物业管理法律制学习教案.pptx

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1、物业管理法律物业管理法律(fl)制制第一页，共114页。物业管理企业物业管理企业(qy)的资质等级的资质等级管理管理物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门(bmn)提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门(bmn)批准后执行。新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府(rnmnzhngf)物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书后，方可从事物业管理业务。临时资质证书的有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。第1

2、页/共114页第二页，共114页。某房地产公司自己设立的物业管理公司对整个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维修基金用于做其他经营。为此，小区内(q ni)全体业主要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面。但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员会，并说将维修基金用于做生意比存入银行利息高，是为全体业主做好事。为此，业主向有关行政管理部门投诉了该物业管理公司。第2页/共114页第三页，共114页。建设部、财政部建设部、财政部住宅住宅(zhzhi)共用部位共用设施设备维修基金管共用部位共用设施设备维修基金管理办法理办法 第五条第五条 商品房在销售时，购房者与售房单位应商品房在销售时，购房者

3、与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有位代为收取的维修基金属全体业主共同所有(suyu)，不，不计入计入住宅销售收入。住宅销售收入。维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市人维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。民政府房地产行政主管部门确定。第3页/共114页第四页，共114页。维修基金实行“业主所有、专户存储、政府监督、规范使用”的原则。维修基金用于住宅的共用部位、共用设施设

4、备的大修(d xi)、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修基金。第4页/共114页第五页，共114页。物业管理服务物业管理服务(fw)合同合同一、概念：物业管理服务合同：是指物业管理企业接受(jishu)业主 或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。第5页/共114页第六页，共114页。物业管理条例物业管理条例(tiol)第三十五条第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务物业

5、服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修(wixi)资金的管理和使用、物业管理用房、合同期资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。限、违约责任等内容进行约定。第6页/共114页第七页，共114页。不可不可(bk)单方面提高物业管理单方面提高物业管理收费收费 某小区开发商在售房合同中承诺该小区物业管理费每月每平方米不超过2元。可是在业主办理入住手续时，物业管理公司要求业主交纳(jion)物业管理费每月每平方米5元。全部业主认为这不合理，要求按原购房协议执行。物业管理公司认为购房合同是开发商的事，开发

6、商承诺事项与物业管理公司无关。为此，业主与物业管理公司发生了纠纷。第7页/共114页第八页，共114页。物业管理条例物业管理条例(tiol)第二十一条第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业在业主、业主大会选聘物业管理企业(qy)之前，建设单位选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业(qy)的，应当的，应当签订书面的前期物业服务合同。签订书面的前期物业服务合同。第二十六条第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限前期物业服务合同可以约定期限(qxin)；但是，；但是，期限期限(qxin)未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效

7、的，前期物业服务合同终止。生效的，前期物业服务合同终止。前期物业管理合同建设单位物业管理企业 物业管理合同 业主委员会物业管理企业第8页/共114页第九页，共114页。二、特征：二、特征：1、物业管理合同不是业主可以自愿选择签订、物业管理合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；2、签订物业管理合同的物业管理企业必须符、签订物业管理合同的物业管理企业必须符合相应的资质条件合相应的资质条件(tiojin)；3、业主与物业管理公司一旦签订了合同，物、业主与物业管理公司一旦签订了合同，物业管理公司就可以依法律和合同独立开展工作；业管理

8、公司就可以依法律和合同独立开展工作；4、物业管理公司独立对外承担法律责任；、物业管理公司独立对外承担法律责任；5、物业管理公司不需要亲自处理所有物业管、物业管理公司不需要亲自处理所有物业管理工作；理工作；6、物业管理合同一旦签订，双方当事人不能、物业管理合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随意解除。像一般委托合同那样可以随意解除。第9页/共114页第十页，共114页。某小区物业管理规定：每一住户在装修前均需办理装修手续，就装修公司资质、装修的设计图纸及装修人员(rnyun)、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退还押金。徐

