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1、物业管理企业的资质等级管理物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书后，方可从事物业管理业务。临时资质证书的有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。第1页/共114页 某房地产公司自己设立的物业管理公司对整个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维修基金用于做其他经营。为此，小区内全
2、体业主要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面。但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员会，并说将维修基金用于做生意比存入银行利息高，是为全体业主做好事。为此，业主向有关行政管理部门投诉了该物业管理公司。第2页/共114页 建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 第五条 商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。第3页/共114页 维修基金实行“业主所有、专户存储
3、、政府监督、规范使用”的原则。维修基金用于住宅的共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修基金。第4页/共114页 物业管理服务合同一、概念：物业管理服务合同：是指物业管理企业接受业主 或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。第5页/共114页物业管理条例第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第6页/共114页
4、不可单方面提高物业管理收费 某小区开发商在售房合同中承诺该小区物业管理费每月每平方米不超过2元。可是在业主办理入住手续时，物业管理公司要求业主交纳物业管理费每月每平方米5元。全部业主认为这不合理，要求按原购房协议执行。物业管理公司认为购房合同是开发商的事，开发商承诺事项与物业管理公司无关。为此，业主与物业管理公司发生了纠纷。第7页/共114页物业管理条例 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前
5、期物业管理合同建设单位物业管理企业 物业管理合同 业主委员会物业管理企业第8页/共114页二、特征：1、物业管理合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；2、签订物业管理合同的物业管理企业必须符合相应的资质条件；3、业主与物业管理公司一旦签订了合同，物业管理公司就可以依法律和合同独立开展工作；4、物业管理公司独立对外承担法律责任；5、物业管理公司不需要亲自处理所有物业管理工作；6、物业管理合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随意解除。第9页/共114页 某小区物业管理规定：每一住户在装修前均需办理装修手续，就装修公司资质、装修的设计图纸及装修人员、完工日
6、期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退还押金。徐先生在该小区购买了三居室一套，在办完全部手续并且交纳了装修押金后，装修公司即开始施工。施工完毕经物业公司验收合格后，徐先生家搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装修时加宽了进户门为由，先停了徐家的电，两天后，又把徐家的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的情况下将物业管理公司告上了法庭。第10页/共114页 原告诉请：原告房屋施工完成后，经物业管理公司验收合格后使用的。物业管理公司突然以原告家装时加宽了进户门为由先停电、再停水，给原告造成
7、了重大损失，要求被告恢复供水、供电并赔偿损失。被告辩称：原告装修时加宽了进户门，这不符合有关规章的规定，妨碍了物业管理公司依合同对小区进行物业管理，因此，物业管理公司有权就此事进行过问。由于原告没有及时改正，所以才采取停电停水的强制性手段。第11页/共114页合同法第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。第一百八十四条 供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。第12页/共114页审理结果：人民法院最终裁定，被告某物业
