ok李开源-中级经济师-房地产经济-习题精析班-第六章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务习题精析班授课教师：李开源一、单项选择题1.下列对房地产开发项目前期策划的表述不正确的是（A.为房地产开发项目的总体运行提供依据B.为实现项目的预期目标提供方案C.运用策划手段剖析项目自身状况及市场前景D.项目可行性研究是项目前期策划的深化【答案】D【解析】本书所讲的房地产开发项目前期策划，是指在获得房地产开发用地后，在项目可行 性研究的基础上，围绕项目的预期目标，通过对房地产市场的研判，运用有关策划手段，剖 析项目自身状况及市场前景，把项目建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、组织 清晰、策略优化的实施方案的系统过程。其目的是为房地产开发项目的总体运行提供

2、依据, 为实现项目的预期目标提供方案。2.房地产开发项目前期策划报告编制过程中应注意的问题不包括（工A.以市场为依据B.以实用为准则C.以项目为基础(Strengths), W是指企业内部环境的劣势(Weaknesses), 0是指企业外部环境的机会(Opportunities), T是指企业外部环境的威胁(Threats)o19.SW0T分析法中T为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机 会因素和外部市场环境中的(1A.风险因素B.威胁因素C.挑战因素D.帮助因素【答案】B【解析】SWOT分析法是一种通过综合分析和系统评价企业内部环境(内部条件)和外部 环境的各种影响因素

3、，从而选择最佳经营战略的方法。其中，S是指企业内部环境的优势(Strengths) , W是指企业内部环境的劣势(Weaknesses) , 0是指企业外部环境的机会(Opportunities) , T是指企业外部环境的威胁(Threats)。20.该项目的建设内容及其具体规模首先是由()确定的。A.总体规划B.项目修建性详细规划C.项目营销方案D.项目建筑设计方案【答案】A【解析】房地产开发项目的总体规划布局是根据开发项目的主题创意对项目的功能结构、空 间尺度和用地结构等重要规划指标所进行的总体安排和布局，是项目定位的重要内容。二、多项选择题.下列对房地产开发项目前期策划的概念理解正确的有

4、（XA.项目前期策划是对项目可行性研究的深化和调整B.项目可行性研究是项目前期策划的深化C.项目前期策划是项目可行性研究的基础D.项目的预期目标是项目前期策划的出发点和落脚点E.项目前期策划方案要具有系统性和指导性【答案】ADE.房地产市场差异性的表现不包括（XA.区域市场的差异性B上成市发展的差异性C.市场运作的差异性D.地段价值的差异性E.企业运作的差异性【答案】CE【解析】房地产市场的一个基本特征是地域差异性，它主要体现在以下三个层面上：区域 市场的差异性。由于各地区社会经济发展的不平衡，以及历史文化的差异，使得不同地区有 着不同的房地产市场环境。城市发展的差异性。由于城市的性质、发展条

5、件、经济结构、 人口规模、发展历史等方面存在着差异，所以城市间的发展也是不平衡的，存在着明显的差 异，不同城市间的房地产市场表现出明显的市场差异性特征。地段价值的差异性。由于城市功能分区、基础设施和公共服务设施等的空间布局和城市规 划的推进方向的差异性，使得城市范围内不同地段的房地产开发用地的现时价值、价值取向 和价值潜力都存在着明显的差异。1 .房地产开发项目前期策划的主要内容包括（A.市场研判B.市场定位C.运行建议D.目标市场的选择E经济评价【答案】ABCE【解析】根据房地产开发项目前期策划的主要任务，其主要内容可概括为市场研判、市场定 位、运行建议和经济评价四个部分。2 .下列关于房地

6、产市场预期发展研判说法正确的有（XA.房地产市场走势预期研判为项目的总体开发战略提供依据B.房地产市场需求预期研判为项目的客户定位提供依据C.房地产市场营销状况预期研判为项目营销策划提供依据D.房地产市场价格预期研判最直接的市场反应就是房地产买卖价格E.房地产市场供给预期研判为项目定位和产品定位提供依据【答案】ABCE.房地产市场细分的依据通常不包括（XA.人口B.地理C.学历D行为E.信仰【答案】CE【解析】房地产市场细分的依据主要包括以下方面：人口因素。人口因素中年龄、收入水 平、家庭结构、职业、文化程度、宗教、民族、社会阶层、国籍等均可作为市场细分的变量。 心理因素。心理细分是以人们购买

7、住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住 宅消费群的基础。地理因素。指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征（市区、郊区、远郊区、农 村等X人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。行为因素。指人们对住 宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。D.以目标客户的价值取向为准则【答案】D【解析】房地产开发项目前期策划对项目开发的成功与否起着关键性的作用，前期策划的最 终目的是为房地产开发项目的开发经营提出可操作性的整体战略构想。因此，在前期策划报 告的编制过程中要注意以下几个问题，主要包括：以项目为基础；以市场为依据；以 实用为准则。3.下

