ok李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第六章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师：李开源第六章房地产开发项目前期策划【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值近三年平均分值4408第一节房地产开发项目前期策划概述【本节考点】【考点】房地产开发项目前期策划的概念【考点】房地产开发项目前期策划的特点【考点】房地产开发项目前期策划的主要任务【考点】房地产开发项目前期策划的主要内容【考点】房地产开发项目前期策划的原则【考点】房地产开发项目前期策划的概念房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发用地后，在项目可行性研究的基础年龄、性别、职业、文化程度、家庭规模、人口因素（最常用）家庭收入、家庭生命周期、家庭代际数、民族

2、、社会阶层、宗教等心理因素心理因素生活方式、个性特点和价值观念购买时间.购买动机（可分为自住型、投斐 性、投机型X购买次数（可分为首次置业者、行为因素行为因素二次置业者1对房地产产品的态度和效用追求（可分为追求方便、注重环境、关心物业理、重视子女教育等）等（二）目标市场选择目标市场：就是房地产开发企业所要服务的市场，是为了实现预期目标而要进入的市场。目标市场应具备的条件：（1）应有足够的需求量（2）企业有能力进入（三）目标客户选定目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市场再进行细分定位。在目标客户选定过程中，应注意以下几个问题：一是目标客户在

3、目标市场上是可以细分的。二是目标客户的需求是足够充分的。【考点】房地产开发项目目标客户的基本特征分析一般来说，对住宅需求的目标客户基本特征分析的主要内容有：(1)目标客户区域特征分析一般以开发项目所在区域为中心。可以对不同区域目标客户需求的价值取向进行区分，也可 以对开发项目的市场辐射范围进行分析。(2)目标客户家庭结构分析主要内容是目标客户的家庭规模、家庭代际数和家庭生命周期。(3)目标客户职业构成分析(4)目标客户年龄构成分析(5)目标客户收入构成分析(6)目标客户置业次数构成分析【考点】房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析(一)自住价值取向这是以追求住房使用价值中自然属性为主的需求者

4、的价值取向，他们购房的主要目的是以满 足自己居住或家人居住。属于刚性需求。按照需求层次的不同，可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取 向等类型。类型目的选择住房时的影响因素基本居住取向满足自身基本居住要求多数是首次购房者)价格局低、居室面积大小、优惠条件(赠送面枳、折扣等)地段价值取向改善型需求所处地段的附加值主要是地段的基础设施、公共设施和生沽环境配套状况等先选择地段再选择楼盘。居住享受取向住宅产品的品质和稀缺性居住宽敞、功能分明、设备高 档、设施畀全、装修精致、服 务完善、环境优美、资源稀缺等社会地位取向表现社会地位，赢得尊重名盘、高价位、社会名流和知 名公众人物居住

5、的小区。是 天价楼盘的目标客户。（二）交换价值取向这是以追求住房使用价值中社会属性为主的需求者的价值取向，购房目的是通过转 让实现住房的交换价值。属于投资投机需求。根据交换价值实现形式的不同，可以分为投机盈利取向、投资收益取向、置换增值取向和资 产积累取向等类型。类型购房目的选购标准投机盈利取向转售需求旺、增值快、套型面枳适中投资收益取向出租（置业投资）适时可能出售容易出租置换增值取向待增值后换好房目前地段较偏、价格较低、增值潜力较大的资产积累取可贲产积累和理财不同地段、不同类型、不同档次的住房幻灯片35第三节房地产开发项目的客户定位几点说明：(1 )目标客户的价值取向是复杂多样的(2)目标客

6、户的价值取向是多元的(3)目标客户的价值取向是动态变化的幻灯片36第四节房地产开发项目的项目定位【本节考点】【考点】房地产开发项目开发战略的选择【考点】房地产开发项目的主题创意【考点】房地产开发项目的总体规划布局【考点】房地产开发项目的道路交通规划【考点】房地产开发项目的绿顺口景观规划【考点】房地产开发项目配套公共建筑幻灯片37第四节房地产开发项目的项目定位【考点】房地产开发项目开发战略的选择房地产开发项目的项目定位是指在客户定位的基础上，针对目标客户的需求特征，对开发项目的开发战略和概念性规划进行整体谋划、设计和选择的过程。项目定位和产品定位的主要任务是房地产开发项目建什么”的问题。幻灯片3