8、管理公司的行为为侵权行为，立即恢复徐先生家的水、电供应，并赔偿由此造成的损失。第13页/共114页三、物业管理服务合同的几个具体法律问题：1、业主委员会代表所有业主与物业管理公司签订物业管理服务合同。2、物业管理服务合同中约定的服务范围，主要是针对物业区域内的公共部分、共用部分，而非业主各自独有部分。3、物业管理服务合同中当事人关于违约责任的以下两种约定条款应属无效：（1）约定如果业主欠缴物业管理费等费用，物业管理公司有权对用户采取断水、断电等手段。（2）约定为实施物业管理行为而给业主造成的损失，物业管理企业不负赔偿责任。第14页/共114页合同法第五十三条 合同中的下列免责条款无效：（一）造
9、成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。第15页/共114页物业保安部拒绝帮助抓小偷 某住宅小区的物业管理公司在合同中承诺提供24小时保安服务。2002年9月28日晚上，业主成某家里遭盗贼盗窃。住户发现后，给小区保安部打电话，要保安部速去抓小偷。没想到保安部一口回绝，理由是小区保安只负责小区公共区域内的治安，并制止住户间打架斗殴等行为，不负责住户家中的刑事或治安案件。为此，成某要求物业管理公司赔偿损失而发生纠纷。第16页/共114页 物业管理合同是业主与物业管理公司之间的契约，业主承担交费义务，享有接受物业管理企业服务的权利。物业管理服务一般包括保安服务。这是物业管理企业合
10、同义务的一部分，也是保安部门的职责，必须履行。无论住户是在家中还是在公共区域受到不法侵害，只要是在物业管理范围，保安就有义务尽力、尽快地保护、救助受害住户，这是履行合同义务、职责的表现。本案中成某家里遭盗贼盗窃，要求保安人员抓小偷是合理的，保安部回绝是违背安全服务义务的行为，应对成某家中被盗损失负责。第17页/共114页业主在家遭谋杀责任在谁 在某住宅小区内，一名蒙面男子在晚上11点时从一家阳台潜入该小区25号楼503室，用铁棒将屋里的主人杀死，搜掠了屋内的钱财，然后从容地原路退回逃走。发生此案的主要原因之一在于此小区的保安措施存在很大问题。该小区的物业管理公司所用的保安人员所在公司为非法保安
11、公司，未经公安局的批准；小区保安制度多方面存在明显的缺陷，保安装备也没按照开发商在售楼广告上作出的承诺安装。由于小区的安全存在着诸多的隐患，终于酿成了这起悲剧的发生。被害人的家属向法院起诉，要求小区的开发商和物业管理公司赔偿损失。第18页/共114页 被告某房地产开发公司辩称：开发公司是在售楼广告上作出了一些有关保安装备的承诺，但其中一部分承诺也已兑现，在售完楼房之后，物业管理公司接管楼房，开发公司对小区已无保安方面的权利义务了，发生了事情应由物业管理公司负责。被告某物业管理公司辩称：物业管理公司接管小区时，保安装备一直如此，自己没有义务按开发公司的承诺再多加设置，关于物业管理公司所用的保安人
12、员，物业管理公司是有过错的，愿在过错范围内承担责任。第19页/共114页审理结果 法院经审理认为开发公司与物业管理公司在此事中均有过错，应承担民事赔偿责任，遂判决被告某房地产开发公司承担4万元，物业管理公司承担6万元，作为对被害人家属的赔偿。第20页/共114页 1999年，深圳笔架山庄某业主在回家时，被潜伏在自家楼下104室空房内的二名犯罪分子杀害，劫去人民币11000元。2000年7月14日，深圳市中级人民法院以故意杀人罪和抢劫罪判处二犯死刑，2000年12月14日广东省高级人民法院驳回二犯上诉，维持原判。2001年4月被害人家属向物业管理公司提出了70万元的索赔请求。4月16日罗湖区人民
13、法院立案受理。笔架山庄命案第21页/共114页一审 2001年5月15日、5月31日罗湖区人民法院经两次公开审理，经查，笔架山庄至少4天大门开着且无人把守。104室虽已售出，但钥匙仍在物业公司，当管理员发现104室有异常时也未上前查看清楚，致使二罪犯在此房潜伏达4天之久。法院认为，物业管理公司存在违约事实，依据合同法第113条第一款规定，认定被告物业管理公司履行义务不符合约定，应当承担违约责任，向受害者家属赔偿人民币10万元。第22页/共114页 第113条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利
