物业管理法律责任.pptx

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1、4 物业管理法律责任 掌握掌握 1、根本概念、根本概念 物业管理法律责任、物业管理民事法律责任、物业物业管理法律责任、物业管理民事法律责任、物业管理违约责任、物业管理侵权责任、物业管理行政管理违约责任、物业管理侵权责任、物业管理行政法律责任法律责任 2、问答题、问答题 1民事法律责任的特点及一般侵权责任的构成要民事法律责任的特点及一般侵权责任的构成要素。素。 2物业管理中民事免责的条件有哪些？物业管理中民事免责的条件有哪些？ 3物业管理民事责任的承担方式？物业管理民事责任的承担方式？ 4物业管理中有哪些违约行为和侵权行为？物业管理中有哪些违约行为和侵权行为？ 熟悉熟悉 1如何理解物业管理法律责

2、任的特征如何理解物业管理法律责任的特征? 2违约责任与侵权责任有哪些区别违约责任与侵权责任有哪些区别? 3物业管理中的行政违法行为有哪些？物业管理中的行政违法行为有哪些？ 【引入案例】【引入案例】 停车场大树砸坏小轿车，物停车场大树砸坏小轿车，物业效劳企业应否承担法律责任业效劳企业应否承担法律责任 某日某日, 北京市宣武区一小区内一棵高达北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司根据保险合同为车主陈先生理赔了司根据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万万元。元。

3、5个月后，平安保险公司在宣武区人民个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给客户的客户的 3.3 万元经济损失。其理由是，大万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业效劳树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业效劳公司应预见到后果并事先采取措施。被告公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业效劳公司那么认为，大树倾倒属不可物业效劳公司那么认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。抗力，不应承担责任。4.1 物业管理法律责任概述物业管理法律责任概述 一物业管理的法律责任的概念一物业管理的法律责任的概念 物业管理法律责任是指物业管理

4、活动的物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己民事主体、行政主体和行政相对人对自己违背物业管理法规的行为应该承担的具有违背物业管理法规的行为应该承担的具有国家强迫性和不利性的法律后果。国家强迫性和不利性的法律后果。 法律责任指由于公民或法人违背了法律法律责任指由于公民或法人违背了法律的行为而应承担的法律后果。的行为而应承担的法律后果。(1)必须由国家强迫保证施行。必须由国家强迫保证施行。(2)必须有物业管理法律法规或合同的事先必须有物业管理法律法规或合同的事先约定。约定。(3)必须对违法行为人或违约行为人的一种必须对违法行为人或违约行为人的一种制裁。制裁。(4)必

5、须和物业管理的的违法行为或违约行必须和物业管理的的违法行为或违约行为相联络。为相联络。(二二)物业管理法律责任的特征物业管理法律责任的特征 一物业管理民事法律责任一物业管理民事法律责任 民事责任是指民事主体违背合同义务民事责任是指民事主体违背合同义务或法定民事义务而应当承担的责任，分为或法定民事义务而应当承担的责任，分为违约责任和侵权责任。其特征有：违约责任和侵权责任。其特征有： 1民事责任是因为违背民事义务而承民事责任是因为违背民事义务而承担的法律后果。担的法律后果。 2民事责任主要是财产责任。民事责任主要是财产责任。 3民事责任的范围与违法行为所造成民事责任的范围与违法行为所造成的损害范围

6、相适应。的损害范围相适应。 违约责任：指物业管理活动中，当事人一违约责任：指物业管理活动中，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。损失等民事责任。 侵权责任：指物业管理活动中，民事主侵权责任：指物业管理活动中，民事主体因违法施行进犯国家、集体、公民的财产权体因违法施行进犯国家、集体、公民的财产权和公民人身权的行为而应承担的不利后果。分和公民人身权的行为而应承担的不利后果。分一般侵权责任和特殊侵权责任。一般侵权责任和特殊侵权责任。 财产权包括物权和