9、先生在该小区购买了三居室一套，在办完全部手续并且交纳了装修押金后，装修公司即开始施工。施工完毕经物业公司验收合格后，徐先生家搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装修时加宽了进户门为由，先停了徐家的电，两天后，又把徐家的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的情况下将物业管理公司告上了法庭。第10页/共114页第十一页，共114页。原告诉请：原告房屋施工完成后，经物业管理公司原告诉请：原告房屋施工完成后，经物业管理公司验收合格后使用的。物业管理公司突然以原告家装时加验收合格后使用的。物业管理公司突然以原告家装时加宽了进户门为由先停电、再停水

10、，给原告造成了重大损宽了进户门为由先停电、再停水，给原告造成了重大损失，要求被告恢复供水、供电并赔偿损失。失，要求被告恢复供水、供电并赔偿损失。被告辩称：原告装修时加宽了进户门，这不符合有被告辩称：原告装修时加宽了进户门，这不符合有关规章的规定，妨碍关规章的规定，妨碍(fng i)了物业管理公司依合同了物业管理公司依合同对小区进行物业管理，因此，物业管理公司有权就此事对小区进行物业管理，因此，物业管理公司有权就此事进行过问。由于原告没有及时改正，所以才采取停电停进行过问。由于原告没有及时改正，所以才采取停电停水的强制性手段。水的强制性手段。第11页/共114页第十二页，共114页。合同法合同法

11、第一百八十二条第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和当用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定事人的约定(yudng)及时交付电费。用电人逾期不及时交付电费。用电人逾期不交付电费交付电费的，应当按照约定的，应当按照约定(yudng)支付违约金。经催告用支付违约金。经催告用电人在合理电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。家规定的程序中止供电。第一百八十四条第一百八十四条 供用水、供用气、供用热力合同，供用水、供用气、供用热力合同，参照参照(cnzho)供用电合同的有关规定。供用电合同的有关规定。第12页/

12、共114页第十三页，共114页。审理结果：审理结果：人民法院最终裁定，被告某物业管理公人民法院最终裁定，被告某物业管理公司的行为为侵权行为，立即恢复徐先生家的司的行为为侵权行为，立即恢复徐先生家的水、电供应，并赔偿水、电供应，并赔偿(pichng)由此造成的由此造成的损失。损失。第13页/共114页第十四页，共114页。三、物业管理服务合同的几个具体法律问题：三、物业管理服务合同的几个具体法律问题：1、业主委员会代表所有业主与物业管理公司签订物业管、业主委员会代表所有业主与物业管理公司签订物业管理服务合同。理服务合同。2、物业管理服务合同中约定的服务范围，主要是针对物、物业管理服务合同中约定的

13、服务范围，主要是针对物业区域内的公共部分、共用部分，而非业主各自独有部分。业区域内的公共部分、共用部分，而非业主各自独有部分。3、物业管理服务合同中当事人关于违约责任的以下两种、物业管理服务合同中当事人关于违约责任的以下两种约定条款应属无效：约定条款应属无效：（1）约定如果）约定如果(rgu)业主欠缴物业管理费等费用，物业业主欠缴物业管理费等费用，物业管理公司有权对用户采取断水、断电等手段。管理公司有权对用户采取断水、断电等手段。（2）约定为实施物业管理行为而给业主造成的损失，物业）约定为实施物业管理行为而给业主造成的损失，物业管理企业不负赔偿责任。管理企业不负赔偿责任。第14页/共114页第

14、十五页，共114页。合同法合同法第五十三条第五十三条 合同中的下列免责条款无效：合同中的下列免责条款无效：（一）造成（一）造成(zo chn)对方人身伤害的；对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成（二）因故意或重大过失造成(zo chn)对对方财产损失的。方财产损失的。第15页/共114页第十六页，共114页。物业保安物业保安(bo n)部拒绝帮部拒绝帮助抓小偷助抓小偷 某住宅小区的物业管理公司在合同中承诺提供24小时保安服务。2002年9月28日晚上，业主成某家里遭盗贼盗窃。住户发现后，给小区保安部打电话，要保安部速去抓小偷。没想到保安部一口回绝，理由是小区保安只负责小区公共区域内的治安