14、益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。合同法第23页/共114页二审 物业管理公司的基本义务是保障住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序。若把上诉人保护、保管笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为附随义务，则违背了深圳经济特区住宅区物业管理条例的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任远比物业管理合同中的主义务的责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。物业管理公司依照法律、法规规定和物业管理合同的约
15、定，不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保管的义务和能力，不具有公安、司法机关依职权打击犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业管理公司工作人员的行为并不构成违约。故判决：撤销深圳罗湖区人民法院的判决，物业管理公司不承担赔偿责任。第24页/共114页 作为物业管理公司来说，尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区域内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生，不能以物业管理公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业公司负有责任。具体情况应具体分析。对犯罪
16、行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担刑事和民事法律责任。物业管理公司及保安人员在治安方面的权利义务与普通公民是一样的，即遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公安机关的权利义务，除此之外法律法规没有赋予物业管理公司额外的权利义务。因此，类似事件，物业管理公司只要履行了合同条款，就不应负赔偿责任。第25页/共114页 虽然上述案件以物业管理公司的胜诉而告终，但是应指出的是，此类案件不见得都能以胜诉告终。因此物业公司在日常工作中应当采取积极的防范措施，以避免管区内发生上述案件。1、建立严格的安全管理制度。包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。保安员
17、24小时巡查，并存有详尽的巡查记录。2、设置闭路电视监控系统，实现封闭或半封闭管理。3、强化业主用户的安全防范意识。做到“群防群治”。4、建立紧急救援系统，管区内一方呼救，八方支援。5、强化业主的合同意识，使业主明确物业管理公司的权利和义务。第26页/共114页业主对管理费各具体项目的收支有知情权 原告：某小区业主 被告：某物业管理公司 某小区某物业管理公司贴出了通知业主交本月管理费的通知，其中一些费用只列出了应交的总额，没有具体列各项目的具体费用。为此，小区的大部分业主要求物业管理公司定期公布所有物业管理费各项开支总数及细节，接受大家监督。物业管理公司负责人认为，他们只要根据物业管理委托合同
18、所制定的服务要求开展工作，定期公布告诉大家是收支平衡还是超支便可以了，又不是审计，不需要公布细节。业主与该物业管理公司便产生了矛盾，后双方争执不下，业主向人民法院起诉。第27页/共114页 原告诉请：请求法院保护业主作为消费者的知情权。被告辩称：被告虽然没有具体列出各项目的具体费用，但每个月的收支平衡状况都给业主公布了，并且物业管理公司按照委托合同提供服务，也按照合同进行收费，业主没有必要知道公司财务会计上的细节，这是公司的内部问题，公司有权决定是否对外公布。因此，请人民法院保护自己的权利，驳回原告的诉讼请求。第28页/共114页审 理 结 果 人民法院根据城市新建住宅小区管理办法所认定的业主
19、与物业管理公司系委托管理合同关系，并且根据消费者权益保护法的规定认为业主作为消费者享有的知情权，因此在判决书中确认了业主的知情权。第29页/共114页中华人民共和国消费者权益保护法第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第30页/共114页第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备
