主经过民主协商和表决通过,就业指由业主经过民主协商和表决通过,就业主大会主大会议事方式、表决程序议事方式、表决程序,业主委员会组成、业主委员会组成、成员任期及职务终止等事项成员任期及职务终止等事项作出的规则
18、约定。作出的规则约定。是业主自治的规则是业主自治的规则(不得违反国家法律、法规,必须经过过不得违反国家法律、法规,必须经过过半数业主表决通过。半数业主表决通过。)第27页/共53页(二)管理规约(二)管理规约 管理规约管理规约是规范和约束业主、使用人、是规范和约束业主、使用人、服务方服务方权力义务与行为权力义务与行为的共同制度约定。的共同制度约定。反反映映约约定定人人共共同同意意志志和和利利益益,具具有有道德和法律的约束力道德和法律的约束力。有有临临时时管管理理规规约约与与管管理理规规约约之分之分第28页/共53页管理规约内容管理规约内容 有关物业有关物业使用、维护、管理使用、维护、管理的约定
19、的约定 业主共同业主共同利益利益的约定的约定 业主应当履行的业主应当履行的义务义务的约定的约定 违反规约应当承担的违反规约应当承担的责任责任的规定的规定第29页/共53页第二节第二节 物业管理法律关系的主体之一物业管理法律关系的主体之一 物业管理经营人 物业管理经营人:从事物业管理的企业或组织。物业管理经营人:从事物业管理的企业或组织。物业管理经营人:从事物业管理的企业或组织。物业管理经营人:从事物业管理的企业或组织。需取得需取得:经营资格:经营资格:经营资格:经营资格 管理服务资格管理服务资格管理服务资格管理服务资格 第30页/共53页一物业管理公司的法律地位一物业管理公司的法律地位一物业管
20、理公司的法律地位一物业管理公司的法律地位(一)物业管理公司是企业法人(一)物业管理公司是企业法人 有一般企业法人的共同特征有一般企业法人的共同特征第31页/共53页(二)物业管理公司与业主和非业主使(二)物业管理公司与业主和非业主使用人的关系用人的关系总的关系总的关系:平等的民事法律关系平等的民事法律关系平等的民事法律关系平等的民事法律关系 (以合同的订立为基础:即合同关系)(以合同的订立为基础:即合同关系)(以合同的订立为基础:即合同关系)(以合同的订立为基础:即合同关系)具体地说:具体地说:与业主与业主:聘用聘用聘用聘用/委托被聘用委托被聘用委托被聘用委托被聘用/委托、服务被服务的关系委托
21、、服务被服务的关系委托、服务被服务的关系委托、服务被服务的关系 与非业主使用人与非业主使用人:服务被服务的关系服务被服务的关系服务被服务的关系服务被服务的关系第32页/共53页二对物业管理公司的法律规制二对物业管理公司的法律规制(一)物业管理企业的资质条件(一)物业管理企业的资质条件 三级资质:三级资质:一、二、三级一、二、三级一、二、三级一、二、三级 资质要求资质要求:1 1注册资本注册资本注册资本注册资本 2 2一定资质的管理、技术人员一定资质的管理、技术人员一定资质的管理、技术人员一定资质的管理、技术人员 3 3管理的物业类型管理的物业类型管理的物业类型管理的物业类型 4 4服务质量、收
22、费方面的制度、标准服务质量、收费方面的制度、标准服务质量、收费方面的制度、标准服务质量、收费方面的制度、标准 5 5业绩等业绩等业绩等业绩等第33页/共53页(二)物业管理从业人员应具备的条(二)物业管理从业人员应具备的条件件 业务知识、工作经验、思想品德合格。业务知识、工作经验、思想品德合格。业务知识、工作经验、思想品德合格。业务知识、工作经验、思想品德合格。建设主管部门建设主管部门建设主管部门建设主管部门:上岗培训考试:上岗培训考试劳动部们有:劳动部们有:劳动部们有:劳动部们有:管理员、助理物业管理师考试管理员、助理物业管理师考试住建部、人事部住建部、人事部住建部、人事部住建部、人事部:注
23、册物业管理师:注册物业管理师第34页/共53页 第三节第三节 物业管理法律关系的客物业管理法律关系的客体体第35页/共53页一建筑物的所有权类型一建筑物的所有权类型一建筑物的所有权类型一建筑物的所有权类型(一)专有部分一)专有部分 私人独占的部分,其权力行使具有排他性私人独占的部分,其权力行使具有排他性(二)共用部分(二)共用部分1任何人不可将其改做他用、自用(特批除外)任何人不可将其改做他用、自用(特批除外)2不干扰他人使用,不能给他人造成滋扰或危不干扰他人使用,不能给他人造成滋扰或危险。险。物业管理物业管理主要指的是对共用部分的管主要指的是对共用部分的管理、维修、养护等公共性服务。理、维修
24、、养护等公共性服务。第36页/共53页二物业管理主体的行为规范二物业管理主体的行为规范二物业管理主体的行为规范二物业管理主体的行为规范(一)分散业主的行为规范(一)分散业主的行为规范 依法依约,不侵害集体,不影响他人。依法依约,不侵害集体,不影响他人。第37页/共53页(二)非业主使用人的行为规范二)非业主使用人的行为规范 几个方面:对业主几个方面:对业主 对物业对物业 对公共对公共 第38页/共53页(三)物业管理公司的行为规范(三)物业管理公司的行为规范总体要求:总体要求:依法守约、克尽职守,处事公正、服务到位 不失职、失误。第39页/共53页第四节第四节第四节第四节 物业管理法律关系的内