15、，并制止住户间打架斗殴等行为，不负责住户家中的刑事(xngsh)或治安案件。为此，成某要求物业管理公司赔偿损失而发生纠纷。第16页/共114页第十七页，共114页。物业管理合同是业主与物业管理公司之间的契约，业主承担交费义务，享有接受物业管理企业服务的权利。物业管理服务一般包括保安服务。这是物业管理企业合同义务的一部分，也是保安部门的职责，必须履行。无论住户是在家中还是在公共区域受到不法侵害，只要是在物业管理范围，保安就有义务尽力、尽快地保护、救助受害(shu hi)住户，这是履行合同义务、职责的表现。本案中成某家里遭盗贼盗窃，要求保安人员抓小偷是合理的，保安部回绝是违背安全服务义务的行为，应

16、对成某家中被盗损失负责。第17页/共114页第十八页，共114页。业主在家遭谋杀业主在家遭谋杀(mush)责责任在谁任在谁 在某住宅小区内，一名蒙面男子在晚上11点时从一家阳台潜入该小区25号楼503室，用铁棒将屋里的主人杀死，搜掠了屋内的钱财，然后从容地原路退回逃走。发生此案的主要原因之一在于此小区的保安措施存在很大问题。该小区的物业管理公司所用的保安人员所在公司为非法保安公司，未经公安局的批准；小区保安制度多方面存在明显的缺陷，保安装备也没按照开发商在售楼广告上作出的承诺安装。由于小区的安全存在着诸多的隐患，终于酿成了这起悲剧(bij)的发生。被害人的家属向法院起诉，要求小区的开发商和物业

17、管理公司赔偿损失。第18页/共114页第十九页，共114页。被告某房地产开发公司辩称：开发公司是在被告某房地产开发公司辩称：开发公司是在售楼广告上作出了一些有关保安装备售楼广告上作出了一些有关保安装备(zhungbi)的承诺，但其中一部分承诺也已兑的承诺，但其中一部分承诺也已兑现，在售完楼房之后，物业管理公司接管楼房，现，在售完楼房之后，物业管理公司接管楼房，开发公司对小区已无保安方面的权利义务了，发开发公司对小区已无保安方面的权利义务了，发生了事情应由物业管理公司负责。生了事情应由物业管理公司负责。被告某物业管理公司辩称：物业管理公司接管小区时，被告某物业管理公司辩称：物业管理公司接管小区时

18、，保安装备一直如此，自己没有义务保安装备一直如此，自己没有义务(yw)按开发公司的承按开发公司的承诺再多加设置，关于物业管理公司所用的保安人员，物业诺再多加设置，关于物业管理公司所用的保安人员，物业管理公司是有过错的，愿在过错范围内承担责任。管理公司是有过错的，愿在过错范围内承担责任。第19页/共114页第二十页，共114页。审理结果审理结果 法院经审理认为开发法院经审理认为开发(kif)公司与物业管理公司公司与物业管理公司在此事中均有过错，应承担在此事中均有过错，应承担民事赔偿责任，遂判决被告民事赔偿责任，遂判决被告某房地产开发某房地产开发(kif)公司承公司承担担4万元，物业管理公司承担万

19、元，物业管理公司承担6万元，作为对被害人家属的万元，作为对被害人家属的赔偿。赔偿。第20页/共114页第二十一页，共114页。1999年，深圳笔架山庄某业主在回家时，被潜伏在自年，深圳笔架山庄某业主在回家时，被潜伏在自家楼下家楼下104室空房内的二名犯罪分子杀害，劫去人民币室空房内的二名犯罪分子杀害，劫去人民币11000元。元。2000年年7月月14日，深圳市中级人民法院日，深圳市中级人民法院(rnmnfyun)以故意以故意杀人罪和抢劫罪判处二犯死刑，杀人罪和抢劫罪判处二犯死刑，2000年年12月月14日广东省高日广东省高级人民法院级人民法院(rnmnfyun)驳回二犯上诉，维持原判。驳回二犯

