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1、第六章投资性房地产本章考情分析本章主要阐述投资性房地产确实认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题、 判断题和计算分析题，分数适中，属于比拟重要章节。考占口 ）、年份/题型投资性房地产日常维护支出的会计处理2019年单项选择题投资性房地产本钱模式改为公允价值模式后 续计量的会计处理2018年多项选择题投资性房地产后续支出的会计处理2018年判断题投资性房地产的会计处理2019年计算分析题、2018年计算分析题、2017年多项选择题投资性房地产转换的会计处理2019年多项选择题、2017年单项选择题投资性房地产的概念2019年判断题、2017年判断题2020年教材主要变化删除
2、与“经营租赁”相关的表述。主要内容第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产确实认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述投资性房地产的定义与特征投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单 独计量和出售。二、投资性房地产的范围范围范围已出租的土地使用权注意问题（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类（2）对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资 性房地产（1）是指企业拥有产权并出租的建筑物，企业租入建筑物再转租 给其他单位的，不
3、能确认为投资性房地产已出租的建筑物（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定 出租的建筑物（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服 务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产持有并准备增值后转让 的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产【提示】以下各项不属于投资性房地产：1 .自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：（1）企业出租给本企业职工居住的房屋；（2）企业搦有并自行经营的旅馆饭店；（3）企业自用的办公楼、生产车间厂房等。2 .作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中
4、销售的或为销售而正在开发的商品房和土 地。这局部房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。如果某项房地产，局部用于赚取租金或资本增值、局部用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单 独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的局部，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的局部，不确认为投资性房地产。【教材例61】 2X18年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2义18年6月1 日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。2X18年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚
5、取租金差价，租赁期为5年。以上交易假 设不违反国家有关规定。【答案】甲公司：不能确认其投资性房地产。乙公司：属于投资性房地产。【教材例6 212义18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权 的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3年后，甲公司连续3 年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。【答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。乙公司：将其确认为投资性房地产。【真题判断题】甲公司将其自有写字楼的局部楼层以经营租赁方式对外出租，因自用局部与出租局部 不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确认为固定资产。（）（201
6、9年）【答案】V【解析】企业写字楼局部用于对外出租，无法明确区分自用与出租局部的，应将该写字楼整体确认为固 定资产核算。【真题判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017 年）【答案】V【例题单项选择题】2义18年1月1日，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的 一栋办公楼出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将该办公楼改造后用于自行经营餐馆。由于连续亏损,2 义19年1月1日，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。以下说法中正确的选项是（ ）。A.甲企业2X 19年12月31日应将办公楼作为投资性房地产列报B.乙企业2义
7、19年12月31日应将办公楼作为投资性房地产列报C.丙公司2X19年12月31日应将办公楼作为固定资产列报D.甲企业2X19年12月31日应将办公楼作为固定资产列报【答案】B【解析】对于甲企业而言,经营租入再转租的建筑物，甲企业不拥有该栋楼的产权，不属于其投资性房 地产；对于乙企业而言，那么属于其投资性房地产，选项A错误，选项B正确；经营租赁方式租入的资产不属 于承租人的资产，选项C和D错误。第二节投资性房地产确实认和初始计量投资性房地产确实认和初始计量与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产确实认和初始计量将某个工程确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性
8、房地产 的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企、也；（2）该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。（-）外购的投资性房地产确实认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于 资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的本钱，包括购买价款、相关税费和可直 接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应领先将外购的房地产确认为固 定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货 转换为投资性房地产。【例题单项选择题】以下工程
9、中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房 地产。（-）自行建造的投资性房地产确实认条件和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即到达预定可使用状态） 的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房 地产的本钱，由建造该项房地产到达预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自
10、行建造房地产到达预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应领先将自行建 造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资 产转换为投资性房地产。【真题判断题】企业将自行建造的房地产到达预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当 在该房地产到达预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年）【答案】X【解析】企业自行建造房地产到达预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将 自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。【教材例6-3 2X18年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地
11、上开始自行建造两栋厂 房。2X18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公 司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2义18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使 用权的本钱为9 000 000元，至2X18年12月5日，土地使用权已摊销165 000元；两栋厂房的实际造价 均为12 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占 用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用本钱模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房, 应局部同时转为投资性房地产二
12、9 000 000X1/2=4借：固定资产一一投资性房地产贷：在建工程一借：投资性房地产累计摊销贷：无形资产一厂房厂房一厂房已出租土地使用权土地使用权 4 500 000其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对 500 000 （元）。12 000 00012 000 00024 000 0004 500 00082 500（9 000 000 + 2）投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销82 500 (165 0004-2)【例题单项选择题】甲公司以2 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资 性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12
13、 000万元。租赁期开始日“投资性房地已出租建筑物”的初始本钱是（A. 4 000B. 14 400C. 7 200D. 4 800【答案】A【解析】初始本钱二12 0004-3=4 000 （万元）。二、与投资性房地产有关的后续支出（-）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产本钱。企业对 某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性 房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下：1 .本钱模式借：投资性房地产一一在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地
14、产2 .公允价值模式借：投资性房地产一一在建公允价值变动（或贷方）贷：投资性房地产一一本钱【教材例6-412义18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000 元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建, 并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2X18年5月31日，与乙公司 的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2X18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出 5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用本钱模式计量。甲公司的
15、账务处理如下：(1) 2义18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000(2) 2义18年5月31日至2义18年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产一一厂房一一在建5 000 000贷：银行存款5 000 000(3) 2义18年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【教材例6-51 2义18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收 入，甲公司决定在租赁期满后对该