25、容物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 (权利和义务)(权利和义务)(权利和义务)(权利和义务)第40页/共53页一业主的权利和义务一业主的权利和义务一业主的权利和义务一业主的权利和义务(一)业主的权利(一)业主的权利 1 1财产权财产权 :占有权、使用权、收益权、处分权:占有权、使用权、收益权、处分权 2 2成员权:成员权:提议权、建议权、监督权决策表决权提议权、建议权、监督权决策表决权3 3业主权利的保留业主权利的保留 政府或有关组织的相关规定等,均不妨碍业政府或有关组织的相关规定等,均不妨碍业政府或有关组织的相关规定等,均不妨碍业政府或有关组织的相关规定等,
26、均不妨碍业主售卖、转让、租赁或以其他方式处置、处理其拥主售卖、转让、租赁或以其他方式处置、处理其拥主售卖、转让、租赁或以其他方式处置、处理其拥主售卖、转让、租赁或以其他方式处置、处理其拥有的份数。有的份数。有的份数。有的份数。第41页/共53页(二)业主的义务(二)业主的义务(二)业主的义务(二)业主的义务 遵章守规、交费、配合等遵章守规、交费、配合等第42页/共53页二、物业管理公司的权利和义务二、物业管理公司的权利和义务二、物业管理公司的权利和义务二、物业管理公司的权利和义务 物业管理公司应当具备的权利内容:物业管理公司应当具备的权利内容:物业管理公司应当具备的权利内容:物业管理公司应当具
27、备的权利内容:(1 1 1 1)有权采取完成委托任务所必须的行为;)有权采取完成委托任务所必须的行为;)有权采取完成委托任务所必须的行为;)有权采取完成委托任务所必须的行为;(2 2 2 2)有权获得劳动报酬;)有权获得劳动报酬;)有权获得劳动报酬;)有权获得劳动报酬;(3 3 3 3)有权根据物业管理合同制止违背全体)有权根据物业管理合同制止违背全体)有权根据物业管理合同制止违背全体)有权根据物业管理合同制止违背全体 业主利益的行为。业主利益的行为。业主利益的行为。业主利益的行为。第43页/共53页(一)物业管理公司的管理权(一)物业管理公司的管理权(一)物业管理公司的管理权(一)物业管理公
28、司的管理权1 1管理权问题的提出管理权问题的提出 物业管理权产生的缘由物业管理权产生的缘由:(1)(1)(1)(1)分散产权业主民主、统一管理物业的要求分散产权业主民主、统一管理物业的要求分散产权业主民主、统一管理物业的要求分散产权业主民主、统一管理物业的要求(2)(2)(2)(2)社会分工与专业化的要求社会分工与专业化的要求社会分工与专业化的要求社会分工与专业化的要求 业主大会及业主委员会之所以可以采取或授权采取某些带有强制性的手段,业主大会及业主委员会之所以可以采取或授权采取某些带有强制性的手段,其依据的是每个业主事先的授权。其依据的是每个业主事先的授权。第44页/共53页 2 2管理权的
29、来源管理权的来源 物业企业管理权的来源可归结为:物业企业管理权的来源可归结为:物业企业管理权的来源可归结为:物业企业管理权的来源可归结为:(1)(1)业主承诺(合同体现)业主承诺(合同体现)(2 2)行政管理机关授权)行政管理机关授权第45页/共53页(二)物业管理公司的义务(二)物业管理公司的义务 基本义务基本义务:遵法守规:遵法守规 应尽义务应尽义务:依约尽责:依约尽责 第46页/共53页第五节第五节 物业管理的法律基础物业管理的法律基础第47页/共53页一物业管理法律的渊源一物业管理法律的渊源一物业管理法律的渊源一物业管理法律的渊源 (一)宪法(一)宪法(一)宪法(一)宪法 (二)法律(
30、二)法律(二)法律(二)法律 物权法、公司法、民法通则、合同法等物权法、公司法、民法通则、合同法等物权法、公司法、民法通则、合同法等物权法、公司法、民法通则、合同法等 (三)行政法规(三)行政法规(三)行政法规(三)行政法规 物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 城市私有房屋管理条例等城市私有房屋管理条例等城市私有房屋管理条例等城市私有房屋管理条例等 (四)地方性法规(四)地方性法规(四)地方性法规(四)地方性法规 广东省物业管理条例等广东省物业管理条例等广东省物业管理条例等广东省物业管理条例等 (五)部门规章及地方性规章(五)部门规章及地方性规章(五)部门规章及地方性规章(五)部
31、门规章及地方性规章 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法等等等等 第48页/共53页二物业管理法律责任二物业管理法律责任二物业管理法律责任二物业管理法律责任 指由于违反物业管理法律规范而应当承担的法律后果。指由于违反物业管理法律规范而应当承担的法律后果。法律责任的前提法律责任的前提:违法行为承担法律责任的结果:承担法律责任的结果:法律制裁第49页/共53页 物业管理违法行为的构成要件:物业管理违法行为的构成要件:物业管理违法行为的构成要件:物业管理违法行为的构成要件:(一)违法性(一)违法性(一)违法性(一)违法性 (二)危害性(二)危害性(二)危害性(二)危害性 (三)可罚性(三)可罚性(三)可罚性(三)可罚性 以上三者同时具备,才能由当事人承担法律责任以上三者同时具备,才能由当事人承担法律责任第50页/共53页物业管理法律责任的种类:物业管理法律责任的种类:(1 1)民事责任)民事责任:停止侵害、排除妨碍、消除危害、恢复原状、赔偿损失、修复更换、赔礼道歉等。(2 2)行政责任)行政责任:吊销执照、罚款、公开检讨、行政纪律处分、取消资质。(3 3)刑事责任)刑事责任第51页/共53页作业1.试述明确物业产权的意义与作用2.如何理解物业管理中存在的委托代理问题?如何解决这些问题?第52页/共53页感谢您的观看!第53页/共53页