7、债权；人身权包括人格财产权包括物权和债权；人身权包括人格权和身份权。声誉权、隐私权、荣誉权等。权和身份权。声誉权、隐私权、荣誉权等。 一般侵权责任的构成条件：一般侵权责任的构成条件： 1行为具有违法性行为具有违法性 2损害事实客观存在损害事实客观存在 3违法行为与损害事实之间有因果违法行为与损害事实之间有因果关系关系 4行为人主观上有过错行为人主观上有过错 法律责任主体法律责任主体 违法主体违法主体 【案例【案例1】 在小区内摔伤物业公司是否在小区内摔伤物业公司是否承担责任？承担责任？ 2000年年1月月7日上午日上午, 徐某去厂房上班，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上行走，因在通往

8、厂房载货电梯的台阶上行走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑到摔伤，医院诊断为骨折。徐某摔伤当到摔伤，医院诊断为骨折。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人探望。天，该厂房的物业管理单位派人探望。徐某要求物业公司为此承担责任，物业徐某要求物业公司为此承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执己见公司认为没有义务承担，双方各执己见诉至法庭。请分析物业公司是否应承担诉至法庭。请分析物业公司是否应承担责任？为什么？责任？为什么？ 违约责任与侵权责任的区别违约责任与侵权责任的区别违背原有义务不同违

9、背原有义务不同保护权利的性质不同保护权利的性质不同构成要件不同构成要件不同对责任人的要求不同对责任人的要求不同对第三人的责任不同对第三人的责任不同赔偿范围不同赔偿范围不同诉讼管辖不同诉讼管辖不同诉讼时效不同诉讼时效不同免责条款的效力不同免责条款的效力不同责任方式不同责任方式不同 二物业管理行政法律责任二物业管理行政法律责任 物业管理行政法律责任指行政主体或物业管理行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违背行政法律法规而依行政相对人的行为违背行政法律法规而依法必须承担的性质法律后果。法必须承担的性质法律后果。 违法行政责任和行政违法责任。违法行政责任和行政违法责任。 三物业管理刑事法律责任三物

10、业管理刑事法律责任 主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑。徒刑和死刑。 附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利。利。一归责类型一归责类型 1过错责任类型过错责任类型 2无过错责任类型严格责任类型、合适无过错责任类型严格责任类型、合适产品责任、合同违约责任等产品责任、合同违约责任等 3公平责任类型公平责任类型 【案例【案例2】过错责任案件：大厦窗户玻璃】过错责任案件：大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案。坠落致人伤害赔偿纠纷案。 某大厦是被告某大厦是被告A实业公司开发的写实业公司开发的写字楼，产权是实业公司的，委托物业公字楼，产

11、权是实业公司的，委托物业公司司B进展管理。大厦共进展管理。大厦共16层，由于其窗层，由于其窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落事件，租户普遍提出意次发生玻璃坠落事件，租户普遍提出意见，实业公司见，实业公司A未及时进展修缮处理。未及时进展修缮处理。2021年年5月月21日下午日下午3时许，时许，13层广告层广告公司员工于某在关窗户时用力过猛，致公司员工于某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落破碎下落插入楼下孙某头部，玻璃坠落破碎下落插入楼下孙某头部，致使其当场昏迷被送医院，先后用去医致使其当场昏迷被送医院，先后用去医疗费、护工费及误工损失费等疗费、护工费

12、及误工损失费等8万元，万元，事后孙某将公司事后孙某将公司A、B及于某告上法庭，及于某告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。要求三被告承担赔偿责任。 本案谁应当承担民事责任？问什本案谁应当承担民事责任？问什么？么？【案例【案例3】 无过错责任案件。无过错责任案件。 某住宅小区一楼业主谢先生度某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋排水管道倒灌所经查是因为该门栋排水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司司给予损失赔偿，但

