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1、会计（2019）考试辅导第六章+投资性房地产第六章第六章投资性房地产投资性房地产本章考情分析本章考情分析本章属于比较重要章节，主要内容包括投资性房地产的确认、计量、转换和处置等。本章可与所得税（2014年/综合题）、差错更正（2017 年/综合题）、合并报表（2014 年/多选题、2016 年/多选题、2017 年/多选题）等章节结合出题。本章基本架构本章基本架构基本架构（节）第 1 节投资性房地产的特征与范围第 2 节投资性房地产的确认和初始计量第 3 节投资性房地产的后续计量第 4 节投资性房地产的转换和处置能力等级1223第一节第一节投资性房地产的特征与范围投资性房地产的特征与范围知识点
2、框架及历年考情知识点框架及历年考情本节知识点1.投资性房地产的定义2.投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义一、投资性房地产的定义（一）投资性房地产的定义年份/题型-考点-原创不易，侵权必究第1页会计（2019）考试辅导第六章+投资性房地产【提示】在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如果房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的能够单独计量和出售的，应当分别确认应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围【提示】企业在判断和确认已出租的建筑物时判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：（1）
3、用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租转租的建筑物不属于投资不属于投资性房地产性房地产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个
4、协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。【小结】投资性房地产的核算范围属于属于投资性房地产的项目已出租已出租的土地使用权持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让的土地使用权已出租已出租的建筑物对企业持有以备经营出租的空置建筑物，不属于不属于投资性房地产的项目企业计划用于出租但尚未出租计划用于出租但尚未出租的土地使用权对于以经营租赁方式租入再转租转租给其他单位的土地使用权以经营租赁方式租入再转租转租的建筑物第2页原创不易，侵权必究会计（2019）考试辅导第六章+投资性房地产如果董事会或类似结构做出书面决议书面决
5、议，明确 按照国家有关规定认定的闲置土地闲置土地表明将其用于经营出租且且持有意图短期内不 自用自用房地产再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也 作为存货作为存货的房地产应视为投资性房地产视为投资性房地产【例题单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.企业出租给本企业职工居住的宿舍B.企业拥有并自行经营的旅馆饭店C.从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权D.甲开发商建造了一栋商住两用楼盘，其中的一层出租给大型超市，且能够单独计量和出售【答案】D【解析】选项 A，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质；
6、选项 B，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产；选项 C，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货；选项 D，应当确认为甲企业的投资性房地产。第二节第二节投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量知识点框架及历年考情知识点框架及历年考情本节知识点1.投资性房地产的确认和初始计量2.与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认1.投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合其定义符合其定义的前提下，同时满足同时满足下列条件的，才能予以确认：（
7、1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量成本能够可靠地计量。2.投资性房地产的确认时点情形（1）已出租的土地使用权、建筑物（2）对持有并准备增值后转让的土地使用权确认时点租赁期开始日租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期将自用土地使用权停止自用停止自用，准备增值后准备增值后转让的日期转让的日期年份/题型-考点-（3）持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出 董事会或类似机构作出书面决议的日期作出书面决议的日期租且持有意图短期内不再发生变化的（二）投资性房地产的初
8、始计量科目设置：成本模式：投资性房地产原创不易，侵权必究第3页会计（2019）考试辅导第六章+投资性房地产公允价值模式：投资性房地产成本投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购的投资性房地产（1）外购的土地使用权和建筑物，按取得时的实际成本按取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租（或资本增值）的部分 应当予以应当予以单独确认单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
9、（3）会计分录采用成本模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款等采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产成本贷：银行存款等2.自行建造的投资性房地产（1）自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。（2）建造过程中发生的非正常性损失非正常性损失直接计入当期损益计入当期损益，不计入建造成本不计入建造成本。3.非投资性房地产转换为投资性房地产如果投资性房地产采用成本模式计量，则按
10、照该项房地产在转换日的账面价值入账按照该项房地产在转换日的账面价值入账；如果投资性房地产采用公允价值模式计量，则按该项房地产在转换日的公允价值入账按该项房地产在转换日的公允价值入账。具体核算见本章“投资性房地产的转换和处置”二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出1.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。2.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其继续将其作为投资性房地产作为投
11、资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销再开发期间不计提折旧或摊销。3.投资性房地产资本化后续支出的会计处理不通过“在建工程”科目核算。4.转为改扩建时的会计分录（1）成本模式借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）公允价值模式借：投资性房地产在建公允价值变动（或贷方）贷：投资性房地产成本【例题】208 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经
12、营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。甲企业的账务处理如下（以万元为单位）：（1）208 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）1 400投资性房地产累计折旧 600贷：投资性房地产厂房 2 000原创不易，侵权必究第4页会计（2019）考试辅导第六章+投资性房地
13、产（2）208 年 3 月 15 日至 12 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款 150（3）208 年 12 月 10 日，改扩建工程完工：借：投资性房地产厂房1 5501 550贷：投资性房地产厂房（在建）1 550【例题】208 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日起按照租赁合
14、同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为1 200 万元，其中成本 1 000 万元，累计公允价值变动200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下（以万元为单位）：（1）208 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）1 200贷：投资性房地产成本 1 000公允价值变动 200（2）208 年 3 月 15 日至 11 月 10 日：借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款 150（3）208 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本1 3501 350贷：投资性房地产厂房（在建）1 350（二）费用化后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业计入当期损益（其他业务成本）务成本）。例如，企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出日常维护发生的支出。借：其他业务成本等贷：银行存款等【例题】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5 万元。本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。甲企业的账务处理如下（以万元为单位）:借：其他业务成本 1.5贷：银行存款 1.5原创不易，侵权必究第5页