20、上诉，维持原判。2001年年4月被害人月被害人家属向物业管理公司提出了家属向物业管理公司提出了70万元的索赔请求。万元的索赔请求。4月月16日日罗湖区人民法院罗湖区人民法院(rnmnfyun)立案受理。立案受理。笔架山庄命案笔架山庄命案(mng n)第21页/共114页第二十二页，共114页。一审一审 2001年5月15日、5月31日罗湖区人民法院经两次公开审理，经查，笔架山庄至少4天大门开着且无人把守。104室虽已售出，但钥匙仍在物业公司(n s)，当管理员发现104室有异常时也未上前查看清楚，致使二罪犯在此房潜伏达4天之久。法院认为，物业管理公司(n s)存在违约事实，依据合同法第113条

21、第一款规定，认定被告物业管理公司(n s)履行义务不符合约定，应当承担违约责任，向受害者家属赔偿人民币10万元。第22页/共114页第二十三页，共114页。第第113条条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得(hud)的利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当预见到的因违

22、反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害照中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。赔偿责任。合同法合同法第23页/共114页第二十四页，共114页。二审二审(r shn)物业管理公司的基本义务是保障住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序。若把上诉人保护、保管笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为附随义务，则违背了深圳经济特区住宅区物业管理条例的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任远比物业管理合同中的主义务的

23、责任还重大(zhngd)，违背了合同的诚信等价原则。物业管理公司依照法律、法规规定和物业管理合同的约定，不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保管的义务和能力，不具有公安、司法机关依职权打击犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业管理公司工作人员的行为并不构成违约。故判决：撤销深圳罗湖区人民法院的判决，物业管理公司不承担赔偿责任。第24页/共114页第二十五页，共114页。作为物业管理公司来说，尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区域内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生，

24、不能以物业管理公司承担(chngdn)着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业公司负有责任。具体情况应具体分析。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担(chngdn)刑事和民事法律责任。物业管理公司及保安人员在治安方面的权利义务与普通公民是一样的，即遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公安机关的权利义务，除此之外法律法规没有赋予物业管理公司额外的权利义务。因此，类似事件，物业管理公司只要履行了合同条款，就不应负赔偿责任。第25页/共114页第二十六页，共114页。虽然上述案件以物业管理公司的胜诉而告终，但是(dnsh)应指出的是，此类案件不

25、见得都能以胜诉告终。因此物业公司在日常工作中应当采取积极的防范措施，以避免管区内发生上述案件。1、建立严格的安全管理制度。包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。保安员24小时巡查，并存有详尽的巡查记录。2、设置闭路电视监控系统，实现封闭或半封闭管理。3、强化业主用户的安全防范意识。做到“群防群治”。4、建立紧急救援系统，管区内一方呼救，八方支援。5、强化业主的合同意识，使业主明确物业管理公司的权利和义务。第26页/共114页第二十七页，共114页。业主对管理费各具体项目业主对管理费各具体项目(xingm)的收的收支有知情权支有知情权 原告：某小区业主 被告：某物业管理公司

26、 某小区某物业管理公司贴出了通知业主交本月管理费的通知，其中一些费用只列出了应交的总额，没有具体(jt)列各项目的具体(jt)费用。为此，小区的大部分业主要求物业管理公司定期公布所有物业管理费各项开支总数及细节，接受大家监督。物业管理公司负责人认为，他们只要根据物业管理委托合同所制定的服务要求开展工作，定期公布告诉大家是收支平衡还是超支便可以了，又不是审计，不需要公布细节。业主与该物业管理公司便产生了矛盾，后双方争执不下，业主向人民法院起诉。第27页/共114页第二十八页，共114页。原告诉请：请求法院保护业主作为消费者的知情权。被告辩称：被告虽然没有具体列出各项目的具体费用，但每个月的收支平