13、物业管理公司称排水管道是通畅的，不应该付管称排水管道是通畅的，不应该付管理责任，因此回绝赔偿。试分析本理责任，因此回绝赔偿。试分析本案中物业管理公司是否应承担责任，案中物业管理公司是否应承担责任，为什么？为什么？ 【案例【案例4】 公平责任案件公平责任案件 某物业公司开展学雷峰活动，职工某物业公司开展学雷峰活动，职工王某到业主李某家免费帮助擦窗户，在王某到业主李某家免费帮助擦窗户，在干活过程中不慎失足摔倒跌断股骨，经干活过程中不慎失足摔倒跌断股骨，经住院治疗，花费人民币住院治疗，花费人民币2000元，王某元，王某提出希望物业管理公司和作为收益人的提出希望物业管理公司和作为收益人的李某适当承担一

14、部分医疗费用。但物业李某适当承担一部分医疗费用。但物业公司和李某互相推诿。气愤之下，王某公司和李某互相推诿。气愤之下，王某不仅要求物业管理公司和李某承担医疗不仅要求物业管理公司和李某承担医疗费，而且要求物业管理公司给予精神损费，而且要求物业管理公司给予精神损失赔偿费失赔偿费3000元。元。 请问王某的要求合理吗？为什么？请问王某的要求合理吗？为什么？ 公平责任不合适于精神赔偿场合。公平责任不合适于精神赔偿场合。 物业管理活动中主要的违约行为：物业管理活动中主要的违约行为： 1物业效劳企业违背物业效劳合同约定，物业效劳企业违背物业效劳合同约定，擅自改变物业管理用房的用处。擅自改变物业管理用房的用

15、处。 2物业效劳企业违背物业效劳合同约定，物业效劳企业违背物业效劳合同约定，擅自进步收费标准。擅自进步收费标准。 3物业效劳企业未按物业效劳合同的约物业效劳企业未按物业效劳合同的约定内容提供物业效劳。定内容提供物业效劳。 4业主违背物业效劳合同和管理规约规业主违背物业效劳合同和管理规约规定，不缴纳物业效劳费和住宅专项维修基金。定，不缴纳物业效劳费和住宅专项维修基金。 1国家机关或其工作人员因执行职务造国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。成侵权损害的民事责任。 2法人对其工作人员执行职务造成侵权法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。损害的民事责任。 3因产品质量不合格

16、致人损害的民事责因产品质量不合格致人损害的民事责任。任。 4因建筑施工或物业维修施工而产生的因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。侵权责任。 5建筑物所有人或管理人的侵权责任。建筑物所有人或管理人的侵权责任。 6饲养的动物致人损害的民事责任。饲养的动物致人损害的民事责任。 7破坏、污染环境的侵权责任。破坏、污染环境的侵权责任。 8无行为才能或限制行为才能人致人损无行为才能或限制行为才能人致人损害的民事责任。害的民事责任。 9因妨害行为而产生的侵权责任。因妨害行为而产生的侵权责任。 【案例【案例5】 燃气公司检修案燃气公司检修案 某物业公司发现其管理的小区内有燃某物业公司发现其管理的小区内有

17、燃气有泄露，经与燃气公司联络，燃气公司气有泄露，经与燃气公司联络，燃气公司派人检修，在距道路中心派人检修，在距道路中心0.5米处挖了一米处挖了一个直径和深度都将近个直径和深度都将近1米的坑，因天色已米的坑，因天色已晚，离去准备明天再修。当晚晚，离去准备明天再修。当晚10时许，李时许，李先生喝酒回家掉进坑内，造成左脚骨折及先生喝酒回家掉进坑内，造成左脚骨折及多处擦伤，在医院治疗时，因医疗器械消多处擦伤，在医院治疗时，因医疗器械消毒不彻底，感染了破伤风病毒导致死亡。毒不彻底，感染了破伤风病毒导致死亡。李先生的家人及朋友找到物业公司要求赔李先生的家人及朋友找到物业公司要求赔偿，理由是李先生的死亡一切

