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1、第六章投资性房地产本章考情分析工程内容主要变化删除与“经营租赁”相关的知识点表述考试形式般以单项选择题、多项选择题、判断题等客观题进行考核，可能在 计算题或综合题中出现目录第一节 投资性房地产概述 第二节投资性房地产确实认和初始计量 采用本钱模式计量第三节投资性房地产的后续计量 采用公允价值模式计量 后续计量模式的变更 .第四节 投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征（一）定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（为了赚钱）投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）特征1 .投资性房地产是一种经营性活动；（为了赚钱）投资性房地
2、产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。（出租房、地，其他业务收入）2 .投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。应与自用的厂房、办公楼等房地产（固定资产）和作为存货（已建完工商品房）的房地产（开发产品） 加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。【小新点】投资性房地产包括：出租的房和地、等着涨价的地。（-）属于投资性房地产的工程范围相关内容1.已出租的土地 使用权（出租的
3、地）含义：已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并 以经营租赁方式出租的土地使用权。【教材变化提醒】教材删除“经营租赁”相关表述，但有局部遗漏。【小新点】自己的地+已租出【提示】（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性 房地产。【小新点】计划租、还没租的地，转租的地不是投资性房地产。2.持有并准备增 值后转让的土地 使用权（等着涨 价的地）含义：指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使 用权。【提示】国家启关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。3.已出租的建筑 物（出租的房）含义：是指企业
4、拥有产权并出租的建筑物，包括自行建造或开发活 动完成后用于出租的建筑物。【小新点】自己的房+已租出企业在判断和确认己出租的建筑物时，应当把握以下要点：（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业租入再转 租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；（转租的房不是）（2）出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议（如，4月 1号），约定出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始 日起（如，4月15号J）,经营租出的建筑物才属于已出租的建筑 物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务 在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 例如，企业将其办公楼出租
5、，同时向承租人提供维护、保安等日常 辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。【例6-12X19年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项租赁合同，约定自2X19年6月1日起，甲公司以年 租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。2义19年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假 设不违反国家有关规定。【答案】本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而 言，自租赁期开始日（2X19年6月1日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。【例6-22义19年8月15日，甲公
6、司与乙公司签订了一项租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司， 租赁期为6年。甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司以赚取租金差价。【答案】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于租入后又转租的建筑物，甲公司并不拥有其产权，因此不能 将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投 资性房地产。【例题判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年）【答案】V【例题多项选择题】以下各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有（）。（2018年）A
7、.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.工业企业将租出的土地使用权作为无形资产核算D.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算【答案】ABD【解析】工业企业将已出租的土地使用租作为投资性房地产核算，选项C错误。（-）不属于投资性房地产的工程相关内容1 .自用房地产2 .作为存货的 房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包 括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产） 通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售 而正在开发的商品房和土地（开发本钱）【提示】
8、某项房地产，局部用于赚取租金或资本增值、局部自用（混合）：能够单独计量和出售的、用于赚取租金 或资本增值的局部应当确认为投资性房地产不能单独计量和出售的、用于赚取租金 或资本增值的局部应当确认为固定资产或无形资产【例题判断题】甲公司将其自有写字楼的局部楼层对外出租，因自用局部与出租局部不能单独计量，为此甲公司将该 写字楼整体确认为固定资产。（）【答案】V【解析】企业写字楼局部用于对外出租，无法明确区分自用与出租局部并单独计量的，应将该写字楼整 体确认为固定资产核算。【第1节总结】【小新点】出租的房和地、等着涨价的地。1,已出租的土 地使用权【小新点】自己的地+已租出【小新点】计划租、还没租的地
9、，转租的地不 L是投资性房地产投资性房地产的范围2.持有并准备增值后转让的土地 使用权：3.已出租的建. 筑物国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房 地产【小新点】自己的房+已租出；转租的房不是投资性房地产；一般应自租赁协议 规定的租赁期开始日起确认为投资性房地产；按 租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协 议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房 地产自用房地产（固、无）、作为存货的房地产4.不属于投资，也 （开发本钱or开发商品）房地产的工程不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本L增值的房地产应当确认为固定资产或无形资产第二节投资性房地产确实认和初始计量一、投资性房地产确实认和
10、初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足以下条件时，才能予以确认：1 .与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；.该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。投资性房地产初始计量时，应当按照本钱进行计量。r外购一自租赁期开始日或用于资本增值之日起后续核算模式相关科目本钱模式投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地 产减值准备、投资性房地产一一在建等公允价值模式投资性房地产一一本钱、投资性房地产一一在建、投资性房地 产公允价值变动、公允价值变动损益【相关会计科目简介】r _ 公允价值变动损益 夕7 。八、八一少了多了【小新点】公允价值变动损益：【少了借：多了贷！ J【小新点】账
11、务处理核心思路核算模式处理思路本钱模式（1）两可：可提折旧或摊销，可提减值准备（2）摊销、折旧、减值准备对应结转公允价值计量 模式（1）两不可：不用提折旧或摊销，不可提减值准备（2）资产负债表日，公允价值变动记入“投资性房地产一一公允价值变动”科目（3）相关变化看“二级科目”：本钱、在建、公允价值变动（一）外购投资性房地产确实认条件和初始计量企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际本钱进行初始计量。投资性房地产实际本钱二购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出（价、费、税）购入的同时开始对外 出租或用于资本增值 （母胎投房）作为投资性房地产加以确认自用一段时间之后再 改为出租或用于
12、资本 增值的（半路出家）（1）应领先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产（2）自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定 资产或无形资产转换为投资性房地产账务处理采用本钱模式进行 后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款等采用公允价值模式 进行后续计量借：投资性房地产一一本钱 贷：银行存款等（二）自行建造投资性房地产确实认条件和初始计量企业自行建造投资性房地产，其本钱由建造该项资产到达预定可使用状态前发生的必要支出构成。自行建造投资性房地产本钱二土地开发费+建筑本钱+安装本钱+应予以资本化的借款费用+支付的其他 费用和分摊的间接费用等在自行建造活动完成 （即到达预定可使用 状态）的同时开始
13、对 外出租或用于资本增 值（母胎投房）作为投资性房地产加以确认【提示】自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地产 到达预定可使用状态前发生的必要支出构成。到达预定可使用状态 后一段时间才对外出 租或用于资本增值的 （半路出家）（1）应领先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资 产或存货（2）自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定 资产或无形资产或存货转换为投资性房地产账务处理采用本钱模式 进行后续计量借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品采用公允价值 模式进行后续 计量借：投资性房地产一一本钱 贷：在建工程/开发产品【例6-3】出租时转入投资性房地产2X19年2月，甲公司从其他单位
14、购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两 栋厂房。2X19年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租 赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2义19年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权 的本钱为9 000 000元，至2义19年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土 地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用本钱模式进行后续计量。【答案】由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对 应局部同时转换为投资性房地产，9 000 000X 1/2=4 500 000 （元）。12 000 00012 000 00024 000 0004 500 000 (165 0004-2) (9 000 0004-2)甲公司的账务处理如下：借：固定资产一一厂房投资性房地产一一厂房贷：在建工程一一厂房借：投资性房地产一一已出租土地使用权累计摊销82 500贷：无形资产土地使用权4 500 000投资性房地产累计摊销82 500 (165 0004-2)