7、8第四节房地产开发项目的项目定位在房地产开发项目前期策划中，项目开发战略选择最常用的分析方法是SWOT分析法。其中：s企业内部环境的优势（Strengths）W企业内部环境的劣势（Weaknesses）O企业外部环境的机会（Opportunities）T企业外部环境的威胁（Threats）幻灯片39第四节房地产开发项目的项目定位运用SWOT分析法进行项目开发战略选择的步骤如下:（一）项目分析应把重点放在项目用地的特点和外部环境上深入挖掘项目所在地段的自然景观、人文景观、 区位条件、历史文脉、竞争状况、市场潜力等。（二）构建SWOT分析矩阵按照各影响因素的重要程度依次排列，构成SWOT矩阵。幻灯

8、片40第四节房地产开发项目的项目定位SWOT分析矩阵项目外部机会与威胁项目内部优势与劣势优势（S ）劣势（W）机会（0）so战略（发展型战略）依靠内部优势利用外部机会WO战略（扭转型战略）利用外部机会改进内部劣势威胁（T ）ST战略（多元化战略）利用WT战略（防御型战略）减少内部优势规避外部威胁内部优势规避外部威胁内部劣势规避外部威胁第四节房地产开发项目的项目定位（三）进行项目的SWOT分析评价选择发展战略常用的方法是内部因素评价矩阵（IFE矩阵）和外部因素评价矩阵（EFE矩阵）在运用SWOT矩阵分析时还应注意以下几个问题：一是对开发项目优势和劣势的分析，应从房地产开发企业自身实力和开发项目的

9、特征分析出 发，在与竞争对手和竞争项目的比较中找出优势和劣势；二是开发项目的机会和威胁主要来自于外部市场环境，机会因素和威胁因素在外部市场环境 中是动态变化的，有时是可以相互转化的，因此，对机会和威胁的分析要在项目的开发周期 内进行动态的分析与预测；三是无论是优势、劣势的比较分析还是机会、威胁的动态分析都应与目标市场紧密结合，脱 离目标市场的泛泛分析对开发项目的战略选择往往是缺乏针对性和有效性的。【考点】房地产开发项目的主题创意房地产开发项目的主题创意是根据该项目及其所在地区的特征，通过市场分析确定 项目特有的、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过宣传推广活动被目标客户接受且 产生共鸣的项

10、目特质。项目主题创意主要是研究房地产开发项目的市场表现形式，确定房地产开发项目由产品到商 品过程的最佳表现方式，也是避免房地产开发项目同质化，彰显项目个性的重要方式。在进行项目主题创意时应注意以下几个问题：Q）主题创意要易于展示和传播。（2）主题创意应与开发项目的内在品质相符合。（3）主题创意要与开发项目所处地区的资源条件相协调。资源条件是房地产开发项目地区资 源特征的基础，也是开发项目主题创意的基础。(4)主题创意应与目标客户的需求特征相吻合。【考点】房地产开发项目的总体规划布局房地产开发项目的总体规划布局是根据开发项目的主题创意对项目的功能结构、空间尺度和 用地结构等重要规划指标所进行的总

11、体安排和布局。对于商品住宅开发项目，总体规划布局的主要内容有以下几个方面：Q)物业类型构成及布局。(2)项目空间尺度安排。在进行项目空间尺度安排时，主要应满足三个方面的要求：一是要满足设计规范和用地规划指标的要求。主要应满足建筑物限高、日照、通风、幢距、 消防、建筑密度等设计指标的要求。二是要满足共享性和安全性的要求。这主要是针对项目的公共设施、构筑物和景观等的空间 尺度安排，在空间布局上，既要考虑这些设施和景观对业主的共享性程度，又要考虑相对位 置的安全性。三是要满足视觉审美的要求。项目空间尺度安排的不同，会产生不同的视觉审美效果。(3)项目用地规划布局。主要涉及开发项目的各类建筑物的用地规