20、日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费；本条第2项到第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第31页/共114页 王某在某小区购买了一套二居室住房，每月的物业管理费她都照交不误，但同时物业管理公司还通知另交电梯费、水泵费等等。王某对此有诸多疑问，不知道物业公司如此繁多的收费是否合理，便向有关行政机关投诉。管理费的构成应在合同中明确约定 第32页/共114页 物业
21、管理费一般应包括上述的电梯费、水泵费，本案中物业管理公司的收费不符合规定。第33页/共114页物业管理条例 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第34页/共114页 有一位业主2001年10月在某小区买了一套预售商品房，2002年3月28日收到开发商的收楼通知。他于2002年4月10日去验收了房屋并办理了入住手续。装修3
22、个月后，该业主于2002年8月底入住了。岂料刚入住，业主就接到物业管理公司的交费通知单，告诉他应缴纳4个月的物业管理费和3个月的滞纳金。业主认为刚刚入住怎么就已欠了3个月的物业管理费？业主拒绝缴纳物业管理费而发生纠纷。第35页/共114页解析：物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。本案中业主的交费日期应从4月10日开始计算，业主拒绝缴纳物业管理费没有法律依据。第36页/共114页原告：上海A物业管理公司被告：江先生2000年1月，某住宅小区与上海A物业管理公司签订物业
23、委托管理合同。2001年8月，江先生入住某住宅小区之后，一直没有缴纳过物业管理费。当物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买房子自己住自己管，不需要物业管理公司的管理。江先生拒绝承认物业管理公司与业主委员会签订的委托管理合同，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业委托管理关系。经业主委员会多次调解也没有结果，最后，物业管理公司把江先生告上了法庭第37页/共114页 原告诉称：请求法院判决江先生支付给物业公司其欠交的总额为2250元的管理费及利息，并且确认江先生与物业管理公司之间系委托管理合同关系。被告辩称：被告有权拒绝与物业管理公司建立合同关系的权利。因为合同是平等主体的自然人、法
24、人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有订立合同与不订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，请求法院驳回原告的诉讼请求。第38页/共114页审理结果：一审法院经审理认为，依据城市新建住宅小区管理办法规定，江先生无权拒绝物业管理公司对小区实施的统一物业管理。原告在被告入住之前就已被小区业委会聘请，被告入住小区时无权拒绝承认业委会与物业管理公司签订的管理委托合同，并且在被告江先生入住行为完成时也是与物业管理公司建立合同关系之时。最后法院判决：1、被告江先生支付给原告物业管理费及利息；2、确认双方合同自始有效。第39页/共114页新车在小区车库不翼而飞 某小区陶小姐
25、把新购的富康车存放于小区车库，并按物业管理委托合同的规定交了费，办了存车手续，领取了车库出入证。但是第二天早上去车库开车时发现小区车库门口没有物业公司人员看守，也没有人查看她的出入证，进车库后发现自己的新车不翼而飞。陶小姐将物业管理公司告上了法庭。被告辩称：物业公司只负责车位的管理，并不是有偿保管车辆，对车辆的安全不负责任。第40页/共114页审理结果 经法院查明，小区车库是经业主委员会同意，把小区共用空地使用权租给小区物业公司经营车库，属于有营利性的经营活动，其收费是不属于合同约定的管理费，远远高于合同约定的小区车位管理费，具有有偿保管的性质。且在经营小区车库时看管人员脱岗，存在过错，即使是
26、无偿保管也应负一定责任。故法院判决物业管理公司赔偿陶小姐全部损失。第41页/共114页 妥善保管保管物是保管人的义务，如果保管人未尽到义务致使保管物毁损、灭失的，保管人应当承担违约责任，赔偿寄存人的损失。此种责任属于过失推定责任，也就是说，寄存人不必证明保管人在保管中有过失，只要保管物在保管期间发生了损失，保管人就要对损失承担赔偿责任。保管人免责必须证明下列情况 1、保管物的损失系由不可抗力引起的。2、保管物的损失系由保管物本身的瑕疵或特殊性质引起的。第42页/共114页 本案中原告晚上开车返回小区，并从门卫处领取了车辆出入证，此时保管合同已成立。原告陶小姐付了车位费领取了出入证，具有保管费的