27、衡状况都给业主公布了，并且物业管理公司按照委托合同提供服务，也按照合同进行(jnxng)收费，业主没有必要知道公司财务会计上的细节，这是公司的内部问题，公司有权决定是否对外公布。因此，请人民法院保护自己的权利，驳回原告的诉讼请求。第28页/共114页第二十九页，共114页。审审 理理 结结 果果 人民法院根据城市新建住宅小区管理(gunl)办法所认定的业主与物业管理(gunl)公司系委托管理(gunl)合同关系，并且根据消费者权益保护法的规定认为业主作为消费者享有的知情权，因此在判决书中确认了业主的知情权。第29页/共114页第三十页，共114页。中华人民共和国消费者权益保护法中华人民共和国消

28、费者权益保护法第八条第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验(jinyn)合合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。的内容、规格、费用等有关情况。第30页/

29、共114页第三十一页，共114页。第八条第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：部分：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修、公共设施、设备日常运行、维修(wixi)及保及保养费；养费；3、绿化管理费；、绿化管理费；4、清洁卫生费；、清洁卫生费；5、保安费；、保安费；6、办公费；、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费；、法定税费；本条第本条第2项到第项到第6项费用支出是指除工资及福利费以项费用支出是指除工资及福利

30、费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。城市城市(chngsh)住宅小区物业管理服务收住宅小区物业管理服务收费暂行办法费暂行办法第31页/共114页第三十二页，共114页。王某在某小区购买王某在某小区购买(gumi)了一套二居室住房，每月的了一套二居室住房，每月的物业管物业管理费她都照交不误，但同时物业管理公司还通知另交电梯理费她都照交不误，但同时物业管理公司还通知另交电梯费、水泵费等等。王某

31、对此有诸多疑问，不知道物业公司费、水泵费等等。王某对此有诸多疑问，不知道物业公司如此繁多的收费是否合理，便向有关行政机关投诉。如此繁多的收费是否合理，便向有关行政机关投诉。管理费的构成应在合同管理费的构成应在合同(h tong)中明中明确约定确约定 第32页/共114页第三十三页，共114页。物业管理费一般应包括上述的电梯费、水泵物业管理费一般应包括上述的电梯费、水泵(shubng)费，本案中物业管理公司的收费不符合规定。费，本案中物业管理公司的收费不符合规定。第33页/共114页第三十四页，共114页。物业管理条例物业管理条例(tiol)第四十一条第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以

32、及费物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主由业主(yzh)和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。同中约定。第四十三条第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当房地产行政主管部门，应当(yngdng)加强对物业服务收费的监督。加强对物业服务收费的监督。第34页

33、/共114页第三十五页，共114页。有一位业主有一位业主2001年年10月在某小区买了一套预售商品月在某小区买了一套预售商品房，房，2002年年3月月28日收到开发商的收楼通知。他于日收到开发商的收楼通知。他于2002年年4月月10日去验收了房屋并办理了入住手续。装修日去验收了房屋并办理了入住手续。装修3 个月个月后，该业主于后，该业主于2002年年8月底入住了。岂料刚入住，业主月底入住了。岂料刚入住，业主就接到物业管理公司的交费通知单，告诉他应缴纳就接到物业管理公司的交费通知单，告诉他应缴纳(jion)4个月个月的物业管理费和的物业管理费和3个月的滞纳金。业主认为刚刚入住怎么个月的滞纳金。业

34、主认为刚刚入住怎么就已欠了就已欠了3个月的物业管理费？业主拒绝缴纳个月的物业管理费？业主拒绝缴纳(jion)物物业管理费业管理费而发生纠纷。而发生纠纷。第35页/共114页第三十六页，共114页。解析：解析：物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。本案中业主的交发出入住通知书一个月后开始计算。本案中业主的交费日期应从费日期应从4月月10日