12、模及布局；项目内道路交 通的用地规模及布局；景观绿化的用地规模及布局；水体设施的用地规模及布局等。考点】房地产开发项目的道路交通规划对于住宅项目，在进行道路交通设计时，应遵循系统性原则、安全性原则和节地性原则。项目内道路系统应体现功能分级，各种不同功能的道系统性原则安全性原则节地性原则路之间应有合理的比例和密度，有较好的衔接项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分1荒，消防通道应符己建筑规范设计要求项目内的道路系统在保证安全畅通的前提下，对路网的弯度、道路的宽度等作出科字的安排项目道路交通的规划内容主要有项目道路网络规划、项目出入口设置和项目静态交通规划。项目道路网络规划。在进行道路网络规划时，

13、应充分考虑以下问题：一是居住小区内的道路系统应构架清楚、功能明确，与外界联系方便通畅；二是配合道路网进行合理的交通组织，尽量减少人流和车流的相互干扰，保证区内人车安全 和居住的安宁；三是根据居住小区内外自然条件和人文环境的实际情况，选择合理的道路网形式，在满足日 常交通需求的前提下，避免外部交通穿越和迂回交通，尽量减少机动车流量，并考虑减灾救 灾交通的可达性和可靠性；四是合理组织道路网与小区住宅和院落环境的关系，减少车辆对住区环境的分割干扰，提高 交通安全性和环境安全度；五是在具体的道路设计中，通过道路性线、断面的选择降低车速和限制车流，但应满足消防、 救护车等车辆的通行，道路宽度的设置应与其

14、服务区交通量相适应。(2)项目出入口设置。对于居住小区来说，出入口的数量、设置位置和方式应在符合项目 建设用地规划要求和城市道路交通规划要求的前提下，既要满足交通安全的需要，又要方便 小区的管理，还要满足灾时小区疏散和救援的需要。住宅小区出入口的基本功能主要有交通功能、防御功能和标志功能，其衍生功能主要有交流 场所功能、过渡空间功能和文化象征功能。(3 )项目静态交通规划。静态交通是动态交通的延续。各种停车场是静态交通的组成部分。 居住小区的静态交通规划是指小区机动车停车设施及场地和非机动车停放设施和场地的设 计和安排。住宅小区机动车停车主要有车库和停车位两种类型，停车位又分地上停车位和地 下

15、停车位。考点】房地产开发项目的绿地和景观规划在项目定位过程中，绿化与景观规划的主要内容是：项目园林风格的确定、项目绿 化景观布局、项目景观节点设计。(1)项目园林风格确定。对于居住小区来说，园林不仅可作为游憩用，而且具有保护和改善 小区内部环境的功能。同时，还能对人们的心理和精神上起到有益的作用。开发项目的园林风格应结合项目的主题创意、整体风格、开发规模、目标客户以及项目档次 和开发用地的自然条件、周边环境等因素综合考虑。(2 )项目绿化景观布局。对居住小区来说，在绿化景观布局上应遵循综合性和统一性原则。(3)项目景观节点设计。居住小区的景观通常是由景观节点和景观轴线构成的一个具有时 间属性的

16、动态整体系统。在项目定位中，对景观节点的设计尤其应注意对主要景观节点和景 观主轴线的设计。【考点】房地产开发项目配套公共建筑对居住小区来说，配套公共建筑(以下简称配套公建)是指房地产开发企业按照国 家及地方的有关规定，在往宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括 教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他 8类公用建筑。对一般的居住小区项目，配套公建主要应考虑的内容有：配套商业的规模、位置、商业业种； 生活、教育配套建议；社区服务中心、物业服务用房；会所主题确定、会所规模及内部功能 安排；社区文化活动设施建议等。第五节房地产开发项目的产品定

17、位【本节考点】【考点】房地产开发项目产品定位的概念和房地产产品的层次【考点】房地产核心产品定位的主要内容【考点】房地产有形产品定位的主要内容【考点】房地产附加产品定位的主要内容【考点】房地产开发项目产品定位的概念和房地产产品的层次房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，从建筑产品角度出 发，对房地产开发项目的功能、质量、档次、风格、面积、户型、环境构建等方面进行构思 和设计，为房地产开发项目的设计提供指导性意见的过程。产品定位是项目定位的延续和细化，赋予产品以独特个性，使其符合并能满足目标 客户的需求。在进行房地产产品定位时，可将房地产产品看成是由核心产品、有形产品和附加产品3