27、性质，故原告、被告之间的保管关系依法律规定是成立的。物业管理公司没有尽到责任，致使原告小车被盗，应赔偿损失。第43页/共114页 第374条 保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。合同法第44页/共114页提供停车位是否成立保管关系 2002年8月8日，陆某驾驶小车到商务楼办事，交付了5元停车费后，将车停放在由某物业管理公司经营的无专人看管的停车场，后来陆某办完事要回去时发现车已丢失，立即报案，但一直没有破获此安案，于是陆某就该商务楼的物业管理公司保管不善，请求其负赔偿责任向法院提起了诉讼
28、。第45页/共114页 申某住在某小区房间，他的邻居住户夏某自年月起将其房屋出租给别人，出租人每天都在两房门前丢大量的饭盒、报纸等垃圾，并且，出租人在晚上总传来噪耳的音响声，直到深夜，吵得申某一家晚上无法学习、睡觉。申某多次向夏某提出意见，都没有见效。后经人指点，认为物业管理公司依据委托管理合同，有维护小区工作、生活环境正常的义务，物业管理公司出面解决此事合情合理。申某便要求物业管理公司维护其正常的生活环境。后物业管理公司出面协调，出租人说：“我在自己的家里，有自由自在生活的权利。”出租人依旧我行我素，物业公司也听之任之。申某认为物业公司没有尽到职责，遂向有关行政部门投诉它。第46页/共114
29、页物业管理条例 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企事业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第47页/共114页物业管理条例 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。房地产行政主管部门作为物业管理活动的监督管理部门，有责任及时处理物业管理活动中当事人的投诉，投诉内容在本部门 职责范围内的，房地产管理部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实，并应当在合理时间
30、内将处理意见回复投诉人；投诉内容涉及其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。如违章建筑转由规划部门处理。第48页/共114页 申诉人:某物业管理公司 被申诉人:曹某 某住宅小区内25103房的业主曹某要将自己住房门口的一棵枝叶茂盛的大树锯掉,其理由是该树挡住家里的阳光.物业管理公司得知此消息后,多次上门劝解,曹某不听,认为树是自己栽的,物业管理公司无权过问。物业管理公司不能用强制方法强行制止，以避免矛盾激化，发生人身冲突，于是就此事向有关行政部门投诉。被晫申诉人辩称：自己对所锯树木拥有所有权，对树木有处分的权利，锯掉树木是自己处分私人财物的行为，任何人或单位不得
31、干涉。物业管理公司无权过问此事。第49页/共114页 处理结果：有关行政管理部门认为，被诉人曹某不听物业管理公司的劝告，擅自把树锯掉，违反了城市管理的有关规定，对被诉人罚款5000元，并交出锯掉的树木。第50页/共114页法理解析：物业管理公司接受业主委托，对小区进行全面管理，它不仅对房屋、设备等进行管理修缮，同时也对所管的小区内的场地以及绿地、树木进行管理维护。它对绿化树木的管理是正当工作行为。无论是国家栽种，还是个人栽种，一旦成活，再要锯掉，不仅要得到物业管理公司的同意，还要得到当地城建、园林部门的批准，否则将属于破坏绿化，是要受到相应处罚的。第51页/共114页白先生的公司在某商务写字楼
32、办公。2001年冬天，办公楼供水管破裂漏水，物业管理公司未及时修理，水流得到处都是，由于天气寒冷，水结成薄冰，使办公楼职员正常行走多有不便，有滑跤的危险。1月18日，白先生上班期间在工作地点台阶上滑了一跤，致使其摔伤住院。出院后，白先生向法院起诉：请求包括医疗费、营养费、误工费、交通费、护理费、精神损失费及损伤鉴定费由物业管理公司承担。第52页/共114页解析：物业管理的经营者应当保持管理区域内的公共设施完好，环境整治优美，公共秩序良好，保障业主使用方便、安全。本案中被告作为该楼房的物业管理公司，应对物业公共配套设施的完好承担起保养维护维修的责任。在接到办公楼供水管破裂漏水报修通知后应及时修理