35、开始计算，业主拒绝日开始计算，业主拒绝(jju)缴纳物业管理缴纳物业管理费没有法律依据。费没有法律依据。第36页/共114页第三十七页，共114页。原告：上海原告：上海A物业管理公司物业管理公司被告：江先生被告：江先生2000年年1月，某住宅小区与上海月，某住宅小区与上海A物业管理公司签订物物业管理公司签订物业委托管理合同。业委托管理合同。2001年年8月，江先生入住某住宅小区之后，月，江先生入住某住宅小区之后，一直没有缴纳过物业管理费。当物业管理公司催促他缴物业一直没有缴纳过物业管理费。当物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己管理费时，江先生认为自己(zj)买房子自己买房子自己(z

36、j)住自己住自己(zj)管，不需要物业管理公司的管理。江先生拒绝承认物管，不需要物业管理公司的管理。江先生拒绝承认物业管理公司与业主委员会签订的委托管理合同，并声明他将业管理公司与业主委员会签订的委托管理合同，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业委托管理关系。经业主委不会跟物业管理公司建立任何物业委托管理关系。经业主委员会多次调解也没有结果，最后，物业管理公司把江先生告员会多次调解也没有结果，最后，物业管理公司把江先生告上了法庭上了法庭第37页/共114页第三十八页，共114页。原告诉称：请求法院判决江先生支付给物业公司其欠交的总额为2250元的管理费及利息，并且确认江先生与物业管理公司之

37、间系委托管理合同关系。被告辩称：被告有权拒绝与物业管理公司建立合同关系的权利。因为合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有订立合同与不订立合同的权利，任何单位和个人不得非法(fif)干预，请求法院驳回原告的诉讼请求。第38页/共114页第三十九页，共114页。审理结果：审理结果：一审法院经审理认为，依据城市新建住一审法院经审理认为，依据城市新建住宅小区管理办法规定，江先生无权拒绝物业宅小区管理办法规定，江先生无权拒绝物业管理公司对小区实施的统一物业管理。原告在管理公司对小区实施的统一物业管理。原告在被告入住之前就已被小区业委会聘请，被告入

38、被告入住之前就已被小区业委会聘请，被告入住小区时无权拒绝承认业委会与物业管理公司住小区时无权拒绝承认业委会与物业管理公司签订的管理委托合同，并且签订的管理委托合同，并且(bngqi)在被告江在被告江先生入住行为完成时也是与物业管理公司建立先生入住行为完成时也是与物业管理公司建立合同关系之时。最后法院判决：合同关系之时。最后法院判决：1、被告江先生支付给原告物业管理费及利、被告江先生支付给原告物业管理费及利息；息；2、确认双方合同自始有效。、确认双方合同自始有效。第39页/共114页第四十页，共114页。新车在小区车库新车在小区车库(ch k)不翼不翼而飞而飞 某小区陶小姐把新购的富康车存放于小

39、区车库，并按物业管理委托合同的规定交了费，办了存车手续，领取(ln q)了车库出入证。但是第二天早上去车库开车时发现小区车库门口没有物业公司人员看守，也没有人查看她的出入证，进车库后发现自己的新车不翼而飞。陶小姐将物业管理公司告上了法庭。被告辩称：物业公司只负责车位的管理，并不是有偿保管车辆，对车辆的安全不负责任。第40页/共114页第四十一页，共114页。审理审理(shnl)结果结果 经法院查明，小区(xio q)车库是经业主委员会同意，把小区(xio q)共用空地使用权租给小区(xio q)物业公司经营车库，属于有营利性的经营活动，其收费是不属于合同约定的管理费，远远高于合同约定的小区(x