18、都起源于物偿，理由是李先生的死亡一切都起源于物业公司找燃气公司来检修。试分析：业公司找燃气公司来检修。试分析： 1李先生亲朋所言理由是否有道理？李先生亲朋所言理由是否有道理？李先生本人是否应承担责任？李先生本人是否应承担责任？2本案本案中，涉及到几种民事责任，谁应承担？理中，涉及到几种民事责任，谁应承担？理由是什么？由是什么？3物业公司是否应承担民物业公司是否应承担民事责任？事责任？ 1正当理由正当理由 依法执行职务；正当防卫；紧急避依法执行职务；正当防卫；紧急避险；受害人同意。险；受害人同意。 2外来原因外来原因 不可抗力；意外事件；受害人的过不可抗力；意外事件；受害人的过错。错。 【案例【

19、案例6】 紧急避险紧急避险 张先生是某住宅小区四楼的住张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家的天花板、家具、衣被下王小姐家的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐受到损害。因为水流不止，王小姐便恳求管理处前去修理，但管理处便恳求管理处前去修理，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅行为，要求物业管理公司赔偿损宅

20、行为，要求物业管理公司赔偿损失。失。 物业管理公司的做法是否正确？物业管理公司的做法是否正确？谁应对张先生进展赔偿。谁应对张先生进展赔偿。(1)停顿损害停顿损害(2)排除阻碍排除阻碍 (3)消除危险消除危险(4)返还财产返还财产(5)恢复原状恢复原状(6)修理、重作、更换修理、重作、更换(7)赔偿损失赔偿损失(8)支付违约金支付违约金(9)消除影响，恢复声誉消除影响，恢复声誉(10) 赔礼抱歉赔礼抱歉 一物业效劳企业的行政违法行为一物业效劳企业的行政违法行为 1非法经营行为非法经营行为 2不正当竞争行为不正当竞争行为 3擅自作为行为擅自作为行为 4不履行或不忠实履行受托管义务的不履行或不忠实履

21、行受托管义务的行为行为 5损害消费者合法权益的行为损害消费者合法权益的行为 二业主委员会、业主、物业使用二业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行人或者其他单位、个人的行政违法行为为 1决定违法行为决定违法行为 2擅自作为行为擅自作为行为 3不履行法定应尽义务的行为不履行法定应尽义务的行为 三开发建立单位、售房单位的行三开发建立单位、售房单位的行政违法行为：政违法行为： 1未履行法定前期物业管理义务未履行法定前期物业管理义务的行为的行为 2不履行物业移交法定义务的行不履行物业移交法定义务的行为为 3不履行物业维修专项资金代收不履行物业维修专项资金代收代存法定义务的行为代存法定

22、义务的行为 4其他行政违法行为其他行政违法行为 四阻碍管理的违法行为四阻碍管理的违法行为 1阻碍执行公务的行为阻碍执行公务的行为 2阻碍施行监视的行为阻碍施行监视的行为 一行政处分一行政处分 警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者撤消答应证；暂扣或责令停产停业；暂扣或者撤消答应证；暂扣或者撤消执照；行政拘留；法律、行政法规规定者撤消执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处分。的其他行政处分。 二行政处分二行政处分 警告、记过、降职、降薪、撤职、留用观察、警告、记过、降职、降薪、撤职、留用观察、开除等。开除等。 三劳动教养三劳

23、动教养 【案例【案例7】2006年年9月宏泰物业公司月宏泰物业公司管理运达服装城，物业公司告知业管理运达服装城，物业公司告知业主，对业主不及时清运垃圾将罚款主，对业主不及时清运垃圾将罚款3000元。某业主装修时，没有及时元。某业主装修时，没有及时清运垃圾，物业公司罚款清运垃圾，物业公司罚款3000元。元。试问物业公司能否对该业主罚款？试问物业公司能否对该业主罚款？ 案例解析：我国案例解析：我国?行政处分法行政处分法?规定，规定，行政处分权只能由行政管理机关行行政处分权只能由行政管理机关行使。物业公司不是行政管理机关，使。物业公司不是行政管理机关，不具有罚款的权利。因此，物业公不具有罚款的权利。