33、而未修理，故其对原告滑倒致伤有过错，应对原告致伤承担责任。第53页/共114页某一天，天降暴雨，某住宅小区25栋的顶层901室阳台下水口严重堵塞，积水渗透至801室白先生家，造成室内衣物、窗上用品、家具及一幅由著名画家创作的国画被浸湿。由此与物业管理公司发生纠纷。原告白先生诉称：由于物业管理公司没尽到维修责任，造成下雨积水渗透到801室，造成衣物、用品、家具及国画被浸湿。这幅国画系某著名画家为其父60岁生日所作，具有重要历史意义，要求赔偿国画损失费、精神损失费和其他损失费。第54页/共114页被告辩称：原告国画不值钱，应按一般国画处理，而且精神损失赔偿没有法律依据，请求法院评估该画的实际价值，
34、对原告的精神赔偿请求不予支持。第55页/共114页最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释第4条具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由。向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。第56页/共114页物业修缮责任：一：业主修缮责任：房屋的室内部分二：物业管理公司的修缮责任：1、共用部位2、共用设施设备。第57页/共114页某小区业主吴先生搬进其购买的装修好的新房不到一个月，发现其主卧室卫生间的地漏返水，三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，卧室门和门套的下沿也被浸泡，屋内臭味弥散。物业管理公司在疏通过
35、程中发现，原来阻塞的部位是在该套房屋下部与楼下房屋相连的主下水管线处，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他其他生活垃圾。吴先生认为由于物业管理公司未履行职责造成了自己很大的损失，故要求物业管理公司赔偿，双方几经协商亦未能达成一致意见，于是吴先生将物业公司告上法院。第58页/共114页原告诉称：原告认为物业公司应对此次事件负责，并要求物业公司赔偿更换门、门套、地板及衣柜的损失和精神损失。被告辩称：在原告进行装修前，物业公司与其签订了合同禁止向下水道排污物，房屋被水浸泡后，也及时派人疏通管道、排放污水并进行了维修。而且浸水原因是由于水泥块及生活垃圾等造成下水道堵塞，因为原告和该层其他几户业主都在装修，所以
36、无法查清堵塞物的来源，但据此要求物业公司承担责任是没有道理的，故要求法院驳回原告的诉讼请求。第59页/共114页法院认为：原告的房子遭到返水浸泡，阻塞部位在其居住的楼层与下层的主下水管道之间，该部位属公共设施部分，维修管理责任在物业公司。同时，物业公司在装修完毕后，未能在合理的期限内考察装修的质量和隐患，出现纠纷在尚未明确责任的情况下，物业公司应当承担相应的违约责任。第60页/共114页某小区25号楼业主杨某住在503室。杨某发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行了修理，但渗水问题始终未能解决。杨某屋内墙壁因长期渗水而剥落发
37、霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主杨某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，故希望物业公司彻底维修好，但物业管理公司以屋内墙壁属私人地方为由不予处理。最终，杨某将物业公司告到法院。第61页/共114页法院在审理本案时请房屋质检部门帮助检查鉴定，发现外墙渗水原因是由于建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣，不符合建筑材料要求的标准。根据调查的事实和结果，在原告同意变更被告为开发商的情况下，法院宣判由被告原建筑开发商负责业主杨某的损失赔偿，并由原建筑开发商负责将外墙和受损的内墙修理妥当。第62页/共114页外墙属于公用部分，如不能向建筑开发商追讨责任，则有关的一切的维修及保养工作应由物业管理公司负责。有关内
38、墙维修责任问题，如果能证明是由于外墙维修不及时而导致霉烂，物业管理公司也有责任修补。第63页/共114页在某住宅小区，业主成某骑一辆轻便的自行车，途经自己居住的小区大门口里的花园小道时，被路面上路桩钢管绊倒，头部受伤，经医院抢救无效死亡。死者家属要求负责管理该小区的物业管理公司赔偿未果，其家属遂将该物业公司告上法院。第64页/共114页被告辩称：成某的死与物业公司无关。因路面上的路桩是以前建筑施工单位留下的，物业公司不负责任。第65页/共114页审理结果：法院经调查证实，该桩原是按照物业管理规定，为防止大中型汽车进入小区产生噪音污染而设置，当时高度1米多，有红白相间的醒目标志线。后由于各种原因