40、io q)车位管理费，具有有偿保管的性质。且在经营小区(xio q)车库时看管人员脱岗，存在过错，即使是无偿保管也应负一定责任。故法院判决物业管理公司赔偿陶小姐全部损失。第41页/共114页第四十二页，共114页。妥善保管保管物是保管人的义务，如果保管人未尽到义务致使(zhsh)保管物毁损、灭失的，保管人应当承担违约责任，赔偿寄存人的损失。此种责任属于过失推定责任，也就是说，寄存人不必证明保管人在保管中有过失，只要保管物在保管期间发生了损失，保管人就要对损失承担赔偿责任。保管人免责必须证明下列情况 1、保管物的损失系由不可抗力引起的。2、保管物的损失系由保管物本身的瑕疵或特殊性质引起的。第42

41、页/共114页第四十三页，共114页。本案中原告晚上开车返回小区，并从门卫处领取了车辆出入证，此时保管合同已成立。原告陶小姐付了车位费领取了出入证，具有保管费的性质，故原告、被告之间的保管关系依法律规定(gudng)是成立的。物业管理公司没有尽到责任，致使原告小车被盗，应赔偿损失。第43页/共114页第四十四页，共114页。第第374条条 保管期间，因保管人保管不善保管期间，因保管人保管不善(bshn)造成保管物毁造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿偿的，保管人证明自己

42、没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。责任。合同法合同法第44页/共114页第四十五页，共114页。提供停车位是否提供停车位是否(sh fu)成立保管关系成立保管关系 2002年8月8日，陆某驾驶小车到商务楼办事，交付了5元停车费后，将车停放在由某物业(w y)管理公司经营的无专人看管的停车场，后来陆某办完事要回去时发现车已丢失，立即报案，但一直没有破获此安案，于是陆某就该商务楼的物业(w y)管理公司保管不善，请求其负赔偿责任向法院提起了诉讼。第45页/共114页第四十六页，共114页。申某住在某小区房间，他的邻居申某住在某小区房间，他的邻居住户夏某自年月起将其房屋出租给别人，出租住户夏某自年

43、月起将其房屋出租给别人，出租人每天都在两房门前丢大量的饭盒、报纸等垃圾，并且，出人每天都在两房门前丢大量的饭盒、报纸等垃圾，并且，出租人在晚上总传来噪耳的音响声，直到深夜，吵得申某一家租人在晚上总传来噪耳的音响声，直到深夜，吵得申某一家晚上无法学习、睡觉。申某多次向夏某提出意见，都没有见晚上无法学习、睡觉。申某多次向夏某提出意见，都没有见效。效。后经人指点，认为物业管理公司依据委托管理合同，有后经人指点，认为物业管理公司依据委托管理合同，有维护小区工作维护小区工作(gngzu)、生活环境正常的义务，物业管理公、生活环境正常的义务，物业管理公司出面解决此事合情合理。申某便要求物业管理公司维护其司

44、出面解决此事合情合理。申某便要求物业管理公司维护其正常的生活环境。正常的生活环境。后物业管理公司出面协调，出租人说：后物业管理公司出面协调，出租人说：“我在自己的家我在自己的家里，有自由自在生活的权利。里，有自由自在生活的权利。”出租人依旧我行我素，物业出租人依旧我行我素，物业公司也听之任之。申某认为物业公司没有尽到职责，遂向有公司也听之任之。申某认为物业公司没有尽到职责，遂向有关行政部门投诉它。关行政部门投诉它。第46页/共114页第四十七页，共114页。物业管理条例物业管理条例(tiol)第四十六条第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修

45、和使用等方面法律、法规规定的行保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止为，物业管理企业应当制止(zhzh)，并及时向有关行，并及时向有关行政管理部政管理部门报告。门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企事业的报告后，有关行政管理部门在接到物业管理企事业的报告后，应当依法对违法行为予以制止应当依法对违法行为予以制止(zhzh)或者依法处理。或者依法处理。第47页/共114页第四十八页，共114页。物业管理条例物业管理条例(tiol)第四十九条第四十九条 县级以上县级以上(yshng)地方人民政府房地地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业产行