18、个 层次所组成的复合体。(1)核心产品。是产品的实质体现，为消费者提供最基本的效用和利益，是从使用价值的角 度对房地产产品概念的理解。房地产的基本功能是人们生产和生活的载体，从这一基本功能出发，房地产的核心 产品包括：生活居住需要；办公及生产经营需要，投资效益的需要；获取资本增值的需要和 分散投资风险的需要。(2)有形产品。房地产有形产品是房地产核心产品的基本载体，是房地产的外在表现形式，上，围绕项目的预期目标，通过对房地产市场的研判，运用有关政策手段，剖析项目自身状 况及市场前景，把项目建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。目的：为房地产开发项目

19、总体运行提供依据，为实现项目的预期目标提供方案。(1)项目前期策划是对项目可行性研究的深化和调整。(2)项目的预期目标是项目前期策划的出发点和落脚点。(3)项目前期策划方案要具有系统性和指导性。【考点】房地产开发项目前期策划的特点1.整体性主要体现在以下三个层面上：(1)项目前期策划要与企业发展总体目标相结合(2)项目前期策划要与同一个市场区域内的项目组合相结合(3)项目前期策划要与项目运行的全过程相结合2 .差异性是房地产效用的重要基础。在供求关系基本平衡的房地产市场上，从房地产本身来说，有形 产品是影响房价最重要的因素。房地产有形产品一般包括房地产开发项目所处的区位及地段、开发项目规划设计

20、、建筑材料 及建筑质量、建筑风格及外观造型、建筑结构及平面布局、外墙装饰及色彩、小区环境及周 边设施，企业品牌及开发业绩等。(3)附加产品。房地产附加产品是指购房者在购买和使用房地产过程中得到的附加服务和 附加利益的总和。房地产附加产品一般体现在房地产销售阶段和使用阶段。销售阶段：信息咨询、信贷服务、价格优惠、装修服务等使用阶段：房屋保修和物业服务【考点】房地产核心产品定位的主要内容居住项目核心产品定位的主要内容包括功能组合策划、户型设计策划和配套设施策划。(1)功能组合策划。功能组合策划是对不同类型的住宅功能配置的设计与安排，主要分为以下3个层面：一是住宅类型策划。二是设施设备策划。三是室内

21、装修策划。(2 )户型设计策划。户型设计规划的主要内容包括：户型组合构成、户型平面布局、户型 面积大小。(3)配套设施策划。项目定位中的配套公建策划主要是从开发项目功能组合的角度明确应配 建哪些功能的公共建筑和设施。产品定位的配套设施策划是对这些公共建筑和设施进一步的 细化。【考点】房地产有形产品定位的主要内容房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划(1)小区规划策划。小区规划策划是对房地产开发项目总体规划所确定的主要内容的具体 化和形象化展示。其主要内容：一是住宅群体平面组合，主要有行列式、周边式、点群式和混合式。二是小区内道路的选线。道路选线应与小区内的地形地貌相

22、结合，要明确道路的分级、道路宽度、道路断面以及健身道的设置等。三是小区内的管网设施和竖向设计。(2)环境设计策划。环境策划的主要内容包括：一是小区环境设计要素的界定。从景观的意义上看，环 境设计要素可以分为硬景观要素和软景观要素。二是绿地环境的设计。三是环境小品设计。 四是景观节点设计。(3)建筑设计策划。建筑设计策划是对房地产开发项目的各类建筑物的建筑风格、外立面造 型及色彩、建筑材料选用等的设计与安排。建筑风格应与开发项目的目标客户需求特征和项 目定位相适应。建筑外立面设计应遵循地域性、大众性和时代性原则。建筑外立面的造型设 计和风格应形成对一个地域的归属和支撑。【考点】房地产附加产品定位