39、，1米多的路桩只剩下了10多厘米的钢桩根，历时数月无人问津。最终酿成交通事故，钢桩根成了杀人凶手。法院判令被告物业管理公司对成某的死承担全部赔偿责任。第66页/共114页解析：本案中小区道路上的路桩变成10厘米多高的桩根时，被告物业管理公司应当知道其对行人的人身和财产安全存在危险，随时有致害的可能，应当及时采取有效措施，防止意外事故的发生。但该物业公司没有积极履行职责，及时消除隐患，造成了成某夜间路经该处时自行车被绊倒，人头部触地受伤而死亡。成某的死与被告物业公司的不及时作为、消除隐患、履行职责有直接的因果关系。因此，物业管理公司应当对成某的死亡负全部责任。第67页/共114页邻居间的渗水之争
40、 小区物业公司接到403室用户报修，称天花板漏水。经维修工仔细检查，发现是603室卫生间的地漏发生堵塞，造成卫生间地砖上有积水，积水又顺着缝隙渗到楼下。维修人员判定排水管道内有异物，必须打开503室卫生间吊顶上的管道检修孔，才能彻底疏通，解决积水和渗水问题。但503室用户用铝板吊顶，且固定死了，未留检修孔。当维修人员要求折改吊顶时，引起503室投诉。503室刘先生认为，物业公司查不到渗水原因，故意为难他。而且，渗水即便不是房屋质量问题，也是楼上的事，决不同意拆吊顶。第68页/共114页 维修时让业主同意在其精心装修好的单元吊顶上拆顶开孔，确有难度。一是业主认为事件与自己无关，是上层漏水；二是吊
41、顶开孔，破坏装修完整性和美观，给业主带来很大麻烦，业主自然不愿意配合。该小区在设计上，各单元污水管的检修孔都设置在楼下单元的卫生间顶部。按照国家建设部家庭居室装饰装修试行办法第十六条规定：“家庭居室装饰装修不论是自行进行还是委托他人进行的，都应当采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活所造成的影响。”该物业管理公司在装修规定中也明确：所有单元内卫生间的吊顶不能封闭，以免为日后通堵检修工作带来麻烦。但由于503室在装修时没有遵守上述规定，所以造成了如今的不便和麻烦。第69页/共114页案例：2001年11月，吴小姐出差在外，一个月后回到家中她大吃一惊，自己家的地面上全是水。暖气在漏水，自己花
42、数万元装修的地板全部被破坏，不重新装修无法居住。为此，吴小姐找到物业管理公司，要求物业管理公司承担自己重新装修的费用，而物业管理公司称在试水前已经发了通知，只是因吴小姐不在才没有通知吴小姐，因此漏水造成的损失应由吴小姐自己承担。经调查，与吴小姐同一小区的许多业主都说没有见到任何通知。为此，吴小姐将物业管理公司告上法院。第70页/共114页解析：物业管理公司在履行自己的物业管理义务时，应及时通知业主，告知物业公司人员入户检修及试水的时间，以便业主配合工作。如物业公司未发出检修通知、试水通知或通知的时间与检修试水时间相距太近，使业主不知道或不能及时知道而无法配合检修、试水时，由此造成的损失，应当由
43、物业管理公司承担全部赔偿责任。本案中物业管理公司应赔偿吴小姐的损失。第71页/共114页开发商不得挪用维修基金 某房地产公司自己设立的物业管理公司对整个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维修基金用于做其他经营。为此，小区内全体业主要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面。但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员会，并说将维修基金用于做生意比存入银行利息高，是为全体业主做好事。为此，业主向有关行政管理部门投诉了该物业管理公司。第72页/共114页 建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 第五条 商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款
44、2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。第73页/共114页 维修基金实行“业主所有、专户存储、政府监督、规范使用”的原则。维修基金用于住宅的共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修基金。第74页/共114页案情简介原告：某小区业主委员会被告：某物业管理公司被告：某房地产开发有限公司被告：某市第三建筑公司某住宅小区部分业主发现自家的自来水有异味，要求物业管理公司进行检查。经物业管理公司检查人员沿着管道线路