24、因此，物业公司不能对业主进展罚款。司不能对业主进展罚款。4.4 物业管理刑事法律责任物业管理刑事法律责任 物业管理刑事责任是指行为人在物业管理物业管理刑事责任是指行为人在物业管理活动中严重违背物业管理法律、法规，给活动中严重违背物业管理法律、法规，给国家、集体、自然人或法人的财产或生命国家、集体、自然人或法人的财产或生命安康造成严重损害，情节严重，触犯国家安康造成严重损害，情节严重，触犯国家刑事法律规定的，由司法机关依法追究的刑事法律规定的，由司法机关依法追究的刑事责任。刑事责任。 引入案例分析 法院经审理后，判决该物业效劳公司承担赔偿责任。其法律根据是，?中华人民共和国民法通那么?第153条

25、规定，不可抗力是指“不能预见，不能防止并不能抑制的客观情况，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因；第107条还规定，因不可抗力不能履行合同或者别人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。?物业管理条例?第36条规定：“物业效劳企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。“物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 本案中正常的刮风现象并不是不可预见的。大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业效劳公司那么应预见到损害后果的发生，理应采取相应的防护措施。但该物业效劳公司未能履行物业效劳合同的约定，没有作为，其假定完全不适用于不

26、可抗力免责条款。因此，该物业效劳公司应该承担赔偿责任。 “物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。当依法承担相应的法律责任。物业效劳物业效劳企业责任如何理解？企业责任如何理解？ 1.假如物业企业完全遵守了法律法规的规假如物业企业完全遵守了法律法规的规定和物业效劳合同约定，即使业主人身、财产定和物业效劳合同约定，即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，不一定因此承担在物业管理区域内受到损害，不一定因此承担法律责任；法律责任； 2.“依法主要是根据依法主要是

27、根据?民法通那么民法通那么?、?合同法合同法?、?刑法刑法?以及以及?条例条例?等法律法规的规等法律法规的规定。定。 3“相应有两层含义：相应有两层含义：1根据不同情根据不同情况承担不同类型的责任；况承担不同类型的责任；2根据物业效劳根据物业效劳合同的不同约定，承担不同责任。合同的不同约定，承担不同责任。 案例作业案例作业3 1.李子花园的业主王某入住新居后不久，发现房屋内墙有剥落情况，而且厨房的管道和阀门也有质量问题，他向物业管理公司提出要求协助解决，物业管理公司协助王某屡次与开发商协商处理未果，质量问题照旧。王某一怒之下联络了几个有类似情况的业主不交物业管理费。 请问王某和其他业主的举动能

28、不能得到法律的支持，为什么？王某等的行为在法律上要承担什么责任？ 2.业主被盗，物业管理应否赔偿 王先生是某住宅小区的业主，上个月12日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过清点，家中财产被盗损失大约为12万元。于是，王先生及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。 如今，王先生认为他每月都按时缴纳了物业管理费，这次财产损失应该由他所在住宅小区的物业管理处给予赔偿。你认为可以吗？ 3小区管理处不准业主小区内拍照 日前，某住宅小区业主陈女士搬进新家后想拍一些照片给远方的父母看一看自己的居住环境，就在小区里拍摄照片。当她在小区花园里拍摄花草风光时，小区物业管理处的男保安冲过来用手挡住相机镜头说

29、，小区内不可以拍照。陈女士表示自己是业主，保安直言业主也一样不能在小区内拍照。一气之下，陈女士在小区论坛发帖表示心情很郁闷。陈女士的帖子引起众多业主的愤慨。有十几位业主都发帖表示自己是头一回听到小区内不能照相这回事，疑惑着为什么业主在小区内不能拍照，甚至有业主以叛逆的态度对抗：“明天也拿个相机去拍，看他们能拿我怎样？ 为此，记者采访了8家物业效劳公司，其中，5家物业效劳公司表示，一般看到有人在小区内拍照，保安都会阻止，业主向保安出示业主卡，即可以在小区内拍照，但是，只可以拍人物和花草，不可以拍建筑物外立面。主要理由是怕被竞争对手抄袭开发商的园林、建筑设计，所以哪怕是业主也不例外。 你认为物业效劳公司有权制止业主在小区内拍照吗？他们的理由能成立吗？