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1、账务处理投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计账务处理 一、投资性房地产的定义及范围根据企业会计准则第3号投资性房地产第二条和第 三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并 准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。二、投资性房地产的后续计量模式及适用条件企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同 一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计 量，不得同时采用两种计量模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：(-)投资性房地产所在地有活跃的房地
2、产交易市场；(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产 的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。三、以公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进 行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基 础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益。例如：甲公司20XX年1月20日购入一栋办公楼用于出租， 以银行存款支付购买价款6000万元，该办公楼预计使用年 限为20年,预计净残值为零。20XX年1月30日甲公司与 乙公司签订租赁协议，租期2年，月租金50万元，按月支 付。甲公司对投资性房地产
3、采用公允价值模式进行后续计量。 20XX年12月31日，该办公楼的公允价值为6500万元。 不考虑增值税，企业所得税适用税率25%。会计处理如下： 1.20XX年1月20日购入时借：投资性房地产成本6000贷：银行存款60002.每月收取租金时借：银行存款50贷：其他业务收入503 . 20XX年12月31日确认公允价值变动损益借：投资性房地产公允价值变动500贷：公允价值变动损益5004.20XX年12月31日确认递延所得税负债该资产的账面价值为6500万元，计税基础为6000-6000-12x20 )x11=5725 万元。资产的账面价值大于计税基础产生应纳税暂时性差异，应确认与其相关的递
4、延所得税负债(6500-5725 ) x25%=193.75 万元。会计分录为:借：所得税费用193.75贷：递延所得税负债193.75四、以公允价值模式进行后续计量的企业所得税处理根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第五十六条 资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计 税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际 发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除 国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整 该资产的计税基础。的规定，企业的各项资产，包括定资产、生物资产、无形(-)税会差异 由上规定可知，该模式下，税会差异主要有以下两个方面:1.会计确认的公允价值变动损益，税法不确认为收益。如 投资性房地产升值，公允价值变动损益在企业所得税年度申 报时应作纳税调减处理；如投资性房地产贬值，则应作纳税 调增处理。上例中，因投资性房地产在资产负债表日公允价值上升，应 将实现的公允价值变动损益500万元在年度申报时作纳税 调减处理。2.会计不提折旧，税法将投资性房地产作为般固定资产或无形资产处理，允许以历史成本按直线法计提折旧或摊销 进行税前扣除，在企业所得税年度申报时应作纳税调减处理。上例中，可按税法规定扣除20XX年的固定资产折旧 =6000 (12x20 ) xll=275万元，在年度申报时应纳税 调减275万元。