23、的主要内容对于住宅项目，附加产品定位的主要内容是物业服务策划、信贷服务策划和装修服 务策划。第六节房地产开发项目前期策划报告【本节考点】考点】房地产开发项目前期策划报告概念及其编制步骤【考点】房地产开发项目前期策划报告的结构和内容【考点】房地产开发项目前期策划报告编制中应注意的问题【考点】房地产开发项目前期策划报告概念及其编制步骤房地产开发项目前期策划报告是指在对项目进行市场调研的基础上，为了实现项目 的预期目标提出的有针对性、前瞻性、策略性、可操作性和创新性的项目策划方案。主要编制步骤如下：(1)收集资料。包括房地产开发项目所在地的国民经济和社会发展、房地产市场项目本身以 及承担项目开发的房

24、地产开发企业等方面的资料，并了解企业对项目开发的目标和要求。(2)市场调研。对房屋销售价格、房地产产品特色、销售率等情况的市场调研，一般要有针 对性地踩盘。项目分析。(4)市场定位。这是前期策划报告编制中最重要的阶段。根据项目分析的结果和项目开发战 略的思路，进行项目的市场定位，包括客户定位、项目定位和产品定位。(5)经济评价。主要是对房地产开发项目的盈利能力、清偿能力进行定量测算以判断项目的 经济合理性和可行性。(6)运行建议。提出房地产开发项目的开发模式、开发进度、分期开发建议，根据项目特点 提出项目经营策略建议和融资建议。(7)撰写报告。【考点】房地产开发项目前期策划报告的结构和内容对于

25、住宅开发项目的前期策划报告，其结构和内容如下：(一)封面封面的内容为：房地产开发项目前期策划报告的名称、项目委托单位名称、报告编制单位和 报告编制时间。(二)摘要摘要在有些前期策划报告中也称为前言，其主要内容包括：说明前期策划项目的来源；对项 目概况进行简要说明；项目前期策划选用的方法；项目前期策划要解决的主要问题；前期策 划的结论及建议等。(三)目录编制目录是为了方便读者了解前期策划报告的内容，也可以使报告的编制人员对报告的逻辑 关系和内容之间的衔接进行检查。一般编排三级目录，即章、节、点。(四)正文正文是房地产开发项目前期策划报告的主体，是报告的中心部分，其主要内容为：1 .房地产市场研判

26、(1)城市发展分析。(2)房地产市场总体环境分析。(3)区域房地产市场分析。2 .项目分析项目概况。(2)项目用地价值判断。项目SWOT分析。3 .客户定位(1)目标客户选定。(2)目标客户基本特征分析。(3)目标客户置业需求特征分析。4 .项目定位.产品定位5 .运行建议(1)资金筹措计划。(2)开发进度与分期开发建议。(3)施工组织安排建议。6 .经济评价(五)附件附件的内容一般包括附表、附图和专项报告。【考点】房地产开发项目前期策划报告编制中应注意的问题以项目为基础。一是市场研判与开发项目相结合。二是市场定位要与项目特点相结合。(2)以市场为依据。房地产开发项目前期策划是否成功，最终是通

27、过市场来检验的。一是要以区域房地产市场分析为重点。二是前期策划的创造性来源于市场。(3)以实用为准则。一是指前期策划报告不仅对开发项目要有创意和理念，更应注意这些创意和理念具有可操作 性和可落实性。二是不仅要确定开发项目运行的原则，更应注意对开发项目实际操作方案的制定。三是策划方案不仅要符合外部市场情况，更应注意房地产开发企业内部情况的适用性。四是不仅要考虑与竞争项目之间的差异性，更应注意开发项目经济效益的合理性和对市场风险的抵御能力。幻灯片79(1)区域市场的差异性(2)城市发展的差异性(3)地段价值的差异性房地产市场的地域差异性决定了不同的房地产开发项目具有不同的市场价值。3 .针对性可以

28、避免前期策划过程中的理想化、模式化、主观化和一般化。4 .实操性(1 )市场运作的实操性(2)企业运作的实操性(3)方案执行的实操性【考点】房地产开发项目前期策划的主要任务第一节房地产开发项目前期策划概述【考点】房地产开发项目前期策划的主要任务为谁建进行客户定位主要任务建什么能否建怎么建进行项目定位和产品定位技术可行性、经济合理性、市场1总体运行方案设计【考点】房地产开发项目前期策划的主要内容第一节房地产开发项目前期策划概述【考点】房地产开发项目前期策划的主要内容市场研判基本依据主要内容市场定位运行建议经济评价心内容操作设计项目【考点】房地产开发项目前期策划的原则(-)约束性原则(基本原则)(