8、列不属于项目道路交通的规划内容的是（IA.交通安全设施的设置B.项目道路网络规划C.项目静态交通规划D.项目出入口设置【答案】A【解析】在房地产开发项目的内部道路交通的设计与布局是十分重要的。对于住宅项日，在 进行道路交通设计时，应遵循系统性原则、安全性原则和节地性原则。项目道路交通的规划 内容主要有项目道路网络规划、项目出入口设置和项目静态交通规划。4.在项目定位过程中，绿化与景观规划的内容不包括（A.项目视觉审美的要求B.项目园林风格的确定C.项目景观节点设计D.项目绿化景观布局【答案】A【解析】房地产开发项目尤其是居住小区项目越来越重视小区内部的绿化与景观的规划没 计。因为小区内的环境与

9、居住者的日常生活紧密联系、息息相关。在项目定位过程中，绿化 与景观规划的主要内容是：项目园林风格的确定、项目绿化景观布局、项目景观节点设计。5.房地产开发项目前期策划的主要任务中，建什么”的主要任务不包括（A.确定项目主题基调B.规划设计要求C.户型配比结构D.确定工程进度【答案】D【解析】建什么是指在客户定位和项目分析的基础上，根据目标客户的需求特征和项目 自身条件的特点，确定项目主题基调、物业类型构成、规划设计要求、户型配比结构、设备 规格等级、材料品种档次等，即对项目进行项目定位和产品定位，这是前期策划的关键任务。 项目定位和产品定位的准确与否，不仅直接影响到目标客户对项目的认可程度和接

10、受程度, 而且是差异化战略的核心内容。6.下列不属于房地产开发项目市场定位的主要内容的是（XA.客户定位B.市场研判C.项目定位D.产品定位【答案】B【解析】市场定位是前期策划的核心内容。由于房地产的不可移动性和房地产市 场的区域性，使得房地产与一般商品相比无论是在市场流通还是在价值和使用价值的特征上 都有明显不同，所以不能简单地将营销学中对一般商品市场定位的概念套用在房地产市场定 位上。根据房地产开发项目和房地产市场的特点，可以把房地产开发项目市场定位的概念表 述为：通过对区域房地产市场在特定时期内发展趋势和市场状况动态变化的分析和预测，对 房地产开发项日的市场价值取向进行系统研判和设计的过

11、程，包括客户定位、项目定位和产 品定位。7 .()是前期策划工作的核心内容。A.市场研判B.市场定位C.运行建议D.经济评价【答案】B【解析】根据房地产开发项目前期策划的主要任务，其主要内容可概括为市场研判、市场定 位、运行建议和经济评价四个部分。市场研判是前期策划的基本依据。市场定位是前期策划 的核心内容。运行建议是前期策划的操作设计。经济评价是前期策划的项目财务分析。8 .下列不属于房地产有形产品定位的是(A.小区规划策划B.环境设计策划C.建筑设计策划D配套设施策划【答案】D【解析】房地产有形产品形式多样、种类复杂，有形产品是房地产开发项目给消费者呈现的 最佳的形象，对消费者的购买行为有

12、直接的影响，因此，它在产品的定位中有十分重要的意 义和作用。房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划、建筑设计策划。9 .通过市场研判尤其是对房地产市场预期发展的研判，来认识和预测市场发展的趋势和市场 需求的变化方向，这是（）的前提。A.把握市场机会B.发掘市场潜力C.识别市场风险D.提供组织服务【答案】B【解析】发掘市场潜力，是指随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们对房地产产品的 需求也在发生着相应的变化并产生着新的期待。如果房地产开发企业能够敏锐地察觉到并开 发出满足人们需求变化和期待的房地产产品，不仅能够使自己在新开辟的空间市场上占得先 机，赢得市场，而且能够引导市场消费

13、，发掘市场潜力。实现这种企业战略的前提是，通过 市场研判尤其是对房地产市场预期发展的研判，来认识和预测市场发展的趋势和市场需求的 变化方向，准确判断市场潜力。10 .下列不属于房地产市场研判的作用的是（IA.发掘市场潜力B.把握市场机会C.利于组织生产和服务D.识别市场风险【答案】C【解析】房地产市场研判的作用主要有：把握市场机会。房地产市场是一个复杂的复合系 统，不同区域的房地产市场具有不同的市场特征，蕴含着不同的市场机会。发掘市场潜力。随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们对房地产产品的需求也在发生着相应的变化并 产生着新的期待。识别市场风险。每一项房地产投资都可能面临投资风险和遭受风险