16、厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将 该厂房出租给丙公司。2义18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2X18 年5月31日。该厂房账面余额为20 000 000元，其中本钱16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000 元。2X18年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同 出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下：(1) 2X18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产一一厂房一一在建20 000 000贷：投资性房地产厂房本钱16
17、 000 000公允价值变动 4 000 000借：投资性房地产一一厂房一一在建3 000 0003 000 00023 000 00023 000 000(2) 2X18年5月31日至2X18年11月30日，发生改扩建支出贷：银行存款贷：投资性房地产一一厂房一一在建(3) 2义18年11月30日，改扩建工程完工 借：投资性房地产一一厂房一一本钱【真题判断题】企业对采用本钱模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的, 再开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。()(2018年)【答案】X【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继
18、 续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。(二)费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常 维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务本钱”等科目，贷记“银行存款”等科 目。【真题单项选择题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的 财务报表工程是（）。（2019年）A.营业本钱B.投资收益C.管理费用D.营业外支出【答案】A【解析】对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出应计入其他业务本钱，对应 的报表工程为营业本钱。第三节投资性房地产的后续计量采用本
19、钱模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产后续计量模式的变更企业通常应当采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式 对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量， 不得同时.采用两种计量模式。一、采用本钱模式计量的投资性房地产（一）科目设置：1 .投资性房地产2 .投资性房地产累计折旧（摊销）3 .投资性房地产减值准备（二）会计处理在本钱模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月） 计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值准那么的有关规定
20、进行处理。1 ,计提折旧或摊销时借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2 .计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3 .取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房 地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房 地产（土地使用权）当期即开始摊俏，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊俏。【真题单项选择题】甲公司对投资性房地产以本钱模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存 款9 600
21、万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计 净残值为120万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提折旧金 额为（）万元。（2018年）A. 240B. 220C. 217. 25D. 237【答案】C【解析】2017年年末计提折旧二（9 600-120） /40/12X11 =217. 25 （万元）。【教材例6-61甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用本钱模式进行后续 计量。假设这栋办公楼的本钱为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残 值为零。租赁合同
22、约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元（假定不考虑增值税）。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧000 （元）300 000300 000400 000400 000每月计提的折旧二（72 000 0004-20） 4-12=300借：其他业务本钱一一出租写字楼折旧贷：投资性房地产累计折旧（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）贷：其他业务收入一一出租写字楼租金收入二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对 投资性房地产进行后续计量。（二）采用公允价值模
23、式进行后续计量的会计处理1.科目设置：（1）投资性房地产一一本钱公允价值变动（2）公允价值变动损益2.会计处理（1）公允价值上升借：投资性房地产一一公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产一一公允价值变动（3）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准 备。【教材例6-7 2X18年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁 给乙公司使用，租赁期为10年。2X18年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的
24、工程造价为80 000 000 元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上 取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房 地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。2X18年12月 31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。甲公司的账务处理如下：（1） 2义18年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼一一本钱80 000 000贷：固定资产写字楼80 000
25、000（2） 2X18年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期 损益借：投资性房地产写字楼公允价值变动4 000 000贷：公允价值变动损益一一投资性房地产4 000 000【例题多项选择题】以下关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的 有（）。A.按预计使用年限计提折旧（8） 允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入其他综合收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差 额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A
26、错误；公允价值变动的金额计入公 允价值变动损益，选项C错误。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。本钱模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。ZD-会计政策变更回, y 公允 ，堂此路不通为不得变更【提示】在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据说明，当企 业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房 地产）时，其公允价值不能持
27、续可靠取得的，那么应对该投资性房地产采用本钱模式计量直至处置，并且假 设无残值。但是，采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据说明企业首次取得某项 投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成 本模式进行后续计量。账务处理：借：投资性房地产（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）利润分配一一未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。【真题多项选择题】投资性房地产的后续计量模式由本钱模式转为公
28、允价值模式时，公允价值与账面价值 之间的差额，对企业以下财务报表工程产生影响的有（）。（2018年）A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.未分配利润【答案】CD【解析】投资性房地产由本钱模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额局部调整留存收益。【真题多项选择题】以下关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）o （2017年）A.自行建造的投资性房地产，按到达预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以本钱模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由本钱模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期 损益1
29、）.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B,投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C,投资性房地产本钱模式转 为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。【真题单项选择题】投资性房地产的后续计量从本钱模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公 允价值高于其账面价值的差额会对以下财务报表工程产生影响的是（）。（2011年）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由本钱模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账 面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积
30、和未分配润）。【例题多项选择题】关于投资性房地产的后续计量，以下说法中正确的有（）。A.采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销B.采用公允价值模式进行后续计量的，应对投资性房地产计提折旧或摊销C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式D.已采用本钱模式计量的投资性房地产，不得从本钱模式转为公允价值模式【答案】AC【解析】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销， 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额 计入当期损益，选项A正确，选项B错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成 本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，按照企业会计准那么第28号一一会计政策、会 计估计变更和过失更正的规定处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转 为本钱模式，选项C正确，选项D错误。