29、)差异性原则(三)系统性原则(四)预测性原则第二节房地产市场研判【本节考点】【考点】房地产市场研判的作用【考点】房地产市场现状特征研判【考点】房地产市场预期发展研判【考点】房地产市场研判的作用房地产市场研判是房地产开发项目前期策划的基础，是项目市场定位的依据。(1)把握市场机会(2)发掘市场潜力(3)识别市场风险【考点】房地产市场现状特征研判房地产市场现状特征研判是通过对区域房地产市场历年来实际运行状况的分析，对 区域房地产市场尤其是项目所在城市和区域房地产市场的总体特征、房地产供求状况、房价 特征、购房者群体特征、市场对政策变化的敏感性等进行分析，得出对分析区域内房地产市 场发展现状的认识与

30、评价，对项目在市场中的竞争能力的评价与判断。分级市场研判内容土地出让市场土地出让规模及具区位分布、 出让土地结构状况(级别、用 途等、土地价格走势、土地开发投资量、未来土地出让规戈!1、土地竞拍情况、土地市场存在的问题等增量房市场整体供应商品房开发投资量及投资结 构、商品房施面积及结构、 商品房新开，面积及结构、商 品房竣_L面积及结构、商品房 批准预售面积及结构、商品房 规划报建面积及结构、商品房 库存面积及结构等历年数据 分析增量房市场整体需求商品房成交量及结构、商品房 成交区域结构、商品住房成交 的类型结构和户型结构、商品 房成交额、消费者特征、商品 房需求特征等房价走势历年商品房交易价

31、格水平及 价格结构、不同区域商品房父 易价格水平及价格结构、不同 类型商品房历年价格指数变 动情况、不同区域房价变动情况等新楼开盘新开楼盘的数量及规模、新开 楼盘的位置分布情况、新开楼 盘的项目类型、新开楼盘的价 格分布情况存量房市场存量房交易总量、交易价格及具变动、交易 物业类型及结构、交易户型及面积构成、交 易区域分布情况等商品房租赁市场租赁总量、租赁结构、不同物业类型的租金水平及具变化状况、不同地段的租金水平及其变化状况、承租人构成等【例题：单选】下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是（）0A.商品房成交量及结构B.商品房成交区域结构C.商品房规划报建面积及结构D.

32、商品房消费者特征【答案】C【解析】ABD属于增量房市场整体需求研判的内容。【考点】房地产市场预期发展研判研判内容备注走势预期研判(1)对市场的总体发展趋势、房地产市场环 境、市场特征等进行研判(2 )重点是对项目 所处地段进行区位价值及市场前景的预期研 判需求预期研判(1)最基本、最重要的研判(2 )重点对潜在需求中的有效需求进行分析和预测供给预期研判重点是对项目同一地段版块内同类项目供给的分析，为项目定位和产品定位提供依据价格预期研判重点是对项目所处地段版块内同类房地产产 品租售价格将如何变化、变化的幅度有多大 等问题的分析，为项目价格策略的制定提供 依据营销状况预期研判对项目在建设经营周期

33、内最可能实现的房地 产租售水平的预测，重点是项目所处区域市 场环境的变化对房地产市场营销状况的影响 程度分析【本节考点】【考点】房地产开发项目客户定位的概念、主要任务和内容考点】房地产开发项目目标客户的确定【考点】房地产开发项目目标客户的基本特征分析【考点】房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析第三节房地产开发项目的客户定位【考点】房地产开发项目客户定位的概念、主要任务和内容房地产开发项目客户定位是指在房地产市场调研的基础上，通过消费者市场细分，对各消费 群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合开发项目的开发 目标和特点，最终确定开发项目的目标消费群体的过程。（为谁建）主要内容包括目标客户确定、目标客户基本特征分析和目标客户置业需求特征分析。【考点】房地产开发项目目标客户的确定（-）房地产市场细分房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。市场细分后所形成的具有相同需求的消费者群体称为细分市场。住宅市场的细分依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。市场细分目标市场选择目标客户选定依据细分地理因素消费者地理分布状况（省内、外省、境外）和房地产开发项目的区域地理环境（自然、经济、文化地理环境）