14、损失。 对于系统性市场风险，任何投资者都无法回避而必须面对。11 .()是消费者群体分类的基本变量。A.人口B地理 C.心理D行为【答案】A【解析】住宅市场的细分一般可依据人口、地理、心理和行为四方面因素进行。依据人口因 素进行房地产市场细分是房地产开发企业在前期策划中市场细分最常用的方法，即人口因素 是消费者群体分类的基本变量。12 .()是项目定位的延续和细化，赋予产品以独特个性，使其符合并能满足目标客户的需 求。A.市场定位B.项目定位C.客户定位D.产品定位【答案】D【解析】房地产开发项目产品定位是指在客户定位和项目定位的基础上，从建筑产品角度出 发，对开发项目的功能、质量、档次、风格

15、、面积、户型、环境构建等方面进行构思和设计, 为项目的设计提供指导性意见的过程。产品定位是项目定位的延续和细化，赋予产品以独特 个性，使其符合并能满足目标客户的需求。13 .居住项目核心产品定位中，厅、房、厨、卫、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等 的安排属于() 的内容。A.功能组合策划B.配套设施策划C.小区规划策划D.户型设计策划【答案】D【解析】居住项目核心产品定位的主要内容包括功能组合策划、户型设计策划和配套设施策 划。其中，户型设计规划的主要内容包括：户型组合构成，即根据目标客户的需求特征, 明确开发项目宜采用哪几种户型，各种不同类型的户型在整个开发项目中所占的比重，并确 定开发

16、项目的主力户型；户型平面布局，即根据每幢住宅楼的不同特点，分别确定同一楼 层平面由哪几种户型组成，由几个单元组成；户型面积大小，即对各种类户型的套内建筑面积的设计，包括对各种户型室内的厅、房、 厨、卫、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等的安排。14 .为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地 产市场细分应选择（）为主要依据。A.家庭结构B.年龄构成C.收入水平D.文化程度【答案】C【解析】人们的住房价值取向与他们的收入水平紧密相关一般来说，人们的收入水平越高, 对居住品质的要求就越高。居住品质是一个综合的概念，既体现在住房建筑的用材和户型功 能上，也体现在

17、住房建筑设备配置的类型和档次上；既体现在居住区内环境营造和配套设施 上，也体现在物业服务的管理水平上；既体现在区域环境的特色上，也体现在区域基础设施 和生活设施的配套上。15 .在房地产开发项目前期策划报告的正文中，运行建议的内容不包括（XA.项目开发进度与分期开发建议B.开发项目的资金筹措计划C.项目产品细分的计划D.施工组织安排建议【答案】C【解析】运行建议的内容主要包括：开发项目的资金筹措计划。开发项目的资金来源及资 金成本分析，资金应用总体安排，开发项目财务计划现金流量分析等。项目开发进度与分 期开发建议。根据项目的开发战略与开发模式，对项目开发进度与分期开发节奏提出建议, 包括确定项

18、目开发进度与是否分期开发的建议，这要从开发项目资金回款要求、项目入市形 象要求、项目开发难度、保证项目价值最大化逐期实现、项目客户资源的最大化利用、项 目竞争策略以及项目市场营销推广等因素考虑。施工组织安排建议。包括各分期开发的安排、标段的划分、配套设施的施工安排、主体建 筑与配套设施的建设顺序、绿化景观建设的安排等。16 .住宅市场的细分依据主要有（）因素、人口因素、心理因素和行为因素等。A.地理B环境C.偏好D.需求【答案】A【解析】房地产市场细分是指以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不 同需求的房地产消费群体进行区分的过程。住宅市场的细分依据主要有地理因素、人口因素、

19、心理因素和行为因素等。17 .以下不属于房地产开发项目目标客户确定过程的是（A.房地产市场细分B.目标市场选择C.目标客户选定D.开发项目的定位【答案】D【解析】一个房地产开发企业不可能提供满足所有消费者需求的房地产产品，一个房地产开 发项目也不可能是所有的消费者都愿意购买或能够购买的。因此，无论是房地产开发企业还 是房地产开发项目，只能选择消费者群体中某部分具有共同需求特征的消费者作为自己的服 务对象。这种特定服务对象的确定过程就是房地产开发项目目标客户确定的过程，一般分为 房地产市场细分，目标市场选择和目标客户选定三个主要环节。18.SW0T分析法中的S和T是指（XA.机会和劣势B.优势和机会C.优势和威胁D.劣势和威胁【答案】C【解析】SWOT分析法是一种通过综合分析和系统评价企业内部环境（内部条件）和外部 环境的各种影响因素，从而选择最佳经营战略的方法。其中，S是指企业内部环境的优势