45、逐段打开检查，最终发现由于排污管破裂，污水漫溢，渗透到蓄水池内，造成自来水污染。全部业主要求物业管理公司赔偿经济损失。第75页/共114页辩析意见被告物业管理公司辩称：污水管破裂是因为建筑公司采用了不合格的工程材料，所造成的损失应由建筑公司和开发公司承担，原告把自己列为被告不符合法律规定。被告房地产开发公司辩称：小区已交付使用多年，早已超过建设部保修期(1年)规定，排污管破裂造成损失是物业管理公司检查不细致、维修不及时造成的，物业管理公司应承担过错责任。被告某建筑公司辩称：工程交付时验收合格，且已过1年保修期，自己无需承担责任。第76页/共114页审理结果一审法院在审理此案时，发现楼房已过了保
46、修期，物业管理在接管楼房时也没提出什么问题，接管且过了保修期之后的责任应由物业管理公司承担，判决该物业管理公司及时修好管道，赔偿住户造成的经济损失。第77页/共114页分析 排污管因质量问题而导致破裂，污水渗透，毫无疑问这是施工质量问题、材料质量问题，完全应由开发商及施工单位负责。如果新修楼宇在保修期内(建设部规定1年期内)可以直接找建筑商修理，并要求经济赔偿。如果超过了保修期，在正常情况下属于施工质量问题，还是应由开发商、建筑商负责(国家建设部1999年针对工程质量不断提出了质量责任人负责问题，这样可以消除一些质量事故)。物业管理公司在建筑商盖好房、开发商卖完房离开后，承担了管理服务工作。现
47、在发生了问题，自然物业管理公司应承担起维修任务，费用可由维修基金支付。另外物业管理公司还应对饮用了污染水生病的住户进行慰问，并适当进行经济补偿。本案的发生提醒物业管理公司在接管楼宇时应详细地进行综合验收，保证各类设备、设施的完好，以免代建筑商、开发商承担责任。第78页/共114页P133 第一节 物业的验收与承接管理第79页/共114页2001年10月于某从前业主赵某手中购得A市某小区二居室住房一套，付清价款之后搬进了该房。2001年12月，该小区物业管理公司贴出了公告。公告上称由于2001年物业管理公司入不敷出，亏损十余万元，需要每户业主按照建筑面积增加两个月的物业管理费。于某感到诧异，认为
48、前几个月的物业管理开支亏损应由当时的业主承担。业主于某与物业管理公司争争执不下，发生纠纷。问：1、本案纠纷可采取何种方式解决？2、若以诉讼方式解决，本案应由哪个法院管辖？第80页/共114页物业管理纠纷的处理物业管理纠纷民事纠纷行政纠纷1、协商2、调解3、仲裁4、民事诉讼1、行政复议2、行政诉讼第81页/共114页原告开发公司是某住宅小区的开发商。2002年1月，该住宅小区已经建成，迁入320家住户。2002年4月31日，开发公司与被告物业管理公司签订某小区物业管理承包合同及某小区物业管理承包合同补充协议各一份。约定：原告将其开发的某小区第一期37栋高级公寓（面积约10万平方米）的物业管理承包
49、给被告，承包期10年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米1元。合同签订后10日内，物业公司应向开发公司支付履约保证金50万元。同年5月12日，开发公司又与物业公司签订了维修承包合同，约定：某小区137栋楼房在保修期内的维修任务由开发公司总承包给物业公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业公司向开发公司支付了履约金50万元。开发公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。物业公司在实施物业管理期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同的约定向开发公司支付承包金，开发公司因此诉到法院。第82页/共114页原告诉称：原告按照与被告签订的
50、某小区物业管理承包合同，已经将某小区第一期开发约10万平方米公寓的物业管理权发包给被告。被告只依合同给付原告保证金50万元，承包金分文未付，至今共欠承包金246万元。被告的行为严重违约，请求法院判决解决合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。第83页/共114页被告反诉称：原承包合同中关于被告每月按每平方米1元向原告缴纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，不应受法律保护。原告没有按时按约定的的面积交付房屋，造成被告少收管理费203.4292万元。按照双方签订的维修承包合同约定，原告应于2002年6月支付第二期维修费款15万元，此款至今未付。反诉请求法院判决原告支付物业管理维修费