46、政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。房地产行政主管部门作为物业管理活动的监督管理部门，有责任及时处理物业管理活动中当事人的投诉，投诉内容在本部门 职责范围内的，房地产管理部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实，并应当在合理时间内将处理意见回复投诉人；投诉内容涉及其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关(yugun)行政管理部门处理，并告知投诉人。如违章建筑转由规划部门处理。第48页/共114页第四十九页，共114页。申诉人:某物业管理公司 被申诉人:曹某 某住宅小区内25103房的业主曹某要将自己住

47、房门口的一棵枝叶茂盛的大树锯掉,其理由是该树挡住家里的阳光.物业管理公司得知此消息后,多次上门劝解,曹某不听,认为树是自己栽的,物业管理公司无权过问。物业管理公司不能用强制方法强行制止(zhzh)，以避免矛盾激化，发生人身冲突，于是就此事向有关行政部门投诉。被晫申诉人辩称：自己对所锯树木拥有所有权，对树木有处分的权利，锯掉树木是自己处分私人财物的行为，任何人或单位不得干涉。物业管理公司无权过问此事。第49页/共114页第五十页，共114页。处理结果：处理结果：有关行政管理部门认为，被诉人曹某不听物业有关行政管理部门认为，被诉人曹某不听物业管理公司的劝告，擅自管理公司的劝告，擅自(shnz)把树

48、锯掉，违反了把树锯掉，违反了城市管理的有关规定，对被诉人罚款城市管理的有关规定，对被诉人罚款5000元，并交元，并交出锯掉的树木。出锯掉的树木。第50页/共114页第五十一页，共114页。法理解析：法理解析：物业管理公司接受业主委托，对小区进行全面物业管理公司接受业主委托，对小区进行全面(qunmin)管理，它不仅对房屋、设备等进行管理管理，它不仅对房屋、设备等进行管理修缮，同时也对所管的小区内的场地以及绿地、树修缮，同时也对所管的小区内的场地以及绿地、树木进行管理维护。它对绿化树木的管理是正当工作木进行管理维护。它对绿化树木的管理是正当工作行为。无论是国家栽种，还是个人栽种，一旦成活，行为。

49、无论是国家栽种，还是个人栽种，一旦成活，再要锯掉，不仅要得到物业管理公司的同意，还要再要锯掉，不仅要得到物业管理公司的同意，还要得到当地城建、园林部门的批准，否则将属于破坏得到当地城建、园林部门的批准，否则将属于破坏绿化，是要受到相应处罚的。绿化，是要受到相应处罚的。第51页/共114页第五十二页，共114页。白先生的公司在某商务写字楼办公。2001年冬天，办公楼供水管破裂漏水，物业管理公司未及时修理，水流(shuli)得到处都是，由于天气寒冷，水结成薄冰，使办公楼职员正常行走多有不便，有滑跤的危险。1月18日，白先生上班期间在工作地点台阶上滑了一跤，致使其摔伤住院。出院后，白先生向法院起诉：

50、请求包括医疗费、营养费、误工费、交通费、护理费、精神损失费及损伤鉴定费由物业管理公司承担。第52页/共114页第五十三页，共114页。解析：解析：物业管理的经营者应当保持管理区域内的公共设施物业管理的经营者应当保持管理区域内的公共设施完好，环境整治优美，公共秩序良好，保障业主使用方完好，环境整治优美，公共秩序良好，保障业主使用方便、安全。本案中被告作为该楼房便、安全。本案中被告作为该楼房(lufng)的物业管的物业管理公司，应对物业公共配套设施的完好承担起保养维护理公司，应对物业公共配套设施的完好承担起保养维护维修的责任。在接到办公楼供水管破裂漏水报修通知后维修的责任。在接到办公楼供水管破裂漏